不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

昨日にふと思ったんですけれど「新築一戸建て、いわゆる建売がかなり減りましたね」。


土地相場が明らかに上昇傾向に入ったコロナ禍以降、みるみると減ってきています。さらに建築費用も上がってきている事も追い打ちをかけている状況でしょう。



でもこれだけで理由説明にはなっていないんですね。「色々と上昇しているとしても、相場が上がってるんだから価格を上げて建売すればいいやん」ってなりますからね。

食品の価格が上がったから、飲食店やめますと同じような理屈なのか？

個人でやっている会社ならまだしも、全国展開している新築建売会社もつい5･6年前だったら、茨木市内でも数十現場の建売をやっていたのに、今なんか2現場しかないのは何故か？



【自分達が建てる新築の価格帯をよく理解している】


こういう事じゃないかと考えています。自社が販売する建売の販売価格帯は「3,000万円台～5,000万円台前半」までで、（土地を仕入れて、建物建てて）それ以上の価格帯になってしまうなら土地を仕入れないという判断をしている。


逆に言うと、5,500万円以上の販売価格になると、自社の建物では選ばれないと言っている感じです。

自社の販売ターゲットをよく理解しているんでしょう。



という事で、新築建売が減ってきていますが、逆に増えている物件はなんだと思います？


それは【建築条件なし土地】


不動産会社や住宅会社が仕入れた土地で、古家を解体して更地にし、建築条件を付けずにそのまま販売されている土地になります。



先程ご説明した部分にもつながってくるのですが、「もし建築条件を付けたり建売にすると、販売ターゲット層以上の価格帯になってしまい売れにくくなるから、この際土地のまま売っちゃえ」という理屈ですね。



これもよく自社の事を理解しているとも受け取れますが、ぶっちゃけこういう土地って高過ぎる事が多いんですよ･････。毎日物件チェックしていて体感ですが、相場帯の価格設定してるなぁって思える物件は全体の2割くらいかな（汗）。


土地だけ買って更地にしただけで、数百万円の利益を乗せて販売するっていう販売手法ですから、そりゃ高くなりますね。もし安く買えたなら建物も建てるでしょうから。



って事で新築建売が減った現在、より判断がしにくい建築条件無し土地販売に移行してきていますので、しっかりとした物件判断が必要になります。


詳しくご説明しながら物件の判断をお伝えしていますので、ご相談くださいね。

土地が先か？ 建物（住宅会社）が先か？

土地を見つけるのが先か？ハウスメーカー（住宅会社）を見つけるのが先か？という意味です。

たまにこの話をする業界人もいてますが、住宅業界・不動産業界も経験している私とすると「同時進行でしょ」

厳密に書くと、まずは予算があり、土地と建物価格の割り振りを知るのが一番最初。

建てたい住宅会社が決まっていれば、おのずと引き算で購入出来る土地価格が決まってきます。

しかし建てる住宅会社が決まっているという人は少数派だと思うんです。

「予算の中で土地建物のバランスを考えながら、予算内で納得できそうな住宅会社を決める」というのが一般的でしょう。

という事で、土地情報をチェックしながら住宅展示場やネットで住宅会社や建物価格の事を把握していく流れになってきます。

で住宅業界経験者として、ハウスメーカーに土地を探してもらうというのは得策ではないかな……

まず先に住宅会社を決めてしまうと、そりゃ建物の方に予算が欲しいから・・・土地予算を取られ、選べる土地が極端に減ってしまいますよ（汗）

あとハウスメーカーの営業マンって毎日土地情報をチェック出来ないし、お客様が検討しているエリアの事は知らないですから（汗）

結局は我々の様な不動産会社に土地情報を貰う流れになり、さらにその住宅会社が建てられる予算や条件の土地しか提案してこなくなりがち。

という事でよっぽど「この会社で家を建てたい」ってなっていない限りは住宅会社を先に決めるのはあまり現実的ではなく、どちらかというと土地の選択肢を減らしてしまう行動になってくるんじゃないかなぁ。

