2023年09月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

営業の対応って業界差がありますね。


私は住宅業界と不動産業界を経験しています。

経験してきた内容は、住宅業界では商品（グレード）はあるけれど、自由設計で間取り・仕様等はゼロからつくっていく。
不動産業界では、売買の仲介。

この差は何か？と言われれば、やっぱお客様と接する密度・回数の違いは大きい。住宅業界の方が密度はかなり濃くなります。

だから、営業的な大きな差は【ヒアリング力】かと感じています。お客様の希望を出来るだけヒアリングして、それ以上の可能性を追求しようとするスタンス。

不動産仲介はどっちかというと商品（売出し物件）が既に合って、それを問題なく取引する方に意識が寄っています。これは大事な事ですが、お客様の希望に商品が合っているかの検証をしようとする意識が少ない。

一方住宅の方は、まずは自社や提案を気に入ってもらわないと検討の土俵にも乗れない訳で、その為にお客様の事を知ろうとする意識は高い。ただ出来上がった商品が目の前に無いので、それをいい事に逆に強引に進めようとする営業マンが多いかな。

共通しているのは【強引な営業は気を付ける】という事ですね。どちらにしても信用できるかどうか？がポイントになります。

不動産業界でいうと「まずは申込みましましょう」「他に検討しているお客様がいます」、このフレーズを簡単に言う営業は信用できない。

住宅業界では「まずは契約してください。それから細かく打合せしていきますので」みたいな営業。

どちらにしても商品や申込みじゃなくて、【自分にずっと寄り添ってくれる担当か】を見極めていきましょう。

今日は朝イチはご紹介のお客様の物件案内。
そのあとは、別でご相談いただいているお客様の道路の件で調査がしたかったので、市役所へ。




でね、いくつかの資料をチェックしても道路が出てこない･････。

なんでかな～って考えていたら、ふと「大阪府の管理道路かも？」と思い、よく見ると府道って書いてあるやん。広い道路ではあるけれど、完全に市道だと思い込んでいた（汗）。


府の管理なら市役所じゃ分からないので、大阪府の土木事務所に行かなきゃいけない。
でも茨木市ってこういった調査関係が非常に便利で、茨木市に土木事務所があるんですね。JR茨木駅からすぐの中穂積に。




そんなこんなで、すぐに土木事務所には行ってヒアリングしましたが、結局市役所に戻って補足調査が必要になったお昼でした。

今作成しているのは、土地を購入予定の方の新築一戸建ての間取り。


4LDK＋吹抜けを基本にして、シューズクロークやファミリークロゼット＆遊びの空間をどれだけ作れるか？という間取りです。LDKは最低でも20帖以上確保するのがご要望ですので、それらを無理なく、でも余分な部分や工夫できる部分がそぎ落としながら間取りを考えていってます。


これだけなら普通なんですが、もう１つ大事なのは予算。

長期優良住宅対応（もしくはZEH基準）で、第1種換気はもちろん、無垢のフローリングや外観なども考慮しながら、最高でも税込み2,000万円以内にコーディネートする事。

このバランスを考えながら、間取りを作っていっております。



考え始めてから今日は2日目。昨日は全体のラフ・プランを完成させて、本日はさらに詰めていく作業をしていました。考えれば考える程、間取りってまとまっていくものです。


提案プランを気に入られるかどうかは打合せ次第ですが、ご予算内で希望の家が建てられるのか？その判断材料をまずはご提案していきます。

茨木市では中古一戸建ての物件が少ない状況が続いています。

細かく書けば、駅徒歩15分圏内とか、比較的需要のあるエリアの中古一戸建てが非常に少なめ。

なので売りに出た時に「え・・・高過ぎへん」みたいな価格で売られている物件もチラホラあります。

よっぽど条件が良けりゃ、多少高めでも「いっちゃってもいいかな」と思う物件もあるけれど、大体は売れ残っているか、大幅な値引きがあって成約になってるパターンですね。

（大幅な価格交渉でも強引に契約に進めていこうとする営業マンは断った方がいいと思う）

なので、売却をご検討の方は相場の幅というのをキチンと理解して頂いて（しっかりと説明してくれて、スッと腑に落ちる査定提案の営業マンを選ぶという事）、その中で最大限メリットを目指していきましょう。

