不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日はマンションの売出し情報です。
茨木市で駅近くをお探しの方は要チェックだと思います。
では早速ですが、ご紹介していきます。


マンション名は【クレアシティ茨木舟木町】
　



茨木市舟木町8番4号で、阪急「茨木市」駅まで徒歩４分！
エントランスを出て、１個目の信号を渡れば、もう駅前エリア。





で、２００４年１１月建築ですので、外観やエントランスなどの共用部分も結構キレイ。
築１０年くらいとか新築をお考えの方もぜひ見て頂きたいマンションです。

　

　



今回売り出される住戸は居住中のため、中の写真は掲載できませんので、内容だけ書いていきます。

・専有面積　７５．０４㎡、バルコニー面積　１１．５２㎡
・３階部分　西向き
・３ＬＤＫ

詳しくは物件資料をご覧ください↓


お盆休みもご見学可能ですので、お気軽にお問合せください。

先月からマンションの価格変更が増えてきた感じですね。とはいえ、まだまだ需要が多いのは間違いないのですが、価格を下げる物件が増えているのは２つ理由があると思います。



理由①　そもそもの価格設定が高過ぎた

ここでも２つ理由があって、各不動産会社の査定合戦が酷過ぎるかと。売却を依頼されたいがために（他の不動産会社の査定額に負けないために）、調子のいい査定額を伝えている場面を多く聞きます。
とりあえず高い価格（売出し価格）を言っておいて、あとで下げていけばいいやみたいなやり方ですね。

一括査定サイトを使っちゃうとこの傾向が更に加速してますので、査定サイトを使用するのはＯＫだと思いますが、あくまで参考程度にしておくのが成功への第１歩だと思います。

もう１つは、ここ最近よく書いている「オトリ広告」ですね。
相場よりかなり高い価格で検討しているお客さんがいてる風な文面でチラシを作って、（これこそ）まず売却を依頼される事しか考えていないやり方。
これに関しては、もうこういった内容のチラシを配布している不動産会社は無視するしかない。



対策をまとめると、高い査定額で選ばない事・すぐに依頼先を決めない事、これを意識してください。
面倒かもしれませんが、数社の査定に対する考えを実際に聞く。そして余裕が少しあれば、１回ではなく数回話を聞くのがベストになります。数回話を聞けば、各不動産営業のレベルみたいなものが見えてくると思います。ここがポイントになりますが、「担当を見極めながら」話を聞いてみてください。



理由②　時間をかける事はＮＧ

特に大手の不動産会社が多くなりますが、契約まで時間かけると社内的に詰められるので（笑）、価格変更のテンポが早い。早く成約するのは良い事なんですけどね、お客さんの気持ちっていうのもあるじゃないですか。

「それだったら最初の査定（売出し価格）はなんだったの？」って考えちゃうし、すぐに売らなくてもいい人もいらっしゃるので、そのへんは市場の動向をみながら不動産会社の方が待たないといけないと思うんです。



以上が価格変更が増えている原因かと推測しています。これから経済状況がどうなるのかはまだ不透明ですが、物件の在庫が増えていくようでしたら、流れが変わる兆候が出始めている可能性もあります。

「もう土地坪単価＠１００万円くらいにしておけばいいんじゃない」

こんな雰囲気で売りに出てくる物件がここ１年ほど、よく見られます。



ほとんどが駅から遠い立地。
本来不動産っていうのは、エリアが変わればもちろん価格は変化するし、同じエリアでも状況や権利関係、そして前面道路などで違いが出ないとおかしい。

それがなんだかノリで値付けされている、この頃なんですね。



土地だけじゃなくて、新築一戸建てでも同じです。「土地坪単価＠１００万円で計算して、あとは建物価格をプラスして売りに出してみよう」っていう感じのノリ。新築の場合は土地の価格ってボヤけるでしょ、総額をみてしまうから。本来なら、その建物の価値を判断して、それを引いた価格（＝土地）を見極める作業が必須です。



私は【ノリ査定】って呼んでますが、こういった物件に気を付けてもらいたいんです。



当社では、周辺の成約事例や相場などもセットでご説明しますので、間違いのない物件選びを一緒にしていきましょう。

前にも書いたことあるかな？まぁいいや、完成済みの新築一戸建てが売れているという話を書きます。

売れているというのは言い過ぎな面がありますが、成約になっていってるのは確かです。

考えられる理由としては

●新しく売り出される新築一戸建てが高いので、相対的に安く見えるから

●中心部ではなく、価格が低い郊外の新築が売れている

ここでいう中心部というのは少しマクロの範囲とミクロが混じってます。大阪市内が高くなり過ぎて、検討物件が郊外に移っている。駅前は高いので、離れたエリアに移っている。この2点が同時に起こっています。

