「不動産の事」の記事一覧(196件)
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/03/02 14:33
3月に入りましたね。
まだ気温は寒いですが、もうそろそろ春の兆しが出てきそうな感じもあります。
ここしばらくは新着物件も比較的多めだったのですが、今週はちょっと落ち着いてます。
出てくる物件も結構高めの価格設定で、会員さんにおススメ物件として配信する程でもないなぁというのが正直なところ・・・・・。
特に大手の不動産会社から出てくる物件が異常に高値で設定している事が多くて、大幅な価格変更を繰り返していってる状況が目にとまります。
どうなんでしょうね。こういうのって・・・
相場が上がってきてという説明も出来ますが、その範囲を超えてきている物件も多くある。
一括売却査定の弊害が出ている気もしています。
物件が少ない中でなんとかして売却を依頼されたい不動産会社が「これ位の価格でも売れるかもしれませんので」ってトークで、高い査定(査定ではないか・・・チャレンジ価格と呼んだ方がいい)を出している。会社としても無理してでも売却を依頼される方を優先している感じ。
一括売却査定って売却を考えている人には便利で気軽に複数の査定依頼が出来てよさそうなんだけど、その先にはどうにかして売却を依頼されたい複数の不動産会社がいてて、「根拠も、そして実際に買うお客様もいないのに、不動産会社間で査定金額を競う」という訳の分からない状態になっています。
一括売却査定をして、参考にしようって動きもあったけど、参考に出来んという(汗)。
面倒だけど、信頼できそうな不動産会社をネットやブログ・紹介で探して、1つ1つ話を聞くのが一番の近道だと思います。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/26 20:12
不動産仲介業をしていると「なにか買えそうな物件ありませんか?」ってよく聞かれるし、業者同士でそういった会話をしているのを頻繁に見かけます。
不動産会社や住宅会社が大きくなっていくのって、基本的には【買い取りをしていくから】。これは間違いない。真面目にやっている普通の仲介業でしたら(情報の囲い込みとかぜず)、仲介手数料って1件あたり数十万~百数十万円。年間で何十件も仲介する訳ではありませんのでね。
一方、買取りしてリフォームして売る・古家付き土地を買い取って更地にして売るとなれば、1件あたり数百万円の利益を出していきますから、年間で数件の買取再販をすれば結構な利益になります。
なので多くの不動産会社が買い取りに走るというのが現在の不動産業界(仲介だけではやっていけないからという理由もあるでしょう)。
で、ここからが本題ですが、私はこの「何か買い取れる物件ない?」という会話が嫌いなんです。格好つけてる訳でもなく本当に好きじゃない。
私の中で買取りがOKのケースはこの3つ。
①売主様の方から買い取りを望んでいる。
②キチンと市場に出して販売活動しているけど、なかなか売れない。
③土地の場合ですが、面積が大きすぎて一般では買い手がつかず・・・業者が買い取って3区画以上とかで販売する場合。
①と③は分かりやすい。①なんかは私も過去に何度か経験していますが、事情だけは確認して、良い条件で買ってくれそうな業者を探します。
②って一般のお客様には分かりにくい部分だと思いますが、価格も相場で(または相場より下げてでも)売り出しているけどなかなか売れなかったら、かなり価格を下げてでも買取りしてもらうのは仕方ないと思います。
でも、本当にキチンと販売活動していたら・・・が前提になります。
業界の中にいてるとよく見えるのですが、売主様から売却を依頼された不動産会社が最初から買取りありきで動いている事が多いんですね。パッと見では、ネットに掲載したり、レインズに登録して販売活動をしているようで、裏では情報を止めて売れないようにしている。
しばらくして「なかなか売れませんね」という話から、「●●●●万円で買う人がいてます。不動産会社なんですけど、思ったより反響がよくないので売りませんか」みたいな話の持っていき方。
私が「何か買い取れる物件ない?」が嫌いな理由はココにあります。
不動産会社だけの都合で、買い取って売れた!成約御礼!をしている裏側では、損をしている売主様や普通に買えていたのに買取された事によって余計な金額を支払らわなきゃいけなくなった買主様が存在するから。
不動産仲介って地元に根付いてする仕事だし、エンドユーザー間で売買をしていくのが鉄則だと思うんです。エンドユーザー同士で取引を活性化させないと意味がない。
当社は今まで13年間、買取りというのを一切せずに、仲介と建築提案だけでやってきたのは実はちょっと自慢できる部分。これからも一般のエンドユーザー間で良い取引・喜んでもらえる取引を目指して頑張っていきます。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/24 13:58
国土交通省が「マンションの修繕積立金について、段階的に引き上げる場合の増額幅を、当初額の約1.8倍まで」とする基準を設ける方針を固めたというニュースがありました。
理由は、増額幅が大きすぎて住民の合意が得られず、積立金が足りなくなる事態を防ぐのが狙い。
「基準案では、改修に必要な額を計画期間の月数で均等に割った額をベースに、当初の額を低くしすぎないよう下限はその0.6倍、上限は1.1倍とする。当初額が下限なら、増幅額は最大で約1.8倍になる計算だ」
●ベースとは・・・改修(修繕)に必要な額を計画期間の月数で均等に割った額
長期修繕計画で、30年間で4億円の改修費用がかかるとします。1年間で約1,330万円が必要。1ヵ月だと約110万円強になる計算。
