2024年02月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産仲介業をしていると「なにか買えそうな物件ありませんか？」ってよく聞かれるし、業者同士でそういった会話をしているのを頻繁に見かけます。


不動産会社や住宅会社が大きくなっていくのって、基本的には【買い取りをしていくから】。これは間違いない。真面目にやっている普通の仲介業でしたら（情報の囲い込みとかぜず）、仲介手数料って1件あたり数十万～百数十万円。年間で何十件も仲介する訳ではありませんのでね。

一方、買取りしてリフォームして売る・古家付き土地を買い取って更地にして売るとなれば、1件あたり数百万円の利益を出していきますから、年間で数件の買取再販をすれば結構な利益になります。


なので多くの不動産会社が買い取りに走るというのが現在の不動産業界（仲介だけではやっていけないからという理由もあるでしょう）。



で、ここからが本題ですが、私はこの「何か買い取れる物件ない？」という会話が嫌いなんです。格好つけてる訳でもなく本当に好きじゃない。


私の中で買取りがOKのケースはこの3つ。

①売主様の方から買い取りを望んでいる。
②キチンと市場に出して販売活動しているけど、なかなか売れない。
③土地の場合ですが、面積が大きすぎて一般では買い手がつかず･･･業者が買い取って3区画以上とかで販売する場合。


①と③は分かりやすい。①なんかは私も過去に何度か経験していますが、事情だけは確認して、良い条件で買ってくれそうな業者を探します。


②って一般のお客様には分かりにくい部分だと思いますが、価格も相場で（または相場より下げてでも）売り出しているけどなかなか売れなかったら、かなり価格を下げてでも買取りしてもらうのは仕方ないと思います。


でも、本当にキチンと販売活動していたら･･･が前提になります。

業界の中にいてるとよく見えるのですが、売主様から売却を依頼された不動産会社が最初から買取りありきで動いている事が多いんですね。パッと見では、ネットに掲載したり、レインズに登録して販売活動をしているようで、裏では情報を止めて売れないようにしている。

しばらくして「なかなか売れませんね」という話から、「●●●●万円で買う人がいてます。不動産会社なんですけど、思ったより反響がよくないので売りませんか」みたいな話の持っていき方。


私が「何か買い取れる物件ない？」が嫌いな理由はココにあります。

不動産会社だけの都合で、買い取って売れた！成約御礼！をしている裏側では、損をしている売主様や普通に買えていたのに買取された事によって余計な金額を支払らわなきゃいけなくなった買主様が存在するから。


不動産仲介って地元に根付いてする仕事だし、エンドユーザー間で売買をしていくのが鉄則だと思うんです。エンドユーザー同士で取引を活性化させないと意味がない。


当社は今まで13年間、買取りというのを一切せずに、仲介と建築提案だけでやってきたのは実はちょっと自慢できる部分。これからも一般のエンドユーザー間で良い取引・喜んでもらえる取引を目指して頑張っていきます。

中古を買ってリノベーションする場合は…というYouTubeがあったので見てみたら、「ん〜分かるんだけど」という内容。

簡単に書くと、まずは●建物状態のチェック。ここで悪い部分があれば直しましょう。

次に●耐震工事。建てられた時期にもよりますが、強度を上げる為に耐震補強しましょう→長期優良住宅が基準。

次は●断熱工事をしましょう。壁・床だけでなく、外壁までやれたらベター。

そして最後に●内装のリフォームをしましょう。

「ここまでやって大体ですが2,500万円くらいです」

新築でよくね・・・

ハウスメーカーの4,000万円や工務店の3,000万円を基準にしているのだと思いますが、2,500万円も出せば長期優良住宅仕様の新築建物は建てられますからね。

これについては、考え方は人それぞれなので書くのは迷いましたが、私としてはリノベーションに2,500万円かけるなら新築建替えをすすめます。

お客様と中古一戸建てを探すお手伝いをしていますが、多くのお客様はそこまでは望んでいない（このへんの伝え方が難しい・・・、やった方がいいのはもちろんですが、そこまでの価値とのバランスを求めてるのかという話）。

そりゃ出来ればベターだけど、そこまでの予算をかけて、数値を追い求めたリノベーションは考えてられないかな。

感覚としては、間取り変更を含むフル・リフォーム、外壁・屋根の改修、そして内サッシをして、あとは断熱などを追加する形で1,500万円前後がアッパーじゃないだろうか。

