茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産会社があまり言わない事を書きますね。

築年数が古いマンションを不動産会社が買い取って、リフォームして販売している物件が多いです。

1,000万円台・2,000万円台のマンションなんか、7割くらいリフォーム済みちゃうかと。

「2,000万円台でマンションを買いたい」としたら、その中から選ぶといった感じになってしまいます。

ここからなんですが、そういったマンションでもそれぞれの価格差が大きいでしょ。私としたら「全般的に高いなぁ」と思うのですが（相場的にというのではなく、将来の事も考えた資産価値など感覚的に）、その中でもやっぱり売出し当初の物件は予想以上に高く売り出されています。

全く同じ条件の物件はないので（階数・眺望・リフォーム工事のクオリティーなど）最終は好みではあるのですが、【資産価値（購入した価格−残存価値）を考えると、数回にわたって価格変更した物件】の方が良いと思うんですよね。

多くの営業マンはお客様が気に入りそうならバンバン薦めてくるでしょ。でも不動産仲介の仕事は営業ではなく、こういった情報の提供や考え方を伝える事だと思うんです。

特に売出し当初や価格変更をしていないリフォーム済み物件は、不動産会社の利益が多いだけで、価値がある訳ではない。

そこんとこ、しっかり判断していきましょう！

間取りでよくあるのは「決められない･･･」って悩みではないでしょうか。


人生で初めての経験って人がほとんどでしょうし、平面の図面を見ても「よく分からない」「立体的にイメージできない」などの不安があるかと思います。


良くも悪くも、今はネットに住宅関係の情報や写真も溢れていますので、事例があって参考になる反面、何がベストなのか判断がしにくくなっているかもしれません。



最後は決断になるのですが、住宅歴30年近い私としては【出来るだけ寄り添う・提案する】を心がける様にしています。

・要望に合わせた数パターンの間取り提案
・お客様がやりたい事の確認
・予算とのバランス

最終的な決断が必要になるのは変わりないですが、納得感を持ってもらえるような打合せをする事が満足につながると思うんですね。



建築条件付き土地とかで打合せをあまりしない売主とか、全然提案してこない工務店、もっと言うなら（建築家とかに多いですけど）自分の提案に自信があるのか不明だが、お客様の希望をあまり聞こうとしない人とか見るとメチャクチャ腹が立ってしまう。

契約したら急にテンション下がるのかな？経験上、お客様って契約してから本気度が上がりますから。



図面の打合せも大事ですが、よく似た広さの建売を参考に見に行くとか色々と確認する事もできます。サービス精神があるかどうか？担当の性格も重視してくださいね。

以前にも書いた事がありそうですが、【価格交渉について】。


気に入った物件が見つかった時に価格交渉について聞かれる事がよくありますが、価格交渉ありき・・・になってしまうとなかなか良い買い物はできないんじゃないかなと思います。

その理由は、相場範囲で売りに出されていた物件だとすると売主様の気分を害する可能性も高くなり、取引が流れてしまうかもしれないから。ですので、一度落ち着いて打合せや確認作業をする必要があります。


とはいえ、「この価格は相場なんだろうか？」って判断するのが難しい気持ちもよく理解できる。
特に中古の不動産って、エリア・建物状態・経済状況などによって相場が変わりますのでね･･･。



ですので、私が行っているお客様への説明方法は

①過去の成約事例と周辺の売出中物件との比較

過去といってもかなり前まで遡っても仕方ないので、ここ2･3年前の成約事例を重点的にご説明。それをもとにして現在の相場がどう変化しているのかも付け加えるようにしています。

売出中物件との比較については、その物件がキチンとした相場価格なのか？も説明しなければなりません。異様に高値で売り出されている物件と比較しても意味ありませんのでね。


②現在の建物の状況を判断する

これは見学して、純粋に建物に価値があるのかを判断するようにしています。

あとはお客様の要望によって変わる部分もあるかな。特に一戸建ては間取りが合うかどうか？リフォーム（リノベーション）すれば満足できる家に変化させられる、他にはない特徴がある、など色んな要素を加味して判断していきます。

