2021年06月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

昨日は昼から京都市内まで、ご売却の打合せで行ってきました。

（写真は四条河原町）




売却だけではなく、購入の相談もあるので京都市内の物件も毎日チェックしていますが、中京区・上京区・左京区エリアのいわゆる人気な場所は価格もエゲつないです（汗）。

マンションはもう「どうやって買うん？」レベルだし、土地にしても「大阪市のド中心？」みたいな坪単価になっています。今はコロナ禍の影響で街を走っていても観光客を見かける事はありませんし、人もタクシーも少ない状況ですが、不動産は根強い人気ですね。



大阪市内や京都市内またそれ以外の市もチェックしていると、茨木市の物件を俯瞰的に見る事もできるようになります。地域地域によって相場は形成されていますので比較する事は難しいのですが、広域でみた時の茨木市の不動産市場が分かるというか、価格的な位置づけを確認できるというか、そんな感じですね。



他のエリアでも不動産の２極化が進んでいます。当たり前ですが中心エリアはめちゃくちゃ高い。でも少し離れるとグッと価格が下がっています。そんだけ価格差が付いたら売れそうに感じるけど、そうでもないっていう状態。



売却時の査定算出も、購入時の相場説明でも、これからの時代はより緻密な読みと定点観測しているからこそ判断できる感覚っていうのが重要になってくるのが実感できます。

「一戸建てが欲しいな」って思った時に、ネットの物件情報を見るとどこも新築一戸建てや建築条件付き土地ばかりでなかなか物件探しが進まないって方も多いかと思います。

そうなんです、新築多過ぎっ！･･･なんですよ。



新築がアカンって話でなく、注文建築で建てるのももちろん全然OK。多過ぎなのは、建売や建築条件付き土地の事。人口もこれから減ってくるし、空き家も増えてくるのに、なんで新築が減らないんでしょう。理由は「不動産会社は土地を買い取って、建てていかないと売り上げが出ないから」、ほぼこれだけの理由です。



イコール不動産業界の裏側の話になっていくのですが、今回はその話は抜きにして、これは行政が入らないと将来大きな問題になってくると思います。



具体的には、
「年間の新築（建売など）着工件数を制限する」
「建築基準法だけではなく、構造・断熱・気密・換気などの性能面でもっと高い基準をクリアする建物のみ建築可能にする」
などの規制ですね。



例えば２階建て・延べ床面積３０坪・建築基準法をクリアしてる位の建物を坪単価＠６０万円で販売してるのって、普通に考えたらおかしくないですか？

不動産営業マンは「だいたい坪単価＠６０万円くらいはしますから」とか言ってますが、普通ちゃうし･･･（汗）



そうなると、新築一戸建ての販売価格は上がるでしょうし、土地を買い取る値段（仕入れ価格）ももっとシビアになってくるので、買取り誘導みたいな手口も減ってくるんではないでしょうか。

●買取が減る→土地での売出しが増える
●規制が出る→優良な新築が増える
●新築価格が上がる→注文建築やハウスメーカーの相場に近づくので、お客様の判断もよりシビアになり、対応力のない（サービス精神のない）不動産会社は選ばれない

ざっと考えただけでも、良い事の方が圧倒的に多い気がする。



そんな時代が来そうな気もしてるんです。早く来て欲しいですね。

不動産のチラシを入手しました。お客さんを惑わす･･･かなり悪質なチラシ（不動産会社）です。
先にそのチラシを見て頂きましょうか↓




私も最初みた時は「ん？」ってなりましたもん。事務所周辺の物件ですが、記憶にない。

そうなんですね、コレ全部、ウソの物件ですね。



厳密に書くと、よーく見ると土地は実際に売り出されている物件もあります（終わってるのもありますが･･･）。その土地に適当に間取り図を付けて、新築っぽく掲載しているという内容。



その土地情報自体は私は知っているので、チェックしてみるともうメチャクチャですよ。
適当に間取り図を掲載しているから、そもそも土地の大きさに合っていない（その間取りは不可能）。それ以外でも建ぺい率とかを超過している間取りですので、ありえない･･･。



茨木市の不動産会社ではないのですが、ワザワザチラシ作成して、色んなエリアでこんな嘘のチラシを撒いて反響を取ろうとしているのでしょう。

てか、本当にそのエリアで探しているお客さんだったら気になりますよね（汗）。んで電話したとしたら「あくまで参考プランです」とか、よく分からん言い訳して何とか繋げていこうとするのだと思います。



何がしたいんだろ（怒）。仕事じゃないですからね、これは詐欺です。こんな不動産会社、早くいなくなって欲しいわ。

ご相談頂いているお客様からLINEで質問がありました。

チラシが投函されており、オークション物件みたいな形式で物件が掲載されていた様です。
それで「売りに出されるんですか？」というご質問だった訳ですが、これ競売物件ですね。住宅ローンの支払いが出来なかったりで、差し押さえられた物件の事です。



話では聞いた事はありますが、競売物件のチラシを配って反響とろうとしている業者、いわゆる「競売代行業者」って活動しているんですね。



まぁ行儀はよろしくない業者だと思います。
裁判所や債権者（住宅ローンなら金融機関）にコントロールする権利が移っている物件ですからね、売主さんの意思は働いてないわけです。競売情報というのは公示されてしまうので、それをいい事に勝手に近隣とかチラシを配って仕事にしようとしてるんですから、通常の精神なら出来ない。

