不動産の事の記事一覧｜不動産・住宅の舞台裏ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

「マイホーム欲しいなぁ」ってなったら今の時代避けては通れない不動産会社。まぁ多くの人は大手不動産会社に行くって選択肢を選ぶでしょうけど。
でも、地域の不動産会社で頑張ってるとこもあるんですよね、そう当社みたいに。いや（汗）ブログで営業しても仕方ないので、業界にいてる私が現実を書くと「この会社は頑張ってるなぁ、ここやったら相談してもいいやろな」って会社はある。茨木市で限定すると数社かな、もう把握してるの言えば5社あるかくらい・・・そりゃお客さん分かりにくい。

大手の不動産会社は「この物件がいいな、対応に多くは期待せん」って思うなら相談してもOKではないでしょうか。

住まい探しで悩んでる人が「純粋に相談してみたい」ってなった時、地域の良い不動産会社に出会えれば一番いいんですけどね・・・この確率の低さは不動産会社に問題がある。今まで悪いイメージを与える仕事をしてきたから、それは大きな自業自得。あとは、不動産会社って個々にやってる業務が違うんですけど、数が多いから分かりにくいって事もあると思う。

①ウチみたいに仲介（物件探し）メインの会社

②不動産を買い取って、新築や建築条件付き土地、またリフォームして販売してる会社

③昔からある街の不動産会社

③については直接相談する人は少なくなったと思うけど、年配の人ですね。コレは事務所に行けばすぐ分かる。アカン会社は書類とかが雑然としてて山積みになってたりする。もうね、昭和の作家かと。　アレ？事務所間違えた？って思うもん同業者でも。

②は、もう自分の会社の物件をススめるでしょ、当たり前ですけどね。逆にね、地域の売りに出てる物件をよく知らないです。買取りの事ばかり考えてるから、物件を仲介する意識はあまりない、だからお客さん目線で物件を見てない人が多いかな、いくらで買っていくらで売れるみたいな発想。

