2024年05月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

「これはリノベーションしがいがある」

「リノベーションしたら化ける物件」

こういった中古物件はいくつか売りに出ています。

化ける物件というのはいくつかのパターンがあるのですが

①ほぼ土地値だけど建物が全然使える
割安で取得できるという、これが一番オーソドックスなパターン

②新築で建てたら高額になる

これは土地や建物が大きくて、新築では予算的に検討できないというパターン

この②に関しては一番化ける可能性を秘めています。

リノベーションの間取り打合せをしていても色んなバリエーションのプラン作成が出来たり、面積的に新築では無理・・・って思っていたお客様がどんどん要望が出てきたり、と楽しくなってきます。

どちらにしてもこういった化ける物件というは中古にしかない訳で、不動産仲介の中心になるのは中古物件なんですね。

最近不動産業界で流行ってるチャレンジ価格。
＊皮肉をこめて業界で流行ってると書いてます。

相場が4,000万円のところを4,700万円とかで最初売りに出して、「しばらく売れなかったら相場帯に下げていきましょう」っていう方法みたい。

4,700万円で売れないですよ･･･
それは売却を預かった不動産担当も分かってるでしょう（汗）

買主様も本気で探してますから、「この価格って高くない？」って気付いてます。

不動産会社がチャレンジ価格を提案してきてるのに、買主様から見たら「欲張りな売主さん」と捉えられる危険性があります。

そういった物件は大幅な価格変更をしていき、結局は相場帯で成約になってるのが実情。

売却を意地でも依頼されたい不動産会社の（空虚な）チャレンジ価格の提案合戦に、売主様が巻き込まれているのが、最近の不動産売却です。

もっと突っ込んで書くと、同じチャレンジ価格でも、4,280万円とかで最初に売り出しておけば、4,280万円で決まる可能性が上がります。

買主様もよく見てられるので、相場帯であれば早く・価格交渉も無しに決めないといけないという心理になりますから。

それを4,700万円みたいにムチャな価格設定にしてしまう事で、価格を下げて、さらに価格交渉が入り、結局4,000万円位で売れましたという流れになってきます。

コレ、「売れたから有難う」って言ってる場合ではない。

不動産会社としては売却を預かれたらもうそれで半分以上はOK。あとはいくらで売れようが構いませんみたいな対応ですね。

最近結構こういった物件が多いので、本当に気をつけてください。

古い状態の物件とリフォームされている物件

一般的には見学するとリフォーム済み物件の方が決まるんですね。

＊当社では逆ですが

価格で考えるとどうなるか？

・古い状態の物件→1,800万円

・リフォーム済み物件→2,400万円

どちらかで購入するとなったらどーしますか？

私なら古い状態の物件を購入します。

フルリフォーム費用は450万円〜500万円として、合計は2,300万円程。

自分で好きな内装設備に出来て、さらに安いですからね。

「自分でリフォームするの面倒臭い…出来上がった物でいい」
って方もいらっしゃるので正解はありません。

リフォーム済み物件が決まりやすい原因はいくつか考えられますが

・やはり見た目で選んでしまう

・古い状態だとイメージがわかない

・リフォーム費用が1,000万円位すると勘違いしている

・不動産営業がリフォーム提案をうまく出来ない

これらがミックスされた感じかな。

まぁ不動産業界の裏側的には、リフォーム済み物件は業者が売主なので、買主側だけでなく売主からも仲介手数料が貰えるから、というのも大きいんでしょうけどね。

今までずっと物件探す時は、新築建売やリフォーム済み物件が主流になっていますが

土地購入→新築建てる

中古購入→リフォーム・リノベーションする

がお客様の感覚として主流になれば面白い業界になるのになぁと思うこの頃です。

そうなったら中途半端なリフォームや建売を販売する業者は少なくなるでしょうからね。

仲介の仕事をしてると、色んな住宅ローンを確認していきます。


各銀行によって住宅ローンの差はまた少し出てきてますね。

中には「住宅ローンには力入れる気ないのかな」って銀行もある。

「どこの銀行が条件いいか」ってなると、茨木市では都銀・地銀・ネット銀行含めて6・7銀行に縛られてきてる感じかなと。



金利は0.2%〜0.3%台
これに団体信用生命保険をお客様がどう判断するか？がポイントになってきます。

一般団信・がん付き・三大疾病・七大疾病
がん50％が付いていたり、どれを選択するかで金利が各銀行で変わってきたりします。

これは私の感覚ですが、住宅ローンを本腰入れて取り込もうとする銀行とそうでもない銀行。これから結構分かれてくるんじゃないだろうか。


競争はあって欲しいが、良い条件の銀行がしぼられてきた方が提案する立場としたら助かります。

今日は一戸建てが欲しいって方へ当社からのご提案

