不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産会社による買取りについて、全てが悪いわけではないので、その事についてご説明します。

最初に買取り物件とは？

（古家付き）土地や中古（マンション・一戸建て）を買い取って、解体更地にして再販売される土地、またリフォームされて再販売された物件の事を言います。

で以前のブログでも、売却を依頼された不動産仲介会社が意図的に買取りに売主様を誘導したりしてるのが問題と書きました。

でも買取りにも意味のある（存在価値のある）買取りもあります。

私が考える意味がある買取りは

①売主様がそれを望んでいる

早く売って現金化したい、誰にも知られたくない。
これがほとんどを占めている理由。この場合は最初から安くなってもいいから買取りを希望されているパターンになります。

②土地が大き過ぎて、なかなか一般の方では買い手が付きにくいので買い取って欲しい。

このパターンもたまにあります。数区画で分譲されている物件ですね。

③【相場帯で売りに出していて、キチンと売却活動をしているけれど】なかなか売れないので買い取ってほしい

【】内の言葉が大事で、売出し価格が間違っていなくて、更にレインズにも登録して他の不動産会社への物件告知をキチンとしている（いわゆる囲い込みをしていない）のに売れないというパターンですね。

大きくはこの3つのケースなら、不動産買取りに意味があります。

ただね……これじゃないケースが今、本当に多いんですよ……

大手の不動産仲介会社含め、知っている業者に買い取ってもらった方が利益も多くなるし、早いので「もうそっちばっかりに誘導しようとしている」。

誘導の手口はまた別のブログでも書いていきますが、お客様にメリットは全然なく、仲介する不動産会社と買取りする不動産会社が基本的に儲かるシステム。

買い取られる売主様は基本的に安く売る形になりますので。

まぁでも最近は「いや、それ相場価格やん」って言う高額買取りもよくあると聞きますが、その場合は最後に購入するお客様が損をしてしまう。

相場価格で買い取って、業者の利益が乗って再販売されるんです。

高過ぎる売出し価格になるのが目に見えています（汗）

このケースは元々の売主様は良かったかもしれませんが、最終的な購入するエンドユーザーがデメリットを全て被る形になります。


どっちにしろ、安く買い取られるなら売主様が損をするし、高く買い取られるなら最終的な買主様が損をする。

これが私が言う意味のない買取になります。

転売や中抜きのやっている事は一緒。これに付き合う必要はありません。

ちょっと重い内容になってしまいますが、大事なことですので書いていきます。


不動産会社がどう考えるのか？という一般のお客様には分からない不動産会社の発想について。



現在住まいをお探しの方にとっての共通な思い「いい物件がなかなか無いなぁ･･･」

実際に売り出されている物件は少ない状況です。比較的需要の高いエリアなら尚更。



こういう時の考え方としては

①ひたすら待つ。エリアが決まっていて、希望を変えたくないとなれば待つという選択肢になります

②セカンド希望エリアを考えてみる。考えているエリアとは違うけれど、長い目で考えて予算に合うエリアを再度考えてみる

③中古一戸建てやマンションなど、違う種別も考えてみる

誰も思い付く事で恐縮ですが（汗）、こうなってきます。



で、ここから不動産会社として視点で考えてみます。


不動産会社にとっても、紹介出来る物件が少ないんですね。

なんでもかんでも（相場関係なく）物件を紹介する会社なら別ですが、【お客様の要望に合致しそうで】＆【相場的にもおかしくない】物件となると、紹介出来る物件は少なくなるんです。



当社は不動産仲介（物件紹介）だけでなく建築提案という仕事もメインにしているので、無理に物件をお客様にススめる事はしませんが、不動産仲介だけをメインにしている会社はかなりシンドイと思いますね。



じゃあそうなってくると不動産会社はどう考えるか？

買取りに走る会社が増えていくでしょう。仲介手数料ではなく、販売する物件での利益確保を目指すようになっていきます。仲介手数料より（リスクはあれど）買取りの利益の方が多いですから。



買取りというのは、土地を買い取って、解体更地にして売る。建築条件を付けて建物利益が見込めるようにしたり、建築条件付けると売りにくいと判断するなら土地に大きめの利益を乗せて販売する。