総戸数が50戸のマンションだと、1戸あたりで月額の修繕積立金が平均で約22,100円必要になります。
*実際は1戸あたりではなく、㎡数あたりの計算になっています。
分かりやすく専有面積70㎡の住戸でベース金額が20,000円だとすれば、今回の基準では、新築分譲の設定額の下限はベースの0.6倍だから、12,000円が最安の設定金額となります。更に上限はベースの1.1倍だから、増額するとしても22,000万円までとなります。
あとニュースのにはこういった事も書かれている。
「多くのマンションは当初の積立金を安くし、段階的に増やす方式をとる。販売業者が目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているケースも多い」。
はい、ここですね。根本の問題はココ。
30年間の計画において修繕積立金の変更なしにいこうとすれば、【新築分譲時の最初から修繕積立金の月額費用を20,000円にしておけばいい】という事になります。
新築マンションを検討されている方は、今の基準では将来絶対に修繕積立金は上がりますので、そうなるものだという認識で月々の支払いは検討してくださいね。
あとはマンション・ディベロッパーがどういった設定にしてくるのか?ですね。最近はマシになってきているとはいえ、まだまだ当初の修繕積立金はかなり低く抑えているのが現状。
キチンとベース額で設定するのか、ベース額が低くなるようにそれとも長期修繕積立金の金額をワザと安く抑えたりとか・・・・・
大規模修繕工事を行う会社との絡みもできてきますので、どうなっていくのかチェックが必要になります。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/23 11:50
建築条件付き土地の建物判断って難しいと思います。
仕様書と設備などのプレゼン資料を渡されて「この様な内容です」って言われる事が多くなりますが、はたしてそれは一般的にどーなん?と。
そして建物費用(坪単価)とのバランスは取れているのか?と。
普通は分からないと思うし、そもそも仲介した不動産営業もよく分かっていない。売主に聞いても、そりゃ良い事しか言わないでしょうし。
あと価格バランスだけでなく、打合せのクオリティーも重要。
以前は建築条件付き土地って土地価格を相場より安くして売るケースが多かったんです。建てる会社が指定されるのはデメリットな為、土地でメリットを出そうとしていたから。
でも今は不動産会社や住宅会社が売る物件を確保する為に高値で買い取って、結果土地相場より高めで売るケースも多くなってきてます。
土地が安けりゃまだ納得感もあるんだけど、土地も高いわ、建築費もバランス取れてないわだと買う理由がなくなりますからね。
最近の物件を見ていると、建物坪単価66万円〜80万円台と結構バラバラ…
坪単価15万円高けりゃ、30坪の家で450万円変わってくるので、物件判断に影響してきます。
また国の方針や住宅ローン控除の変更もあって断熱性能が重視されてきていますので、この物件の基準はどうなのか?を確かめる必要も出てきます。
以前からブログで書いてきてますが、「人気の場所で土地買って、建築条件付けたら売れるわ」っていう安易な商売はもう終わりにしないといけない。
土地相場・建物性能・建物価格・打合せのクオリティ、すべてをチェックして、売主である業者に緊張感を持たせましょう。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/22 17:57
ネット記事やYouTubeで「不動産は立地が大事。駅近を選ぼう!」みたいな内容が多くありますよね。
そりゃそうだし、物件相談の時でもよく話題になります。でもお客様によって学校区や実家が近いとかでエリアが決まるし、予算と広さの問題も出てきますからね。
自分が希望するエリアはあるけれど、そこを購入して大丈夫かな・・・
駅近くという資産価値を優先しないといけないのか・・・
って悩む方もいらっしゃるかと思います。
私は【どこのエリアや物件でも、相場をキチンと把握した上で判断して欲しい】というのが結論。
駅から離れていようが、最終的には要望のバランスが取れていたらOKかと思います。
ただ気をつけて欲しい事が2点。【相場とハザードマップ】です。
相場が上昇傾向の現在、物件の価格設定がバラバラになってますから…
売却を依頼されたいが為に高額査定をワザと出す不動産会社が多い事も要因になっています。売り出されている物件は不動産会社が査定しているから正しいとは思わない方がいいですよ。
適正な判断で購入する事が大切になります。
あとはバザードマップの把握。
茨木市では安威川(茨木市東部では淀川も)を確認してもらって、その場所がどういったバザードマップ設定になっているかを知る。
基本的には安威川沿いから桜通りにかけては指定されていますので、もし災害になった時の対応を考える、また災害に遭いにくい建物や間取りを考えるという事が重要かと考えます。
ハザードマップにかかっていないエリアがいい!となっても、学校区の関係とかでそのエリアの選択肢しかなければどうしようもないですからね。できれば「川沿いで家屋倒壊等氾濫想定区域」を外すとは意識しないいけない。
ネットやYouTubeでは一般論が主流になっていますので、あまり流されないようしないといけないと思います。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/18 18:12
「中古は築20年前後を買おう」っていう記事を読みました。理由は、ほぼ建物価格が反映されておらずに、土地値に近くなっているからと書いてあります。
