不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今朝、お客様と雑談していて「建築の仕事（新築やリノベーション・リフォームの提案の事）は多いんですか？」って聞かれました

間取りや仕様の建物の打合せが多いので、そう聞かれるのですが

「7割は建築系の仕事です」ってお答えしています

実際の今日の昼過ぎまでにやった仕事は

①解体着工前の現地確認（土地の引渡しが終わったお客様）

②週末アポイントのお客様の土地現地測量（新築間取り提案のため）

③解体業者への解体範囲図作成と打合せ（先週に土地契約したお客様）

④新築建物の間取り作成1件（週末アポイントのお客様）

⑤新築建物の間取り再確認（明日アポイントのお客様）

よーく見たら、全部が建築系の業務になってますね（汗）

強いて言えば、②が土地を検討できるかどうかの為の提案ですので、不動産仲介業がからんでいる感じ



実際私がやりたい仕事が不動産＋建築の提案ですので、楽しい

たぶんこれからは建築の割合がもっと増えていくんだと思う。
それが弊社の特徴にもつながっていくので、オールOKです。

実際にあった話。



とある土地情報が気になってと、私の方にお客様から相談がありました。

その情報を出している不動産会社（みなさんよくご存じの大手不動産会社）に電話してみると、「商談中です」･････

まぁ予想はしていますが、毎回イラっとさせられます



事情をお客様にお伝えて、お客様が直接その不動産会社に問合せ。
すぐに物件を見学となったようです（汗）



お客様も不信感いっぱいでしたが、「建築（新築）の方はアイ・ウィズさんの方で提案してほしい」という事で、急遽私も物件見学に立ち会うというイレギュラーな形になりました。

その物件を囲い込んでいる不動産担当には「建築の仕事もしている」という事で（不動産会社の名刺をきる訳ですからね）。



そしたら、2番手までお客様がいるって説明するんですよね～。詳しく書くと、1番手はその会社のお客様で住宅ローン審査中、2番手は他社の申込みみたい

いや自分、他社への案内止めとったやん！



まぁそんな事はどうでもいいので、「あ、そうですか」ってスルーしておきました
お客様も同じことを言われたそうです



まぁウソやろなぁって思っていたら、案の定数日後に1番手の人がダメだったと。2番手は他社のお客さんですが長い間止めておくのは難しいので、早く決めてほしいってお客様にも私にも言ってきました

「それはお客様が決める事なので、私は知りませんよ」ってスルーしておきました

＊「いや2番手にいきゃいいやん！」って言いそうになりましたが、そこは当事者じゃないので堪えました。ホンマに2番手がいてるんやったら、それはそれで変な話



お客様もその頃には不信感もマックスみたいでして、逆にちょっとその営業マンの営業トークを楽しんでもいる様子



っていうタイミングで、他に気になっていた土地が価格変更になったので、そっちで進めていく方向になりました。



あまり他社の案内や営業に接する事はないのですが

「他に検討者がいてるので早く申込みしましょう」というトークがやはりこの不動産業界は多いですね（汗）

もうちょっとお客様の気持ちをくみ取る打合せや提案はないもんかなぁと感じます



・お客様の要望にこの土地は合っているのか？

・お客様はどんな建物をイメージしているのか？

・土地、建物や資金計画のバランスは合っているのか？

いっぱいクエスチョンがある状態でもお構いなしに、進めようとしています



他に検討している人がいて実際にスピード感も大事な時もありますが、お客様の事を知ろうとする意識をもっと持ってほしいですね

【リフォーム済みの中古一戸建てをどう判断するか】についてを書いていきます。

リフォーム済みという事は一般の方が売主ではなく、不動産会社などが買い取りリフォーム工事をして、利益を乗せて販売している物件になります。

築年数としては20年〜30年位の建物が多いかな

まず「高いなぁ」と思うケースが多いんですが･･･

でもね、売主である不動産会社（または買取り仲介した不動産会社）は一応考えて価格設定している訳です

例えば土地を購入して新築建てたら5,500万円位はする。

それなら4,500万円位とかもうちょっと高く価格設定しても売れるんじゃない？みたいな価格設定。新築とはなるべく競合しない価格設定にしてるのがポイント

実際は古い状態（リフォーム前）なら3,500万円前後が相場だとすると、普通に購入してリフォーム会社に工事してもらったら、4,000万円とかまぁ4,200万円あればフル・リフォーム出来る訳です