もちろん旧耐震の建物なら基本的にリノベーションじゃなく、建替えをすすめますからね。

先程書いた新築にした場合の価格基準をどこにして比較するのか？ここがポイントになってきます。

昨日今日と新築一戸建て（注文建築）の話をお客様としていて

住宅会社が、展示場やモデルルームを用意していたら現物が見れるようで安心できたりするんだけど、住宅会社としてみたら展示場に出展したりモデルハウスと構えるという事はものすごく経費がかかる訳で･･･それらはもろに価格に反映されてきます。

これは私もハウスメーカー出身ですのでよく分かる。


毎月の出展料・モデルハウス建築費用・営業人員の配置・資料用意・販促費用そして毎月の維持費。価格にすると（年間でそのモデルハウスが何棟契約するかにもよるけど）一戸あたり数百万円の経費が上乗せされるのは間違いない。

もっと突っ込んで書くと、その分良い家が出来るという訳ではなく、同じ家でもその分高くなってしまいます。



新築マンションのモデルルームなんかもそうですね。土地の賃料・モデルルーム建築費用・マンション模型や展示パネル作成・そして宣伝費用など、諸々で一戸あたり100万円以上は余裕でかかっています。



んでもってハウスメーカーなんか特にモデルハウスにお金をかけて、良い家具やインテリア入れているので、現実にはそれほど参考にならん（汗）という･･･



私としたら住宅に慣れているので、仕様書とプレゼン資料やショールーム見学で充分だし、その分建築費用が安くなっている方が有難い。


ここらへんは、担当する営業マンの力量で差が出てくるかと思いますね。住宅のご提案もする仕事ですので、不安を出来るだけ少なくした上で価格メリットも実感して頂ける案内方法を考えていきます。

国土交通省が「マンションの修繕積立金について、段階的に引き上げる場合の増額幅を、当初額の約1.8倍まで」とする基準を設ける方針を固めたというニュースがありました。

理由は、増額幅が大きすぎて住民の合意が得られず、積立金が足りなくなる事態を防ぐのが狙い。



「基準案では、改修に必要な額を計画期間の月数で均等に割った額をベースに、当初の額を低くしすぎないよう下限はその0.6倍、上限は1.1倍とする。当初額が下限なら、増幅額は最大で約1.8倍になる計算だ」

●ベースとは･･･改修（修繕）に必要な額を計画期間の月数で均等に割った額

長期修繕計画で、30年間で4億円の改修費用がかかるとします。1年間で約1,330万円が必要。1ヵ月だと約110万円強になる計算。
総戸数が50戸のマンションだと、1戸あたりで月額の修繕積立金が平均で約22,100円必要になります。

＊実際は1戸あたりではなく、㎡数あたりの計算になっています。



分かりやすく専有面積70㎡の住戸でベース金額が20,000円だとすれば、今回の基準では、新築分譲の設定額の下限はベースの0.6倍だから、12,000円が最安の設定金額となります。更に上限はベースの1.1倍だから、増額するとしても22,000万円までとなります。



あとニュースのにはこういった事も書かれている。

「多くのマンションは当初の積立金を安くし、段階的に増やす方式をとる。販売業者が目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているケースも多い」。

はい、ここですね。根本の問題はココ。


30年間の計画において修繕積立金の変更なしにいこうとすれば、【新築分譲時の最初から修繕積立金の月額費用を20,000円にしておけばいい】という事になります。



新築マンションを検討されている方は、今の基準では将来絶対に修繕積立金は上がりますので、そうなるものだという認識で月々の支払いは検討してくださいね。


あとはマンション・ディベロッパーがどういった設定にしてくるのか？ですね。最近はマシになってきているとはいえ、まだまだ当初の修繕積立金はかなり低く抑えているのが現状。
キチンとベース額で設定するのか、ベース額が低くなるようにそれとも長期修繕積立金の金額をワザと安く抑えたりとか･････

