不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

新築一戸建て（建売）がかなり減っているそうです。【そうです】って･･･書いたのは、当社はほとんど建売の仲介をした事がないから。

数年前までは仲介する時もあったんですが、考えればここ5年以上はやっていない。


建売はご提案しませんっていう訳ではなく、お客様の要望に合致する・価格が相場と合っている・間取りが土地に合っているという点をクリアーしてるって思えれば全然OKなんですが、そういった物件は正直少ない。


パワービルダーって呼ばれる大手の新築建売会社（飯田産業・一建設・アーネストワンなどのグループや関西ならファースト住建とか）の状況を調べてても、ここ2年ほどは土地の仕入れを抑えていた事もあり、販売戸数が減っています。


たしかに、5年以上前なら上記の会社が販売している建売が茨木市でも数十件ありましたが、最近はパッタリとあまり見なくなりましたね。完成している建売も売れ行きが悪いので値引きをして在庫処分に動いているとも聞きます。


原因は土地の仕入れ価格が上がっている事や建物の原価も上がっている。他にも土地仕入れ競争の激化もあるでしょう。



以前からこのブログでも何度か書いてきましたが、建売自体は全然ＯＫなんですよ。ただその価格に見合ったバランスの良い物件を買うようにしましょうって事。

ここ数年は価格が上がって建売が売れないってよく言われますが、それは業者目線であって、お客様目線で言えば「価格に見合った価値が感じられない」って事だと思うんです。



よく考えられた住宅を提案したり、コストパフォーマンスを重視したりと、どれだけ付加価値をお客様にご提供できるかが、これからの時代には必要になってくると思います。

最近茨木市の大池エリアで土地の分譲が増えています。

個人のお客様が売却している物件もありますが、増えているのは不動産会社が買い取って、解体更地にして売っていたり、2区画以上に分筆して販売しているケース。



ここで気をつけて欲しいのは、「結構価格差があります」って事。

土地価格の判断は坪単価で行いますが、坪単価110万円台もあれば、高いと140万円台とかで売りに出てきます。

大池2丁目って南北に広く、北と南では阪急茨木市駅までの徒歩分数が5分近く変わってくるので、単純に大池2丁目って事で坪単価判断をしてはいけませんが、それでも坪単価20万円以上の差が出てくるのはおかしい･･･。


土地面積・道路の向き・土地状況、そして間取りの取りやすさなどを考えて、しっかりと価値を判断していく必要があります。



お客様には判断が難しい部分もありますので、こういったアドバイスは不動産担当の腕の見せ所。

（当たり前ですが）「今はこれ位の相場してますよ」っていう様な単純な説明ではなく、根拠をしっかりと示して不動産仲介の価値をもっと上げていきます。

最近の不動産営業マンとの会話でよく出てくるのが「特に購入のお客様が減った」という話。

その理由は私なりにハッキリしてて、【売り出し価格が高過ぎるから】。査定通りと言わずとも多少高くてもキチンと相場帯で出していれば、買うお客様は全然減っていません。

それなのに売却を依頼されたいが為にワザと高額査定を出したり、業者買取りにばかり走るからこうなってしまうんですよね。

特に高額査定については大手の営業マンとの話でもよく出てきますが、査定額は普通に提案しておいて、「今物件が少ないので、これ位の売り出し価格でもいけるかもしれません」みたいな事を言って、とにかく売却依頼を受ける事だけが目的になってるみたい。

チャレンジ価格って呼びますが、チャレンジでも何でもなく、ウソやん（汗）

例えば相場が3,000万円とすると、査定は3,000万円〜3,200万円で出すけれど、チャレンジ価格として3,980万円とかヘタすると4,000万円台での売り出しを提案する様です。

これでまずは売却依頼を受けるという目的は達成。その後は普通に売れないので、数百万という大幅価格変更を繰り返して、結局相場くらいで売れるという訳・・・タイミングを逃して、相場より安く買取りになるケースもあると聞きます。

もうプロじゃないよね

ですので売却をお考えの方はもちろんですが、購入検討されている方も本当にご注意ください。

不動産会社（大手さんも含めて）から出ている情報だから正解という事はありませんのでね。

どのラインなら決めてもいいのか？

これをしっかりと把握していきましょう。併せて、このラインをキチンと正直に伝えてくれる担当を探す方が先決だと思います。

3月に入りましたね。
まだ気温は寒いですが、もうそろそろ春の兆しが出てきそうな感じもあります。


ここしばらくは新着物件も比較的多めだったのですが、今週はちょっと落ち着いてます。
出てくる物件も結構高めの価格設定で、会員さんにおススメ物件として配信する程でもないなぁというのが正直なところ･････。