中古物件（一戸建て・マンション）なら、買い取って、リフォームして売るという仕事になります。


大手の不動産会社も仲介出来る物件が少ないので、チャンスがあればと虎視眈々と売主様が買取りをOKする様にタイミングを見計らっている状況です。



買取りされた物件って正直魅力が少ないじゃないですか（汗）

利益が乗っているので相場より高かったり、建築条件が付いて好きな建物が建てられなかったり、価格の割になんか中途半端なリフォームされていたりと。


私がよくお客様に言うセリフで【物件と価格のバランスが悪い】。物件が無いからといって、これに付き合う必要はないと思いますよ。



ここまでの内容をまとめると

物件が少ない＝不動産会社としても物件が少ない＝仲介だけではシンドイので買取りに走る＝魅力のある物件が減るor相場より高い物件が増える＝ますます検討できる物件が少なくなる

こういった悪循環になってしまってます。



物件探しというのは我慢も必要になってきます。

私としても毎日なかなか紹介出来る物件がないのを我慢しながら、お客様にはバランスが合っている物件を購入して頂きたいので、日々チェックしていってます。

たまに考え直すのは【将来茨木市の不動産市場はどうなるのか？】って事。

茨木市全体の相場としては、日本（いや世界かな）の経済状況によるのであまり深く考えても仕方ないけど、茨木市内におけるもっと狭いエリアによる需要大小はイメージしておいた方がいいかなって。

とはいえ茨木市全体としては、大阪府にあって、その中でも需要の高い北摂（北大阪）地域にあります。

これだけでも全国的には「世の中の経済状態など色々あったとしても市町村としては大丈夫な方じゃない」と言えると思う。

もし茨木市が不動産価値的にダメとなるなら、他もほとんどダメになってるでしょってイメージ。



次に茨木市内で考えるとどうなっていきそうか？

間違いなく駅近エリアは大丈夫でしょう。不動産的な駅力の順番で言えば、阪急茨木市駅・JR茨木駅→阪急南茨木駅→阪急総持寺駅・JR総持寺駅になりますが（モノレール線は省きます）、どこも駅近は大丈夫かなって思っています。

ただ･･･高い。それが相場っちゃ相場なんだけど、なかなか簡単に買える価格帯ではなくなってきています。新築マンションなんか「ちょっと高過ぎて勿体無くない？」って感じるレベルになってますからね。

普通に3LDK・70㎡台で7,000万円とか8,000万円レベル。

不動産価値として言うと、仮に新築マンション購入して、2年後に売却しないといけないとなったら、7,000万円で売れるかといえば･･･なかなか売れないという状況です。


これは売れないと言うことではなく、新築時に引っ張られる価格設定をすると売れにくくなるという話。


新築マンションについてはこれから価格が下がる要素は少ないので、予算があって「新築に住みたい！」って人が買う物でしょう。



私的には築30年前後までの駅徒歩5～7分圏内のマンションが狙い目だと現在は考えています。

築30年程の中古マンションを買って、フルリフォームして総額5,000万円で住みたいという判断をする人の方が多くなっているし、実際資産価値としては落ちにくいんではないでしょうか。



次に築年数の古いマンションについて（昭和50年代前後の建築）

代表的なのが南茨木駅前周辺の南茨木駅前ハイタウン系、水尾のグリーンタウン茨木、中条エリアのメガロコープやJRエリアならホワイトハウス穂積とか。


これらはある程度価格帯（相場）が落ち着いてきているので、リフォームして住むという選択肢はアリだと思う。


これから築年数が益々経過していくので需要は下がっていく可能性はあるが、資産としてはもう下がりにくい価格帯まで来ているので、将来も価格下落率は抑えられます。



ただ１つ注意点は、ここ数年は全体相場が上がっているのに便乗してかなり高い販売価格での売り出し物件が多いので、そこの見極めは必ず行ってくださいね。

売る事だけを考えている不動産営業マンはそんな事教えてくれませんから･･･。



最後に一戸建て・土地になりますが、これは難しい（汗）

茨木市内で考えると、山手エリアでなければ、ある程度の資産価値は残っていくと思いますが、これから人口が減っていくし、茨木市としても居住誘導区域を狭めていく可能性があります。