まずは最近よく聞く話から

お気付きの方も多いかと思いますが

住宅の建築費用ってもう下がらないでしょ

いやどちらかというと上がっていく可能性が大。

コロナ禍が原因の建築部材値上がりは収まったけど、ここ数年で急激に上がっています。理由としては

●インフレからの部材価格高騰

●人件費もこれから上がっていく

●少子化。これが一番大きくなりますが、若者人口が減るんだから、ハウスメーカーはじめ住宅会社の受注が減っていくのは当然。

じゃあどこで売上を出すんだといえば、住宅価格を上げて利益を確保いくしかないという状況（コレは現役の住宅営業マンも言ってる）。

3Ｄプリンター住宅や新しい発想の家（住まい方等）が出てこない限り、100%住宅価格は上がっていきます。

具体的なケースでご説明すると

阪急茨木市駅から徒歩15分圏内の土地なら、今坪単価120万円とかしてるケースが多くなっています（意図的に不動産会社が査定価格を上げているだけの物件もあるので要注意）。

30坪の土地なら3600万円

建物費用が3,500万円して、諸費用やらなんやらで総額7,500〜8,000万円・・・

いや買えんて！（汗）

土地が40坪以上あるならまだ納得感は出てきそうだが・・・それでも買えんて！

良い条件の土地は資産価値としてこれからも高止まりしていくでしょうから、一戸建ての購入をご検討の方はなかなか難しく悩ましいかと思います。

という事で当社へは去年から土地や中古物件のリノベーション相談が増えている

よくアピールさせて頂いている

①相場を把握して土地を見極める事

②2,000万円前後からの家づくり

③リノベーションやリフォーム工事は大工さんの直見積り

この当社の付随サービス3点を使って要望する住宅を取得できないかという相談。

資金計画は合いそうだけと土地がなかなか見つからないって方もいらっしゃるし、見つかって建てられた方もいる。新築注文住宅で考えてたけれど中古＋リノベーションにされた方もいる。

不動産業界も住宅業界も「価格が上がってますから」という簡単な説明で説得するんじゃなく、もっとコンサルティングに力を入れていくべきですね。

お客様と話をしていて「そういえば今はどうなってるんやろ？」って再確認した事。

【大手ハウスメーカーのアフターメンテナンス制度（定期点検）と保証期間】


各メーカーによって微妙な差はありますが、大きく説明すると
「定期点検は最長６０年間」
「保証は３０年間」
となっているケースが多いですね。


定期点検は基本的に３０年間は無償点検、それ以降６０年目までは無償なのかと有償になるのかは会社によって違っている。


保証の３０年間にしても、１０年目・２０年目などの定期点検時に、必要な部分はキチンと補修工事を行っている事が前提になります。＊補修工事は有償・無償で会社によって違いがあります。



私がセキスイにいてた時と大きく変化はないかな。

当時最長６０年間の定期点検を始めた時は長過ぎてイメージ出来なかったが（汗）、たしか１０年目以降の定期点検時に有償で補修工事を行っている事が条件でしたので、正直微妙な反応でした･･･


なんにせよ、お金を払えば最大で６０年間の保証が付くのでメリットにはなりますね。



一方、他の一般的な住宅会社は１０年間。定期点検とか無かったり、保証の延長もありません。このあたりの差をどう判断するのか？もお客様によって変わってくるでしょう。



ハウスメーカーと工務店等の住宅会社の両方を知っている私からすると、どうしてもトータルコストも考えてしまう。

●ハウスメーカーで建てると建物費用で４，０００万円
●性能値が高い家を一般の住宅会社で建てたら２，５００万円

この差の１，５００万円をどう考えるか？ですね



仮に一般の住宅会社で、（ここまで必要ないと思いますが）１５年目と３０年目に外壁・防水・屋根の補修メンテナンス工事を完全に行ったとして２回で３００万円かかりました。それでも価格差が大きいんですね。



私なら建築関係の知識はあるし知り合いの各業者も知っているので、建てた会社で補修工事しなくてもリフォーム会社に依頼してもいいやって考える方なので、６０年目まで保証期間が延長できたとしても、３０年目以降の補修は有償工事になるならそれ程メリットを感じない。



賛否両論あるかと思いますが、どう考えるかはお客様それぞれになりますね。
トータルコストのみで考えたらいけないのかもしれないけれど･･･。

居住中で売却をお考えの方へ
お客様が見学に来た時に何かしておいた方が良い事ってあります？よく聞かれます。

下記の2つだけはやっておいた方がいいですね。

①見学に来る前に照明はすべて付けておきましょう

玄関や廊下だけでなく、洗面所やトイレ・浴室などの水廻りも最初から付けておいた方がいい。

②物は出来るだけ片付けておいた方がいい

メチャクチャ綺麗にする必要までありませんが、物を片付けておく位。出来ればクロゼットや収納の中も見てもらっていい状態にしておくのがベター。お客様が全て見たという状況にしておく事が目標になります。