物件が少ないという事は、探している購入希望者が多いという事。そして、その購入希望者は7割は近隣1km以内にいらっしゃいます。さらに茨木市内にお住まいの方で大体9割は占めます。

先日、全国の標準地価が発表されました。実際に取引されている価格とはズレが生じているけれど、前年度からの価格変動はある程度参考になります。


全国的に需要のある都市部は上がってますが、さて茨木市に目を向けると、駅近くや需要の高いエリアは３％ほど上昇。それ以外のエリアはほんの少しのＵＰか前年度維持って感じ。

おおむねこの率は肌感としては合っている気がする。



マンションに比べると、土地（一戸建て）の上がり幅は少ないんですね。それでもここ2･3年くらいの間では坪単価は上昇してまして、少し上昇が落ち着き気味という感じです。

あまり上がると土地・建物の総額が高くなり過ぎて、誰も買わなくなりますからね。



まぁ以前から書いてるように、エリアによって2極化・3極化は進んでいくでしょう。
需要が少ないエリアは落ちていくと思いますが、需要が高いエリアは下がらないか、もしくはまだ上がる要素も持っている。


80年代バブルみたいにどこもかしこもグゥっと上がっていく様な状態にはならない。全体的に上がったっり下がったりではなく、差が出てくる時代になるんではないでしょうか。



不動産を検討する時は、現在の相場だけではなく、地域の需要差や地元民の感覚というのも参考にして頂ければと思います。お気軽にご相談くださいね。

不動産売却のチラシがポストに入っていました。

相場よりもどう考えても1,000万円は高い価格が書かれていて、「探しているお客様がいます！」といかにも相談をしてしまいそうな内容。ウソですので、気を付けて下さいね。



これって売却をお考えの方の多くが利用されている【一括売却査定】にも言える事でして、出来るだけ高い査定金額を提示して、売却を依頼してもらおうという不動産会社間の戦いの場です。


いざ売却をする側になると勘違いしてしまいがちですが、出来るだけ高い査定って、よーく考えるとおかしいんですよ。査定というのは200万円～300万円位の幅はあれど、500万とか1,000万円の差は本来ありません。

不動産の買取査定なら、直接取引なので、一番高い買取査定金額を出してくれた会社にお願いするのは分かります。でも不動産売却査定というのは仲介なんですね。買い取る訳ではない。

「これくらいの価格なら売れます」というのが査定。



手軽ですのでネットの売却一括査定を利用されるのはOKですが、その数社のその査定額を確認して、また別の不動産会社にも査定を実際に対面で出してもらって、答え合わせを済ませてから、依頼する不動産会社を決めるのがおススメ。

面倒ではありますが、大切な資産のご売却また担当者との相性も大事ですので、ここは一番手間をかけてもいい部分だと思います。
（高い査定金額を出して、まずは依頼される事を目的としている不動産業界が悪いんです･････）



AIの精度がもっと上がれば、不動産売却査定はAIを使った公的な第3者機関が行ってもいいかなと思っているんです。私ら不動産仲介会社の役割は【地域のプロとして、その価格の妥当性を詳しく説明する事。あとは購入者の方への専門的なコンサルティング】になってくるんじゃないかなと考えています。

土地を仲介させて頂いた3組のお客様の新築の間取りを現在考えています。

2組のお客様は間取りの方向性は大体決まってきたので、これから細かい部分の確認作業を進めていく感じ。（もちらんガラッと要望が変わってもOKですよ）

もう1組の方は今週に土地のご契約を頂いて、建築条件無しだったので今まで色々とハウスメーカーや工務店を回られていたのですが、間取り・予算とのバランスがしっくりきていなかった様で。
私の方でも間取り提案＆建築会社のアドバイスをさせて頂く形になりました。「もしかして間取りの打合せになるかも」と思っていたので、土地の契約の時に間取りパターンを3通り作成していて良かった。

土地購入の不安を少しでも無くしてもらいたいので頑張ります。

作成した3パターンを元にして打合せをし、新たな要望もお聞きして、次回間取り提案する予定なのですが、結構難しい・・・

自分の中では「ご要望の間取りは可能」というイメージは出来ているのですが、どのパターンがベストなのか？がまだ定まっていない状況。

明日中には「これがベスト！」という間取りを完成させて、建築会社に確認と見積り依頼をしないといけない。

お客様にとって大切な住まいだし、予算の事もあるので責任は重いのですが、これが楽しいんだよなぁ。