ベストは、色々な住宅会社の話を聞いて、それぞれの建物予算枠を把握しておく事になると思います。

ここで1つハードルがあって、住宅会社の営業が面倒だという事………

集客が落ちてきて受注が減っている住宅業界ですから、1回見学や相談したなら営業行為がそりゃあるでしょう（汗）。

住宅会社を決めずに、コレを乗り越えなきゃならない。

なので●ーモ・カ●ンターみたいな相談窓口が成り立ったりするんでしょうけど、私個人的には「スーモに広告掲載をより多くしている住宅会社を優先的にススメてくるだろうし、私の性として住宅会社を提案しておいて打合せ内容は知りません」みたいなスタイルは責任も伴わず、住宅会社ぐるみでの囲い込みと変わりない感じがするんですよね。

という事で、土地を買って好きな家を建てたいという人は乗り越えるハードルがいくつかあって大変だと思うんです。

ただ数十年もこれから暮らしていく空間。頑張っていきましょう。


ちなみに弊社では、

【土地に予算を出来るだけ割り当てる事】

【仕様・性能をある程度は担保できた建物を建てる事】

を実現できる様にご提案しています。


今のご時世、土地相場も上がっており、なかなか気に入った土地を見つける事が難しくなっていると思います。


イメージとしては、総額予算6,000万円だとすると、土地予算3,500万円～4,000万円・建物予算2,000万円～2,500万円という感じ。


一緒に頑張っていきましょう。

定期的な作業として【現在売りに出ている物件を、フィルターをかけてチェックする】というのがあります。



「土地を購入して新築を建てたい」「予算は6,000万円」という条件のお客様が多ければ、「土地価格2,500万円～4,000万円」の土地情報をイッキに見直す。


もしかして中古＋リノベーションという選択肢もあるので、「3,000万円～5,000万円までの中古一戸建て」も見直す。



こうやってエリア関係なくそのフィルターにかかった物件を全てチェックし直すのですが、この作業の良いところは【その中での物件順位が自分の中でハッキリする事】。


具体的には「この物件が一番いいなぁ」「最初に見た時は高いかと感じたけれど、結構いい線ついてるなぁ」って感じで、物件の順位を付けていく事ができます。


これが結構当たっているんです。



真面目に毎日物件チェックしている営業マンなら、コレは売れる！次はコレが売れそうていうのは感覚的にも分かるし、説明する事も可能なはず。



この作業を可能にするには色んな要素がありますが

①各エリアの相場を知る

②各エリアの需要の有無を知っている

③多くのお客様の要望を聞いている

大きくはこの3つが必要になってきます。

お客様と「どこも高いですね」っていう話になる事があります。

ただ厳密に言うと「高い」の感覚が違う時が多いんですね。



その違いとは

・純粋に予算や資金計画と比べて高い

・相場より高い

この2点になってきますが、コレを分けて物件を探さないといけません。



例えは悪くなりますが、メルカリで価値のありそうな物が148万円で売られている。

純粋に価格だけ見ると「高いなぁ」と思いますが、その物の相場が100万円位だと知っていると「純粋ではなく、価格設定が高い」となってきます。



今売り出されている物件はこのパターンが多いんですね･･･

なので【相場】というのを把握する事が現在の物件探しでは特に重要になってきます。



こういった価格設定を売主様が希望して販売しているならまだ理解できるのですが（自己責任として）、大手も含め不動産会社の方が提案しているのが実情（汗）



売却を依頼して欲しいから査定や売り出し価格を高めに言ってしまうというケースは昔からありましたが、ここ数年はその価格に歯止めがきかなくなっていて、もうプロとしての査定では無くなっていますね。