特に大手の不動産会社から出てくる物件が異常に高値で設定している事が多くて、大幅な価格変更を繰り返していってる状況が目にとまります。



どうなんでしょうね。こういうのって･･･
相場が上がってきてという説明も出来ますが、その範囲を超えてきている物件も多くある。


一括売却査定の弊害が出ている気もしています。
物件が少ない中でなんとかして売却を依頼されたい不動産会社が「これ位の価格でも売れるかもしれませんので」ってトークで、高い査定（査定ではないか･･･チャレンジ価格と呼んだ方がいい）を出している。会社としても無理してでも売却を依頼される方を優先している感じ。


一括売却査定って売却を考えている人には便利で気軽に複数の査定依頼が出来てよさそうなんだけど、その先にはどうにかして売却を依頼されたい複数の不動産会社がいてて、「根拠も、そして実際に買うお客様もいないのに、不動産会社間で査定金額を競う」という訳の分からない状態になっています。

一括売却査定をして、参考にしようって動きもあったけど、参考に出来んという（汗）。



面倒だけど、信頼できそうな不動産会社をネットやブログ・紹介で探して、１つ１つ話を聞くのが一番の近道だと思います。

不動産仲介業をしていると「なにか買えそうな物件ありませんか？」ってよく聞かれるし、業者同士でそういった会話をしているのを頻繁に見かけます。


不動産会社や住宅会社が大きくなっていくのって、基本的には【買い取りをしていくから】。これは間違いない。真面目にやっている普通の仲介業でしたら（情報の囲い込みとかぜず）、仲介手数料って1件あたり数十万～百数十万円。年間で何十件も仲介する訳ではありませんのでね。

一方、買取りしてリフォームして売る・古家付き土地を買い取って更地にして売るとなれば、1件あたり数百万円の利益を出していきますから、年間で数件の買取再販をすれば結構な利益になります。


なので多くの不動産会社が買い取りに走るというのが現在の不動産業界（仲介だけではやっていけないからという理由もあるでしょう）。



で、ここからが本題ですが、私はこの「何か買い取れる物件ない？」という会話が嫌いなんです。格好つけてる訳でもなく本当に好きじゃない。


私の中で買取りがOKのケースはこの3つ。

①売主様の方から買い取りを望んでいる。
②キチンと市場に出して販売活動しているけど、なかなか売れない。
③土地の場合ですが、面積が大きすぎて一般では買い手がつかず･･･業者が買い取って3区画以上とかで販売する場合。


①と③は分かりやすい。①なんかは私も過去に何度か経験していますが、事情だけは確認して、良い条件で買ってくれそうな業者を探します。


②って一般のお客様には分かりにくい部分だと思いますが、価格も相場で（または相場より下げてでも）売り出しているけどなかなか売れなかったら、かなり価格を下げてでも買取りしてもらうのは仕方ないと思います。


でも、本当にキチンと販売活動していたら･･･が前提になります。

業界の中にいてるとよく見えるのですが、売主様から売却を依頼された不動産会社が最初から買取りありきで動いている事が多いんですね。パッと見では、ネットに掲載したり、レインズに登録して販売活動をしているようで、裏では情報を止めて売れないようにしている。

しばらくして「なかなか売れませんね」という話から、「●●●●万円で買う人がいてます。不動産会社なんですけど、思ったより反響がよくないので売りませんか」みたいな話の持っていき方。


私が「何か買い取れる物件ない？」が嫌いな理由はココにあります。

不動産会社だけの都合で、買い取って売れた！成約御礼！をしている裏側では、損をしている売主様や普通に買えていたのに買取された事によって余計な金額を支払らわなきゃいけなくなった買主様が存在するから。


不動産仲介って地元に根付いてする仕事だし、エンドユーザー間で売買をしていくのが鉄則だと思うんです。エンドユーザー同士で取引を活性化させないと意味がない。


当社は今まで13年間、買取りというのを一切せずに、仲介と建築提案だけでやってきたのは実はちょっと自慢できる部分。これからも一般のエンドユーザー間で良い取引・喜んでもらえる取引を目指して頑張っていきます。

国土交通省が「マンションの修繕積立金について、段階的に引き上げる場合の増額幅を、当初額の約1.8倍まで」とする基準を設ける方針を固めたというニュースがありました。

理由は、増額幅が大きすぎて住民の合意が得られず、積立金が足りなくなる事態を防ぐのが狙い。



「基準案では、改修に必要な額を計画期間の月数で均等に割った額をベースに、当初の額を低くしすぎないよう下限はその0.6倍、上限は1.1倍とする。当初額が下限なら、増幅額は最大で約1.8倍になる計算だ」

●ベースとは･･･改修（修繕）に必要な額を計画期間の月数で均等に割った額

長期修繕計画で、30年間で4億円の改修費用がかかるとします。1年間で約1,330万円が必要。1ヵ月だと約110万円強になる計算。
総戸数が50戸のマンションだと、1戸あたりで月額の修繕積立金が平均で約22,100円必要になります。