大きくはこの2点ですね。



ここからは我々仲介会社のもう1つの存在意義、売主様・買主様の要求をなるべく満たせるように調整する作業が必要になってきます。

売主様がどうお考えか？を確認していく作業ですが、相場範囲で売りに出されている物件なら交渉事は少ない方が流れとしては良い方向に行くケースが多いですね。



逆に相場よりかなり高くで売られていると判断した物件は、さてどうするのか？

ここで3つに分かれるんですが

Ⓐ不動産会社がワザと高い査定額を提示して、売主様から売却を依頼されているケース

査定した不動産会社が悪い。いい顔して提示しているもんだから、コチラが「相場はこれ位だと思います」って大きな価格交渉をしても、その不動産会社は売主様に伝える事が出来ないでしょう。査定金額と違う話になるんだから、売主様にとってヘタしたらコチラ側が悪者になってしまう･･･。


Ⓑ売主様の意思で高めになっている場合

こちらの場合はどうしようも出来ない（汗）。


Ⓒ査定金額は適正だが、売出し価格を高めで出しているケース

この場合がまだ交渉の余地はあるケース。でも高めに出しているとはいえ、大きな交渉金額を見ると売主様も「すごい値引きして、損してるんじゃないか」という心理にもなりますので購入する側としてもやはり考慮は最大限しないといけません。


こんな感じで、3つのどのパターンになっているのかを不動産会社間で探り合いをするという感じになります。



なんだか難しそうってなるかもしれませんが、こういった作業は不動産会社がするもの。お客様には「説明が信用・納得できるか」だけを意識してもらえればいいかと思います。

とにかくこういった説明を事前にしてもらえないと、やっぱり後から不満になると思うんですよ。しっかりと説明を求めるようにしてくださいね。

住み替え（今の家を売却して、新しく家を購入する）の相談も結構増えていまして、その事で１つお話を。マンション → 一戸建てというケースが多くなりますが、注意したいのは現在の家の住宅ローンが残っているかどうか？

残っていなかったら今回の話は関係なくなっちゃいます。
けど、住宅ローンが残ってる人の方が多いかな。



次の家も住宅ローンを組んで購入すると思うんのですが、まず確認しないといけないのは

①今の住宅ローンを完済して（売却したお金で一括返済する）、それから新しく住宅ローンを組む

②今の住宅ローンは残ったままで、新しく住宅ローンを組む（ダブルローン）・・・後ほど売却したお金で旧住宅ローンは一括返済をする

基本的にこの２択になります。


②の場合は一時的に住宅ローンが２本になるので支払額が多くなりますが、無理がない範囲だったら、急いで売却する事もなくなりますので選択肢としてはＯＫ。



問題になるのは①の方ですね。

完済しないと次のローンが組めないので、先に売却をしないと次の購入が出来ない（先行売却）。

＊ここで気を付けてもらいたいのが、売却というのは【契約をした】という時点を指します。今の家を引渡しした時点ではありませんのでご注意ください。新しい住宅ローン手続きは、売却の契約書を出せば現在の住宅ローンは完済したとみなしてくれます。


ただ皆さんここで必ず悩むところが「売れてから次の家を探す事になるので、今の家の引渡しと新居への引っ越しが間に合うのか？」。建売やリフォームの必要のない中古を購入する場合だったら可能性としてはあり得ますが、難易度はなかなか高くなります。


そもそも売却した時に気に入った物件があるのか？という問題もある。でも住み替えのお客様って、土地を購入して注文建築で家を建てたいという希望の人が多いので、引っ越しがちょっと先になりますので、どちらにしろ一時賃貸への仮住まいが発生する可能性が高くなります。



このへんは仮住まいが発生する覚悟は必ずしておいてくださいね。たまたまラッキーが重なってスムーズにいくこともありますが、それありきになると逆に全体の流れが悪くなります。



