ホーム  >  茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ  >  不動産の事

「不動産の事」の記事一覧(219件)

【マンション管理費の上昇傾向】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/07/16 20:43


ネット記事で【首都圏のマンション管理費の平均が2万円を初めて超える】とありました。

都心に限ればもうプラス数千円、平均は上がるようです。



まぁマンションの規模にもよるし、温泉やサウナ、ジムなど共用施設充実の方向に向かってるから上がるのは仕方ない。


あと人件費の上昇も要因の1つになっている事から、今までの管理方法ではこれからまだまだ上がっていく可能性が高いと考えます



定期的な清掃工事は必要ですが、この時代ネットを活用したり、修繕工事の計画などは専門の外部業者に依頼する等して管理費削減をしていかないといけないでしょうね



一方、茨木市のマンションはまだ1万円前後が多い状況


値上げ傾向はどのマンションも出てきていますので、こらからどうなっていくか?
物件をご提案する立場としては注視していく必要があります。

【4000万円台で土地購入&新築】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/07/14 14:09


先日5,000万円台で土地購入&新築建築の記事を書きました

今回はもっと突っ込んで【4,000万円台で新築を建てる】という内容で書いてみます。



もう細かい事は書かず、土地と建物の予算割り振りから。

建物は基本3階建てになる可能性は大

面積によりますが耐震・断熱性能は担保されている建物として、建物予算は2,000万円前後から2,200万円位は組んでおいた方がいいかと思います


逆算で土地予算は2,000万円前後〜2,500万円ほど

土地30坪クラスだと坪単価70〜80万円となり、茨木市では駅距離は結構離れてしまいます


土地坪単価で考えていくと、土地面積25坪なら坪単価100万円前後。20坪なら坪単価120万円前後がターゲットに入ってくる

土地坪単価120万円なら駅近くとまでは言えないが、十分に駅徒歩圏内という可能性が出てきます



という事で、私が考えているのは

【総予算4,000万円台で新築を建てる】

【25坪前後の3階建てで、どこまでクオリティーの高い住宅を提案出来るか】

【その中で土地の立地にどこまでこだわれるか】

の3本立ての提案にハマってきています。



東京都心では数年前から狭小住宅が流行っている?(買える価格帯にする為に、不動産会社が無理に小さく土地を割っているだけ)という事ですが


不動産会社・住宅会社によくある売上目当ての分譲ではなく

世に売りに出ている土地を見極めて、ローコストながらクオリティーを求めた建物をセットで提案していく。


この需要も高いんじゃないかと感じています。

【買取り再販売の物件が売りに出て、思う事】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/07/13 19:43


ここ1・2ヶ月の間に普通に一般不動産市場に売りに出ていた物件で、先に不動産会社や住宅会社に買い取られた土地が、再販売されて売りに出てきています

もちろん利益が乗せられて、当初売りに出ていた価格より高く…

建築条件なんか付いてたら建物にも利益が…



「商売ってこんなもんや」って言われればそうなんですけどね

ただコロナ禍初めに起こったマスク買取&転売を彷彿させる



買取って本来の意義としては

・なかなか売れず、安くなってもいいから買い取って欲しい

・少しでも早く売りたい

・売ってるのを知られたくない

とかこういった売主さんの事情や考えがある場合だと思うんです

そりゃ相場より安く買い取られるのは仕方ないし、買い取った業者も安くなった分で利益を出せていました。それが最近の買取りはマスク転売に似てきてるなぁって感じます


結局一番損するのは、購入するお客様

別に極秘情報だった訳でもなく、普通に不動産市場に売りに出されていてネットとかにも出ていた物件なのに、数百万円とかヘタしたら1,000万円以上高く買わないといけなくなってしまう


まぁマスク転売に似た買取りも商売っちゃ商売ですので、否定なんかはしませんが

物件探しもネットが主流になった現在、気づかれているお客様もいらっしゃいます

「この会社は買い取ってばっかりで、ハッキリ言って邪魔なんですけど!」

「気になった土地があって検討しようと思ったらもう契約済みになっていた。あとからまだ売りに出されたけど、またこの会社か・・・」

こういった声をよくお客様から聞く様になりました

【新築建売が減っている理由を書きます】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/07/07 16:33


