2024年10月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

新築の建売りが売れなくなったと聞いてから、もう1年以上経ちます

まぁ厳密に言うと、売れなくなったという意味は、建売需要が無くなったのではなく、価格が上がってお客様の要望（相場・建物希望）に当てはまらなくなってるという状態だと考えています。
要は【バランスが悪くて、購入決断まで出来ない】というコスパでの判断。

土地を購入して家を建てたいという人は減っていないのでね

1年以上前までなら茨木市内で100件とかあったレインズに登録されていた新築建売が、今は30数件…

建売会社にとっては厳しいインフレの時代ですね

代わりにここ数年勢いがあるのは、土地を購入して建築条件付きにして、コスパをよく見せる為にデザインを前面にアピールする住宅（不動産）会社。

こういった会社に相談した事があるお客様に体験談を聞くと「対応が良くなかった」と聞きます

ちょい昔なんでけど、私ハウスメーカーに勤務してましてその時に聞いた話があって

私のハウスメーカー時代の先輩が、某超大企業が住宅業界に参入すると、そこに転職しはったんですね

噂によると住宅業界は利益率が高いのでおいしい業界と判断して参入する動きがあったみたい（ホンマかどうかは知らないですが…）

住宅業界経験者が必要なので、立ち上げ時に業界経験者を採用していたと訳ですが

でもしばらく経つと撤退してました…

途中にその先輩から何回か食事に誘われていて（勧誘されてたという事もありましたが、汗）、「会社ブランドとか資本とかあまり関係ないわー。もう人の問題が多過ぎ・・・立ち上げ時というのもあるけど、新卒や未経験者が多くて、育てるのが大変」ってよく言ってました

住宅って打合せ期間がかなり長くなるし、提案するためには経験や知識も必要だし、そして長いお付き合いになるからお客様に信頼してもらえる関係を築ける力も必要って事ですね

最近土地をバンバン買って建築条件付けて販売している会社が元気ありますが、これからはどんなお客様にも信頼してもらえる対応力が課題になるんだと思います

これはものすごく時間がかかるし、会社の方針がシッカリしていないと強引な営業スタイルなだけになってしまう。

最近の新築建売の減少をみると、そんな事を考えてしまいます。

土地を仲介して、建築提案もさせて頂いたお客様がもうすぐ着工
（建築確認申請が下りたら）

その前に側溝整備＆道路セットバックが必要で、その工事も完了しています

茨木市って原則【敷地内側溝】なので、道路幅が4mあったとしても、道路の側溝位置が中途半端にズレてたりしてたら、側溝のやり替えが必要になったります。

というかそういう土地が多い……

まぁキレイになるからそれはそれで良いとは思いますが、土地を検討する時に側溝整備費用もある程度みておかないと微妙に資金計画が狂ってきますので注意が必要になってきます



こういった部分とかも、他の不動産会社って「側溝整備が必要になる可能性があります」というだけで、詳細や工事費用は「依頼する住宅会社で確認ください」で終わらせる傾向があるんですね



まぁ不動産会社が工事するわけでもないし、実際に工事申請を出すのは住宅会社なので間違ってはいないんですけど（責任はとれないから）･･･

当社としては出来るだけお客様にはある程度把握しておいて欲しいし、建築の方も含めてアドバイスしていきたいので、全体資金計画には組み込んでいってます

今朝、お客様と雑談していて「建築の仕事（新築やリノベーション・リフォームの提案の事）は多いんですか？」って聞かれました

間取りや仕様の建物の打合せが多いので、そう聞かれるのですが

「7割は建築系の仕事です」ってお答えしています

実際の今日の昼過ぎまでにやった仕事は

①解体着工前の現地確認（土地の引渡しが終わったお客様）

②週末アポイントのお客様の土地現地測量（新築間取り提案のため）

③解体業者への解体範囲図作成と打合せ（先週に土地契約したお客様）

④新築建物の間取り作成1件（週末アポイントのお客様）

⑤新築建物の間取り再確認（明日アポイントのお客様）

よーく見たら、全部が建築系の業務になってますね（汗）

強いて言えば、②が土地を検討できるかどうかの為の提案ですので、不動産仲介業がからんでいる感じ



実際私がやりたい仕事が不動産＋建築の提案ですので、楽しい

たぶんこれからは建築の割合がもっと増えていくんだと思う。
それが弊社の特徴にもつながっていくので、オールOKです。

実際にあった話。



とある土地情報が気になってと、私の方にお客様から相談がありました。

その情報を出している不動産会社（みなさんよくご存じの大手不動産会社）に電話してみると、「商談中です」･････

まぁ予想はしていますが、毎回イラっとさせられます



事情をお客様にお伝えて、お客様が直接その不動産会社に問合せ。
すぐに物件を見学となったようです（汗）



お客様も不信感いっぱいでしたが、「建築（新築）の方はアイ・ウィズさんの方で提案してほしい」という事で、急遽私も物件見学に立ち会うというイレギュラーな形になりました。