で、実はここからが本題になりますが、物件探しを同時に進める人がほとんどかと思います。でも売却しないと買えないので、もし気に入った物件が出てきたとしても間に合わない確率が非常に高い。その旨を伝えると、「売却してから検討してください」と言われます。そりゃ売主さんにとってもその間物件を止めておくなんてリスクが高過ぎてできませんので･････。


ここで不動産会社から「買取保証というのがありますよ」って説明をされた人もいらっしゃるんじゃないでしょうか。買取保証とは【現在の家の売却は普通に売出しますが、一定期間内（3か月とか）で売れなければ、不動産会社が買い取ります】というやり方。売却が決まるので住宅ローンを完済したとみなされて、新しい家を購入する事ができるんですね。


買取金額が住宅ローン残債金額以上である、もしくは足りなかったら自己資金で補填する事が出来るというのが条件になります。


もちろん買取金額は相場より安くなります。当たり前っちゃそうなんですけど、完済できて・気に入った物件があって・購入する事ができる、となると進めてる人も結構多い。



もちろん納得していればＯＫですが、その売却する不動産会社がその一定期間キチンと売却活動するの？って部分も疑わないといけませんよ。

大手だから安心とか全く関係ありませんので（汗）



買取した方が不動産会社は儲かりますから、平気で売却活動を制限（囲い込み）し、わざと売れないようにして買取の方に誘導していきますので、本当に要注意です。


この話はお客様の方で見抜くのは難しいと思いますので、少しでも嫌な気配がしたら再度考え直した方がいいですし、信頼できる不動産会社に依頼するのが一番です。

一戸建てとマンションの間取り変更リフォーム、新築一戸建ての間取り作成を同時並行で考えていっています。自分の事として、間取りなど住宅の事を考えるのがすごく好きなんです。


カバンのすぐ取り出せるところに考えている途中の間取り図を必ず入れて、車の移動中でも眺めたりして「これがベストかな」「他に違った発想ないかな」って考えているし

さっ！ここ数日でCAD入力して仕上げるぞって時は、ふとんに間取り図を持っていって寝るまで眺めているし、起きた時もすぐに間取りを眺めている事も多いです。


住宅の事を考えている時は時間が気にならないので、自分でも好きなんやろなぁって思いますね。



とはいいながらメインの仕事は不動産の仲介。間取りを考えて創造していくというよりは、ある物を現状・価格などトータルで判断していく作業。

それに住宅という分野が合わさっているから、良い感じで仕事できるんだろうなぁ。


今日は新築の間取りを仕上げます。

新築一戸建て（建売）ってどうですか？って聞かれる時もありますが、当社ではあまり仲介をした事がないんです。あまりと書きましたが、ほとんどと言ってもいい位。


まぁホームページには新築一戸建てももちろん掲載しています。でも、辛口のコメントが多いから、そりゃ仲介しないよな･････って話で。



新築一戸建てをチェック（お客様に説明する）する項目は色々ありまして

①価格＝相場から判断してどうか
②立地＝資産価値を保てそうか
③間取り＝採光などキチンと考えられているか。将来の資産価値も保てそうな間取りか。

大きくはこういった点を私なりに確認して判断する様にしています。


結果として、辛口の説明をお客様にするケースが多いので、ほとんど仲介していないという訳です。

ここ1･2年は数回価格変更して相場帯に入ってくる新築もあるので、そういった物件はおススメする事もあります。



そもそも新築って仲介する立場としては取引のリスクは少ないので、普通の不動産会社はどっちかというと好んで新築一戸建てを仲介しようとします。売主さん側からも仲介手数料が貰えるのでそれも要因。


でもお客様に選んでもらって相談を受けているんだから、売上的には良くても、やっぱり不動産としてのプロの立場は崩せない。いつも本音で話をするようにしています。


だから新築一戸建て（建売）は仕事上は別の領域という意識（もちろん相談はどんどんして下さい。本音でお答えしますので）。



そもそも売主が直接販売してらええんちゃうって考える派なんで（汗）。
だから仲介手数料無料！をうたっている不動産会社に相談する人も多いんでしょうね。無料で宣伝している会社は仲介のレベルも「？」ってところも多いので、それはそれで疑問もありますが･･･。

