2020年12月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

■■年末年始のお知らせ■■
12月29日～1月3日の間、お休みさせて頂きます。1月4日からは通常営業となっています。
お気軽にご相談・お問合せください。お待ちしております。

本年も大変お世話になりました。多くのお客様との出会いに感謝です、いいお客様とのお付き合いをさせて頂き、本当に有難かった1年でした。



【ぶっちゃけ情報発信】と自分では読んでいますが、ホームページのコメント欄に出来る限り本音を書いていまして、お客様に「めっちゃ参考になります。他のホームページやサイトの物件情報を見てもよく分からなかったので」と言われると、やってきて良かったと私も嬉しく感じます。

価格変更の経緯やハザードマップ表示・物件の住所表示など、購入を検討されているお客様にとって判断しやすい情報発信（＝ストレスをなくしていく事）をモットーに運営しています。
来年はさらにパワーアップ出来るように工夫していきますので、今後ともお付き合いの程よろしくお願い致します。



あと、建築関係（新築間取り作成・建物全般の提案・リフォームやリノベーションの提案）も引き続き注力していきます。不動産と建築が一体になった【楽しい物件探し】が出来ますので、コチラの方もぜひご相談ください。



本年は有難うございました。コロナ禍など不透明な時代ですが、基本となる住まいの満足感を味わっていただける様に、来年もよろしくお願い致します。

今年も残すところ、あと数日。多くのお客様と出会う事が出来て、感謝の1年。

いろんな所で言われていますけど、コロナの1年でした。茨木市で不動産仲介をしている分にはあまり影響はなかったので（月によっては例年より相談が多かった）、お客様の心境としてはどうだったんでしょう？

無意識にも【住まい】の事を考える機会になっていたのかな。。。それとは別に株価が上がって実体経済とは違う部分で不動産価格が影響受けてますので、その流れかもしれません。

まだまだ収まっていませので、来年も注意して仕事いく事には変わりありませんね。

あと今年は情報発信の仕方も自分の中でだいぶ方向性が決まってきた感じ。

●正直に
●お互いの納得感
●良い流れ

ってキーワードはずっと同じだけど、なんかね、確立していけそうな感覚があります。

来年はもっと工夫して、茨木市で物件を探している方に必ず目に付くホームページになっていきたい。

「アイ・ウィズ不動産のホームページにはなんて書いてるやろ？」
って必ずチェックして頂ける様に

「なんか違った目線でも提案してくれそう」
って興味を持って相談頂ける様に

コツコツとやっていきます。

最近は【家相】について相談をされる方が極端に減ってきました。ハウスメーカーにいてるとまだまだ家相の話になるのかな･･･？当社での間取り打合せではほとんど話題にならなくなりましたね。



ちなみにですが、私ある程度は家相の話はできるんです。理由はセキスイ勤務時代に家相の話になる事が結構あったので、お客さんと一緒に、ある時は私１人で家相をみてもらいに行ってたんですね。
何十回も行くとね･･･そりゃある程度は覚えます（汗）。
生年月日がどう？星がどう？とか、その関連性まで見る事はできませんが、【間取り作成における一般的な家相知識・対策】はだいたい理解しているつもり。



家相も流派がある様なので、経験上相談先によって多少は違いがあるのですが、鬼門・裏鬼門や家の中心などの基本的な内容は似ております。


＊細かい角度がありますが、上の図みたいなザクっとした感じでいいかと。


・鬼門・裏鬼門に水廻り・火・玄関はダメだ
・家の中心に吹抜けはダメだ（階段もです）
・西側は収納がいい（窓はダメ）
言い出したらキリがないのが家相。



枚方のくずは展示場に勤務していた時に、家相の先生の自宅を建て替えさせてもらった事があって、もう１００％家相優先の間取りになった事もあります。それはとても勉強にはなりましたが、正直住みやすいかといえば･････。



家相って昔からの統計学ですので参考になる部分もありますが、最後は気持ちの問題というのもあるんじゃないかな（あくまで個人の感想です、すいません）



そういえば、川西市の家相の先生だったと思うのですがこんな事を言われた事もあって妙に腑に落ちました。

「家相を見て欲しいと言われれば正直に診断するけど、全部ＯＫにするのは現実的に難しいでしょ？
だから採点方式でいいと思いますよ。例えば、浴室・洗面は不可。トイレ・玄関・階段は可。じゃあ結果的に可が１つ多いから、それは良しとする考え方もアリですよ」

