ホーム  >  茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ  >  不動産の事

「不動産の事」の記事一覧(248件)

【かなり危険な業界の状況~大手ほどおかしくなっている~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2025/02/08 23:02


忙しい毎日を過ごさせて頂いていて、有難い。
奈良までご契約に行ってきまして、事務所に戻ってから新築・間取り変更のCAD入力しています。



去年から続いている事ですが、今年に入っても【不動産業界の異常さ】がより加速していて、本当にお客様に気を付けて頂きたいので、短めですがブログ更新。



最近目立って気になるのが、大幅な価格変更。
最初の売出し価格から2,000万円以上価格を下げてきている物件も出てきています。

これなんかよく考えると「最初の価格なんやったん?」と・・・

査定して売出し価格を相談しながら決めていきますが、1,000万円以上下がるって通常はあり得ません(汗)

・最初の価格はウソって事やん
・こんな売却の流れはプロの仕事ではない
・売主様だけじゃなく、買主様に対しても騙そうとしている


しかし、売主様もこんな不動産会社に数千万円も価格を下げながらも、まだ売却を依頼し続けているのが不思議っちゃ不思議でもある・・・



他には、最初の売出し時にはなかなか売れず結局は不動産会社に買い取られ、リフォームして再販売されている物件。いっぱいありますよね。


当初は4,000万円位で売り出していたけれど、売れずにいくらか価格を下げて買い取られ、リフォームしたら5,500万円とかで再販売されているんですね。


突っ込んで書くと「リフォーム5,500万円で売れるなら、当初の4,000万円でなんで売れなかったの?」


4,000万円で買うとフル・リフォームしても4,700万円とかでは可能な訳で、それで売れなかったのに5,500万円で売り出すというのはかなり矛盾しています・・・



「内装・設備が古い状態だと売れにくい」っていう営業マンがいてますが、プロとしての意見だと【リフォーム提案も出来ないダメな営業マン】という事

リフォームされた5,500万円の物件より、自分でリフォームしたら4,700万円で出来るというお客様のメリットを提案しない営業マンですね。


まぁ最初からそんな提案する気もなく、業者買取りに誘導するしか考えてなかったんでしょうけれど(汗)



雑な文章になってしまいましたが、大手の不動産会社ほど、こういったレベルの売出し物件が増えてきている状態になっています。



売主様も買主様も何を信用すればいいか分からなくなっている傾向がありますので、本当に気をつけましょう。

【物件選びが分からないという方へ】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2025/01/18 21:04


茨木市の中でも特にエリアが決まっておらず(限定されていない)、どんな物件がいいのか分からないって方はまず何をしていけばいいのか?



ものすごく普通の内容になってしまいますが、基本でもありますので書いていきます。


①まずは予算を決める

これは住宅ローンの支払い額を決めると言った方がいいかな。月々いくらまで払えるのか?ボーナス払いも加算するのか?これが決まれば住宅ローン借入金額も決まる。
それに自己資金を足せば、物件価格の上限が決まります


②その予算内で購入できる物件をチェックする

コダワリがなければ新築・中古問わずチェックした方がいいかと思います。

ココで不動産担当の力量によるのですが、物件の今売りに出ている価格ではなく、その価格が高いのか?それとも相場帯に入っているのか?も確認する必要があります

売却査定がメチャクチャでかなり(相場より)高額な物件も売りに出ていますので、そういう部分もしっかり確認しておかないといけません。


③チェックした物件をいくつか見学してみる

3物件~5物件見学すれば、自分の中での優先順位や物件順位が結構見えてきますのでね。気軽に物件見学することをおススメします。



①~③をしていくと、ある程度感覚として見えてくるものがあるんじゃないかなと思います。


ただ見学するだけじゃなくて、1件1件見るだびにその物件が相場であるのか?などチェックする事が必須になりますこれは私の仕事。


見学というより【確認】といった方がいいかもしれない。

ぜひ絞り込んでいく作業をしていきましょう。

【土地の建築条件を外すという事】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2025/01/08 09:05


建築条件付き土地分譲をしているとハウスメーカーから「建築条件外せますか?」って問合せが多いと聞きます。

そういえば私もメーカー勤務時代は聞いてた……


住宅の営業マンも「家を建てたいんです」ってお客様に言われると必死になりますからね(汗)



