2022年05月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

建売住宅や建築条件付き土地を検討する上で、たまにご質問を受けるのが【建物費用の計算ってどうするの？】って事です。建売なんかは土地・建物が一緒になって価格表示されていますので、確かに分かりずらい。



一般的な建物費用の話を書くと
・ハウスメーカー　坪単価80万円前後
・注文の建築会社、工務店　坪単価60万円前後（高気密・高断熱に限る）
じゃあ、建売や建築条件付きの場合は？



先に結論から書くと、私は建物坪単価＠50万円のイメージで計算しています（厳密にいうと坪単価45万円位の計算でもいい建物だと思いますが、そこは幅をみて計算しています）。

よく物件を説明する不動産営業マンが「建物は坪60万円はしますから」って言いますけど、それは売主である不動産会社が勝手に言ってるだけで、ここでの話は価値を計算するときの坪単価。



例えば、建売で4,000万円で販売されているとして建物面積が延床30坪だとすると、建物価格(市場価値）＝50万円×30坪＝1,500万円（税込み1,650万円）。そうすると土地価格は4,000万円ｰ1,650万円＝2,350万円となり、これが相場より高いのか安いのか？安いってのはほぼないので、相場に合っているのか？をチェックします。



建築費を坪60万円で説明する不動産業界の雑さを無くしていきたいと思っていまして、やはりそれぞれの建物性能・仕様に応じた説明をしていく事がこの業界の信用につながっていきますからね。

今日は暑い（汗）、5月だというのに車の温度計は35度になっていました･･･夏の暑さを少し思い出しましたね。



で大阪市内に行ったので、現在進行中の一戸建て・リノベーション現場に寄ってきました。床はもちろん、間仕切り関係もだいぶ出来てきて、様子を見てとれる状態になっていましたね。

でね、1階～2階をチェックしてると、断熱材がかなり敷き詰められてるんですよ。「こんなに入ってる打合せというか、見積もりだったかな」って思って、大工さんに連絡。








そしたら「気まぐれで入れておきました」って。
解体した時に、断熱が入っていない部分があったりと断熱が弱いって確認はしていましたが、気持ちでこんなに入れておいてくれるとは。



こういうのって私の立場では出来ないので、現場でお客さんの事を考えて、良い風にしてくれるのはものすごく助かるし有難いです。

2022年4月から【建築物等の解体・改修工事の石綿事前調査結果の報告】が始まっています（この制度はスタートしていますが、厳密には2023年10月から着工する工事に適用）。



＊石綿とは？アスベストとも呼ばれていますが、肺がんや中皮腫の原因となり、解体・リフォームなどの工事の際に工事従事者が石綿を吸い込んだり、飛散するおそれがあるもの



解体工事は今までもやっていましたが、リフォーム工事にも石綿調査が義務付けられます。全部って訳じゃなくて、請負金額が税込み100万円以上になるリフォーム工事が対象。クロス貼り替えくらいじゃそこまでしないですが、ちょっと水廻りも･･･となれば超えてくる金額ですのでほとんどのリフォーム工事に義務付けられるといってもいいでしょう。



工事着工前に、建築物石綿含有建材調査員または日本アスベスト調査診断協会の登録者が行う必要があります。

登録者になるには講習を受ければなれるって話を聞きましたが、どうなんだろう？時間ある時に詳しく調べてみます。



まぁ安全のためとはいえ、やる事が増えますねぇ（汗）

物件を検討される方の割合でいいますと、初めて購入する（1次取得）って人が多いと思います。その時に物件を選んでいくにあたって重要な要素は【予算】、予算っていっても色々な見方がありますがやはり一番は「現在の家賃を基準にした月々の支払い額」が目安になると思います。



毎月無理なく支払いができそうな金額っていうのをまずは決めるという事ですね。くれぐれも、年収がこれだけだから、●●●●万円まで借りる事ができるという計算はやめておいて下さい。年収は月々の支払い可能額を借りる事が出来るのか？という計算だけのものです。



たまに「皆さんどれ位の支払いをしてるんですか？」って計算基準を知りたいって人もいてますが、特に決まりみたいなものはありません。先程ご説明した【現在支払っている家賃などを基準にする】のが正解。



じゃあ、今の金利でどれ位の住宅ローンが組めるのか？
金利　0.475%、借入れ期間　35年で計算してみます。

・月々7万円　→　2,700万円
・月々8万円　→　3,090万円
・月々9万円　→　3,480万円
・月々10万円　→　3,870万円

右側が借入れ可能額になります。一戸建てを購入される場合はこの住宅ローン額が基準になりますね。



でもマンションを購入される場合は、もう１つ計算が必要。管理費・修繕積立金・駐車場代です。おおよそこの３つを合計したら月々3万5千円になるとしましょう。そうすると先程の月々支払い可能額から引いておく必要があります。その場合の住宅ローン借入れ可能額はコチラ。