なるほどですね。

今日は契約に先立って、重要事項説明書・売買契約書・その他書類の事前読み合わせを行いますので、書類の最終チェックを行っております。



という事で、不動産の契約にあたってどういった場所に調査に行っているのか？それをザクっとになりますが主なところをご紹介してみたいと思います。



まずは市役所からいってみましょう。市によって多少名称が違いますが茨木市だとこんな部課。

・審査指導課　建築確認申請（概要書）のチェック・道路の種別確認・問題点がある時の確認など
・道路課　市道の確認、道路境界明示の確認、道路幅員の確認
・下水道課　下水管の埋設状況・汚水桝の引込みおよび口径確認・水路確認
・水道部　水道管の埋設状況・水道メーターの引込みおよび口径確認
・資産税課　公課（評価）証明書の取得

＊マンションなら、管理会社へ管理状況が書かかれた書類取得。管理人さんへの確認事項。
＊都市計画についてはネットで閲覧できる様になっていますので、特殊な事がない限りあまり行かない

次は法務局。
ここでは窓口は１つですので、どういった書類を取得するのか？を書きますね。

・登記簿謄本（土地・建物）
・公図、地積測量図（土地測量図）、建物図面
・前面道路や近隣の要約書（所有者確認で使用します）

あとは１番大事なのがもちろん現地確認。

・隣地や道路との境界確認
・不具合がないかどうか
・擁壁があったらその状況など



とにかく書ききれないですね。物件ごとに状況は変わりますので経験とか疑問の目っていうのが必要になってきます。特に土地取得なら、購入者の要望によっても重点的にチェックが必要な部分も出てきます。リフォームなら設備状況などもチェック。ココでは建築知識も非常に役立ちます。



これらがメインになってくるかな。不動産会社としてはこれらにプラスして、過去の事例なんかもチェックして【気を付けるべきポイントに漏れがないか？】を見ていきます。



いかがでしょうか。ややこしく感じるかもしれませんが、取引に慣れてくると当たり前のように確認していけるようにはなります。ただチェックというのは余計すぎる事はありませんので、想像力も働かせながら「なにかあるかもしれない」っていう位に慎重に行うのがポイント。



お客様にシッカリと説明をするって考えなら、事前準備がやっぱり大切です。これらの行動を怠っている不動産会社も多いのでお気を付けくださいね。

・契約書、重要事項説明書などを当日に初めて見せられる
・バァ～っと読むだけで、お客様が本当に理解してるかどうかを確認しない

そんな不動産会社は要注意です。

年が明けてからの【発信スタイル】について色々と考えてます。大変有難い事に今年に入ってからホームページの閲覧・会員登録も一段階増えていってまして、「もっと突っ込んだサービスをしないとなぁ」と思っている状態。



当社ホームページの閲覧比率をみると圧倒的に会員様が見て頂いているんですね。これはリピートされているという事でして、ここにヒントがあるんじゃないかと考えています。



以前にも書いたかもしれませんが、ホームページの物件情報って私の中では[広告]として捉えていなくて、あくまで[物件の紹介]なんですね。紹介なんだから、お客様が判断しやすいように書かないといけない。そのために【私個人としてのコメント・注意事項・価格変更の経緯・ハザードマップ・写真アングルの多さ】など「お客さんが知りたいことはを書けているのか？」というのを頭において発信しています。



購入検討者の満足＝売主様の満足に決まっていますので、売却をしようと思っている人にとってもかなりプラスに作用していくはずです。



ここから更に突っ込んだ情報発信にしようとなると思い切った形が必要かなと。自分の中でのキーワードはある程度固まっていってまして

・本屋でよくあるポップ紹介
・オンラインサロンに代表される閉じたネットワーク

を基本に改良をしていきたいと考えています。
例えば、当社ホームページの物件情報がすべて会員じゃないとみれなかったらどーですか？
そんな部分から検討していきますね。

当社で売却を依頼されましたら、もちろんお客様を探す活動を行いますが、レインズという不動産会社間の情報システムにも物件を登録して広く情報を共有し良いお客様を探す作業も行います（こっちも当たり前）。



レインズには物件の内容や図面(販売資料）を入力していき、【広告】っていう欄もあります。なにを入力するのかといいますと「広告可」「一部チラシのみ可」「広告不可」という感じで、レインズでその物件を見た不動産会社がどういった活動が可能なのか？という事が書かれてあります。



当社の場合は（お客様に特に事情がなければ）広告可。当たり前ですよね。物件情報の囲い込みみたいな不動産業界の闇なんか致しません！

広告可にしていて「要承諾書」っていう形にしています。チラシやホームページに掲載はもちろんOKですが、掲載の承諾書を送ってくださいねという方法。どこが掲載しようとしているのか？っていうのを売主様側の会社として把握しておかないといけませんからね。