ホームページブログなので直球で書きますが、特に大手の不動産会社が仕事に対してプライドが無くなっていってる感じがしています。



もう1度最初の話に戻すと

①相場より高いかどうかをチェックする

②その上で、予算や資金計画と比べて高いかどうか判断する

この順序を行っていく必要があり、それを手助けするのが私の仕事の1つ。

一緒に行っていきましょう。

映画【正直不動産】が公開されているんですね。

ドラマになった時は話題になっていたけれど、不動産業界にいてる身としては「もっと話題になって、世間的にもっと問題提議された方がいい」


ドラマや映画では、インパクトも大事なのでテーマとしては弱かったが（現実はもっとあくどい･････）、問題として取り上げられるのはいい事だと思います。






新着物件をみていても「なんだ？この売り出し価格は･･･」という物件が多いんです（汗）


どうみても相場より3,000万円～4,000万円は高いよねっていう物件も売りに出てきています。



いくら物件は良くても（立地・建物など）、度を超えて高過ぎる物件なんかお客様にご紹介できませんからね。



前からブログでも書いてきた【売主様に売却を依頼してもらうための、価格提案】でしょう。


相場が5,000万円前後だとして、「6,480万円で売りに出したら売れるかもしれません」って営業マンに言われると期待してしまう気持ちも分かります･･･


特にインフレになっている世の中、相場（株価も）が上がってきている世の中、そして売り出し物件が少ない世の中、こんな事を説明されると「もしかして」と売主様が思ってしまうのも無理もない。


でも結局は時間だけ経過して、何回か価格を下げていき、そして最後には大きな価格交渉を受け入れて売ってしまうというパターンが本当に多いんですね。



厳しい事を書くと、そんな不動産会社に売却を依頼してしまったという売主様の責任もあります。


大手の不動産会社も同じことをやってますので、社名だけで判断してしまったという責任も出てきます。


ここ1・2年ほど、こういった事例が増えているので、本当に気を付けていただきたいと切に願っています。



今の状況が続くなら、査定も販売もＡＩがやった方がいいでしょうね。


そうなってくると不動産仲介会社の役目も変わってくると最近考えています。「仲介」という役目はもう意味をなさなくなってくるんじゃないだろうか？



漠然とした言葉になってしまいますが【不動産（住宅）を通じて、お客様・地域との関係をつなぐ役目】。

こんな事を考えながら、業務に取り組んでいます。

不動産業って一括りにできず色んな仕事に分かれています。



不動産売買というくくりで見ても、弊社が行っているのは「仲介業」。

売主様が売却した物件を買主様が購入する。その間に入って、物件を調査したり・お客様に説明したり・価格交渉もしたりと、まさしく仲介をする仕事。売主様側に立ったり、買主様側だったり、時には両方の仲介に入る事もあります。



でも仲介だけをしている不動産会社って非常に少なく（弊社は仲介業のみ）、多くの不動産会社は物件を買って再販売する、いわゆる買取り業者をしている事が多いんです。


中古物件を買ったなら、リフォームして再販売をする。土地を買ったなら、古家を解体して新築一戸建てとして販売する。または建築条件付きで販売する。

＊ここ数年は価格が上がってきて、建物を建てると価格が高くなり過ぎるという理由で建築条件無しで土地のまま販売する会社も増えています。


こういう業務をする不動産会社ですね。



不動産業界の事なんか普段の生活では意識しないので「そうなんや」で終わってしまう話ですが、よくよく考えていただくと【いざ物件を買おうとした時には、買取りする不動産会社って皆さんの競合相手になるんです】。


この意味合いをよく理解してもらって、物件の判断をしてもらった方がいいと思います。



昨日に新規で土地が売りに出ていまして、「安いな、この土地。すぐに売れそうやな。早めに会員様に新着情報を発信しよう。でも不動産会社がすぐに買ってしまいそうやけど」って思ったんです。



今日その物件を確認してみると

すでに申込みが4件入っていました･･･

昨日新着情報を見た不動産会社4社が速攻で申込書を送ったんだと思います。



こういうのを見ると「一般のお客様が購入していたら、古家を解体して新築3階建てで4,000万円位で建てられていたのになぁ」と同時に、「また4,800万円とか5,000万円近くで売りに出てくるんだろうな」とも考えます。



不動産業って一括りで考えると見えてこないのですが、詳しく業界をチェックすると【どこに向いて仕事をしている会社なのか？】というのが見えてくる事もあります。


実は競合相手に物件相談をしているってケースも多々ありますので、要注意です。

土地を探しているお客様からご相談があり、色々と話をしていると「本当の相場というのが掴みづらい」状況なんだなぁって感じます。

私としてはずっと地域の相場を見てきて、「経緯・ポテンシャル・実際の需要」等をもとに、相場を自分なりにも把握しています。

それが今売りに出されている土地(一戸建ても)は売り出し価格の差が大きいんです……

お客様としたら「なんで？」という感じになってしまうのは仕方ないかな。

こうなっている原因としては、査定をする不動産会社の問題も大きいですが、やはり【不動産会社・住宅会社による買取り】の影響もかなりデカい……

最近は建築条件は付けず古家解体だけして、更地で売り出すケースが増えています。

事務所近くの町を実際の例にすると、土地坪単価相場が80万円〜90万円の土地を、業者が買取り、解体や側溝整備だけして坪単価110万円〜120万円とかで売り出しています。