もうひとつ言うと、「お客さん、物件探しの競争相手ですよ」。いいなぁって思える物件があったら先に買い取られる可能性ありますから。

残りは①と。これはもうホームページの更新状況と内容、こういったブログとかで雰囲気を探る方法になるかと思います。

簡単な方法がないので結論は書けないのですが、不動産会社じゃなく【人】を優先した方が正解です。

だいぶ日がたってるから大丈夫かな。

前にとある不動産営業と話した内容。

建築条件付き土地のことで

「いつもどれ位、間取り打合せしてます？」

って聞いてみたら

「2・3週間ですかね」

・・・短すぎ（汗）

間取りの打合せですよ。

それって具体的に言うと

①初めて間取りを見てもらう

→こうしたい、ああしたいと要望がでる

②訂正した間取りを出す

→「訂正しました、OKですかね。

じゃあコレで進めますね」

2回やん・・・あっても3回やん。

前にも書いたことありますけど

営業マンに間取りの知識なかったら

打合せが広がらんって事もある。

でももっとこだわらないと。

今までこういった薄っぺらい打合せが

不動産業界では多いとは聞いてたけど

実際目の前にするとね、若干ショック。

回数あればいいわけじゃないけど

お客さん以上に、せめて負けない位

こだわってほしい。

間取りの正解はあると思うんです。

物理的に難しい要望じゃなけりゃ

最良の間取りは見つかるはず。

今まで何百軒と実際に建った住宅を

設計してきたので

実感としてお伝えできます。

不動産仲介やってて思うのは


お客さんが物件を探すってのは


変化しようとしてるんだなぁって事。



もちろん場所。


他には生活スタイルやお金も。


変化＝要望って置き換えられる。


お客さんから聞いた変化とは


全く違ったドラスティックな方向に


変化する事もたまにあるけど


だいたいはご要望の範囲内に


物件が決まってくることが多いです。




でもですね、その中で


「うお～満足したよ」


っていうアレンジができないか


考えてるんです。


物件そのものの事もあれば


リフォーム関係って事も。


純粋に仲介業務の過程での


お付き合いも含まれます。




BtoC　の仕事ですが


お客さんのプライバシーに


これほど入っていく仕事ってのは


なかなかない訳で。


アレンジする事が


この仕事の一番の醍醐味なんです。

お客さんが物件を探すとき

なにを重視するか？

まずはもちろん【物件】。

当たり前すぎました･･･

それからは【不動産会社】とか。

まぁ大手さんが断然有利ですね。

知ってるってだけで

少なくともあまり疑いがない。

この点私らのような

地元の不動産会社っていうのは

初めにクリアーすべき壁があります。

これが結構ぶ厚い･･･

この壁をやぶって来て頂いたお客さんには

もうですね、リスペクト以外は思いつかない。

私もこの壁を薄くすべく

マメにホームページ更新したり

ブログで思いを発信したり

していってます。

ハウスメーカーに勤務してた時は

ほとんど意識してなかった（汗）

みなさん知って来られてるし

会社の説明とかした事ない。

あとは『ハウスメーカー出身で

設計もずっとやってたので

新築設計やリフォーム・リノベの

提案をどんどんやっていきたい！』

というアピールも必要かな。

だって、『物件の仲介だけじゃ

どの不動産会社も同じやろ！』

っていうイメージがあるでしょ。

（実際は同じじゃないんですけど）

なかなか言葉では伝えにくいので

得意な分野でアピールしたい。

それと話が少し変わりますが

よくポストに入ってる

【求めています 売却不動産】

っていうチラシ。

これポストに入ってるの

大手さんがほとんどでしょ。

これ地元の不動産会社に聞くと

『反響がないから撒かない』

ってほぼ100%答えます。

当社ではこの売り求むチラシを

茨木市南部・中部をメインに

かなりの数を撒いてます。

印刷機が事務所にありますが

メンテの業者が印刷数確認したら

度肝ぬかれてますもん（笑）

結果どうなんかといいますと

バンバン売却相談ある訳じゃないが

それなりに相談はある方かな。

正直売却の依頼を受けたいし

会員様とかに事前情報を送りたい。

新しいお客さんと出会える

キッカケにもなります。

反響がないから撒かない

とか言ってたらゼロですからね。

すごい手間はかかって

手間VS反響の戦いしたら

白旗ブンブン振ってるかも･･･

でもこれは勝ち負けちゃうし。

地域で不動産やってるなら

マストの業務だと思ってます。

マンションのご売却を依頼いただきまして


まずは最初に行いたい事は【チラシ配布】。




エリア的なことは充分に理解してるんですが


ただ単にチラシを撒くわけじゃなくて


確認しながらやっていきたい。




で、一番わかりやすいのは


やっぱ地図。


こんな感じで物件の周辺をまずはつなげる。





そうすると頭では分かってるつもりでも


物件を中心とした位置・方角などが一目瞭然。


賃貸や分譲のマンションに色塗って


あとは一戸建ての広がり方を確認。




んでもってポスティング業者に


チラシを撒いてもらうのもいいんですが


やっぱね、最初は自分たちで撒いた方がいい。


けっこうな量ありますよ。


でも数日あったら可能です。




実際に目で見て、現状の雰囲気を感じる。


不動産ってコレが一番大事だと思うんですよ。


コレの繰り返し。もうルーティンです。


さっ　頑張ろう。

売り出されてる土地、またこれから売りに出る土地