大規模修繕工事を行う会社との絡みもできてきますので、どうなっていくのかチェックが必要になります。

建築条件付き土地の建物判断って難しいと思います。

仕様書と設備などのプレゼン資料を渡されて「この様な内容です」って言われる事が多くなりますが、はたしてそれは一般的にどーなん？と。

そして建物費用（坪単価）とのバランスは取れているのか？と。

普通は分からないと思うし、そもそも仲介した不動産営業もよく分かっていない。売主に聞いても、そりゃ良い事しか言わないでしょうし。

あと価格バランスだけでなく、打合せのクオリティーも重要。

以前は建築条件付き土地って土地価格を相場より安くして売るケースが多かったんです。建てる会社が指定されるのはデメリットな為、土地でメリットを出そうとしていたから。

でも今は不動産会社や住宅会社が売る物件を確保する為に高値で買い取って、結果土地相場より高めで売るケースも多くなってきてます。

土地が安けりゃまだ納得感もあるんだけど、土地も高いわ、建築費もバランス取れてないわだと買う理由がなくなりますからね。

最近の物件を見ていると、建物坪単価66万円〜80万円台と結構バラバラ…

坪単価15万円高けりゃ、30坪の家で450万円変わってくるので、物件判断に影響してきます。

また国の方針や住宅ローン控除の変更もあって断熱性能が重視されてきていますので、この物件の基準はどうなのか？を確かめる必要も出てきます。

以前からブログで書いてきてますが、「人気の場所で土地買って、建築条件付けたら売れるわ」っていう安易な商売はもう終わりにしないといけない。

土地相場・建物性能・建物価格・打合せのクオリティ、すべてをチェックして、売主である業者に緊張感を持たせましょう。

ネット記事やYouTubeで「不動産は立地が大事。駅近を選ぼう！」みたいな内容が多くありますよね。

そりゃそうだし、物件相談の時でもよく話題になります。でもお客様によって学校区や実家が近いとかでエリアが決まるし、予算と広さの問題も出てきますからね。

自分が希望するエリアはあるけれど、そこを購入して大丈夫かな･･･
駅近くという資産価値を優先しないといけないのか･･･

って悩む方もいらっしゃるかと思います。

私は【どこのエリアや物件でも、相場をキチンと把握した上で判断して欲しい】というのが結論。
駅から離れていようが、最終的には要望のバランスが取れていたらOKかと思います。

ただ気をつけて欲しい事が２点。【相場とハザードマップ】です。


相場が上昇傾向の現在、物件の価格設定がバラバラになってますから…

売却を依頼されたいが為に高額査定をワザと出す不動産会社が多い事も要因になっています。売り出されている物件は不動産会社が査定しているから正しいとは思わない方がいいですよ。

適正な判断で購入する事が大切になります。

あとはバザードマップの把握。

茨木市では安威川（茨木市東部では淀川も）を確認してもらって、その場所がどういったバザードマップ設定になっているかを知る。

基本的には安威川沿いから桜通りにかけては指定されていますので、もし災害になった時の対応を考える、また災害に遭いにくい建物や間取りを考えるという事が重要かと考えます。

ハザードマップにかかっていないエリアがいい！となっても、学校区の関係とかでそのエリアの選択肢しかなければどうしようもないですからね。できれば「川沿いで家屋倒壊等氾濫想定区域」を外すとは意識しないいけない。



ネットやYouTubeでは一般論が主流になっていますので、あまり流されないようしないといけないと思います。

ちょっと前の話。

マンションの案内をしたく、とある大手の不動産会社に電話。

「商談中です」と言われて見学出来ず…まぁ本命ではなかったのでそれは問題なかったのですが、しばらくして、その物件が再度売り出されました。不動産会社が買取り、リフォームされての再販売です。

でその資料を見ると、その大手の不動産会社が売主になっている。

不動産業界の人間が聞くと「よくある事やん」って聞き流すような話かもしれませんが、常識から照らし合わせるとどう思います？

まず私が案内の電話をした時に既に商談中（申込みが入っている）。この申込みが一般のお客様だったらまだ分かる（ホントは商談中でも物件を止めたらダメなんですが）、売主様との交渉がまとまってるかもしれませんから。

でも今回のケースでは、売主様が売却を依頼している不動産会社が直接買い取るという話。

なんぼでも調整できるやん…

「売主様の利益の為に努力します」と良い言葉ばかり並べてますが、そうだとしたら「当社が買い取るという話で進んでいますが、一般のお客様から見学希望が入ったのでその結果待ちましょうか」というのが本来のお客様ファースト。