解体や側溝整備なんかはまぁ250万円位あれば出来そうな工事ですので、実質的に相場より坪単価15万円〜20万円高いんです(汗)

価格にして1,000万円は高くなっている。

これじゃ売れないし、探しているお客様を阻害していると言っても過言ではないかと。

販売する物件が欲しいのは分かるけれど、最終的なお客様である買主様の邪魔をしているので、仕事としては難しくなっていくでしょうね。

もっと言うと、売主様と買取り業者の中に入る我々のような不動産仲介会社も【相場帯とエンドユーザーへの流通】をキチンと意識して、自粛していくべきだと思います。

相続や遊休不動産を処分しておきたいという売却のご相談が増えています。

バブルの頃とか昔に購入していたという地方や山奥の不動産が多いのですが、時代ですね。相続した、または団塊の世代の方が昔に買っていたというケース。

売却されるなら、一刻も早く売りに出していた方がいいと思います。悩んでる時間はなくて、まずは売りに出して、時間はかかるかもしれませんが、いるかもしれないお客様の目に触れる作業が必要になります。

バブルの頃はどこでも高かったが、今はもうそういった時代ではない。

茨木市という狭い範囲で見ても、これからもっと不動産需要の2極化・3極化が進んでいくでしょう。

売り出されているスーモなどの物件情報を見ると、茨木市内のエリア関係なくどこも高い様に感じますが、実際は2極化は進んでいます。

需要があるから高いのではなく、査定をした不動産会社が高い価格を提案しているだけ……

結局は売れずに価格を下げていったり、買取りに誘導されているケースが結構多いんです(汗)

逆に立地が良いエリアは相場帯より高く売れる事もあります。

一番良いのは駅近などの立地。ただね・・・結構な価格するでしょ。土地30坪で坪単価160万円とかしたら土地だけで5,000万円。ハウスメーカーの家なんな建てたらもう1億クラス。

建物価格を抑えたとしても7,500万円という予算組みが必要になります。

まぁなかなか買える価格帯じゃない(汗)

そうなるとセカンドベストとして、少し駅から離れる、または駅距離は遠くても閑静な住宅街や学校区で選んでいく流れになります。

ここでいつもお客様にお伝えするのは【どこを検討するにしても、キチンと相場帯で買うこと】。

バブル時代みたいにどこもかしこも高くなってる訳ではないので(不動産会社の売り出し価格がおかしいだけ)、適正価格を把握することが一番大切になってきます。

「今は相場が上がってますのでこんな価格です」こんな事を簡単に言う不動産営業マンには要注意！

いや要注意じゃないな……止めておいた方が無難。

こんな感じというなら、直近の周辺の成約事例をいくつか実際に見せてもらって、なぜその価格なのか？の根拠を説明してもらうべき。

私たち不動産営業マンは紹介だけでなく、お客様が間違った買い物をしないかを念頭に、分析と提案を同時にするのも仕事です。

バブルの頃はどこでも値上がりしていた時代なので、山奥の土地とかを紹介した営業マンは当時の判断として悪くはないのかもしれませんが、情報が格段と多くなった現在、予測として間違うかもしれませんが自分の意見を根拠とともに説明する営業マンが信用出来ると思います。