もし建築条件外せるとなると、土地価格に数百万円上乗せになる事がほとんど(土地分譲会社が元々建物で見込んでいた利益分)。

+300万円とか+500万円という上乗せ金額。


ハウスメーカーの営業マンは「建築条件外せました!」って、さもお得になったかの様に説明してきますが

よーく相場を知っている立場からしたら「ただでさえ土地価格が相場より高いのに、それから数百万円上乗せして買うなんて…お客様には提案できへんなぁ」っていうケースが多いんじゃないかと。



建築条件付きであろうとなかろうと、まずは【相場帯、もしくは許容範囲である事】が第一前提。

エリアや需要の高低を含めてトータル判断が必要になってきます



もし建築条件を外して上乗せされたとしても、その価格が購入してもいい許容範囲なのか?ココはいつも以上に精査しないといけません(あんまり無いけど・・・)



ポイントとしては【建築条件付きの方が特殊】という事を認識してください。


建築条件が無くなるというのは別にメリットではなく、むしろそっちの方が普通ですので、気を付けて下さい。

【おススメできない売却・購入】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/12/22 19:07


リフォーム済み物件や新築建売・建築条件付き土地は特に、「価格が相場帯に入ってきた」など、お客様に説明が付く物件でないとおススメしていません。



買取り業者も増えて仕入れ競合してる状態ですから、買取金額も上がる=再度売り出す価格も高くなる、という訳で、おススメではない物件が多いから



売却や購入をお考えの方はよーく考えて頂きたいのですが

買取りや再販売の物件って、基本的には買い取った会社&仲介不動産会社が儲かる仕組みであって、売主様・買主様はメリットはほとんど無い



なので売主様にとっては、売却を依頼した時に「買取りを提案してくる」仲介不動産会社は警戒すべき。


買主様にとっては「リフォーム済みや建築条件付き土地など」を強くすすめてくる不動産会社は警戒した方がいい。



売主様・買主様の事を本当に考えるなら、こういった提案は絶対に出来ない



でも・・・

リフォーム済みは良く見える(汗)

建築条件付き土地は、ハウスメーカーより建物価格が一応安いし、全部決められているので返って分かりやすい(汗)

こんな感じでフラ〜って流されるお客様も多いんですよね。



売却も購入も裏で良くない仕組みがなされている世の中ですが、2025年はこういった事もお客様に認知される様になり、公正な取引が広まっていく予感がしている今日この頃です。

【土地を比較・検討してみましょう】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/12/15 17:35


物件を探す上で、気を付けて頂きたい事のナンバー1と言っていいのが【相場帯を知ること】

土地でもマンションでも同じです。



高額査定・チャレンジ価格に加えて、不動産・住宅会社による買取も多く、【今ほど売り出される物件の価格設定がバラバラで、差があり過ぎた時代はないんじゃなかいか】という様相です。



例えば事務所近くの玉瀬町で現在売りに出されている土地をいくつか比較してみましょう。

*その前に土地というのは面積が大きくなればなるほど坪単価は下がっていきます。
30坪の土地で坪単価100万円が相場なら、60坪の土地なら80万円になるという感じです。面積が倍なら価格も倍になるということは基本的にありません。



では始めます。

①土地面積約30坪 坪単価107万円(古家あり→解体工事必要)
②土地面積約33坪 坪単価122万円(更地→解体工事必要)
③土地面積約33坪 坪単価122万円(   〃   )
④土地面積約70坪 坪単価91万円(古家あり→解体工事必要)

いかがですか?



私なりの解釈で土地を判断していくと、まず

①は相場では坪単価100万円くらい。解体工事が必要なので更地状態だと坪単価105万円ほど


②③この2つはそのままですね、坪単価122万円


④は解体工事が必要ですので更地計算だと坪単価95万円ほど



はまだ坪あたり5万円~くらい高めの価格設定。価格にして150万円~200万円高い感じ。でもこの価格差なら売主様が多少の価格交渉に応じてもらえる可能性もあるし、検討OKの範囲。


②③はいくらなんでも高過ぎ・・・。場所は悪くはないのですが、それでも坪単価110万円するかどうかだと考えます。価格にすると300万円以上下がらないと検討してはダメとなります。


