不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

建築条件付き土地について久しく書いていなかったので、建築条件付きというのをどう考えているか？書いてみたいと思います。



簡単に書くと、「土地を購入するなら、売主（不動産会社や住宅会社）が指定する建築会社で建物は建ててください」という条件が付いた土地になります。


売主が指定するってありますが、要は土地だけでなく建物契約もその売主と行うってこと。



お客様によって好き嫌いは変わりますよね。

「建物は好きに建てたい」「納得した仕様性能の建物が欲しい」という方は最初から建築条件付き土地は検討外にされているし、建物にコダワリの無い方ならあまり気にしていない。


中には「住宅会社を探す手間がなくなるし、設備や色など数種類から選ぶのでラク」ってお客様もいらっしゃいます。



これに関してはどっちが良いというものでもなく、お客様の考え方次第。



住宅・不動産業界に30年以上いている私の考え方としては、建築条件付きは9割は反対かな。

＊残りの1割は、どうしても不動産会社が買い取らないといけない土地もあるから、そのケースの場合。



反対の理由を書いていくと

①一般のお客様が普通に買えていた土地を先に買い取ってしまう

②建物に対してコダワリがない売主が多い

③間取りやショールームなどの打合せを積極的にする気がない



①については、お客様の邪魔をしないで欲しい。仲介する不動産会社も買取りの方がラクだし儲かるしって事でそっちを優先するでしょ･･･。本来ならもっと安く買えていたはずなのに、先に買い取られる事で高くなってしまいますからね。



②③は同じような事ですが、特に不動産業界はホント建物（住宅）に興味のない人間が多い。何千万円っていう買い物をお客様にしてもらうんですよ。しっかりと打合せをする気持ちを持ってほしいんですよね･･･。



どうせ設計や打合せは外注しているケースがほとんどだと思いますが、それならその会社に「しっかりと打合せをしてくださいね」って依頼しないといけない。



という感じで、建物の打合せをシッカリ行う事を守っている売主（不動産会社・住宅会社）なら、建築条件付き土地でもアリかなって考えています。

今日は突っ込んだ内容、でもお客様も感じている話を書いてみます。

不動産価格が上昇していて、駅近など立地が良いエリアで土地を購入して新築を建てるとなると、予算組みとしては6,500万円前後をみておく必要があります。

少し具体的に解説すると

新築一戸建ての場合は逆算して考えるとイメージしやすくなって、建物費用枠を2,200万円〜2,500万円とすると土地にあてる予算は4,000万円前後になります。

希望される土地面積が25坪〜30坪くらいとすると、土地の坪単価で120万円〜150万円という相場帯。

最近は駅徒歩10分前後圏内だと土地坪単価が150万円近くしても、土地の条件がよければそれ程違和感が無くなってますからね。

という事は【立地が良い物件を検討されるなら予算として6,500万円前後は必須の時代】と認識した方がいいのだと思います。

ただ！気をつけないといけないのはエリアだけで判断しない事。道路状況や周辺状況で変わってきますので、なんでもかんでも同じようなエリア坪単価で説明する不動産営業は信用しない方がいいでしょう……

マンションとなると、新築だと坪単価が300万円オーバーの世界になっていますので、75㎡の住戸だと価格が7,000万円〜8,000万円になってきます。これに管理費や駐車場代も含めると月々の支払いは、9,000万円程の一戸建てを買っているのと同じ支払額になりますね（汗）

純粋にマンションを売却される方はいい時代ですが、購入を検討されている方にとっては一戸建ての方が優位となっている現在の茨木市の状況です。

こうなってくると浮上してくるのが中古物件（一戸建て・マンション）。

でも……その価格設定がおかしくなってまして（汗）、なんだか異様に高い売り出し価格。

新築相場に引っ張られているのか、はたまた不動産会社が売却依頼欲しさに売主様に都合のいい価格提案をしているだけなのか、魅力のある中古物件が非常に少ない現状の不動産市場。

このあたりのバランスを物件ごとに解説しながら、お客様に説明する事の重要さが増しています。

予算・エリア・資産価値、これらのバランスをどうご提案して結論づけるのか？不動産営業の価値が問われていく時代に入っています。

土地を購入する時に「何が一番大事？」って聞かれると
お客様それぞれ希望条件が違えど、共通して確認しておかないといけないのは

●登記簿の内容

●前面道路の内容・状況

●境界の確認

絞るのは出来ないんです･･･ただ優先順位と言われればこうなってくるかな。



①登記簿の内容

誰が所有しているか？抵当権など権利関係がどうなっているか？今までの所有者はどういった経緯をたどってきたのか？登記簿謄本を見るとこれらが見えてきます。

見慣れない書類ですので、不動産担当に詳しく説明してもらいましょう。特に問題がなかったとしても、自分が住もうとしている土地がどういった経歴なのかを知ることは重要です。



②前面道路の内容・状況

前面道路の幅員が4mあるか？側溝の整備状況は？あとはもちろん道路の種別と所有者の確認も必要になってきます。大きくは公道なのか私道なのかっていう部分ですね。私道でも物件によって所有の仕方が変わってきますので理解しておく事が重要です



