2022年02月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日の内容は建築条件付き土地の建物価格について。

建築条件付き土地でよく参考プランってあるじゃないですか、延床面積３０坪で１，９８０万円（税込み）みたいな。それで、「表示の間取りは参考であり自由に設計可能です。面積の増減は坪あたり６０万円（税別）で計算します」って注意書きも書かれているケースを見た事があると思います。



不動産業界にいてると当たり前の様に説明する営業マンが多いですけど、住宅業界出身からするとものすごく違和感があるんですね。どの物件も大体坪あたり６０万円で計算されているんです･･･（これは地域によって差があります。茨木市でも多少の差はあります）。

絶対にどの物件も同じ仕様な訳ないのに（汗）

基礎の配筋は？断熱材は？その厚みは？設備は一緒なん？もう色々と差があるはずなのに、坪６０万円。



これだけでもおかしいのですが、さらに延床面積が変わっても坪単価が一律っていうのは間違っています。本来は３０坪の建物と４０坪の建物では坪単価が変化しないとおかしいんですね。４０坪の建物の方が坪単価が低くなるのが常識です。

理由は、面積が大きいほど坪単価が低くなる空間が大きくなるから。逆にいうと２５坪の建物なら坪単価が上がるという計算になります。



まぁ実際に建築する会社に「坪●●万円」で発注かけるから一律になってしまうのでしょうが、お客さんにとって大きな買い物なのにかなりドンブリ勘定になっているのが現実。



一例として、お客さんが「そんなに大きな家は必要ないんです。延床面積２３坪くらいでＯＫなんです。」って言ったら、不動産会社は「坪６０万円になるのは延床面積２８坪以上で、それ以下だと上がるんです」って答えるかと思います。
コレ、逆を考えるとお客さんの要望で延床面積４５坪になったとしても、当たり前のように坪単価６０万円で計算してくる会社が多いんですよね。



仕組みで言うなら、坪単価は安くならないとおかしい･･･。建築会社と仕切り価格を決めているなら事情を打合せして、下げてもらう過程が必要になってきます。面積が大きくなって建物利益が増える不動産会社と本来より坪単価が安く建てられる建築会社がかなり得をするという構図になります。



住宅ってお客さんがそうそう経験する事がないので知識が少ないのをいい事に、かなりおかしな事を当たり前のように行っている状況もあります。これを防ぐには、知識を付けるか、もしくは教えてくれる人を見つけるしか、今のところ方法はないのかもしれないなぁ。

なんだか世界の政治・経済状況が慌ただしくなってきてますね、日本が相対的に静かなのがまだ救い。

気になるのは物価が少しずつですが上がりそうな気配を見せているところ…

今の状況でしたら一気に上がるのは難しいかと考えていますが、少しでも上がっていくなら注意するべきは金利。

簡単に書くと、物価が上がると特にお金の流通を抑えるために金利を上げる流れになるから、長期金利上昇→住宅ローン金利が上がる可能性があります。

とはいえ変動金利がメチャクチャ低いから悩ましいっちゃ悩ましい（汗）。

今言えるのは「仕組みを説明して、しっかりと判断して納得してもらう」って事かと思います。

今まで引渡しさせて頂いたお客さんにもアナウンスしていくべきかもしれないなぁ…。正解は分からないけど、そろそろ10年国債の動きを気にしていく時期ですよって。