仲介手数料だけ得して、その他では損しているみたいな部分もあるかと思います。

たまに売り出される事がある「新築未入居」。

マンションで多いかな。
購入したお客様が住む事なく、そのまま売りに出された物件です。



新築マンションって引渡しされるかなり前に販売されているじゃないですか。完成の1年・2年前に購入しているという。そうなると「購入はしたけれど転勤になって・・・」とか「買って賃貸で貸そうと考えていたけど、やっぱり売っちゃう」みたいな色々な事情があるお客さんも出てきます。超人気のマンションだったら、不動産会社などの業者が買って転売目的もあるでしょう。



じゃあこの未入居物件の判断はどう？って事になりますが、超人気マンションでなかったら結構難しい･･･。


まずは現在もそのマンションで新築販売がされているかどうかで大きく変わってきます。
建物が完成して現在も販売中って事は、①それほど需要が高くない。②需要はあるが、価格が高い。この2点のどちらか。



でも新築未入居物件って購入した時の価格を基準に売られるから難しいですよね・・・。ネットなどに出ていないけれど、モデルルーム見学に行けば個別で大幅な値引きがある新築マンションもあるので、そこと戦っていかないといけない。


あとは近隣エリアでも販売されている新築マンションとの競合になってきます。立地・グレード等で比較はしやすいけれど、戦いがあるのには変わりない。

かといって中古相場に寄せると、購入した価格より損が大きめに出てしまうので納得できない。



今新築マンションの価格がメチャクチャ上がっているじゃないですか（汗）。すぐに売る人はほとんどいらっしゃらないと思いますけど、「もしすぐに売らないといけなくなったら」という視点で物件を検討するのもアリなんじゃないかと思います（そう考えると今の新築マンションは買えないか・・・）。

先日の話で、土地を購入されたお客様から「橋本さん、間取りの相談しにいっていいですか？」と連絡がありました。土地を検討されている時に、私が参考プランを作成してお渡ししていましたが、それから色々と悩まれている様でした。



話を聞くと、お客様が探された建築会社で間取りの打合せをしているが、ピンとこない様子。

建築会社の作成した間取りを見せてもらい「たしかに」と納得しました。私が作成した間取りほぼそのままなんですね･････。間取りがどうこうっていうんじゃないんです。


コレ、住宅打合せあるあるなんですけど
お客様に言われた間取りをそのまま作成しちゃダメ
って状態。たぶん建築会社に間取り作成の依頼をする時に、私の書いた間取りを見せて「こういう要望なんです」「この部分は絶対に取り入れてください」みたいな事を伝えられたのかな。


その建築会社と話をした事がないので、お客様に気を遣いすぎているのか、あまり間取りに興味がなくそのまま作成するという手抜きをしたのか、真意は不明ですが

そのままの間取りが出てきたら、そりゃ「え・・・汗」ってなりますよね。



お客様の気持ちとしては、「この間取りでもいいんだけどまた違った提案があるんじゃないか」「少しでもアレンジがなされているんじゃないか」という期待感は絶対に持っている。

そこが無くて、さらに間取りに対しての理由・説明が足りていないんだと思います。



私が住宅業界にいてた時に初回のヒアリングで「●●社のこの間取りが気に入っているんです」って言われる事がありますが、出来ればその間取りは見たくないっていうのが本音。

見てしまうとその間取りが脳裏に焼き付いて、発想力がなくなりそうな気がするため。


出来れば、初回では見ずに一度私自身の発想で間取り提案をしたい。もしくは良い悪いは別にして、違った案の間取り提案をする様にしていました。

違うパターンがあるメリットは、元々の間取りがやっぱり一番良いってなっても、なぜその間取りが良いのか？の確認作業が出来るからです。



なので間取り提案というのは、ラクをしようとせず、プライドを持って提案する事がお客様の信頼を得ることができるし、納得感にもつながっていくんですね。