それを4,700万円とか4,800万円で販売している感じ

これは商売なので良い悪いはないと思いますが、検討する側としては【知った上で判断する】という事が重要

営業トークとしては

「なかなか中古一戸建ては売りに出ないので・・・」

「新築なら6,000万円位しますよ」

そしてリフォーム済みで一応キレイなのでお客様が決めやすいという状況を作り出すという感じですね

判断としては、（内容にもよりますが）フル・リフォーム工事費用を600万円位として計算するのがいいかと思います。

例えば、リフォーム済みで4,500万円で売りに出されているなら、600万円引いた3,900万円が正味の古い状態での物件価格。

その価格で買うのかどうか？という具合です。

ちょっと専門的な判断も必要になってきますので詳しくは個別にご相談くださいね。

毎日、新着や価格変更の物件をチェックしています
具体的にどんな観点でチェックしているのか、簡単にご説明します



①まずは価格チェック

土地やマンションなら単純に坪単価。
中古一戸建てなら建物の価格を計算して、土地の坪単価を割り出す。
向きや道路の種別・状況などを考えて、相場帯かどうか？をチェックします


②中古（一戸建て・マンションとも）なら、リフォームしたら総額がどうなるかを計算。
特に中古一戸建てなら、「間取り変更が可能か？可能ならどんな間取りに出来そうか」を考える

もちろん現地確認の上、構造や状態にもよって変わってきます。ただ「この一戸建て、4LDKに間取り変更出来そう」とか「こうしたら良い間取りに変更できそう」とか、不動産というより設計としての目で考えます


③土地の場合は、どんな間取りが可能かをイメージする

土地の間口や奥行きが分かれば、どんな間取りが可能かはすぐにイメージできます。これは物件判断というより、ご相談頂いているお客様の要望に当てはまりそうかな？っていう目で見ています。
と当時に新築建てたら総額でどの位するのかも考えます。

当てはまりそうだったら、個別にLINEやメールでお知らせします。



という感じで、「●●町に物件が出た」というだけではなく、【物件の完成形をイメージする】という感覚でいつもチェックしています。


築浅で購入したら基本そのまま住むっていうなら、価格チェックだけでＯＫかもしれませんが

「新築を建てたらどんな間取り？総額はどれ位しそう？」
「リフォームしたら、どれ位の金額がかかりそう」
「要望に合うリノベーションは出来るのかな？」

お客様としたら完成した物件に住む訳ですので、そこまでイメージした上で物件提案していくようにしています。

土地を探していると、「更地（建物解体後更地引渡し）」「古家付き土地」の2種類におおきくは分かれます。

全く同じ条件の土地なら普通に考えると「更地」に軍配が上がる。



じゃあ更地と古家付き土地とで売出し価格に差が出ているのかといえば、現在の不動産業界の査定ではそれ程差が出ていないのが現実。

その場所の相場が坪単価100万円なら、両方ともその相場で売り出される事が多い


木造2階建てで30坪位の古家なら解体費用は150万円位しますので、最終的な更地状態で比較すると150万円の差が出てくる計算になります



本来なら売却を依頼された時に不動産営業が売主様に「解体費用分の価格交渉が入る事もあります」とか伝えておいて、それも考慮した売出し価格にしておいたりするものですが、最終的な価格は売主様の判断になりますので特に決まり事はありません。



周辺に同じような物件が売りに出ていないか？需要の高いエリアなのか？などその売出しタイミングにも影響してきますので、購入者としては判断が難しいかもしれませんね


不動産の面白いところであり難しいところでもあるのが、同じ条件の物件は存在しない事。
道路の広さ・日当り・周りの建物状況など、優劣が絶対に出てきますからね。

信頼できる不動産担当と納得感が得られるように打合せ・確認していきましょう



最後に、古家付き土地の場合は素直に売主様に価格交渉してみるのが一番です。

もちろん売り出されている価格が相場帯に入っているか等の確認をした上での交渉になります。「古家付きでも全然相場ですよ」って価格なら、逆に失礼にあたってしまうケースもありますので


価格交渉があっても申込みを頂けるのは売主様にとっても嬉しいもの。判断は売主様がしますので、失礼がない範囲で交渉をするのはＯＫですよ

物件を探す上で、本当に知っておかないといけないなぁと感じるものを書きます。

＊書き方は雑になっちゃうけれど、「今売りに出されている物件から決めればいい」「売出されている価格とかは深く考えない」って方は関係のない内容になります



①不動産仲介業界の仕組みを知る

関係なさそうですが･･･業界関係者じゃなければ、不動産業界の仕組みって知らない方がほとんどだと思います。売却のシステム、レインズ、スーモなどのポータルサイトの仕組み等、これらがどう成り立っているのか？

これらを知ると物件探す時に役に立つし、どう動けばいいのかが分かってきます


②相場を知る

これは信頼できる・正直な担当者が必要になりますね。ある程度一定期間物件をチェックしていると、相場感というのが身についてきますが、最終正確に判断する為には第3者が必要になってくるでしょう。