買取りなんだから、結構価格を下げる話になってるはず。一般のお客様の方が買取りより高く購入するケースが多いんだから、売主様にとったら数百万円も変わってきます。

購入者にとっても、不動産会社の利益が乗らないから、自分でリフォームする前提で買った方が基本的に安く購入出来る。

まぁ売主様に早く処分してしまいたい事情があったのかどうかは分かりませんが、お客様ファーストでは全然ない状況が多い不動産業界です。

週末はマンションと一戸建ての、間取り変更を伴う大幅なリフォーム工事の打合せで、2回ショールームへ行ってきました。

ご要望を聞いて間取り作成・見積り提案はしていますが、実際にショールームに行ってキッチンやフローリング・建具関係のイメージを聞くと、具体的な提案が湧いてきます。



そしてその中でも、もちろん予算というものがある。

その予算の中でどこまで仕上げられるかの第一弾として、キッチンや洗面などの設備決めはかなりポイントになります。

設備関係は選んだ物で価格差が出てきますので、まずはここの価格を把握する事が大事。

主にキッチンがメインになりますが、ここに予算をつぎ込んでしまうと他の凝りたい部分に予算を回せなくなる…。

このあたりのバランスはショールームに同行して具体的に把握し、間取り・仕様で工夫出来る部分はないか？を考えて、出来るだけ希望を叶えられる様に調整していくのも私の大切な仕事です。

大体はショールームに行くとやっぱり高いグレードが良く見えて、価格が上がっていく傾向になるんですね。上がってでもやった方がいいのか、それとも抑える様に提案した方がいいのか、リフォーム打合せにおいてお客様も一番悩むところ。

ベストを目指して悩みまくります！

「中古は築20年前後を買おう」っていう記事を読みました。理由は、ほぼ建物価格が反映されておらずに、土地値に近くなっているからと書いてあります。


不動産仲介の現場にいてる身とすれば、書かれている理由は分かります。築20年といえば2,000年以降の建築になるので新耐震でもリニューアルされた後だし、基本的に完了検査も取得されている･････が、現実はそれ程甘くない。

①そもそも検討しているエリアで築20年前後の中古物件は少ない
②ほぼ土地値というのはなく、数百万円は建物価格が付いている

といったところになります。



この記事を物件探しに応用するなら、まず認識しないといけないのは、新築一戸建ての価格が上がっている事（建売・建築条件付き土地ともに）。


3･4年前は4,000万円で売りに出ていたエリアが、今は5,000万円位になっている感覚です。土地相場と建築費用が上がっているのが原因。


で、じゃあ築20年前後の中古がいくら位の価格なのかといえば、3,800万円とかヘタしたら4,000万円以上で売りに出てくるケースもあります。これでは買えないですね。


普通に考えると3,500万円～3,600万円といったところになるかと思います。それで購入して、フル・リフォームして4,000万円～4,200万円で住むという感じ。



ですので、築20年前後を狙うというのは正しいのですが、その中でも相場というものを把握してキチンと判断する必要があります。

一括売却査定サイトはいくつかあって、これらは集客専用サイト。
ここのサイトが査定をしてる訳ではないんですね。極端な例では「相場より500万円高く売れた！」みたいな無責任なバナー広告をして、売りたいお客様を集めています。

で集まったお客様の情報を、サイトに登録している数社〜数十社の不動産会社に売っているという仕組み。不動産会社の方は「茨木市での査定」という感じで、エリアを決めて登録しています。

不動産会社は1組あたり数万円の費用をサイト運営会社に支払うので、そりゃ必死。

サイトの入り口で「高く売れた」って宣伝しているし、さらに競合する不動産会社の中から売却を依頼されないといけないから、根拠の非常に薄い高額査定合戦になっています。

話を聞いていると、査定は査定で置いておいて【今はこれ位の売り出し価格でいけますよ！】っていう売主様の期待感をあおるチャレンジ売出し価格合戦になっている感じですね。

その価格で売れなくても不動産会社は責任もないですからね。売却を依頼されたいが為の査定には意味はあまり無いという事をご注意ください。

あともう1つ気をつけないといけないのは【お金をかけて集めた反響＆競合の中で依頼された売却物件なので、他社に買主様を紹介されない様に売却情報を囲い込む不動産会社も多くなる】という事。

自社で買主様も見つけて売主・買主の両方から仲介手数料を貰いたいというダメなやり方です。

・あまり意味のない査定合戦

・根拠の無いチャレンジ売出し価格

・他社には案内＆申込みさせない

・価格が下がっても自社の買主様で成約しようとする→売主様は損をしている

不動産の現場にいると

キッチリ査定の根拠を説明して、チャレンジ売出し価格であっても根拠を示してくれる。

あと自信を持って物件の囲い込みなんて一切やっていない

と証明する不動産会社が一番誠実だと分かります。

大手さんも含めてそういった不動産会社は少ないですからね。

という事で、変な方向に行っている一括売却査定サイトはこれから少なくなっていくと考えています。

＊ちなみに当社はサイトに登録はしていません。自社ホームページ・チラシ・紹介にてご売却依頼を地道に受けています。