以前にも同じような事を書いたかもしれませんが、最近よく言われる事ですので、再度詳しく書いてみたいと思います。



新築建売がここ1年ほど極端に減っています。

当社は元々新築建売はあまり仲介取引してなかってので、全く影響ないですが(むしろ減った方が普通に売り土地が増えて嬉しい)、この状況を詳しく考えていきます



①土地価格が上がり、建売業者が買えない

これは少し説明が必要になって、新築建売って基本的に低価格が売りなんです

建物の性能・仕様ではなく、立地と価格・間取りのバランスで「買いやすいでしょ」って売り方

だから各エリアで建売の相場価格帯というのが出来ています

●●町なら土地30坪で建物4LDKなら、4,000万円〜4,200万円という感じ。

それが土地・建物価格上昇により、5,000万円の価格設定になってしまうというのが現在の状況。


普通に仕方ないんだけど、「この場所で、建売で5,000万円出すのはなぁ・・・」って心理がお客様に働いて売りにくくなるんですね。

なので建売業者が土地仕入れを控えている、もしくは出来ないんです



②土地の仕入れはしてるが、建築条件無しで販売してる

①の理由に付随して「建物を建てると売りにくくなるんだったら、土地だけで売っちゃえ」という発想が増えてきてもいます。

建築条件無し土地って物件です

古家を解体して、更地にする。道路側溝などを整備する。こういった事だけ行い、土地に利益を乗せて販売しています。


まぁ建築条件付きよりは判断しやすいけど、元々安く買えてないのに利益が数百万円乗るもんだから、高い価格になってる土地が多いです


ご自身で判断出来る方もいらっしゃるかと思いますが

ここは信頼出来る不動産仲介会社を見つけて、価格アドバイスを貰うしかないでしょう。

「多少高めでも価値があるエリアなので購入してもいい」

「この場所なら相場は●●●●万円だから、価格が下がるまで待った方がいい」

こういった判断が必要になってきます。



この2つが新築建売が減ってきた大きな理由になるかと考えてます



簡単に言えば、土地相場&建築費用の上昇になるんだけど、住宅建築を長い間やってきた私としては、【商品力と提案・営業対応力を磨いてこなかった】のが響いてるんじゃないって思います


物(仕入れた物件)さえあれば売れていくという時代はもうとっくに終わっていて、物(土地・建物)のコストパフォーマンスと提案・対応力が必須になってきていますね

【買取り再販売のループ】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/06/22 18:42


気分悪くなる事があったので、ホームページのブログで書きます。


普通に売りに出ている物件を業者が買い取って再販売する。

まぁよくある事ですが、なかなか売れなくて価格を下げていった物件を買い取って、また数百万円高くなって売りに出る事例が出てきています。



なんかお客さんをバカにした様な・・・・・不動産会社(住宅会社)間だけで物件がグルグル回って、価格だけが高くなっていってる。


もし反響があっても、正直に言いますけどね(汗)。最終的にお客様にツケがまわる事を平気でやってる会社はダメでしょ。

仲介する会社として「いいですよね」っておススメするのはお客様への背信行為ですからね。



最近よく書いている、相場より1,000万円ほど高い売出しをする査定と並んで、「こんな事が続いてる様じゃ、不動産業界はお客さんに見捨てられるよ」っていう気分が悪い事例です。


売主さんも買主さんも、依頼する不動産会社の見極めは本当に重要ですよ。会社のネームバリューは関係ありませんのでご注意ください。

【これ書いていいのかな・・・】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/06/14 15:00


昭和建築のマンションのリフォーム済み物件が多いでしょ

そして当社は毎日茨木市の物件情報を更新しているので、結構な数のリフォーム済み物件の新規や価格変更を行っています。


ぶっちゃけテンションが上がらない・・・・・(汗)


物件数が多過ぎて、同じマンション内でいくつも売り出されているので「え・・・どの物件?」って確認しないといけない。



という事で、普通の不動産会社は言ってくれないだろう情報を書いてみます。

リフォーム済み物件の相場をお伝えします
*面積や階数、そしてリフォーム工事内容にもよりますが、この価格帯をおさえておけば失敗しないという価格帯を、よく売りに出ているマンションごとに書きますね。


●南茨木駅前ハイタウン
2,000万円~2,300万円がメイン相場

●南茨木ハイタウン美沢
2,000万円まで

●東奈良高層住宅
2,300万円くらいまで

●グリーンタウン茨木
2,000万円まで


この価格帯を超えているリフォーム済み物件は無視していいかな。いずれ価格が下がってくるまで待ちましょう(こんなぶっちゃけていいんだろうか)。

これより高い価格帯なら、古い状態で購入して自分で好きにリフォームした場合の方が数百万円お得。


私はこの価格帯を頭に入れて、新着や価格変更の物件をすぐに判断していってます。

【境界の確認は基本中の基本】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/06/10 15:53


一戸建てのご契約前に土地境界の確認
土地や一戸建ての取引をする場合は基本中の基本。


今回は築が浅い大型開発地の1区画ですので、境界がハッキリしていて特に問題はありませんが、隣地との境界目印が無い・地積測量図がない等で不明な場合はかなりの注意が必要になります。