その物件を囲い込んでいる不動産担当には「建築の仕事もしている」という事で（不動産会社の名刺をきる訳ですからね）。



そしたら、2番手までお客様がいるって説明するんですよね～。詳しく書くと、1番手はその会社のお客様で住宅ローン審査中、2番手は他社の申込みみたい

いや自分、他社への案内止めとったやん！



まぁそんな事はどうでもいいので、「あ、そうですか」ってスルーしておきました
お客様も同じことを言われたそうです



まぁウソやろなぁって思っていたら、案の定数日後に1番手の人がダメだったと。2番手は他社のお客さんですが長い間止めておくのは難しいので、早く決めてほしいってお客様にも私にも言ってきました

「それはお客様が決める事なので、私は知りませんよ」ってスルーしておきました

＊「いや2番手にいきゃいいやん！」って言いそうになりましたが、そこは当事者じゃないので堪えました。ホンマに2番手がいてるんやったら、それはそれで変な話



お客様もその頃には不信感もマックスみたいでして、逆にちょっとその営業マンの営業トークを楽しんでもいる様子



っていうタイミングで、他に気になっていた土地が価格変更になったので、そっちで進めていく方向になりました。



あまり他社の案内や営業に接する事はないのですが

「他に検討者がいてるので早く申込みしましょう」というトークがやはりこの不動産業界は多いですね（汗）

もうちょっとお客様の気持ちをくみ取る打合せや提案はないもんかなぁと感じます



・お客様の要望にこの土地は合っているのか？

・お客様はどんな建物をイメージしているのか？

・土地、建物や資金計画のバランスは合っているのか？

いっぱいクエスチョンがある状態でもお構いなしに、進めようとしています



他に検討している人がいて実際にスピード感も大事な時もありますが、お客様の事を知ろうとする意識をもっと持ってほしいですね

実際に先日あった出来事

一戸建ての売却を依頼されたので、レインズに登録。

色んな不動産会社から問合せがありました。もちろん当社は売主様の最大限の利益のためにフルオープンで対応しています。

色々と案内や交渉があったんだけど無事に売り出し価格の満額で申込みとなりました。当社ではなく他社が案内してくれた買主様。

ちなみに不動産業界では【分かれ】と言います。売主側の不動産会社（当社）と買主側の不動産会社（他社）が分かれるから。

ここからが出来事なんだけど、2,300万円で他社の申込みが入った直後に、買取業社から2,150万円で買いたいと直接連絡がありました。

売主様にとったらそりゃ2,300万円一択です

でも現在の不動産業界ならどういった動きになるのか？大手さん含め多くの不動産会社は2,150万円の方を優先するのが今の不動産業界……

不動産仲介業に慣れていないとピンっと来ないかと思いますので、詳しく説明していきますね。

①2,300万円の申込み

先程分かれの取引と言いました。

売主様は当社に仲介手数料を支払い、買主様は他社さんに払う。

2,300万円ですので、税込825,000円ずつとなります。

②2,150万円の申込み

こちらは分かれではなく、当社は売主様と買主である買取業社の両方と直接取引になるので両方から仲介手数料を貰います。両直っていいます。

2,150万円の仲介手数料775,500円を両方から頂くので合計1,551,000円。

ね、仲介手数料だけに注目するとほぼ倍の差が生まれます。

という事で、①の申込みは売主様には言わず②だけを伝えて、「悪くない価格なのでコレで進めましょうか」と誘導していく訳です。

当社はこんなサギ的な事しませんし、信頼して依頼して頂いた売主様の最大利益を追求しますので、もちろん①で進めました（当たり前ですが）

今でも紙や電話・FAXで取引を進めている不動産業界。

レインズに物件の申込みや見学依頼のフォームを作成して、売主様もそれを確認する事が出来れば、こんな事も防げるんじゃないかな。それをしないのは不動産業界にとって都合が悪いから……（汗）

簡単な話だと思います。