結論としては、「場所」と「建てられた時期」によって価格差が目立つので、安い方に目が行っている状態だと考えられます。



お客様の判断ですので問題はありませんが、気を付けてほしいのは特に「場所」の方。いくら価格が低いといっても、郊外などそのエリアでの相場っていうものがありますので、そこはしっかりと確認してほしいんです。

ちなみに安いとは書いてない、価格が低いと書いてます。単に価格の高低だけの話であって、相場から見てどうなのか？っていうのは別の話。



将来的な価値の問題にもなってくるので、しっかりと打合せしていきましょう。

「このエリアのマンションが売りに出るのを待ってます」

中には、「このマンションしか考えてません」という方もいらっしゃいます。

不動産業界では昔から言われている事で、売りに出てくる物件は平均して3%前後というのがあります。

総戸数100戸のマンションなら1年間で3件くらい売りに出るという計算ですね。

平均ですので多少は差異がありますが目安にはなるかと思います。

このパーセンテージは、例えば人気物件や需要の高いエリアなら数字は低くなる。

逆、または築年数が古いマンションなら高くなる傾向がありますね。5%くらいの数字になってくるかな。

ここからもう1つ考えないといけない事がありまして、3%なら年間3戸の売り物件が出てくると。その3戸もそれぞれ条件が違うケースがほとんどなんですね。低層階だったり高層階だったり、または60㎡台の狭め、90㎡強で広かったり･･･とか、色んな条件の物件が出てきます。

その3%の中で、自分の要望に合う物件が出てくる可能さは高いのか？もし希望のマンションが売りに出てきた時に、ここらへんも決断材料の1つに入れてもいいかと思いますね。

待っても出てきそうか？なかなか出ないのでココで決めてもいいか？の判断です。このへんを過去の事例や経験をもとに、証拠とともに説明するのも不動産営業マンの仕事です。

購入をお考えの方へ向けて、「どういった物件を選べばいいのか？」について。


物件探しにおいて、まずはエリアですよね。学校区が決まっている方は、もうそこを重点的にチェックしていくしかないのですが、特にエリアが決まっていない（もしくは範囲が広くてもいい）方は難しいところ。



資産価値としては間違いなく駅距離が影響してきます。でも
①予算（資金計画）が難しい
②ずっと住むつもりで、（現状では）将来売る予定はない
大きくはこの２点で変わってくるかと考えます。



①の予算については、これは絶対守らないといけない。年収から計算して借りることが出来る住宅ローンではなく、月々の支払い金額に無理はないか？これが基準になります。



ちょっと難しいのは②ですよね。売る予定はないけど、資産価値も気になる。

これについては、私個人としては無理に資産価値にこだわる必要はないと思っています。少子化になっていきますので、これからの不動産市場は価値において２極化していくのは間違いないでしょう。でも、駅近くでなくても、商業施設に行きやすい・住宅街であるなど、環境面で納得できるならＯＫかと。



それよりも「現在の相場から見て、高い物件を買わないようにする」。コッチの方がもっと大事。

以前からブログでも書いてる様に、市場に出ている物件には相場帯に入っている物件と、これはまだ高いよ･･･って物件が混じっています。そこをキチンと見極めて、物件探しをしていきましょう。



あとはハザードマップですね。茨木市のハザードマップを確認する。

そして感覚的な内容になってしまいますが、少子化になって人口が減ってくると人が集まるエリアと過疎状態になるエリアが、現在以上に差が出てくると思います。茨木市は地方の田舎って訳じゃなく、大阪府でも需要の高い北大阪ですので、人口はある程度は確保されるんじゃないかと予想していますが、その中でも「将来このエリアはどうだろう？」ってイメージする事も大事かと思います。



まとめると
・予算は守る
・相場から判断する（価値以上の支払いをしない）
・ハザードマップ
・将来のエリアイメージ
こんな感じかと考えます。


資産価値に固執しすぎると、なかなか物件探しが難しくなってきますので、ここらへんはディスカッションしながら考えのまとめていきましょう。ゴールは「納得感のある・落ち着く暮らしをする事」です。

