2022年03月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日は新築一戸建てをお考えの方向け、土地と建物トータルでの考え方。

自分で好きな建物をってなると（今回は建売や建築条件付き土地は除外）、まずは土地探しからスタートするのが一般的。今回は考え方をクリアにするために【全く同じ場所に２つの土地が売りに出た】と仮定しますね。

Ⓐ土地面積３０坪の土地が３,０００万円（坪単価＠１００万円）
Ⓑ土地面積２３坪の土地が２,５００万円（坪単価約＠１０８万円）

ありえる価格設定ですね。
Ⓑの土地は面積的にも家を建てるなら３階建てになります。



ここで自身の予算は５,０００万円だとします。さぁやっていってみましょう。



当社にご相談頂いたお客様は個別に説明を受けた方も多いと思いますが、建物を検討する時に選択肢は大きくみて３つ。・ハウスメーカー　・工務店や設計事務所　・ローコスト住宅　になります。

ハウスメーカーは５,０００万円の予算となるとなかなか資金計画が合致しないので今回は省きます。他２つの選択肢に対してどう感じるかが分かれ目。



ここで建物に対する考え方をハッキリするために【工務店や設計事務所は、住性能（断熱・気密・換気・耐震）が高い、そしてデザイン性もある優良な建築会社】としますね（普通の性能で、建築坪単価６０万円する工務店は除外でOKという事です）。



面積３２坪・４LDKの建物なら、価格帯は下のような感じが目安になると思います。（２階建てと３階建てでは坪単価が変わりますが、ここでは幅を持たせています）

①優良な建築会社→２,５００万円前後～２,８００万円
②ローコスト住宅→１,８００万円～２,０００万円

Ⓐと①の組合せだと、予算５,０００万円を超えちゃうんですね･･･。そうなってくると組合せの選択としたら、【Ⓐ＋②】もしくは【Ⓑ＋①】となってきます。
土地面積を選ぶのか？建物の性能・デザインを選ぶのか？という判断。難しいと思いますよ（汗）。



でもですね、ここはキチンと判断して欲しいところ。判断できるようになるには【建物の違い】と【建築会社の打合せや対応の違い】を理解しないといけません。



ここが難しいのも分かる。
ネットで調べても良い事ばかり書いているし、そもそも標準を知らないので判断できないって気持ちはよく分かります。本当は色んな会社に行って確かめて比較するのがベストだけど、それも煩わしい。
そんな方の為に、当社では、建築会社の選び方・判断基準・その後のアフターフォローもさせて頂いています。



今回のテーマに結論はないんですけど･･･土地の面積 ⇔ ２階建てor３階建て ⇔ 建物性能・デザインの優先順位をキッチリと理解して判断した方がスッキリしますよ。

このへんが有耶無耶になると、建売や建築条件付き土地、さらにはスー●カウンターとか斡旋会社の思うままになってしまいます。



難しいとは思いますが、まずは住宅の標準（基準）を知る事・教えてくれる第３者がいればベスト。頑張りましょう！

ちょっと個人的に感じている内容になりますが、売却の一括査定やポータルサイトの物件情報（スーモ、ホームズなど）の情報が集められたサイトって、情報発信側のレベルって言ってイイのかな、それはかなり下がってる状態だと思います。消費者にとったらある意味便利かもしれませんが･･･。



サイトの運営元は掲載してくれれば広告料がもらえるから掲載してくれる事がメインになるし、掲載する不動産会社は反響があればＯＫっていう発想になっている。
掲載されている物件情報の質はかなり低いものになっていると考えて、閲覧した方がいいと思います。



・物件のマイナス部分はあえて書かない、写真にも写らないようにしている。
・駐車場がないのに、車が停められるような表示。
・そもそも物件を分かっていない不動産会社。
などなど。反響がある事をメインにした営業のやり方ですね。



食べログを例にすると、サイト運営側は飲食店から掲載料をもらい、飲食店が直接掲載している状態。飲食業界はまだリピートに対する意識がある方なので良いかと思いますが、不動産は度々経験するもんじゃない。