去年に見学した物件があって、少し希望する価格交渉があったのですが申込みしてみようかという話に、お客様となりました。

そうしたら売主側の不動産会社の担当が「申込み入ったんです」と………さっきまでは何にも言ってなかったけど（汗）

まぁ何かあやしい雰囲気も感じていたし、お客様も「そんな不動産会社（ちなみに大手です）なんかコッチからお断りやわ」という事で違う物件を検討することに。

それから数ヶ月、その物件がリフォーム済みで再販売されたんですね。案の定業者買取りになってました。その不動産会社も買取りの方を優先していたという事。

なにしてんだか・・・

そして価格はどうなったかというと、ニアリーな価格で説明すると

・最初見学した時の価格は3,000万円強。

・リフォームされて再販売された価格は5,000万円位。

リフォーム工事費用は大体でも800万円位じゃないかなぁ。

そう考えると、最初の価格で買っていたなら、4,000万円位でリフォーム工事込みで仕上がっているんです。

それが5,000万円程で売りに出されてる……

元々の売主様が「安くなってもいいから早く売りたい」という場合は別にいいんですが、それなら売主様は安くなる買取り価格を覚悟しないといけません。でも筋は通ってますよね。

2,500万円位で買い取られて、リフォーム工事がなされて、買い取った業者が利益を乗せても4,000万円強で販売出来る＝買主様も納得出来る価格帯で購入。これが良い流れ。

でも上の実例はだぶん3,000万円前後で買い取ったんでしょう。だから5,000万円という相場よりかなり高い価格帯での売り出しになってるんです（汗）。

販売する物件が欲しいからって高くで買取して、仲介した大手不動産会社もそっちを優先しとる……

最終的に損を被るのは一般の買主様。

私が昔から問題と言ってるのがコレなんですよね。

【世の中的に役に立っていない仕事】

内輪で利益だけ確保しておいて、売主様・買主様にそのしわ寄せが来る。


なんじゃそれ・・・

ずーと書いてきていますが、売り出し価格がメチャクチャ高く設定されている物件が多過ぎて……

ここ2・3年かなぁ。でもこの半年くらいは更におかしくなっていますね（汗）

あっくれぐれも間違えてほしくないのは、売主様の意向というより、査定をする不動産会社の問題だと思います。

不動産会社に査定を依頼するとどういった流れになるかといいますと

①査定価格を伝える

コレは「2・3ヶ月以内には売れるでしょう」って価格。相場に近い価格になっています。

②次に売り出し価格を決める。

不動産会社から出された査定価格をもとに、「じゃあいくらで売り出そう」って決めていきます。

通常は①の査定価格より高めに売り出し価格を決める事が多いですね。

あとは売主様の売却のご状況（早く売りたいか、時間かかってもいいのか）にもよりますね。

需要が高そうなエリアだと査定価格より数百万円上げても売れる可能性はありますが、逆にそこまで需要がないエリアだと査定価格近くにしないとなかなか売れません。

コレが不動産売却の基本。

それが最近は大手さんを筆頭に、「査定価格は一体何？意味あるん？」って程の高過ぎる売り出し価格を売主様に提案して、売却を依頼されようとしています。

大きな不動産会社が言うんならそうなんかもって、つい思ってしまうのでしょう（汗）

私ならウソ言ってまで売却預かりたくないですけどね……

「頑張りますっ」って意気込みは大事だと思いますけど、買主様に説明も出来ないのに頑張りますはウソでしょ。

結局は高過ぎる売却価格で預かって、それから「さっ、どうやって売主様に価格を下げていってもらおうか」に重点を置いた仕事になってしまってる感じです。

買取り業者に申込み書を書いてもらって、1回売主様に見せて反応探る……みたいなやり方も、見てると多い（汗）

売主様が納得してくれたらラッキー的な仕事の進め方ですね。

何のために不動産仲介をしているのかを不動産業界は見直した方がいいとつくづく感じています。

不動産仲介の一番良い取引は売主様も買主様も一般の方同士のお互い有難うというもの。

売主様にとっても買主様にとっても、価格面を含めて絶妙な提案をするのがプロなんじゃないかなぁ。

今の不動産業界は、売主様にはウソの売り出し価格提案をして、どんどん価格を下げさせた営業マンが評価される。

なんなら買取りに誘導した営業マンが評価される。

物件を探している買主様の立場になれば、売り出し当初の価格は理解できない。さらに買い取られて再販売された物件はアホ程高い……（説明不能な価格設定）

一体お客様の誰が得するの？って状況になっています。

数は少ないがその中でもまともな物件も出てくるので、それを逃さない様にするというのがメインになっています。

不動産仲介は物件の見極めをするのも仕事ではありますが、ちょっとレベル的には低い部分からの見極めになっていて、ウンザリする事が正直多いこの頃です（汗）。