事情がどうであれ、売主さんの気持ちが分かる人間ならそんな事はできません・・・。



結論とすれば、こういった事には突っ込まない方が無難ですね。



基本的には「売主さん・買主さんがお互いに有難う」って思える取引が理想であって、競売だけではなく、不動産買取や建築条件付きなど誰かが損をしている可能性が高い物件はちょっと考えもんだと思っています。

マンションのリノベーションについて


リノベーションや間取り変更リフォームをしたいっていう時、【予算・広さ・築年数】がまずは問題になる事が多いかと思います。この３つは個別のものではなく、全て関係してきます。


まずは【広さ】。例えば、７３㎡・３ＬＤＫの住戸を間取り変更したい！ってなっても、特にマンションの場合は遊びの空間（余裕）がないので、希望の間取りが取れない事が多いかと思います。２ＬＤＫに変更なら別ですけど、３ＬＤＫのままだと８０㎡前後（せめて７６㎡以上）は欲しい。


ここから【予算・築年数】の話になってきます。予算が４，０００万円・５，０００万円あればある程度は物件が選べるかと思いますが、予算が３，０００万円前後の場合が難しいんではないでしょうか･･･。

茨木市の相場で考えると、駅徒歩１０分～１３分くらいの２，０００年（平成１２年）前後・７０㎡台のマンションで２，８００万円～３，０００万円くらいはしてきます。こうなってくると間取り変更リフォームをすると合計３，５００万円位はかかってしまうんですね。予算はある程度固定されますから、逆算すると２，０００万円台前半や１，８００万円くらいの物件が予算的に一番の狙い目となります。


１，０００万円台となるとほとんどが昭和５０年代のマンションになりますので、ここで外観や共用部分の雰囲気を気にされる方が増えてきます。もうね・・・これだけは好み（汗）、私の立場としては色々と説明はできますが最後はお客様自身で判断してもらうしかない。マンションの構造や将来的な話はお伝えできますが、そこではなく「イメージ」の部分ですね。


茨木市内で平成元年や昭和６０年代のマンション（外観が昭和っぽくなくなってくる時期）がいくつかあり、たまに２，０００万円前後～２，５００万円迄で売りに出されるケースがあります。どうしても気になるって方はその時期に建築されたマンションも見学して比較される事をおススメします。


経験上、築年数を気にされていたお客様も、いざ踏ん切りつけて購入し好きにリノベーションとかすると、満足度が勝るケースの方が多いのですが、高い買い物ですし、その「いざ」が難しいのもよく分かります。

解決方法は【物件を見る】しかない。築年数が古くても雰囲気がいい、思ってたよりキレイというマンションもあるので、色々とご見学くださいね。当社では【お客様の要望や意図をキチンと理解して、最後までお付き合いさせて頂きます。決して物件購入を急いで進める様な行為はしませんのでご安心ください】。

リノベーションや間取り変更リフォームの場合は特に、意思疎通が重要になってきます。販売ではなく、相談相手に徹していますのでお気軽にお声をかけてください。

昨日は午前中アポイントが入っていなかったので、去年土地を仲介させて頂いたお客様の外構立会い（新築を建築中）に顔を出してきました。


一緒に内部も見てきまして、現在はクロス貼りの最中。細かい部分の仕上げをして、クロス貼りそして養生が外れたら完成です。







お客様と建築会社担当とでグループLINEを作成し、打合せや確認事項の経緯を全部見てきまして（途中からは細部の打合せになってきて、私は入っていけなくなりましたが･･･笑）、やっぱりコダワリの詰まった住宅は見るのも楽しいですね。



玄関から洋室・ＬＤＫ～屋上と間取りだけではなく、仕様や設備も色々と考えられた住まい。６月の下旬には完了検査を受けて、７月中旬頃の引渡しとなります。

あと１ヶ月くらいですが、またちょいちょい現場に顔を出して勉強させてもらいます。

最近は築年数が新しい物件の取引が多かったのですが、先日久しぶりに新築一戸建ての打合せに同席してきました。もうね･･･ちょっとあせった（汗）、気密・断熱の事だったのですが、お客様の質問に答えられない。経験や知識の上をいくといいますか、「なるほどなぁ」という見方をされていたので、ちょっと焦った･･･。



性能面だけではなくて、内部の仕様なんかも最近はインスタとかで色んな実例が出てくるじゃないですか。本当に便利な世の中になりました。



ネット情報なので良し悪しを判断しないといけないという危険性がありますけど、それはコチラが判断したり調べたらいいだけなんで、全体としては非常に良い傾向なんじゃないかなと思っています。



色々と打合せするのは思い出にもなるし、とにかく納得感があります。それ以外では（私が個人的に思っている事ですが）、住宅会社の営業マンの差別化にもなっていきます。お客様の要望に親身になって対応する担当なのか、それともサービス精神のない担当かがハッキリと判断できますからね。



特に建築条件付き土地や建売みたいな、住宅に何の興味もない不動産営業マンなんか選ばれない時代になった方がこの業界にとっては良い。お客様に取ったら更に良し！

せっかくの住宅ですからね、こだわっていきましょう。