一概にリフォーム済みという事で判断するのは危険

「リフォーム済みですから！」という営業マンの言葉だけで、それ以上確認しないのは危険ですよ。

リフォームって言っても

・本当に表面上の簡単なリフォーム
・設備グレード
・床上げやフローリングの貼り方

など、内容・仕様によってはもちろん差が出てきます。



元々の相場価格からリフォーム工事をプラスして、その物件を買ってもいいのか？それとも高いのかを判断していきますが、そのリフォーム工事の程度も見極める必要があります。



こうなってくるとお客様には正直難しくなってくると思いますので、具体的に説明してくれる建築知識がある担当に依頼するのがベスト。



「リフォームされてますから」「間取り変更してますから」

そんな誰でも説明できる言葉じゃなくて、その根拠を具体的に数字（金額）で説明してもらってくださいね。

「販売したての新築、これから販売予定の新築は高いので、完成して時間が経っている新築一戸建ては比較的安くて提案しやすい」こんな話を先日同業者から聞きました。

理由とすればいくつか考えらますが
・売主は早く処分したいので価格交渉が通りやすい
・もうちょっと以前の土地が安い時に仕入れている
・建築費が高騰していて、今より安い時に建てている
こんなところかなと思います。



お客さんのご状況にもよりますので一概には言えませんが、【比較して、安いからおススメする】っていうのは不動産仲介をする立場としてはプロではないなと･･･。

今と比べるだけじゃなくて、そもそもの物件の価値もキチンと判断してほしい。決して安い訳ではなく、建物の性能から判断すると「いや高いやん。バランスが悪いやん。」って完成済み新築一戸建ても存在しています。



もちろん場所の問題もあります。駅距離やハザードマップなどで立地の価値を考えると、そもそもが高いっていう話ですね。

新築一戸建てで「コストパフォーマンスが良いなぁ」って物件はほとんどありませんので、価格ではなく価値（バランス）をしっかりと説明できる営業マンかどうかを見極めてくださいね。



価値で思う事は「現在の土地の価格設定や新築マンションの価格でちょっとオカシイ物件がある」。

不動産会社が査定するにあたって、エリアや状態をあまり考慮せず一律坪単価●●●万円って値付けをしている物件が出ているのがすごく気になります。



具体的に書くと、若園町で土地坪単価１１０万円とか１２０万円の価格設定になっている物件も出ていました。（学校区の違いとかはあるけれど）もっと駅よりの玉瀬町や並木町が坪単価＠１００万円～１１０万円の設定なんですね。色々考えてもバランスがおかしい･･･。「これくらいの価格付けても売れるかもしれませんよ」みたいなノリで査定しているのかもしれませんが、結果価格を下げていったり、時間かかったりしています。



新築マンションでも、現在東中条・双葉町・舟木町・竹橋町などで販売中で、これからも予定されているマンションがいくつかある状態。価格をみるとコチラも一律「茨木市は坪単価で３００万円以上しますから」みたいな表面上の説明で納得してもらおうとしているんじゃないかな。

そんな訳ないですからね。駅距離・周辺の状況・その場所の歴史みたいのは１つ１つ全然違いますから、差がないとオカシイと思います。



今年に入って特に、一律の価格設定で、どう考えてもバランスが悪い物件がチラホラ出ていますので、なんか腑に落ちないことがあるんですね。購入を検討されている方はもちろん、売却を考えている方もホント気を付けてください。

吹田市の方まで折込チラシが入っていた茨木市の新築一戸建て。「いくらの広告費が使われてるねん･･･」って感じましたが、ここでは茨木市で不動産仲介業を営んでいる身として、率直に素直に分析してみたいと思います。
（否定でも称賛でもありません、物件を比較検討するにあたっての分析です）



チラシの物件はあえて隠しています。阪急茨木市駅から徒歩１３分表示の新築分譲地。



まずはこの物件の価格分析をしてみます（建物価格についてはハウスメーカーでの経験、工務店さんとの今までのお付き合いをもとに書きます。私見ですのでご了承ください。）
＊分譲価格は予告広告なのでまだＯＰＥＮにはなっていません。



まず建物については詳しい住性能（断熱・気密・換気など）が書かれていませんので不明な状態ですが、施工会社から判断すると一般的（普通）っていうところでしょう。
設備関係はキッチン・洗面台だけ少しグレードが高めかな。外観は凝ったようにしていますが、外壁の凹凸と部分タイル・ジョリパットという感じですので、それほど価格ＵＰの要素ではないでしょう。