＊実際は1戸あたりではなく、㎡数あたりの計算になっています。



分かりやすく専有面積70㎡の住戸でベース金額が20,000円だとすれば、今回の基準では、新築分譲の設定額の下限はベースの0.6倍だから、12,000円が最安の設定金額となります。更に上限はベースの1.1倍だから、増額するとしても22,000万円までとなります。



あとニュースのにはこういった事も書かれている。

「多くのマンションは当初の積立金を安くし、段階的に増やす方式をとる。販売業者が目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているケースも多い」。

はい、ここですね。根本の問題はココ。


30年間の計画において修繕積立金の変更なしにいこうとすれば、【新築分譲時の最初から修繕積立金の月額費用を20,000円にしておけばいい】という事になります。



新築マンションを検討されている方は、今の基準では将来絶対に修繕積立金は上がりますので、そうなるものだという認識で月々の支払いは検討してくださいね。


あとはマンション・ディベロッパーがどういった設定にしてくるのか？ですね。最近はマシになってきているとはいえ、まだまだ当初の修繕積立金はかなり低く抑えているのが現状。
キチンとベース額で設定するのか、ベース額が低くなるようにそれとも長期修繕積立金の金額をワザと安く抑えたりとか･････

大規模修繕工事を行う会社との絡みもできてきますので、どうなっていくのかチェックが必要になります。

建築条件付き土地の建物判断って難しいと思います。

仕様書と設備などのプレゼン資料を渡されて「この様な内容です」って言われる事が多くなりますが、はたしてそれは一般的にどーなん？と。

そして建物費用（坪単価）とのバランスは取れているのか？と。

普通は分からないと思うし、そもそも仲介した不動産営業もよく分かっていない。売主に聞いても、そりゃ良い事しか言わないでしょうし。

あと価格バランスだけでなく、打合せのクオリティーも重要。

以前は建築条件付き土地って土地価格を相場より安くして売るケースが多かったんです。建てる会社が指定されるのはデメリットな為、土地でメリットを出そうとしていたから。

でも今は不動産会社や住宅会社が売る物件を確保する為に高値で買い取って、結果土地相場より高めで売るケースも多くなってきてます。

土地が安けりゃまだ納得感もあるんだけど、土地も高いわ、建築費もバランス取れてないわだと買う理由がなくなりますからね。

最近の物件を見ていると、建物坪単価66万円〜80万円台と結構バラバラ…

坪単価15万円高けりゃ、30坪の家で450万円変わってくるので、物件判断に影響してきます。

また国の方針や住宅ローン控除の変更もあって断熱性能が重視されてきていますので、この物件の基準はどうなのか？を確かめる必要も出てきます。

以前からブログで書いてきてますが、「人気の場所で土地買って、建築条件付けたら売れるわ」っていう安易な商売はもう終わりにしないといけない。

土地相場・建物性能・建物価格・打合せのクオリティ、すべてをチェックして、売主である業者に緊張感を持たせましょう。

ネット記事やYouTubeで「不動産は立地が大事。駅近を選ぼう！」みたいな内容が多くありますよね。

そりゃそうだし、物件相談の時でもよく話題になります。でもお客様によって学校区や実家が近いとかでエリアが決まるし、予算と広さの問題も出てきますからね。

自分が希望するエリアはあるけれど、そこを購入して大丈夫かな･･･
駅近くという資産価値を優先しないといけないのか･･･

って悩む方もいらっしゃるかと思います。

私は【どこのエリアや物件でも、相場をキチンと把握した上で判断して欲しい】というのが結論。
駅から離れていようが、最終的には要望のバランスが取れていたらOKかと思います。

ただ気をつけて欲しい事が２点。【相場とハザードマップ】です。


相場が上昇傾向の現在、物件の価格設定がバラバラになってますから…

売却を依頼されたいが為に高額査定をワザと出す不動産会社が多い事も要因になっています。売り出されている物件は不動産会社が査定しているから正しいとは思わない方がいいですよ。

適正な判断で購入する事が大切になります。

あとはバザードマップの把握。

茨木市では安威川（茨木市東部では淀川も）を確認してもらって、その場所がどういったバザードマップ設定になっているかを知る。

基本的には安威川沿いから桜通りにかけては指定されていますので、もし災害になった時の対応を考える、また災害に遭いにくい建物や間取りを考えるという事が重要かと考えます。

ハザードマップにかかっていないエリアがいい！となっても、学校区の関係とかでそのエリアの選択肢しかなければどうしようもないですからね。できれば「川沿いで家屋倒壊等氾濫想定区域」を外すとは意識しないいけない。



ネットやYouTubeでは一般論が主流になっていますので、あまり流されないようしないといけないと思います。