でね、こっから本題になるんですけど、広告の種類はチラシ・ホームページ・ポータルサイト（SUUMOやホームズなど）の３つがメインになりますが、ここでポータルサイトだけは掲載OKの不動産会社を分けております。

レインズに物件を登録すると結構な数の広告承諾の電話が不動産会社から入るんです。
茨木市の会社や丁寧に物件情報を発信している会社ならポータルサイト掲載もOKにしているのですが、特に大阪市内などの「物件見た事ないやろっ！」っていう不動産会社からもポータルサイト掲載の依頼がよく来るんですね。こういった会社は申し訳ないけど無し。茨木市内の不動産会社はOKにしているんで、そんな同じ物件をポータルサイトに何個も掲載してもね・・・。



「ポータルサイトから反響があったらラッキー」位の気持ちで掲載しとるからね（汗）。買主様にも売主様にも迷惑かかるのはイヤなんで、そんな信念の会社はやめて欲しいかなと。



っていう感じで、ポータルサイトにかなり多くの物件を掲載している会社は注意した方がいいですよという話でした。一般的には「多くの物件を掲載していて、良い会社なんかな」って感じるのかもしれませんが、業界的には感じ方は逆です（汗）。

PS.キチンとしている会社もいてるかもしれませんので、絶対的な話ではないです。

住宅のリフォームをする事、（伝え方は難しいのですが）それほど難しい事ではありません。物件によって注意事項は出てきますが、それさえ押さえていれば変な事になる確率は低い。

リノベーションは難易度がグッと上がりますね。配管の位置・高さや窓の位置によって間取りにかなり影響がでてきますので、一般の方が設計するのは難しいかと思います。

新築一戸建ては、リノベーションと比べて自由度が増すのでその点ではラクになるんですが、箱の大きさや形が決まっていない分ゾーニングのセンスが問われてきます。



お客様と話をしていて普通のリフォームをものすごく難しくお考えの方も多く、「諦めている人もいるじゃないかなぁ」と感じます。リフォーム業界にいてる人間にとったら、お客さんが難しく考えてもらっていた方が営業しやすくなるので、そっちの方がいいのかもしれませんが・・・(汗）、そんな事はないんですよね。



リフォーム・リノベーション・新築設計と色々なケースがあるのですが、私が伝えたいのは【楽しく打合せしましょう】って事。「楽しくって言われても、予算とかもあるし・・・」って言葉も承知しています、でもそんなんも含めてざっくばらんに楽しく打合せしたいんですね。



最近ホント強く思うのですけど、その為には【営業】って要素がゼロの方がいいんですよ。リフォーム会社とかに依頼すると営業マンが対応するでしょ、そうなったら契約が目標の第１段階になるので楽しく打合せする雰囲気は少なくなると思います。本来なら伝えた方がいい内容も「契約のタイミングが遅くなる」とか「見積り金額が上がってしまう」とか、そんな理由で言わない事も出てきます。コレは私がハウスメーカーの営業もやっていたので経験としてよく分かります。



そうではなくて、「断って頂いても全然ＯＫですよ。せっかくですので楽しく打合せしましょう。」ってスタンスでいてると結果的に良い答えが見つかるんですね。最終的にはどうされるかを決定するのはお客様。
お客様のイメージに合いそうな提案だったらどんどん伝えるべきだと思います。予算を検討しながら選択してもらうスタンスの方が良い。



【リラックスして思っている事を言ってもらう＝コチラもストレートに提案して、最良の着地点を探す】。当社にご相談頂いたお客様には楽しさを味わってもらいたいので、これからもフラットな意識で提案していきます。

アメブロの方のブログは「内容が軽め」、こちらのホームページ内ブログは「もっと踏み込んだ内容」っていう感じで自分の中で分けております。まぁなんとなくなんですけね･･･。



という事で今回は【売却をされている方はコレをチェックした方がいい】っていう内容です。

売主様の目には入ってこない事がほとんどですが、不動産会社間の情報（レインズなど）にはこういった言葉が必ず入ってきます。

●広告不可　●チラシのみ可　●自社ホームページ、チラシのみ可

この中で圧倒的に多いのが広告不可なんですね。「チラシやホームページに掲載するな！」って事なんです。ポータルサイトなんかもってのほか･･･ですね。



要は、他社のお客様にはできるだけ紹介したくないというメッセージになります。
今まで多くのご売却相談をされてきましたが「広告しないで」って売主様はかなりの少数派。たまに知られたくないって言われる時もありますけど、キッチリ説明すればご理解されますし、それでもイヤって場合のみ広告不可になります。



当社のホームページでは広告不可の物件は「会員情報」として、会員登録している方にか閲覧できないようになっていて、OPENな発信にはしない形で対応しています（中には私のコメントが厳しいすぎるので、わざと会員情報にしている物件っもありますけど、それは1割にも満たないです）。