・月々3万5千円　→　1,350万円
・月々4万5千円　→　1,740万円
・月々5万5千円　→　2,130万円
・月々6万5千円　→　2,510万円

かなりシビアな数字になってきました。
この住宅ローン額に自己資金を足したのが、検討する物件価格となります。



＊マンションの場合は修繕積立金が安くなっている物件もあります（月々数千円とか）。将来的には100%UPしますので、㎡あたり200円～250円くらい（70㎡なら14,000円～17,500円）で計算していた方がいいです。



さぁここから物件探しです。
希望エリア・築年数・リフォーム工事の予算などとても難しい局面に出会う事も多くて、心が折れそうになる時もあると思いますが（汗）、力を合わせて【納得感を得るために】頑張っていきましょう。

ちょったした自己紹介も兼ねまして、【今までの経歴を振り返って今役に立ってる事】。



新卒でハウスメーカーに入社して、営業と設計を経験しました。
まず何よりも「やっててよかった」って思うのは設計の部分。お客さんと打合せして自分で設計して、また打合せしてを繰り返し、それが現実に建ってお客さんがそこに暮らすっていうのは貴重な経験、ここがポイントだと感じています。



次に役に立ってると思うのは、分譲地の企画・販売をしてきた事。
5区画〜50区画とかの一戸建て大型分譲地ってあるじゃないですか。あれを企画・収支・販売をした事。「こういった建物にしたい」って色々考えて、工務店との打合せや価格交渉、キッチンや浴室などの設備関係はメーカーを巡って仕様決定までしていきます。そして、販促計画と予算組み・利益額を計算して、販売まで全部完結させる作業。



そういった事を経験できた事で、独立した現在では、お客さんとの設計打合せも出来るし、住宅業界の仕組みなどもお客さんの立場で説明できる。



今はリフォームやリノベーションをする時に、現場で施工する大工さんや職人さんと直接やり取りできるのが楽しいですね。
昔（特にハウスメーカー時代）は、工事監督と打合せはするが現場の職人さんと直接する事はなかった。現在は「お客さんに喜んでもらう」って共通目標がある職人さんとだけ付き合って、「コレは出来る、コレは止めておいた方がいい」ってやり取りする楽しさを感じています。

昨日５月１８日から、法律改正で、不動産の電子契約が解禁となりました。

ＩＴ重説って言われていて、不動産契約時に必要な重要事項説明書の読み合わせを、パソコンやスマホなどの機器で実施します。従来は対面が義務付けられていましたが、賃貸も売買も遠隔で説明が行えるようになりました。

ＩＴといっても説明だけで書類関係のやり取りは郵送で行いますのでまだ完全ではありません。コロナ禍になってから、オンラインでの相談がかなり増えましたので、さてどうなっていくんでしょう。



個人的には、不動産や物件の相談はオンラインでもいいと思いますが、契約は会って説明したいのが本音。



重要事項説明にはいくら早くても１時間半、通常は２時間は使ってます。別に覚えていただく必要はないんです、「あっそういう事か」って意味合いを理解して欲しいから。

専門用語がかなり出てきますので、説明しながらお客さんの雰囲気を感じたい。時にはこっちから逆質問して深く追加説明したり、ホワイトボードを使って図で説明したりしています。



時代の流れですので、これからどういう風になっていくのかは分かりませんが、逆に「会う」っていうのは貴重な時間になっていくんだと思います。

これを機会に【来店不要】【オンライン相談可能】っていうのをホームページ上でももっと宣伝していかないと。

細かい話ですけど、２０２２年９月１日付けで不動産の広告表示【所要時間表示】が変わります。
内容は徒歩表記の変更。



物件から最寄り駅への計測距離の起点が「マンション敷地入り口」から「マンション建物入り口」（エントランス等）へ変更されます。



あまり関係ないかもしれませんが、大規模マンションなら１分表記が変更になる可能性がある。不動産表記では徒歩１分＝８０ｍなので、敷地入り口からエントランスまで距離があるマンションは微妙に変更になるかも。
今ままで徒歩９分だったのが、徒歩１０分になるケースも出てきますね。



立地をあまり知らずに探していて、徒歩１０分以内って条件で探してしまうと、候補から漏れてしまう危険性もあります。



徒歩分数表記にかぎらず、ちょっと幅を見て検索してください。