駅距離だけでなく、キレイな住宅地・商業施設が近くに揃っている等も検討する必要が出てきます。


駅距離・地域性・ハザードマップなど地元民としての感覚がかなり必要になってきますので、個別にご相談いただくしかない。




なによりも現在売りに出ている価格をキチンと見極める事が大事。

「この物件は高過ぎる」

「●●●●万円まで下がってくれば、検討OKだと思います」

「需要（希少性）が高い場所ですので、ちょっと高いとは思うけれど、買っててもいい」

物件探しではこういった言葉が出てこないとダメだと思うんです。



結局は営業マンの感性次第ですが、そこが難しいところでもあり楽しいところ。

住まいを探すのはなかなか物件は出てこないし大変ではありますが、基本的には楽しんでいきましょう。

「最近、一戸建ての需要が増えてきた」という声をよく聞きます。

確かに土地や一戸建てを探している方は多くなっている感はあります。



原因を考えていくと、マンション価格が高くなり過ぎているというのが大きいんじゃないかなぁと。


駅徒歩圏などの需要がある（資産価値が高い）マンションはある程度高くても売れていってますが、今は駅が遠めとか、駅には近いけれど築年数がかなり古いマンションでも3,000万円とか4,000万円以上の価格が付けられている･･･

＊不動産会社が売却を依頼されたいが為に、調子よく売主様に高値提案している事も関係してます



マンションの場合は管理費や駐車場代が住宅ローンとは別に月々かかってくるので、毎月の支払い額で比較すると「5,000万円とか6,000万円の一戸建てが買えるんじゃね？」っていう考えになるのも無理はない。



別にマンションでもOKなんだけれど、比較すると一戸建ての方がいいかもという層が増えている状態かなと予想しています。



でも「買える」と「買う」はまたニュアンスが変わってきて、（マンションじゃなくても）土地や一戸建てでも相場とかけ離れた価格設定になっている物件が非常に多いので、結局は相場帯に入ってきた物件を買うという事が大事。



駅が近いやこのエリアはなかなか物件が出ないとかで、「多少相場より高めですけど、決めても問題ないと思いますよ」という見極めも必要になってきます。



このあたりの提案は我々不動産会社の仕事でもあります。

何でもかんでもおススメするのはただの営業。やっぱり不動産仲介というのは、地域的な専門的助言も含めて営業する必要があると思います。



これは売却の時も一緒。売却の依頼先を決める時も、営業的なトークで選んじゃうと、結局は損してしまう確率が上がってしまいます。

ここ1ヵ月くらい、新築一戸建てを検討されている方（土地を購入して、家を建てる）からのご相談が増えています。

建築条件付きとかではなく、自分で選んだ建物を建てたいという要望です。



ご相談いただくほとんどで【物件が少なくて、なかなか良い土地が見つからない】という声を聞きますね。


たしかに良いかなって思える土地は少なく、あったとしても価格が高くて資金計画が合わない･･･という状況。

まぁ私としたら、不動産会社の査定金額がおかしくて、相場より高過ぎる物件も多いのですが（汗）


それでも建物の建築費も上がって、資金計画が成り立たないというのは事実ではあります。



こういう時に、業者への買取りばかりを狙って、結果一般のお客様への売り出し価格を上げている不動産仲介会社は悪だと思うし、売却を依頼されたいがために高い査定価格（売り出し価格）を提示する不動産会社も悪。



相場が上がるというのは経済状況や市場に寄るので仕方ない部分ではありますが、その中でも我々不動産会社は一般のお客様が検討しやすいように提案していかないといけません。



当社にご相談いただくお客様は、「出来るだけ予算の中で」「納得・安心できる建物を建てたい」という要望を持ってられると感じています。


この2つをクリアーしながら、物件（土地など）と建物を同時に提案できる不動産会社はほぼ無いですからね。



とは言いながら、ご提案できる土地は少ない状況ではありますが･･･出来るだけ要望を叶えるために力になっていきたいと強く考えています。

ちょっとね、今日は踏み込んだ話でも書いてみたいと思います。



茨木市だけじゃなく、ここ数年不動産価格が上がってきています。ここで大事なのはまず【相場を間違わないこと】。エリアや立地の問題ではなく、相場より高過ぎる物件は買わないっていうのが大事。