不動産仲介の現場にいてる身とすれば、書かれている理由は分かります。築20年といえば2,000年以降の建築になるので新耐震でもリニューアルされた後だし、基本的に完了検査も取得されている・・・・・が、現実はそれ程甘くない。
①そもそも検討しているエリアで築20年前後の中古物件は少ない
②ほぼ土地値というのはなく、数百万円は建物価格が付いている
といったところになります。
この記事を物件探しに応用するなら、まず認識しないといけないのは、新築一戸建ての価格が上がっている事(建売・建築条件付き土地ともに)。
3・4年前は4,000万円で売りに出ていたエリアが、今は5,000万円位になっている感覚です。土地相場と建築費用が上がっているのが原因。
で、じゃあ築20年前後の中古がいくら位の価格なのかといえば、3,800万円とかヘタしたら4,000万円以上で売りに出てくるケースもあります。これでは買えないですね。
普通に考えると3,500万円~3,600万円といったところになるかと思います。それで購入して、フル・リフォームして4,000万円~4,200万円で住むという感じ。
ですので、築20年前後を狙うというのは正しいのですが、その中でも相場というものを把握してキチンと判断する必要があります。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/16 14:31
成約物件を定期的に確認していますが、チェックしていて売れている土地の傾向というのが出てきてますね。
今売り出される土地の相場って、結構バラバラになってるんですよ。
需要が高め・もしくは比較的高めというエリアで、土地坪単価が120万円〜150万円まで差がひらき過ぎている(汗)
*土地面積にも影響されるのですが、土地面積20坪台〜30坪で建築条件が無しの場合です。
阪急茨木市駅では、駅距離5分くらいの稲葉町・舟木町・大池1丁目は別にして、駅距離10分~15分くらいの立地、もしくは南茨木駅徒歩圏の土地相場ってザックリ書くと坪単価100万円~120万円までだと思うんです。
なので、100万円台・110万円台のキレイな土地は動きが速い。
それが、150万円くらいの価格設定になっている物件がちょこちょこ見受けられます。土地なら分かりやすいんだけど、中古一戸建てで土地坪単価150万円くらいになってるやん・・・っていう物件もありますので、見極めにはかなりの注意が必要になります。
でも見ていると、坪単価150万円設定では売れず数段階にわたって値下げしていき、結局は相場で成約になっていっている感じです。
「今ならもしかしたら、これ位の価格設定でも売れるかもしれません」って売主様に甘い言葉をかけて売却を預かろうとした物件の可能性も大。いわゆるチャレンジ価格設定というやつ。
これ逆にいうと、買主様だけじゃなく売主様も気を付けてください。
高く売りたいという気持ちはみなさん一緒、でも最初の価格設定を間違ってしまうとスタートが遅れますし、その後の売却活動の流れが変わってしまいます。
大手の不動産会社はバンバン「価格下げましょう」という方向に持っていくでしょうからね。
あまり良い売却活動ではありません。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/15 11:45
お客様にたまに聞かれる事もある【心理的瑕疵】。
建物や土地で、自殺や事件などが過去にあった物件をさします。
で、どこまでが心理的瑕疵なの?って話で、今まであいまいな部分もありましたが
国土交通省が令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」という物を出してまして、これからはこの基準でいきましょうって事になっています。
売買と賃貸では少し内容が変わりますので、説明していきます(行政資料なのでややこしい書き方になっていますが、サァーとでも目を通してください。あとで解説しています)。
●宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について
①賃貸及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合
老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである。
また、裁判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくてもよい。
このほか、事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、賃貸及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。
<解説>
建物の中での自然死、または階段からの転倒・浴室での死亡・喉に食べ物をつまらせて等の事故死でも、告知はしなくてもよいという事になります。
ただじゃあ不動産取引での現実はどうか?ということでは、やはり売却理由というのは買主様に話します。その時に自然死・事故死という事を知ったなら、お客様に告知しますね。
ガイドラインには関係なく、やはり心理的な部分も出てきますので。死因・死後の経過日数は確認してお伝えするようにしています。それつついてガイドラインでも書かれていますので、ご紹介↓
ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等(以下「特殊清掃等」という。)が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため。
次にじゃあ自殺や事件があった時、または自然死などでも死後経過日数が長かった場合は?
②賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね3年が経過した場合
①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化するものと考えられるが、賃貸借取引については、過去の裁判例等を踏まえ、賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合には、特段の事情がない限り、発覚してから概ね3年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
ここでは賃貸の事だけを書いています。先程書いた自然死・事故死以外の死亡(自殺や事件)または自然死・事故死があって(死後経過が長いために)特殊清掃が入った場合でも、賃貸では死後3年を経過したら告知義務はなくなる。
売買では告知義務期間については書かれていません。という事は基本的に期間はなく知りえた事は告知しましょうというスタンスという事になります。
ざっとこういった内容になっています。
不動産会社によって判断は変わってくるでしょうが、今のところは売買の取引ではガイドライン関係なく知りえた事実は告知しているケースの方が多いかと思います。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/10 18:11
日経平均が37,000円突破したというニュース。バブル以来の最高値。
【株価と不動産価格は連動する】という法則からすると「不動産価格が上昇する!」という営業マンやニュースが増えそう。
とはいえ、どこもかしこも上昇する様な昔のバブルみたいにはならないでしょう。
現在の不動産市況から判断すると当たり前になりますが
①人気のエリアや物件はまだ上がる。
②それ以外は多少は相場高に引っ張られるが、それでは売れず…価格変更を繰り返して売れていく。
そんな感じじゃないかなぁ。
そこで①の人気エリアや物件とはなんぞや?という判断もしっかりとしていくべきなんですね。
例えば駅近かったら相場が上がるのかと言えばそうでもない物件もある。こういった判断は、やはり地元をよく知る不動産営業が的確に提案する必要があります。
色んな要素がありますが、同じ駅距離でも町での違い。同じ町でも道路の筋による違い。マンションなら小規模か大規模か。
駅から離れていても、街並みや商業施設の有無・学校区などで需要高を維持しそうな物件もあります。
あとはものすごく簡単に言えば【雰囲気】。一般的な不動産査定からすると「おいっ!」と突っ込まれそうですが、地元民としたら…あるじゃないですか。
株価が上がっていくとしても、結局は【欲しい時に欲しいと思える物件をその時の適正な価格で買う】。これしかないでしょう。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/09 08:27
建築条件付き土地を買うと多くは不動産会社が売主になっている事が多く、建物もその不動産会社と契約するという形になります。
じゃあ建物の打合せを不動産会社がするのか、と言ったら多くのケースでそうではなく、不動産会社が依頼した設計会社や建築会社が打合せ等をしていきます。
ぶっちゃけ土地を買っただけで、あとはほぼ外注してる訳なんですね。極端な話、手配と段取りしてるだけ。
不動産会社は「家を企画してる」とか「お客さんが建てやすい様に物件を整備してる」とか色々理由付けてますけど、建築条件付きじゃなくお客様が普通に土地買って、建築会社を自由に選んでもそれは同じように出来る話ですからねぇ。
ココで腑に落ちないのは、一般のお客様が普通に買えていたはずの土地を先に押さえて、不動産会社が大きな利益を取ってる事。
茨木市でも需要あるエリアの土地をバンバン相場で土地買って、建築条件付けて、建物で利益上げてる業者もいます。
結果、お客様は高い商品を選ぶしか選択肢が無い状況になってるんですね…言葉は悪いですが、私としたら「邪魔せんといて」って思う。
大手の不動産仲介会社もいい価格で買い取ってくれるし、ラクだからそういう会社に土地情報を積極的に持っていってる(汗)。最後に購入するお客様(買主様)の事を考えるなら、そんな動きにはならないはずなんだけどね。
こういう事がずっと続いている不動産業界ですから、建築条件付き土地とか新築一戸建てはより厳しい目で判断した方がいいですよ。土地価格が相場であるとか、建物費用と仕様・性能が釣り合っているとか、理解いただいた方が良い買い物が出来ます。ちゃんと説明してくれる不動産担当が必要なんですね。
不動産流通のこういった動きを理解すると、物件を探す時に非常に役立って判断がしやすくなります。