は土地が広いので坪単価が(更地換算で)95万円ほどになっていますが、これでもまだ高め。面積30坪で相場が100万円~110万円のエリアですので、④の広さなら坪単価80万円前後にならないと買ってはダメとなります。



慣れていないと「なんのこっちゃ?」となるかもしれませんが、過去の成約事例を交えてこういった話を行い、お客様にキチンとプロとして、お客様の味方として、説明するのが良い仲介の仕事です

【新築建売が売れないのは、価格上昇だけが原因か?】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/12/14 10:37


新築建売が売れなくなったと言われ、1年は経とうとしていますが、現在も状況は変わらずですね。



①土地価格が上がっている(=土地仕入れが出来ていない)

②建物価格の高騰

の2つが原因になっていますが、他にも理由はあると思うんです。



それは【販売している会社の対応レベル】

あまり良くない言い方だけど、価格帯が高くなれば、それなりの対応をしていかないといけない。



「お客様が建物の仕様性能などが知りたいので、図面関係を頂けませんか?」って問い合せると「そういう資料はありません」とか

「建てた時に調査した地盤データはありますか?」って聞いたら、「それは渡せません」って言われたり…

あとは対応ではありませんが、窓の網戸がオプションだったり・・・(そもそもそんな事をオプションにして受注を取ろうとする会社の姿勢がキライ)


我々仲介会社の後ろには検討してくれているお客様がいてる事を意識して欲しいなぁ。



という事で、当社がほとんど建売を仲介してこなかったのは、お客様におススメ出来ない対応が多いからというのが理由としてあります。

立地がどう・価格がどうという前に、理念が気に入らないという感じ



建築条件付き土地も同じで、建物の打合せをキチンと前向きにやってくれる売主(不動産会社や住宅会社)じゃないと、条件が良い物件だとしても私としては乗り気になれない



インフレだからとか時代関係なく、会社(担当者)の提案・対応がしっかりしていたら、建売の価格帯が上がったとしても売れると思うんです。

【楽しみな12月】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/12/02 15:20


昨日は日曜日だったので11月の月末という感じがして、実質は本日から12月がスタート。



特に12月中旬以降は例年物件の動きは少なめになっていきますが、私ハウスメーカー時代から12月はなんだかんだと忙しくなる事が多い。


12月20日を過ぎてメチャクチャ良い物件が売りに出されたりしますからね(汗)



探している人は年末まで気を抜かずに動ける準備をしておく事が重要です

さてどんな物件に巡り合う月になるのか?楽しみですね。



リフォーム済み物件や建築条件付き土地なんてものは、価格が相場に下がってくるまで基本的にほっておいて(笑)、「これぞ不動産仲介」という一般のお客様から売りに出されている物件をメインにご紹介頑張ります



土地&新築提案、中古物件&リフォーム(リノベーション)提案、お客様が気付かないご提案を探求していきます。

【本当の事を教えてほしいから】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/11/30 20:21


当社ホームページ会員様や以前からご相談して頂いているお客様から「橋本さん、この物件どう思います?」ってLINEやメールがよく来ます。



中にはレインズに登録されていなかったりで、当社では仲介(紹介)出来ない物件もありますが、私が思う感想を率直に返事しています


ほとんどは価格が相場帯に入っているのか?の価格チェックになりますが、土地なら問題点があるのか?とか注意すべき点なんかも答えるようにしています。



これは相場やなぁって思う物件なら、「いいんじゃないですか」って話しますし、お客さんが「だけど●●●の部分が気になっているけどどうです?」って質問されれば、その解釈と解決策や不動産での一般論を説明したりする。


話している途中で

「あれ?メチャクチャ説明してるけど、ウチで仲介せーへんやん・・・」

「代わりに営業してるやん」

って変な感情になったりもしますが(汗)


仲介していなくても、そのあとの新築提案やご売却を依頼して頂いたりもするのでね。求められれば答えられる範囲は説明しています。



他には「建築条件付きで悩んでますが、売主である不動産会社が微妙そうなので・・・やめておきます」ってお客様も結構いらっしゃる。結果的に賢明な判断をされてますね



レインズに掲載されていなかったり、問合せても物件紹介させてもらえなかったりで、当社で仲介できない場合はさすがに住宅の打合せまでフォローは出来ませんのでね。
またそういう時に限って、「ちょっと危険な不動産会社やな」というケースが多かったりする・・・