こういった建物を普通に建築会社に依頼するなら建物坪単価は５０万円台で充分可能。色々諸経費もかかったとして坪単価＠６０万円（消費税込み）で計算します。

建物面積は１０５㎡～１１０㎡が多いので、３２．５坪として、建物価格１，９５０万円。外構費用などを足して２，１００万円とします。



で次に土地価格についてですが、このあたりの土地相場は坪あたり１００万円強～１２０万円と結構幅があるのが現在の市況。土地面積は３０坪くらいがメインになっていますので、土地価格は３，３００万円～３，６００万円。中間として分かりやすく３，５００万円としますね。

土地３，５００万円＋建物２，１００万円で合計は５，６００万円になる計算。街並みなどのメリットも考慮すると、６，０００万円までというのが目安になってくると考えます。



こんな感じで新築物件含めて、いつも計算しています。この価格くらいの分譲なら検討ＯＫだし、ちょっと高めとしたら・・・お客様のご要望によります。

もし７，０００万円とか（ないと思いますが）それ以上だとすると、土地坪単価が＠１４０万円～１５０万円になる計算ですので、他の物件をもっと見てキチンと比較検討してください。



たとえば、【土地】茨木市大池１丁目　4,600万円　土地面積約３５．８坪　阪急茨木市駅徒歩９分
大池1丁目　茨木市大池1丁目　売地｜不動産　土地｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)

こんなもっと駅に近い物件も比較できるという事になります。解体して新築建ててて７，０００万円前後～ですので、価格帯として同じような感じになります。



普段はお客さんともこんな話をしながら物件探しをしていますので、お気軽にご相談ください。

＃茨木　＃不動産　＃新築一戸建て　＃相場　＃比較

マンションの管理について。

４月から「改正マンション管理適正化法」が施工されています。今までのマンションに関する管理が具体的に改正施工されました。
今回は修繕積立金の変更についてピックアップします。



大まかに書くと、以前まで各住戸ごとの修繕積立金の目安になっていましたが、今回の改正で「マンション全体(管理組合全体）で修繕積立金の状態をチェックする」という風に考え方が変更されています。管理状態を確認するには、全体を見ないといけませんので、より厳しくチェックする様になり良い傾向だと思います。



で、その目安となる修繕積立金の金額ですが、㎡あたりの単価で計算されています。



これだけ見るとややこしいかもしれませんので、詳しく解説。

まずは左側は「マンションの規模」。茨木市で20階以上のマンションはありませんので、20階未満の欄のみですね。それが建築延床面積によって分けられています。目安としては

・総戸数５０戸クラスやそれ以下の規模は５，０００㎡未満
・１００戸以下のマンション５，０００㎡～は１０，０００㎡未満
・１００戸以上のマンションは１０，０００㎡～

って感じになると思います。

戸数が少ないと修繕積立金は上がりますので、５，０００㎡未満のマンションだと、平均値が３３５円/㎡。それ以上の規模だと平均値が２５０円～２７０円/㎡となっています。



具体的に７５㎡の広さだと金額はどうなるでしょう↓

●５０戸以下　月々２５，１２５円
●５０戸以上　月々１９，０００円～２０，０００円

これが新しく施工された修繕積立金の基準となります。



ここで注意事項がありまして、上の金額は駐車場の修繕費用が除外されているんですね。自走式駐車場ならまだいいんですけど、ほとんどが機械式駐車場になっています。機械式はメンテナンス費用が結構かかるんですよ･･･、なので駐車場の修繕積立金の目安は別で計算。下記の図です↓



目安とすれば、1台あたり６，０００円くらいかな。総戸数に対して１００％駐車場が確保されているマンションは月々の修繕積立金が６，０００円ほど追加で必要って計算です。



まとめると、５０戸以下の比較的小規模マンションは月々３０，０００万円前後、５０戸以上の中・大規模マンションは２５，０００円くらいが適正な金額という事になります。



現在が１０，０００円とか１５，０００円の設定になっているマンションは将来上記くらいの金額設定になるだろうっていう前提で資金計画を組んでくださいね。



これから車を保有される方が減ってくるので、機械式を一部つぶして平面駐車場に変えていってるマンションもチラホラと見受けられます。駅距離などの立地に左右されますが、将来を考えて先手先手で考えている管理組合ですね。



でもね･････一番ダメなのは【新築分譲時の修繕積立金の安さ】ですね。買う時の月々の支払いを減らすためにかなり安く設定されています。ここを本来の適正な金額設定にしておけば、将来にわたって健全な修繕計画が組みやすくなる訳なんです。新築を検討している方は気を付けましょう。