を確認してると建築条件付き土地が


まだまだ多くなってる状況ですね。中には


「不動産会社が買い取らんでも、絶対すぐ売れるやん」


っていう土地もあります。




なんでこうなるのか？かなり突っ込んだ話になるので


正直書きにくいところなんですが


売主さんから売却を依頼された不動産会社が


一般のエンドユーザーには情報を出さず


買い取る不動産会社に持ち込むわけです。


で買い取ってもらって、解体とかして


キレイな更地状態にして


再度売り出すという形態。


簡単に書くと２回売るので、そっちの方が


仲介手数料が２倍以上になるから。


（大手の不動産会社に多いです）




まぁ100％否定するつもりはないですが


でも購入検討者の方に知ってもらいたい事。


・他に検討する物件が少ない

・なんか建物セットになってて楽そう

・価格も高いけど、めちゃくちゃ高くないかな


こんな理由で決めるのはもったいない！


そういう事なんです。




仮に数字で書いてみますね。


＊かなりラフな数字。現実はもっと幅がある。

＊相場90万円の場所・土地面積30坪・古家付き。


元々住んでいた売主さんの希望価格は


相場の価格として2,700万円ですね。


それを不動産会社が買う交渉をします。


坪85万円の2,550万円。


ここでなんだかんだで85万円で売ろかとなる。


それからその不動産会社が解体して


更地で坪単価95万円・2,850万円で売り出します。


建物の建築条件をつけて。


建物は坪当たり60万円。


延床面積30坪だと建物価格1,800万円。


（その他別途費用とかは省きますね）




ここで、もう1回整理しますね。


●不動産会社による建築条件付き土地

土地価格　2,850万円

建物価格　1,800万円

合計金額　4,650万円


●当初の売出しで購入したら


土地価格　2,700万円

解体費用　100万円

建物価格　1,500万円(一般的な価格です）

合計金額　4,300万円


その差は350万円にもなります。


ホントはもっと差が出ると思いますよ。





実際に売れにくいエリアとかならまだしも


需要のあるエリアですからね。


買い取った不動産会社や


仲介した不動産会社（特に大手さん）が


もうかってるだけで


購入者は本来予算的に買えてたはずが


買えない価格帯になってしまったり


余計に払わなくちゃいけなくなったりします。


こういった内容をご理解頂いた上で


その物件が買ってもいいのかどうかを


検討してもたいたいです。




もっと言えば、売主さんも損してる。


こういう事ばっかりしてるとアカンよね。


私ら不動産仲介の仕事って


買主さんには予算を考えてベストの物件を


売主さんにはよりベストな価格で売却を


これを基本にしとかないと。




最後売主さんにお伝えすることは


依頼している不動産会社が


業者からの購入申し込みを持ってきたら


一度冷静に考えたり


他の不動産会社にも相談したり


した方がいいかと思いますよ。


シンドい作業だと思いますが価値あります。

すいません、ちょっと愚痴になります。


私たち不動産会社って


お客さんからご売却を依頼されると


マンションの場合は管理会社に連絡します。




なにかといいますと


【重要事項に係る調査報告書】ってのを


まずは取得・確認したいから。


管理費・修繕積立金はもちろん


マンション全体でいくら修繕費があるのか


また滞納とかがどれくらいあるのか


今までのマンション全体の修繕記録や


管理規約による取り決めの確認など


取引において特に買主さんに


ご説明しないといけない項目が書かれてます。




で、マンションの管理会社に依頼しました。


と同時に電話で聞いたんです。


『先に管理費・修繕費等だけ確認できますか』


そしたら『できません』


・・・・・・OK、OK。ちょっと予想してた。


口頭でもし間違えたらアカンもんね。


ちょっとねばったんですが


無理そうなんで


『じゃあ調査報告書はいつできますか？』


って聞いてみたんです。そしたら


『土・日をはさむので火曜です』


いや時間かかりすぎじゃない。


大事な内容が書かれている書類とはいえ


たぶんパソコンに入ってる情報やん？


依頼うけて書類作成にとりかかったら


たぶん数十分もかからんと思う。




昼イチに依頼して、火曜はないかと･･･。


ちなみにその依頼に8,000円以上


管理会社に振り込んでます。


（管理会社の中ではかなり高め）




なんかね、管理会社のお客さんは


マンションの住民さんかもしれんけど


お金発生してるんだから


スピード感というか、なんていうか


･････もうスッキリしたんで大丈夫です。

以前にアメブロの方で書きましたが


最近このホームページ内ブログも始めて


アメブロの方がラフな感じの記事が


多くなってきました・・・


それが良いかダメなのか分からないですが


こっちのブログでも再度書いておきたいと。




そうです


【一戸建てとマンション】について


結論から言いますと好みです。


「おいっ」と言われそうですが


こればかりは好みだと思っています。


もちろんお客さんにとってどっちがいいか？


打合せは行うようにしていますが


色々と話をした結果、結論は・・・


お客さんが出すしかない。そう思います。




でも、月々の支払いもからめて