物件数は少なくなってきたとはいえ、まだまだ不動産の買取は活発です。大手の不動産会社も売却を依頼されたらすぐに買取りの方に誘導しようとしていますからね。


土地を買い取る=建築条件付きや新築建売として売りに出される、という流れになりますので、土地を探している方にとっては特に要注意です。

【建築条件付き土地で相談される内容】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/11/22 19:45


今日は親知らずを抜いてきました。今年に入って3本目の親知らず抜歯。

慣れたつもりでもやっぱり疲れる・・・、歯茎がうずいてますが明日には落ち着くでしょう。



建築条件付き土地が数年前より減ってきた感はあります(建築条件付きが減ったというだけで、不動産会社による土地買取りは全然減っていません)。


原因とすれば

①価格が上がってきて建物価格を言うと総額が合わずに売れないと判断している

②総額が上がるという事は求められるクオリティーも(建物仕様・性能だけじゃなく、打合せ内容も)上がる。

その打合せに対応出来ないから。この2つが大きいかと考えています。



なので、土地だけに利益を大きく乗せて、建築条件は付けずに販売する手法が多くなっています。



で、お客様から「この土地に建築条件付いていますがどう思います?」って相談される事があります。


土地相場や建物の内容だけでなく、【建物の打合せが満足できそうですか?】って意味合いも含まれていると思って、出来るだけそこも判断するようにしています。



まぁ不動産会社が売主のケースがほとんどですので、茨木市の不動産会社とかだったら(レインズ掲載の仕方や電話での対応などで)普段の仕事姿勢とかはなんとなくイメージできるし、まったく知らない会社だったらホームページを見て、考えたりしています。



こう書いちゃなんですけど、売主である不動産会社が打合せする事なんかあんまり無いですからね・・・。出来ないと言った方がいいかもしれない。

なので委託している設計会社と打合せするケースが多くなります。


「じゃあいいやん」って思った方、そこが危険なんですね(汗)


設計会社のお客さんは不動産会社なんです。だからどっちかというと不動産会社の方を向いて仕事している。


設計会社の担当は「お客様の要望を叶えられるように頑張ろう!」って思っていても、不動産会社から「早く打合せを終わらせろっ」って指示が来ていたらそちらを優先します。


てか経験上、そういう不動産会社が多い(怒)。「打合せは3回までです」とか言う会社ですね。



という事で私が判断するのは、【その不動産会社が建物打合せに対して前向きに対応するかどうか】になります。

なかなか難しいけれど、建築条件付き土地で一番大事なのはこの部分ですからね。

【仲介する不動産会社に問題あり】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2024/11/19 16:17


リフォーム済みや建築条件付き土地について。
こういった物件は基本的に不動産会社(住宅会社)が買い取って再販売しています。



買取りって、元々の売主様が
「誰にも知られたくないので売って欲しい」
「安くなってもいいから早く売りたい」
「なかなか売れないので買取りでもいい」
こんなケースの時に多く行われます。



安く買い取って、相場帯で販売する。昔はこんな感じでした。

現在はもう販売する物件が欲しいから相場でも買うとか、相場が上がっているから多少高めで販売しても売れるだろうみたいなノリで買ってる会社が増えています。



でもね、私的にはこういった買取会社は別にいいと思うんです。買取りできる物件があって、売れなかった時のリスクもあるんだから、商売としてはあり得る。

仕事としてアカンのは、その物件を仲介している不動産会社ですね



さっき書いたように売主様の事情があればいいけれど、そんなケースってそんなに多くないですからね・・・

だいたいが買取りの方に誘導していってる訳です

そこには【ウソ】が混じってるじゃないですか(怒)



本当は売れていたかもしれないのに物件情報を隠していたり、はなから買い取り価格を提示して「あわよくば」みたいな仕事をしている方がよっぽど質が悪い・・・


3,000万円の相場で、2,400万円の買取り金額だったら、2,700万円にすれば売れる確率がかなり高くなるでしょ。売主様にとったら300万円も変わってくる。そこは信用して売却を依頼されたのなら、仲介会社は責任もってこだわらないといけません。



このあたりの感覚というのは不動産業していないと理解しにくいかもしれませんが、私としては【仲介不動産会社が問題あり】と考えています。

 1 2 3 4 5 >  Last ›

ページの上部へ