基本的にはこれだけやっていればOK。

他には、マンションなら特にお隣さんや上下階にどんな人が住んでいるか（家族構成）聞かれる事もあるので、整理しておいた方がいいでしょう。

知らない・付き合いがなく分からない場合は知らないとそのままお伝えして頂いて大丈夫です。

あとは不動産担当が説明しますので特に何かをしないといけない事はないです。

落ち着かないかと思いますが、リビングでゆっくりしておいて下さい。

直接質問があった時だけ答えればいい感じ。購入検討者としても売主様（実際に住んでいる人）の感想を聞けるのは嬉しいのでね。

買うか買わないかは別にして、見学してるお客様は味方ですので、気負わずで大丈夫です。

不動産会社に売却を依頼していて、なかなか売れないってケースもあるんですね。

考えられる原因としては2つ。

1つ目は【価格】

場所や条件にもよりますが、反響がない・売れない理由は価格である事がほとんどです。

大手の不動産会社だったら売れるかもって考える事もあるでしょうが、それはあまり関係ないと言っていいかな。

価格が高めでも相場帯に入っていれば、普通はまず売れていきます。

そして2つ目は【売却を依頼している不動産会社の問題】

物件の囲い込みと言われるもので、自社の買主様で契約したいが為に他社には案内させない

買取りの方向に誘導したいので、反響がない状況を装う

不動産会社のこういった悪質なやり方が原因になっています。大手の不動産会社もやってますのでね、お気をつけ下さい。

ここからが本題ですが、こういう時に
「買取り業者の価格を聞いてみましょうか？」
「●●●●万円なら買うという業者がいてますが…」
と言ってくる不動産会社が多いんですよ

売主様としても疲れてくるし、早く売りたいしで、「もういいかぁ・・・」ってなってしまうケースがあるみたい

経験上そういったケースでは７割以上は要注意･･･最初からそれを狙っていた可能性が高い。



買取りに誘導させないためには、「３ヵ月経過して売れなかったら（売却を依頼する期間は最長３ヵ月。それ以上は更新していく）、依頼する不動産会社を変えますね」とか「買取りになるなら直接買い取ってくれる不動産会社を見つけます」って伝えると防げる確率は上がります。



ここで非常に重要なポイントがありまして、【売らないといけない期限】ですね。

基本的に急がなくてもいいなら値段下げなくてもゆったりと構えてればいいかと思います。ただ住み替え先が決まっているなど、先に購入を進めてしまっている場合で期限が決まっていると要注意。

意図的に数百万円を損してしまう流れにされてしまうので、売却を依頼する不動産会社というのが本当に重要になります。



良い不動産会社というのは住み替えのケースでは下記の話を念を押して説明してくれます。

・相場を十分に説明して、早めに売れる価格設定で売りに出す事
・高く売れるに越した事はないけれど、その限度を理解してもらう
・買取りという最悪の手段になる前に、少しでも手残りが残る価格ラインを示してくれる
・もし検討可能なら、先に売却を完了させて（仮住まいする）、それから住み替え先を探すという選択肢も積極的に提案してくれる



皆さんが思っている以上に、物件の囲い込みや買取りへの誘導が行われているのが不動産業界。
文章では分かりにくいと思いますので、不動産の仕組みを詳しくはご説明させて頂きます。お気軽にご相談くださいね。

当社で行なっているサービス業務。

「土地を仲介した」または「中古物件（一戸建て・マンション）を仲介した」、そういった時に行なっているサービス業務です。

物件を仲介させて頂いた一環として行っております。

＊建築好きなので、やりたいっ！っていうのが本当のところ

土地を仲介する

①土地を決める前にお客様の建物要望をヒアリング。お客様に合う建物が建てられるのか？私の方で間取りを考えて、図面作成します

②その時には住宅会社を選定して、建築費用も一緒にご提示

③契約してからも間取りの打合せをしていきます。お客様で探した住宅会社なら、住宅のセカンドオピニオンとして利用してください

④設備や仕様を決めるショールームにも同行します

中古物件を仲介する

①物件を決める前に、リフォームなら見積りのご提示、リノベーションならお客様が要望する間取りの作成と見積りのご提示

②土地を仲介した時と同じく、契約後の間取りや仕様打合せを行っていきます

お客様に驚かれるのは、こういった内容を仲介業務に含めて行なっている事。

「ここまでやってもらうのは悪いです」って恐縮される時もありますが・・・（笑）、出来れば遠慮せずに相談して欲しい。

物件を仲介したんですから、完成が気になるじゃないですか。困ってる事・不安になってる事はないかな？っていうのも気になる。

ガッツリと打合せしますので数に限度はありますが、こういった形で年間で10数件〜20件ほど建築のお手伝いをさせて頂いてます。

【無理のないご予算の中で、こだわった住宅作りを体験してほしい】というコンセプトですので、結構濃いお付き合いになります。

「アイ・ウィズ不動産じゃないと買えてなかった」この言葉を聞ける様に努力していきます。