比較をしていく事も重要。


という事で


一戸建てＶＳマンション・支払い比較


まずはマンションからいきます。


マンションの場合は３つかかる固定費


みなさんご存知だと思います。


【管理費・修繕積立金・駐車場代】


修繕積立金については


一戸建てでも必要ですので省きますね。


（マンションで月々１万円修繕費を払うと

年間で１２万円。２０年で２４０万円。

一戸建てではこれ程は必要ないかも

しれませんが、ここではイコールで）


って事は、管理費と駐車場代の２つ。


これマンションの戸数や築年数により


結構変わってくるのですが


平均という事で


管理費　・・・　月１０，０００円


駐車場代　・・・　月１２，０００円


合計で月２２，０００円必要になってきます。


そして、物件価格を２，５００万円とすると


住宅ローンの支払い額は月６６，２８６円


（金利０．６２５％、期間３５年で計算）


という事は合計で月々８８，２８６円。


＊注意：実際マンションの場合は

修繕積立金はプラスかかりますよ。




さて、ここから一戸建ての計算へ


一戸建てでは、管理費等は必要なし。


修繕費もイコールで省いてますので


先程の月々８８，２８６円は


丸々住宅ローンの支払い額。


逆算して計算してみますと


月々８８，０００円程払ってるという事は


３，３３０万円の住宅ローンを組んでいる


のと一緒という事になります。




２，５００万円のマンション買うのと


３，３３０万円の一戸建てを買うのとで


一緒になるという計算ですね。


＊注意：実際マンションの場合は

修繕積立金はプラスかかりますよ。


その差、約８００万円ほど。


２，５００万円のマンションというのは


リフォーム込みですね。


２，１５０万円の物件価格で


リフォーム３５０万円みたいな感じ。




長々と書いてきましたが


お客さんの要望と予算を考えながら


２，０００～２，５００万円のマンションは


どんな物件があるのか？


もしくはこれから出てくる可能性があるか？


一戸建てで３，３００万円前後なら


どんな物件が出てきそうなのか？


ここを打合せしていきます。




大変かもしれません。


物件出てくるの？ってなるかもしれません。


でも一度やっておいた方が


いいと思うんです。

建築条件付き土地について。


ちょっとヘビーな内容ですので


先に結論を書きます。


建築条件付き土地で提案されるのは

普通の間取りが多い。




補足しますと、普通がダメなんじゃなくて


お客さんの要望を聞いて


一から考えてるのではなく


先に作成していた決まったパターンの


間取りを出されたり


少し変えただけの間取りが多いかな。




通常は自由設計なら


お客さんの要望があり、イメージもして


「なぜこの間取りになったのか」


という根拠が大事になってきます。


＊お客さんの要望と照らし合わせた

根拠という意味です。


本来なら１邸１邸違って


当たり前なんですよ。


建築条件付き土地の場合は


それが感じられない。


なので同じような家が多いでしょ。




せっかくの家造りなんですから


もっと提案してもらいましょう。


具体的に指摘できなくてもいいんです。


そんな気を使わなくてもOK。


「なんかシックリ来てないんです。」


「他のパターンもいくつか出来ます？」


こんな漠然とした要望でも


投げかけるべき。




私だったら、逆に嬉しいなぁ。


打ち合わせが深くなって


正解に近づいていける感じがします。




そうやって計画を進めていく内に


お互い真剣に間取りを考えてますから


先にお伝えした【根拠】が出てくるんです。


・なぜこの間取りになったのか？


・このパターンの間取りが一番良いかな


この思いが感覚として分かってきたら


間取りについては


ある程度納得感が出てきた証拠かと


私はそう考えていますね。

少し前にアメブロの方で


書いた気もしますが


ホームページにも書いとかないと。




消費税が来年に上がる予定です。


８％から１０％へ。


先日テレビでも特集をしていて


なにげなく見ていると


ものすごく勘違いをしている様な･･･


新築も中古も全部消費税UPで


価格が上がるみたいなコメント。




せめてこのブログを見て頂いている


お客さんには知っておいてほしい。




何点かポイントがありますが


①売主さんが一般の方の場合


消費税はかかりません。


コレご存知じゃない方も多い。


一般の方が売主の時は


事業として売却してる訳じゃないので


消費税がかかりません。


売主が不動産会社・建築会社の場合は


商売でやってるのでかかります。


新築マンション・新築一戸建てや


リフォーム済みの住宅でも多い。




②土地には消費税がかかりません。


建物部分だけにかかります。


例えば、新築一戸建て・4,000万円なら


土地2,500万円・建物1,500万円と


内訳が表示されて


1,500万円の建物分にかけられています。


マンションも一緒。




なので、私がやっている仲介という分野では


消費税がかかる・かからない？


売主さんが一般の人・業者？


この確認が必要になってきます。




厳密に言うと


仲介手数料や登記費用の消費税も


％が変わりますので


UPにはなってきますが


高い買い物。駆け込みで簡単に決める


っていう事はなしにしましょう。