③建築を知る

築浅の中古を購入する場合はリフォーム等が必要ない事が多いのであまり関係ないですが

●土地を買って新築を建てる
●中古を買って、リフォームまたはリノベーションをする
●新築建売や建築条件付き土地を買う場合でも、その建物がどのレベルなのかを知る

こういった事で建築知識というのが非常に役に立ちます。不動産業界って知ったかぶりしてる営業マンが多く（笑）、説明している内容が結構違っている事がありますので注意が必要です


建築を知るっていう事には、新築を建てる時の住宅会社の選択肢を知るという意味合いも含まれます。

ハウスメーカーやスーモカウンターで紹介される住宅会社で気に入ればそれはそれでOKですが、それ以外にも選択肢があるって事を知っておくと土地選びの幅が広がりますので、ぜひ建築を知る事を意識してくださいね



ここまでバァーっと書いてきましたが、「それが分からんから苦労してるんやっ」って言われそう･････

たしかにそうなんですよ（汗）。不動産営業は都合の良い事しか言ってこないし、住宅会社もしかり。基本的に自社のアピールしかしないですもんね。


当社ではそんなお悩みを少しでも解消して頂ける様に、出来るだけご説明して、疑問点が無いように接客しております。

この1週間で、ご購入の打合せ・物件見学・売却査定と色々とご相談を頂きまして、有難い


でもそのご相談の中で、不動産業界のブラックな部分も多く、業界的には正直「末期症状なや･･･」って感じる事も多かったです



売却相談では他社の査定書も見せてもらったのですが、もう異次元の価格を提案している。相場よりも1,000万円は高い価格をお客様に提案して、とにかく売却を依頼されようとするやり方ですね

最近は大手の不動産会社も同じようなやり方で査定を出しているので、もうムチャクチャな状態と言ってもいいでしょう。査定本来の意味はなく、売主様としてもなにを信用したらいいのか判断するのが難しくなっているかと思います



物件見学にしても、レインズには登録してるけど他社には物件を見学させない、いわゆる【囲い込み】もまだまだ横行していますね。今週だけでも大手の不動産会社に2物件されました



もう不動産業界はカオスと言ってもいい状態になっています。


こう書くと「不安になるだけやんか！」とか「物件探しが出来なくなる」って思われそうですが、こういた状況を説明してお客様が出来るだけ間違いがないように不動産業界の仕組みを知って頂いたり、アドバイスさせて頂く事がまずは第1歩になっています。



キチンと正常に仲介システムが作動するための、最後のカオス状態だと感じていますので、これからは不動産業界も良い方向に向かっていくと思います


不動産の事で不安や疑心暗鬼になっている方は一度ご相談くださいね

お盆ですね

不動産業界は早めにお盆休みに入る会社が多くて、業界は先週半ばからお盆モードになってる感じ

当社は明日13日〜16日まで休みを頂きます。

お盆中でも購入や売却のご相談承っていますのでお気軽にLINE・メール・お電話くださいね

今年に入って新築建物（土地を購入して新築を建てる）の相談が増えていると何度かこのブログでも書いてきました。

「土地を購入して新築を建てたい」つて方がブチ当たる壁って

①価格

②打合せ内容

の2つが大きいかと思うんです



①についてはハウスメーカーで普通に家を建てるともう4,000万円前後になる世界。
土地から購入して･･･となると総額が安くても7,000万円とか8,000万円になります。多めの自己資金や贈与があれば資金計画が成り立つかもしれませんが、現実なかなか厳しいかと（汗）


じゃあ大手ハウスメーカーじゃなく中堅住宅会社ならどうかといえば、それでも建物費用が3,000万円前後といった感じ。色々と会社を探して2,500万円前後でしょうか
それで土地と併せて総額が6,000万円前後～になります。頑張って5,000万円台かな


一戸建てを4,000万円台とか5,000万円前後で探している方も多いので、ここでも総額の壁に当たってしまいます



こういった方に「建物価格2,000万円前後で、納得の家を提案しよう」ってコンセプトで当社は取り組んでいます。

それでも逆算すると土地価格2,000万円台とか3,000万円位になりますので、茨木市では要望に合う土地は少なるのが現状ですが、この土地建物の価格バランスなら可能性が出てくる訳なんですね


そのためにお客様の要望を整理して、相場範囲の土地を見極めて（高い土地を買わない様に）、トータルでご提案していく事が大切になってきます



続いて②の話になって、ローコスト系の住宅会社になるとどうしても「規格住宅になる」「間取りの打合せが満足できない」などの気持ち面のネックが出てくるケースが多い傾向です