不動産会社の高過ぎる査定に踊らされないようにしなければいけません。



本題はここではなくて･･･

実際に相場は上がっている。「予算4,000万円～5,000万円で新築建てたい」って考えていても、土地だけで3,000万円を普通に超えてくるようになっています。


立地が良ければ土地坪単価120万円・130万円以上するので、土地面積は20坪～25坪。立地（環境）は悪くないけれど、駅距離は離れているってエリアで土地面積30坪くらいになります。

前者なら建物は基本的に3階建て、後者なら2階建てになるでしょう。



でね、じゃあ建物価格はどれ位するのか？って話ですよね。土地相場というのも分かるけれど、結局は土地+建物などの総額で考えないといけませんから。



ここでほとんどの方はハウスメーカーっていう選択肢になります。

ハウスメーカーでも色々あって、昔からある大手ハウスメーカーと、最近になって規模が拡大してきた中堅メーカーに分かれます。

＊中堅メーカーとは、例えば大阪（広くても京阪神間）をメインになっている会社。他はここ数年で都市圏を中心に展開し始めた住宅会社のこと



結論から書くと、（2階建てと3階建てでは価格は多少変わってきますが）

●大手ハウスメーカーなら3,500万円～4,000万円

●中堅メーカーなら2,500万円～3,000万円

は最低でも予算として見ておかないといけない。あとから上がってくる事も多いので＋＠も考えておくべき。



こうなると土地+建物で6,000万円～7,000万円の予算が必要となります。

まぁなかなかですよね･････



土地相場は変わらないので、こうなってくると【建物の選択肢を増やす】という方向が、今の時代の正解なんじゃないかと思います。


ただ単に安いローコスト系住宅会社という訳ではなく、自分の要望に合った建物を予算の中で建てられる住宅会社を選ぶという意味です。



当社では、住宅会社の紹介にプラスして、間取りの提案・打合せを当社で行い、建物全般のアドバイスも一緒にしていまして、ここ数年は特に好評いただいています。



前置きが長くなりましたが、ここから本題でして（汗）


建物の予算組としては、基本的に2,000万円前後は必要になります。

建物の住性能は長期優良やZEHなどの基準にはしておきたいし、ある程度のオプション費用も出てきますので。

＊3階建てだともう少し建物費用は上がるし、道路と高低差がある土地など外構費用が高くなる場合もある



となると、土地を購入して新築を建てたいという方は

●ご予算4,000万円～4,500万円　→　土地価格2,000万円前後

●ご予算5,000万円～5,500万円　→　土地価格3,000万円前後

これを1つの目安として、土地探しをしてください。

ハウスメーカーの建物価格を基準にしてしまうと、「もう土地なんて無い」って言ってしまっていい位になります。


たまに物件が出てきたりしますので、それを待つというスタンスになります。

先日に書いた住宅ローン金利についての続き。



4月からの住宅ローン金利（変動金利）は各銀行おおむね決まっている感じですね。


ある大手都市銀行が金利を0.25%上げる事が決定しているとい話を聞きましたので、他行も同じく上げてくるものと思われます（他行の情報を仕入れて、決定しているでしょうから）



「早く購入しないと」

「住宅ローンの支払いが上がるから、物件価格（相場）は下がるんじゃない？」

「売却しようと考えているけれど、早く売った方がいいのか？」

色んな意見がネットや不動産営業から出てくるかもしれませんが、私はこの金利変化の要因だけではそれほど影響ないんじゃないかと考えています。



仮に大手都市銀行で言うと、金利が上がったとしても0.5%台。
まだまだ低金利であることは変わりありません。



参考に下のグラフをご覧いただきたいのですが、過去40年間の金利推移表です。

今は住宅ローン金利借りる人は金利優遇というのが付きますので、赤の四角で囲った部分が変動金利の金利推移となります。

＊ネットで拾ったグラフですので違う部分もあるかもしれないが、おおむね私の経験・感覚と合っています。




1980年代のバブルは5%～8%近くまで異常な金利でしたが、2,000年代に入ってからは1%を切る低金利時代がほぼ続いている状態になっています。


時代によって0.8%になったり、0,3%台になったりしていますが、1%を切る時代が長く続いています。それが今回の金利引き上げとなっても1%を大きく切っているのは変わりない。