こういったポータルサイトって便利なようで、実は発信レベルを下げている要因の１つになっているかと思います。本来ならエリアに根付いてしっかりと活動している＆レインズで売主様が満足できる活動はできるんですけどね。



仕事側こういったサイトは定期的にチェックしていますが、見ていてあまり良い気分にはなれないというのが本音です。

ここしばらくずっとなんですが、土地の売出し価格で、物件によって大きな差が出てきています。中古一戸建ての場合も一緒で、建物価格を引いた土地の価格。


当社周辺エリアの並木町・玉瀬町・若園町・水尾・大池で具体的に考えてみましょうか。比較しやすくするために土地面積３０坪とします。



最初に（本当に）ザックリいうと現在の相場でしたら土地坪単価＠１００万円くらいの設定ですね。これは前面道路の幅や都市計画区域などによってもちろん変わってきますが、「３０坪の土地なら価格３，０００万円」というのが１つのラインになってきます。

・若園町で道も狭かったら、駅距離も遠くなるし坪単価＠９０万円～９５万円ちゃう
・大池の２丁目だったら（幹線道路沿い以外）、まぁ坪単価＠１００万円かな
・並木町でこの立地なら＠１１０万円くらいまでしても理解できる
・水尾でも１丁目か２丁目か、などで結構変わってくる

こんな感じで多少は幅が出てくるし、購入を検討されている方もこのあたりの差は感覚として判断できている事も多く見受けられます。



そんな中で、最近の売出し物件をみていると坪単価＠１２０万円とか、なんじゃ？って物件だと＠１４０万円近くの設定で値付けされている時があるんです･･･。
どう考えてもお客様に説明がつかない価格設定。



これは色んな理由が考えられると思います。

①売却相談があって、不動産会社が複数競合している。その中で売主様に選ばれないといけないので、かなり甘めの査定をしてしまっている。

②最近の相場が上がっているので、「かなり強気でも反響ありますよ」って説明をして、かなりどころではない売出し価格になってしまっている。

③相場や条件関係なく、高く売れるでしょっていう売主様もいらっしゃる（すいません）

経験上③のケースはほとんどないですね、数年に１回あるかないか位の感じ。ほとんどが①か②が原因になっています。要は不動産会社側の問題。



こういった不動産会社の査定の裏側は消費者の方は知らないので、ネットで希望エリアの物件を見つけた時に
「なんか高い気もするけど、こんなものかな」
「不動産会社が査定してるから間違ってはないんだろう」
って信用してしまうケースが多いんだと思います。情報元が大手の不動産会社ならなおさら。ぶっちゃけて書くと、大手さんであろうと売出し価格が結構･･･え？（汗）っていう時も多いのでお気をつけくださいね。



結論としては、物件情報を見つけても「この物件は価格面など検討するに値するものかどうか、正直に答えてくれる担当が必要」って事です。

こんな裏側なのに、なんでも良い物件だと思いますよっておかしくない？

ひさしぶりのコッチのブログ更新。どうしてもコチラの内容は辛口っぽくなってしまうのですがお許しください。


当社では売買だけではなくて、賃貸の募集もよくさせて頂いています。そうすると不動産会社から「まだ紹介可能ですか？」って確認の電話が入るんですね。

「大丈夫ですよ」って返事したら、しばらくして申込書がFAXされてくるんですよ･････部屋止め（要は他に紹介しないでくれと）お願いしますって、コメントも添えて･････


まだ見てもないのによく送ってくるなぁ～ってある意味感心してしまう（怒）。案内できる物件はとりあえず申込書をFAXしてるんでしょうね。



もちろんお断りですよ。見学もしていないのにそんな事で部屋止めなんか出来る訳ない。結論から言うとそんな営業（会社）ほど、申込みなんかできないんですけどね。


このブログを見てる事はないでしょうが、そんな迷惑な事はしたらアカンよ。週末に食べに行くかどうか分からんけど、行きそうな店に片っ端から予約して、当日にキャンセルしまっくている行為と一緒ですからね。


非常識な事を相手にしていることに気付きましょう。