これは難しい問題ではありますが、住宅会社としてもローコストでやっている分
打合せを出来るだけ少なくしたい
という心理が出てくるようです。


現実インスタなどで住宅事例が無限に出てくるのでお客様の要望も多岐にわたり、お客様自身でも正解が分からずなかなか決まらないという事とリンクして、住宅会社が意識的に制限をかけている感じもしますね


私の意見としては、住宅の打合せに制限をかけるのは大反対。それなら1回目で非の打ちどころがない完璧な間取り・仕様・価格提案してこい！って思います


30年近くこの業界にいてますが、打合せがどれ位で終わりそうかは分からない。打合せをしていかないと分からないんですね



という事で②に関しては当社では間取りの打合せは私の方がメインで何回も打合せを行い、お客様の納得度を高めるようにしています。その後の設備・仕様の段階になれば住宅会社主導になっていきますのでその時はお客様のセカンドオピニオンとしてフォローしていく様に心がけています



①と②は相互関係にありますので、この2つを提案できる不動産または住宅会社ってほとんどないかと思っていますので、物件探しに迷っている方はぜひご相談くださいね

まずは整理をして道筋を見つけていきましょう

毎日暑い日が続きますね

世の中はお盆休みに入って、昨日も街中の道路は結構空いていました

当社は13日〜16日までお盆休みを頂きます

という事で本日がお盆前の最終日

午前中は一戸建ての打合せ。
土地を購入して新築を建てるor中古一戸建てのリフォームを比較する打合せです

実際に見に行った中古一戸建てのリフォーム案&見積り、土地の方は新築の間取り提案＆見積り

2つの資料を作成したので、比較してみて打合せとなります

午後からはご売却の相談。

以前に打合せはしていましたがお盆で帰省されているという事で、再度ご売却に向けて確認していきます

「帰省されている」と書きましたが、なんだか今年は賃貸が動いている気がする

当社は売買メインでやっていますが、賃貸については個別にご相談があった場合に対応させて頂いています

なので賃貸募集を依頼されている物件もいくつかありまして、そこの案内希望が結構入ってくるんです

ゴールデンウィークやお盆って売買の場合は、休む不動産会社がほとんどでして…実は結構動くんじゃないかなぁ

家にいる時間が増える

帰省して親と話をする

こういったタイミングですぐにご相談してもらえる様に、メールやLINE・電話を頂ければ、お盆休み関係なく対応させてもらってますのでお気軽にご連絡ください

「不動産と建築の融合」とかたまに宣伝で見かけますが、具体的にはどういう事？

当社も普通に物件紹介するだけでなく、建築もからめた提案を行ってますがどんな感じなのか？
現在進行しているあるお客様へのご提案内容を書いていきます



＊＊＊一戸建てをお探しのお客様＊＊＊

新築（こだわりはもちろん有る）でも中古＋リノベーションでも、どちらでもＯＫ


①中古一戸建てと土地の物件を見に行く

ご要望に沿わなかったら、それで終わり。合いそうだったら、お客様のご要望が可能かどうかの検証と提案に入っていきます

②見学した中古・土地の両方で検討してみる事になる

●土地（古家付き、建築条件無し、道路との高低差有り）の場合

・まずはその土地にお客様の要望する間取りが可能か、私の方で考える
・考えた間取りをCAD作成する
・その間取りで新築建てるといくらするのか？住宅会社に間取りを送って建物費用を出してもらう
・解体工事があり通常でしたら概算でも価格は分かるが、今回は高低差がある土地で残土処分や石積み撤去もある為、私の知っている解体業者に現地を見てもらい近い工事金額を聞く
・同じく高低差があるので外構費用も割高になるので、住宅会社＋外構業者にヒアリング

それぞれの価格が出揃ったら、土地＋建物＋諸費用込みの資金計画書を作成する
＊見積りにはまだ出てこないが、予想される費用も計上しておく


●中古一戸建ての場合

・まずは建物の設計図が残っていないか確認する
・現在の建物の間取りをCAD入力する
・ここからお客様の要望に合うリノベーションが可能か考える
・リノベーション提案図面を作成する
・その図面を元にして大工さんとリノベーション費用を打合せする



ざっとですがこういった流れで、間取り・金額ともに出来るだけお客様が安心出来るように、検討できる資料（材料）をご用意するようにしています


設計は私の方で出来るので、こういった資料を作成するのに大体4日～5日くらい
こういった打合せをお客様と繰り返しています



お客様が安心出来るようにってさっき書きましたが、私がこういった住宅建築も好きなので「ぜひやりましょう！」って感じ（笑）


建売や中古物件で目の前の物をそのまま判断する場合は必要ありませんが、家を買うっていうのはそのほとんどで建築提案が出てくるケースが多いんですね



それらも全て当社で考えて、価格も含めてご提案しますっていうのが「不動産＋建築」
楽しんで物件探しをしていきましょう