③境界の確認

これも非常に重要。境界がハッキリしていたら特に問題は少ないかと思います（境界プレートや鋲などが確認できる）。

でも結構境界ポイントが無い事も多いんです･･･それはダメって事ではなくて、ハッキリとさせておくのが大切。お隣さんと過去に揉めていないかも含めて、しっかりと確認しましょう。

不動産の売り出し物件って、「古家付き土地」と「中古一戸建て」の2パターンで同時に売り出す事もたまにあるんですね。



建物の築年数は結構古めなんで、建替え用の土地として検討してもらうのが基本なんですけど、「一戸建てとして利用したい」って検討される方もいるかもしれないというニーズも考えて、2パターンで売り出す形になります。


でもどっちにしても売り出し価格は同じになる事がほとんど。



で、ちょっと具体的に書いちゃうと分かってしまうのですが･･･土地として売り出す場合に【売主にて更地にして引渡しします】っていう時に、解体費用もONしているケースが稀にあります。



建替えするから売主側で解体しても、自分で解体してもどっちでもいいわって考えがちですが、OKされている解体費用ははたして適切なのか？これはものすごく重要。



ハウスメーカーに建築を依頼すると結構解体費用って高く見積り出てくるんですよ（汗）そもそもの解体業者からの見積り金額の問題もありますが、その業者からきた見積り金額にハウスメーカーの利益がONされますからね。



私はお客様から要望があれば、解体業者を紹介させて頂いて、直接依頼してもらう様にしています。


木造の30坪前後の建物で、道路との高低差が少ない土地（土留めの撤去や残土処分が少ない）なら、大体で150万円から180万円をみておけば大丈夫かな。



それが更地にて引渡しとなれば300万円とかがONされているケースもあるので注意が必要になります。


それなら古家付き土地のまま購入して、自分で解体した方が100万円くらい安く資金計画が組めます。



こういった部分は建築関係費用をよく知らない一般のお客様には判断が難しいかもしれません。


不動産の担当がキチンとお客様の最大のメリットを考えて、提案していくべきですね。

ちょっと前に同業者と話をしていて、とある北大阪の不動産（住宅）会社が「土地の仕入れをさらに強化していく」って言ってるみたいです。



この会社は数年前から高額で土地を買って、建築条件付きで販売したりして、ブイブイ言わしながら大きくなってきた会社。結構需要の高いエリアの土地をほぼ相場に近い価格で買い取って、土地価格がかなり高くなってもエリアの需給バランスで売っていってました。


それが最近は買い取った土地があまり売れずで、結構在庫が残っている。


とはいえ、次々と買っていかないと融資も出なくなるので、販売＆仕入れを強化してこうとしているのかもしれない。



コレ、買取りや建築条件付きの流れや意味を知っている人にはお分かりいただけると思いますが、土地を探している人にとっては脅威になります。



「不動産（住宅）会社だから、土地情報を提供してくれる」なんて思ったお客様は要注意。


本来ならお客様がもっと安くで購入できていたかもしれない土地を、こういった会社は先に買い取って、利益を乗せて販売していく訳なんです。

ハッキリ言って、敵だと考えてくださいね。土地を探している競合相手。



買い取る会社は細かい条件も言わないし、即金で買い取ったりもするし、物件を仲介する不動産会社にとってもラクなので、どうしてもそちらに流れがちになります。



なので不利な状況ではありますが、対抗策はただ1つ。

そういった会社の物件は検討しない事

お客様でその判断するのは難しいかと思いますので、詳しくは個別にご相談ください。

最近かなり懸念している事がありまして・・・当初の売り出し価格と成約価格の差があり過ぎ（汗）。


売主様と買主様（物件を探している人）の両方にかなり悪影響を及ぼしていると思います。


詳しい事例は会員様に向けたメルマガで説明させてもらおうと予定していますが、なんていうのかな……大手の不動産会社の方がこの傾向が顕著になっています。


地場の中小不動産会社の方が査定や売り出し価格の提案がブレていなく、大きな価格変更もなく成約まで至っている状況になっています。



当初の売り出し価格から1,000万円も2,000万円も下げて売るっていうのは普通は考えられないですからね。


売主様は納得してたとしても、物件を探している人にとったら

「なんか信用できない」

「一体どこのラインが相場なの？」

「その営業マンが信頼出来ず、説明も腑に落ちない」

という状態になり始めています。



実際当社にご相談いただくお客様でも「実は他の不動産会社に聞いたのですが、どう思います？」って聞かれる事も増えてきています。


まぁ一緒に見学していないし、ましてや情報を隠されている物件だと勝手な事も言えませんから、私が考える表面的な事しか言えませんが（汗）

その営業マンを信用出来るかどうかになってきます。


それがこんな値付けをしてたら、何言われても信用出来なくなるでしょ……



例えばスーモとかで新着物件が出たとしても、その物件が条件に合うか？ではなく、価格は合っているのか？をまずは確認しないといけないという、不動産が間に入ってた方が余計にややこしいんですけど・・・状態になってきています。