という事で今回も比較的冷静な不動産市場になるんじゃないかと考えています。



ただ需要の2極化は多少進むかもしれない。

需要の高いエリアは相場はまだ上昇傾向もしくは現状維持、需要の低いエリアが少し下落に転じる。そんな動きが出てくるかもしれません。



何回も書いて恐縮なんですが、大切なのは【相場をキチンと把握して、物件を購入すること】


「金利が上がりますので、早く購入した方がいいですよ！」

「相場が下がるかもしれませんので、価格をもっと下げて早く売却してしまいましょう」

不動産営業なんて何とでも言えますからね･････（汗）



当たり前の事になっちゃいますが、今購入を検討している方は早く買った方がいいのは間違いない。

ただ気になった物件をキチンと相場範囲で買う事

これはいつの時代でも共通しています。

＊相場より高めでも買っていいのは、駅前などの需要がかなり高い、資産価値が見込める立地だけ



という事で、住宅ローンの金利は上がるのがほぼ間違いないですが、落ち着いて打合せしていきましょう。

いやービックリする（理解が出来ない）価格設定の物件がかなり出てきております。

なにをどう考えても「どうやって価格になるの？」って感じで、新着物件を見た時に少しフリーズしてしまいます･･･



最近の傾向としては【大手の不動産会社から売り出された物件ほど、高過ぎる価格が多い】という事。


という事は、売れてないんでしょうね＝無理してでも売却を依頼されたい＝メチャクチャ高い（売主様にとったら甘い誘惑の）査定額を出す＝結果、高額の売出価格になる＝結局売れずにどんどん価格を下げる

という悪いループに入ってきてる感じがします。


地元でやっている不動産会社の方が、良い物件（いい価格設定がされている）を出しているのが現状ですね。


売主様だけでなく、買主様もくれぐれもお気を付けください。



ここ数か月は「もしかして自分の相場感覚が間違っていて、実は不動産市場は考えているより高騰している（もしくはこれから上がっていく）のか？」と自問自答したりもしていますが


やっぱりその価格を説明する事が出来ない物件が多いんです。



メチャクチャ良い立地で、「今後待っても出てくるかどうか･･･」みたいな物件ならプレミア付くのも理解できるし、説明ではなく【期待値】として資産価値を伝える事は出来ますし、実際立地ごとに説明をしている。


だけど、数百万円～1,000万円以上も上をいく価格設定になっているから、期待値じゃ無理なんです。物件を探されているお客様もそのあたりは十分に知っているし、判断はシビアですから。



こういう感じで【価格幅の大きい物件をチェックしながら、一歩引いた目でも見極めをしていく】これが不動産仲介には求められます。

１つ１つの積み重ねですね。

日銀の政策金利引き上げで「住宅ローン金利はどうなるの？」って気になられる方が多いと思います。

銀行の話を聞いていると、どうやら各銀行ともに4月から金利の変更がありそうですね。

結論から書くと上がるんじゃないかな。政策金利が上がるんだから、そりゃそうなるって感じですが……

上がり幅は銀行によって違いがあるかと思いますが、おおむね0.2%〜0.25%は上がってくるかも。

とはいえまだまだ低金利。
不動産動向にはそれ程影響出ないんじゃないかと考えています。

仮に4,000万円の住宅ローンとして、35年返済・ボーナス時払い無し・変動金利だと月々の支払額は

・現行金利0.34%→101,030円

・0.25%上がると→105,432円

4,000万円借りると月々4,400円上がる計算になります。

これをどう捉えるかですが、まだまだ不動産相場に与える影響は少ないでしょう。

今までと流れは同じ【需要が高い所と低い所の2極化が進む】という事。

あっ需要の低い所がダメって事じゃないですよ、茨木市の中の話ですから。山奥とかもっと郊外に行く時の話。

気をつけて欲しいのは需要の2極化に関係なく、キチンと相場で買う事。

高値で売り出されている物件がメチャクチャ多いので、そこに騙されない様にしてください。