<金属標>


<鋲>


<刻み>



ほとんどの取引では、引渡しまでの間に売主の負担で隣地境界を明示するという形になるので、最終的にはハッキリさせますが

不動産担当は、法務局や役所の資料・近隣の状況などを元にして、出来るだけ境界の確認をしていきます。


土地で揉める要素は境界が一番多いですからね。

【やっぱり良い物件は動きが早い】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/06/03 11:12


なんだか物件が動いています

いや正確に書くと、これはいいなぁって思った物件の動きが早い・・・・・



最近ブログでも書いてる高過ぎる価格設定の物件は全然動きがないので、その動きの差が激しい。

この1週間でもお客様から相談のあった3物件が、週末に全て申込みが入っていました(涙)


だからといってすぐに申込みましょうってタイミングではなかったのでダメージは大きくはないですが、それにしても動きが早い。



でね、申込みが入った物件は全てではありませんが、不動産会社や住宅会社が買取り目的で申込みを入れたんじゃないかなという気がしてるんです

決めるのが早過ぎるから。土地なら間取りを作成したり、ある程度の概算でも予算確認があるので、1日2日で一般の方が決断できるとは思えない。

無いとは言い切れないけれど、可能性としては買取りの確率の方が高そうなんです。



2ヵ月ほど前にご相談いただいたお客様も、既に申込みが入っていた中古一戸建ての話になって、結構気に入られてたんですね。申込みが入っていたので仕方なかった状況でしたが・・・


で後日確認してみると、数百万円の価格ダウンで1,000万円台後半で成約になっていました。

「これは買取りやな」


そうしていると最近になって、フル・リフォーム済みとして3,000万円以上で売りに出てました(汗)

コレ、お客様は2,000万円位で購入してたら、リフォーム工事込みで2,600万円前後で出来ていたのに。
意味のある買取りもあるけど、ほとんどはホンマ邪魔してるだけやな



とはいっても、やはり気になる物件は動きが早いのは間違いないので、スピード感はかなり重要。

土地やリノベーションありきの中古一戸建てなら、物件によっては「お客様の要望や資金計画は可能」という形ですぐに判断しないといけないケースも出てくるでしょう。


その判断をしていく為にはお客様との信頼関係が必要になってきます。

・決して営業トークは言わない
・新築やリノベーションの完成まで責任もって対応していく

お客様は決断するは不安だと思うんです。
少しでも安心してもらえる様にこういった普段からの姿勢を大事にしていきます。

【住み替えの相談が増えてる話】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/05/31 20:11


住み替えの相談が増えています。


マンションにお住まいで
●土地を買って新築を建てたい
●中古一戸建てを買って、リノベーションしたい

どちらにしても一戸建てに住み替えたいというご要望が増えている気がしますね。
マンションの広さの問題だったり、純粋に一戸建てがいい!って希望だったり、理由はさまざま。



いまマンションを売却すると築2・3年じゃない限りは売却益が出る可能性が高い。

でも「じゃあ住み替えしよう」って単純なものでもない…
住み替え先の土地+建物価格も予算内で購入できるのか?という問題がありますからね。


ハウスメーカーなんかで建物を検討したら、ホント8,000万円とか、ヘタしたら1億でしょ・・・さらに広いわけでもないという(汗)



そういった方には、住宅ローン含めた住み替えの流れや資金計画だけじゃなく、予算内に抑える事が可能かどうかという建物提案も必要になってきます。


土地は不動産会社、建物は住宅会社っていう風に分離しているとお客様は不安だし、トータルで最後までお世話させて頂く担当が何より求められているんじゃないかと感じています。

【見事に変身する可能性を秘めている中古物件】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/05/25 12:35


「これはリノベーションしがいがある」

「リノベーションしたら化ける物件」

こういった中古物件はいくつか売りに出ています。



化ける物件というのはいくつかのパターンがあるのですが

 

①ほぼ土地値だけど建物が全然使える
割安で取得できるという、これが一番オーソドックスなパターン

 

②新築で建てたら高額になる

これは土地や建物が大きくて、新築では予算的に検討できないというパターン

 

この②に関しては一番化ける可能性を秘めています

リノベーションの間取り打合せをしていても色んなバリエーションのプラン作成が出来たり、面積的に新築では無理・・・って思っていたお客様がどんどん要望が出てきたり、と楽しくなってきます。

 


どちらにしてもこういった化ける物件というは中古にしかない訳で、不動産仲介の中心になるのは中古物件なんですね。

 1 2 3 4 5 >  Last ›

ページの上部へ