半分くらいは会員情報でしょ（汗）。



ここ最近でもこんな状況を多く目にする事があります。

・価格変更してるのに、広告不可
・売れなくて不動産会社を変更してるのに広告不可

これは売主様の意思ではないと思いますね。不動産会社が勝手にやっている事。



なので売却されている方も色んなホームページをチェックした方がいいですよ。
「他社のホームページに全然掲載されていない」
「掲載されていても会員情報になっている」
そんな時は情報を止めているか、もしくは広告不可になっている確率がほぼ１００％。



大事な資産をこんな扱いする不動産会社はすぐに切っていいと思います。

午前中は新築一戸建ての打合せに立ち会ってきまして、午後のご案内まで少し時間あるのでブログ更新。ちょっと込み入った内容になりそうなので、アメブロじゃなくコッチのブログで書きます。



中古一戸建ての売出し情報で「判断難しいなぁ」って思うのが、築年数がかなり浅い物件。特にハウスメーカーで結構お金かけて建てられた住宅は売り出す価格設定が難しい・・・。



最近の実際にあった事例だと（価格帯は具体的に書けないので仮の金額で書きますね）
【中古一戸建て・築3年・ハウスメーカー施工】というのがありました。土地面積35坪・建物面積30坪とします。で、この中古一戸建ての売出価格が5,000万円とします。


この近くで最近、私が土地を仲介して新築を建てたお客様がいらっしゃるんですね。土地は40坪超で先程の中古よりも5坪は大きく、建物も40坪以上と2回りくらい大きな家。道路幅・向きもコチラの土地の方が条件がいい。この新築が5,500万円くらいなんですね。

ハウスメーカーではないですが、耐震はもちろん断熱・換気などの住性能はハウスメーカーより良いんです。



で、ここからは本題なんですが、このエリアで物件を探されているお客様がいてたとしてどう判断されるのか？という話です。



土地から買って、注文建築で新築建ててもそれほど価格差がないんですね（価格差が出ない条件としてはハウスメーカーで建てるのではなく、設計事務所・工務店で建てる事になります）。

こう考えていくと、やっぱり新築優勢になりがちですので中古物件としては苦しい立場になるんです。
勝てる条件としては

・探している人がその立地を望んでいる
・建物（間取り・仕様・性能など）が条件に合う
・新築と比べて価格的にメリットが感じられる

という感じになってきます。



売主様は「建物にこんだけお金がかかっているんです」って叫びたい気持ちになるのも当然だし、仲介する不動産会社としてはハウスメーカーの建物ってだけの漠然とした説明ではなくて、【新築と比べてどうなのか？、建物の性能面などの差別化できる説明】という能力が必要になってきます。



もちろん売主様が納得できる範囲で、かつ購入検討者にも説明できるだけの価格設定を詳細に検討しないといけません。個人的にはこういうシビアな打合せって好きなんですが、一般的な不動産の世界ではなかなか難しい所です。

売却査定の時【過去の成約事例】【現在周辺で売り出されている類似物件】など根拠が提示されます。

では購入の時は？

ずーと同じエリアで探している方はある程度把握されていますが、大体のお客様は「この価格は相場なんだろうか？」っていう不安があると思うんですね。

では、購入の時も査定みたいに価格の根拠を説明してくれる不動産会社ってどれ位いるんでしょう…。

「こんな感じですよ！」とか「安いですよ！」っていう軽いノリみたいな言葉ではなくて、売却査定と同じような形で説明してくれるのが一番仲介会社としての役割を果たしていると考えています。



新築一戸建ての現地ではこういったノリの説明が多く飛び交ってると思いますが、その根拠は？

土地が安く買えたから？建物の仕様・性能は一般的なものと比べてどうなの？理由はなんでもOKなんですが、キチンと腑に落ちる説明を営業マンがしているかを注意しておきましょう。



売主様にとっても、良い事だと思うんですよね。買主様と戦っている訳じゃないんだし（･････たまにいらっしゃいますがうまく行かないパターンになります）、戦う相手は同じエリアで売りに出ている他の物件なんですから。買主様を味方に付けるっていうのが基本です。



売却も購入もどちらも、できるだけ納得して頂けるように根拠を持って説明する事が大切になります。「納得」って書いてますが、根拠を出して「今の価格は訂正だと思います」「まだこれ位高いと判断します。」という事。

売主様にしたって、購入者（もしくは購入者側の不動産会社）に対して説明できる方が後々いい方向に流れていきますから。



今回は【根拠の薄い、ノリの良い説明には注意しましょう】という内容で書いてみました。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