2018年09月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

みなさん　物件を購入した時の


諸費用はどんなのがあるか？


ご存知でしょうか。




項目で書きますと


・契約書に貼る収入印紙代

・仲介手数料

・登記費用

・固定資産税等の精算金（売主さまへ）

・住宅ローンの諸費用

・火災保険料


これらにプラス、マンションなら


・管理費・修繕積立金の日割り精算


こういった項目がすべてです。




で、今回のブログでは


諸費用の金額についてじゃなく


気を付けてほしい事について。




茨木市ではあまり見かけませんが


・契約書作成料


とか訳わからん項目を


お客さんに請求してる


不動産会社もあります。


そんな書類の作成料なんて


仲介手数料に含まれてます。


含まれてるといいますか


そういった事も仲介業務。


これ当たり前。




なのに仲介手数料とは別に


契約書作成料とかいって


ウン十万円も取る


悪徳な不動産会社がある。


ホンマ気をつけてください。


もしそんな項目を見つけたら


物件が気に入っていようが


ただちにストップしましょうね。


ロクな仕事しませんから。




んで、もう１つ


これは項目として


請求する会社も多いようですが


・融資手数料。

（銀行ではなく不動産会社の）


３万円とか５万円とか


時には１０万、２０万もあるみたい。


ワタクシ的には


「これも仲介業務の一貫やん」


って思うのですが・・・。


要は住宅ローンの事前審査や


申し込みなどの手続きを


不動産会社がやりますという


まぁ住宅ローン手続き代行みたいなもの。




色々と資料をそろえて


銀行に渡してと


たしかに労力はかかりますが


別に請求するのはどうかと思う。




こういった手続きは


お客さんでも可能なんです。


でも必要書類が意味分からん？とか


特に事前審査はスピード勝負みたいな


部分がありますので


結局不動産会社に依頼されるみたい。




そこらへんは不動産業界も考えてて


「お客さん自身でやると大変やから


不動産会社に依頼する。


だから融資手数料を頂ける。」


という昔からの業界の考えでしょうね。




諸費用をチェックする時は


こんな項目も確認してくださいね。

住まいを探す時って



チラシやネットで見た物件に対して



問合せという形が多いですが



（いわゆる「物件ありき」ですね）



どっちかというと



「●●●みたいな感じで



探してるけど、どうでしょう？」



って相談から始まる方が



私としたらウレシイかな。



（いやどっちでもウレシイですよ



あくまでどっちかというとみたいな）





理由は



お客さんの要望が先にあって



物件を見ることが出来るから。



ある物件に問合せがあって



初めてお会いして



物件をご案内して



あとから要望を知る



っていうより、ご案内の説明や



他の物件との比較とか



密度が変わってくる可能性があります。





って私の勝手な思い書いてますが



物件探しってタイミングであったり



その時の感覚ってものに



大きく左右されるものですし



お客さんのペースにまかせます（笑）。

朝の移動中に


以前土地を仲介させて頂いた


お客様の新築の建築現場に


寄ってきました。




年内は工事がかかりますので


工事はまだまだこれからですが


やっぱ現場の空気はいい！


なんやろな～、ワクワクしますね。




今まで数百軒の家を設計してきたので


図面で完成のイメージは湧きますが


やっぱ現場でしか実感できない事がある。




営業・設計とやってますが


気持ちは現場主義です。

当社の事務所がある茨木市並木町。



学校区は水尾小学校・平田中学校になります。



すぐ隣の玉瀬町も同じ学校区。



で、そのまた隣町の若園町は



水尾小学校・南中学校。



（一部は違います）





私は水尾・若園町と育ってきまして



昔は、並木町・玉瀬町も南中学校でした。



なので、学校区で物件を考えるとき



玉瀬町・並木町の学校区を



一瞬「アレ・・・？」って考えてしまう（汗）



間違える事はありませんが。





昔から住んでいる人は知らない事も多い。



ご売却相談の時なんか



ご年配の方と話してると



「そうなんや」って言われます。





まぁ水尾小学校は一緒なんで



中学校のこだわりは少なくなりましたが



時代を感じる学校区ですね。





並木町に昔から住んでる人なんかは



南中学校が出来る前は



東中学校まで行ってたみたいですし



さらにその前なら、養精中学校まで