ホームページの物件情報をザァーと見ていると、3,000万円台の物件が少なくなっています。一戸建てもマンションも。



3,000万円台ってかなり需要がありまして、それは買いやすい価格帯だから。


そこの価格帯が少なくなっているので、「なかなか物件が見つからない」って方も多いんじゃないかな･･･


4,000万円台とかも減ってはいるんだけれども、3,000万円台の方が顕著かな。



●その少ない3,000万円台の物件でも、本来は2,000万円台の相場だけれども、不動産会社の査定提案の問題などがあり3,000万円台になってしまっている（汗）


●本来は3,000万円台だけれども同じ理由で4,000万円台になってしまっている


こういった事もあり、更に興味が湧く物件が少なくなっている感じです。



ここは正直にお伝えする不動産会社としては腕の見せ所でもありますが

①本来の相場価格をお伝えする

②4,000万円台になっていたとしても、物件の価値（立地・間取りなど）を見極めて、検討してもいいかどうかをお伝えする

③リノベーションすれば、価値として担保されそうな物件を判断する

こういった感じで、お客様に検討可否をアドバイスしていけば、結構物件は絞れてくると思います。



「おススメ出来る物件は無くなります」という結果になる事も多いですが、なんでもかんでも「いいと思いますよ」なんていう営業マンはウソを言っているか、物件やお客様に興味がないだけでしょ･･･



過去の流れとしては株価に連動する不動産相場ですので、日経平均が5万円を超えた現在、エリアによる相場見極めは非常に重要になってきます。

（株価が上がっているというより、お金の価値が下がっているという見方も出来ますけどね）



80年代バブルと違うのは【どこもかしこも相場が上がっているのではなく、エリア等によってキチンと2極化・3極化している】という部分。そこは踊らされずに、耐えている方じゃないかな。



不動産相場と将来的な価値、しっかりとディスカッションしていきましょう。

はぁ〜

ため息が出てくる物件が多い最近です。

以前から、【物件を仲介する会社が、買取りになる様に売主様を誘導している】という記事を結構書いています。

＊リフォーム済みとか建築条件付き土地とかですね。

あいも変わらず現在でも多いんですが、以前までは「（再販売された物件が）高いなぁ」でまだ済んでいたのですが、最近は【リフォームしている訳でもなく、買った中古のまんま再販売していて、価格だけが数百万とか1,000万円プラスされているだけ】という物件もチラホラ見受けられる様になってきまして……

こんな事に意味があります？

なんの付加価値も付けてない様な物件なのに、（相場よりかなり高く）価格設定されているだけという。

この話を聞くと普通は販売している売主（買い取った業者）が悪いと思われるかもしれませんが、私としては仲介した不動産会社が悪いと思う。

売却を依頼された物件を良い条件で売る努力をせず、仲介手数料を両方から早く欲しいという欲求だけでしょ…

買うっていう業者がいたら売るやろっ！って言われるかもしれませんが、不動産仲介の本質的には間違っていますね。

こういったケースは物件を探している人（買主様）が最終的に損をします。

【お客様のために】を掲げているなら、売主様・買主様両方を見て、双方に喜んでもらえる仲介をするのが王道だと思います。

現在売り出されている物件の値付け（売り出し価格）がいかに相場と関係ないのがよく分かる事例。

とある町で（さすがに場所は伏せます）売り出されている物件

ひとつは建築条件付き土地で、もう一つは中古一戸建て。

それぞれの土地坪単価を計算すると

●建築条件付き土地　@120万円台

●中古一戸建て　@90万円台

相場は？といえば、ここ1・2年は土地坪単価80万円台〜100万円弱となっていますので、中古一戸建ての方が売り出し価格としては正解。

こういった事例が最近は頻発しております……

うーん（汗）古家が解体されて更地になっていれば、勢いでよく調べずに「大手の会社が紹介しているから」という状況だけで買う人もいるんだろうか？

逆にその土地を紹介する営業マンは、どういう説明をするのだろうか？

私のスタンスとしては、こういう相場からかけ離れ過ぎている物件は紹介しません（紹介したら信用も失う）。

お客様に聞かれたら正直に言いますね。

まぁなんだかんだ書いていますが、売れないでしょうけど・・・

土地・一戸建て・マンションを足して、現在300件以上の物件が売りに出されていますが、この中で「良いと思いますよ」って言える物件はそれ程多くない。



いいと思いますという定義は、お客様によって要望が番違うので一概には言えないのですが･･･【価格が相場帯に入っている事・あまり売出し物件が出ない希少なエリアである事・懸念事項があまり無い物件である事】

という意味で書いています。



じゃあ探しているお客様は物件が見つからないのか？と言えば、要望・価格・物件のバランスを考慮された上で、最終的には「良いんじゃないですか」と私も言える物件を実際に購入されています。


物件が少ないのは事実なんだけれど、出てくるんですね。



ポイントとしては、バランスで物件を検討するのが大事かと思います。


（営業するつもりは一切ないけれど）バランスを把握するために打合せや見学を色々と行って、アウトプットしていくのが近道じゃないかなぁと感じています。