通ってられたみたい。



人口が増えた証拠です。





*ちなみに地元の人の学校の呼び方



小学校はそのまま呼びます。



・水尾小学校→「みずお」

・玉櫛小学校→「たまくし」

・大池小学校→「おおいけ」

・玉島小学校→「たましま」



中学校になると変化が生まれる。



・南中学校→「なんちゅう」

・東中学校→「がっちゅう」

・養精中学校→「ようちゅう」

平田中学校はそのままが多いかな。

天王中学校はそのままか

もしくは「てんちゅう」って言いますね。

新築一戸建てや新築マンションを

探している方も多いと思いますが

中古を買ってリノベーションという

選択肢をされるお客さんも

結構いらっしゃるんです。

ただリノベーションの



決断をするためには



リノベ最優先の方以外は



新築も見学して

中古も見学して

って段階を踏み、目を肥やす

作業が必要になります。

価格的には、リノベ工事費込みで

新築と中古の間を狙う訳。

やっぱ「中古はどうなん？」

っていう不安があると思うので

数を見ていかないと

なかなか決断しにくい。

そう思います。

中古+リノベーションは

新築では味わえない

【どう変化させるか】という

楽しさがあるし

【価値をプラスしていく】

納得感もありますよ。

当社では、土地を仲介したら新築の参考プラン



中古住宅では、リフォームやリノベーションのプランを



ご提案する様にしています。




物件を決めるには、総額はもちろん



要望の間取りが出来るかどうかも知っていただく為です。



でも私自身が住宅好きですので



その後の打合せやアドバイス・家具や照明計画の提案も



行っております。





で、最近の事例で



木材を売っている材木屋に行き



好みの木を選んで、打合せした大きさで製材。



それで家具を製作してみたり



現地にて造り付け家具として工事をしました。





コチラはダイニングテーブルの造り付け↓







写真では伝わりにくいけど、かなりの大きさ。



一番長い部分で幅３ｍはありますからね。



材木屋でチーク材を選んで、カットしたテーブル板を



現地に運んで、大工さんに壁埋め込みで取り付けたパターン。



なにげないですが、LDKにアクセントが生まれます。





続いては、選んだ木にネットで購入した脚を取り付け



ダイニングテーブルを製作した事例↓







コチラはマンションのリフォーム。



市販のダイニングテーブルでは出せない



存在感とやさしい感じが出てましたね。





家作りって、分からない事が多いかと思いますが



色々と楽しい部分も多いんですよ。



材木屋に行けば、買うより安く出来ますよ。



こんな事も不動産仲介の一貫として



お手伝いさせて頂いてます。

自社ホームページにもブログ作ったら



これも初めに書いておかねばならない



物件情報を止める話。



【情報の囲い込み】とも言います。




簡単に説明しますと



私ら不動産会社は売主さんから売却依頼があれば



その不動産を自社で販売活動をしていきますが



同時にレインズと呼ばれる不動産会社間の



情報共有システムに登録をして



他の不動産会社と共同で売りましょうという



決まりになっています。



（これは法律の話で、基本しなければならない）




でも　レインズに物件の登録しなかったり



登録しても、その会社に物件の確認の電話をしたら



「商談中です」とか言って



他の会社に紹介しない様にするのが



【情報の囲い込み】です。




理由は　仲介手数料。



通常、仲介手数料は売主さん・買主さんの



両方から頂ける事になっています。



それは自社で買主さんも契約すれば・・・。



レインズに登録して、買主さんが



他社のお客さんだったら



売却を依頼された会社は



売主さんからだけ、仲介手数料を頂く。




どうですか？分かられますでしょうか。



売主さん・買主さん両方から



仲介手数料を頂くために



他社には物件を紹介しない訳なんです。



コレ、大手の不動産会社もやってます。



てか大手の不動産会社の方が多い（汗）




たまに「売れればいいやん」って



判断される売主さんも



いらっしゃる様ですが



もっと問題の根底を考えると



【売れるでしょうが、もっと良い条件で



売れたかもしれないんですよ】



ここなんですよね。




じゃ、売主としての対応策は？というと



なかなか難しいのが現状・・・。



依頼した不動産会社が



電話で「商談中」とか言ってるのかどうか



なんてチェックできませんから。



一番簡単に確認できるのは



物件情報の更新をキチンとしてる



他の不動産会社のホームページを



色々見てみる事ですね。



そこで自分の不動産が



【会員情報】とかで掲載されてたら



広告不可になっている可能性が大。



大手だからって信用しちゃダメですよ。

みなさん　結構ご存知ではない



リフォームの費用についても書いておきます。




まずは当社の仲介＋リフォームの仕組みについて。



私が設計もしておりますので、物件を見学したあとに



CADでご要望に合うリフォームプランを作成し、概算金額を提示。



その後に、信頼している大工さんに直で見積りしてもらってます。



リフォーム会社や不動産会社のリフォーム部門とかじゃないので



金額的にもかなり安くご提案しているはず。



特にリノベーション工事（間取りの変更）が入る場合だったら



見積りを出す大工さんが、現場工事もするので



お得感が倍増してます。（現場での対応も安心ですしね）




で、ここから本題なんですが



リフォームした場合の標準的な金額。



●マンションで、７０㎡の３LDKをフル・リフォーム



３００万円くらいを予算としてみてください（多少は前後します）



フル・リフォームっていうのは



キッチン・浴室・洗面・トイレの設備全部。



そして、クロス・フローリングなどの内装全般です。




●一戸建てで、１００㎡（約３０坪）の２階建て・４LDK



４００万円ほどみて頂いたら大丈夫かな。



もちろん築年数にもよりますが



これくらいあればフル・リフォーム可能。



あとは、外壁塗装・屋根が必要な時は



１８０万円とか２００万円くらいを



プラスで予算組みしておいてください。



ホント大体で書いてますが、ほぼ近い金額。




お客さんと打合せしてると



「普通のリフォームで６００万円～８００万円はするでしょ」



「ちょっと仕様や内装を凝ったリノベなら



１，０００万円超えるでしょ」



とかよく聞くのですが



そんなに金額するもんじゃないですよ。




不動産会社のリフォーム部門とかリフォーム会社の金額は



私からみれば　ちょっと高過ぎる・・・。



雑誌とかに掲載されてる金額も高い。



リフォーム会社はお客さんが高いと思ってくれている方が



都合がいいんでしょうけどね。




キチンとした提案・キチンとした工事・そして見積り。



建築についての詳しい話もぜひ伝えていきたいです。

茨木市で土地を探す時に必ず突き当たる【建築条件付き】。


簡単に説明しますと　不動産会社が土地を買い、分譲しますが


その不動産会社と建物の契約もしないといけない


そういう土地の販売方法の事です。


土地が探された方はよく見ますよね。


で、この建築条件付き土地をどう判断するか？


私の考えを先に書きますと、買ってもいい物件・買わないほうがいい物件


に分かれます。･････当たり前か（汗）


その判断基準はといいますと


・土地の坪単価がそのエリアの相場からみて許容範囲か？


・建物の仕様は価格に見合っているか？


・自由設計が多いのですが、打合せの密度やレベルはOKか？


大きく分けて、こんな感じです。


私が相談をうけた場合は、この項目について


正直に話をするようにしてます。


ぶっちゃけ　お客さんはこの項目のチェックは難しいと思う。


土地を分譲している売主に聞いても


いい事ばかり言われるのは当たり前ですからね。


物件を仲介するっていうのは、業務的な事だけじゃなくて


「この物件はどうなのか？」っていう事を


正直に　分かりやすく　一般的な基準を説明しながら



お客さんのいアドバイスする事が最重要です。


建築条件付き土地については


書く事がいっぱいありますので、徐々に追加していきますね。

物件探しする時　みなさん、どーされます？

「名前を知ってる大手の会社」とかまだまだまだ多いかと思います。

このブログでは営業的な事は全くなしで

現時点での考えを書きますね。

・物件が決まっている

・見学したいだけ

・営業担当は二の次

それなら大手の会社でも、それなりの会社でもいいかと。

でも、自分で不動産会社をしている今だから言える事は

会社が小さくても大きくても営業担当はものすごく大事。

この不動産業界って、営業的な会社がまだ多いから

・問合せがあった物件

・今売りに出てる物件

で、すぐに契約する様にすすめていくでしょ。

私ならその時点でアウト。

お客さんの事よく知らないのに、要望を把握しきれてないのに

今ある物件だけでどれかを決めさせようなんて

おかしくないですか・・・

色々と話をして、お互い悩んだりして

「やっぱりコレがいい」　やったらいいんですけどね。

私は、そう考えてます。

契約して、引渡しして、それからもお付き合いできる関係。

私自身も納得している事がおススメする条件です。