2022年08月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

マンションの間取り変更プランと築の古い一戸建てのリノベーション案を考えています。
もうね、ワクワクしちゃうんです（笑）。


リノベーション工事を行う価値があるのか？
はたしてお客さんの要望に合う間取りが可能なのか？
そんな事を考えながら、提案プランを考える事が一番好きかな。



調べたら結果、建物にリノベーションする価値はないとか間取りが取れないって事もあるんですけど、それはそれでお客さんに正直に説明するし、仕方がない。
その過程が好きなのかもしれないと自分で思っています。



パシッと提案が出来れば、その物件が大変身する可能性を秘めている訳じゃないですか。お客さんもお得な買い物ができてしまう。

これこそ不動産仲介の醍醐味。これが嫌（面倒）なら、不動産仲介営業をやる資格はないと考えています。



さて今回はどんな結果になるのか。考えまくります。

今日、ＪＲから阪急茨木市駅の方に向けて走っていたら、養精中学校前の交差点手前で空き地が目に入りました。



アップにすると


見えますかね？地面にアスファルトが施工されているのが。



場所は、もともとラーメン屋と空き地があったところ。パン屋(以前の大黒屋）の隣になります。

ここは都市計画道路が予定されているんですね。予定というか、もう用地買収の打合せに入っていて、着々と進んでおります（まだ数件は買収の交渉が難航しているようですが･･･）。

都市計画道路が完成すれば、南に向けて道路が広がっていき、中条を超えて「小川町」の交差点までつながっていきます。

セキスイ時代に計画道路に伴う立ち退きにあったお客さんも経験していますので、大変な方もいらっしゃるかと思いますが、今まで南側への一方通行だったのが相互通行になり、市役所前とか周辺の交通量は幾分緩和されるかと思います。


＊茨木市の都市計画道路図（写真は赤丸の部分）




茨木市の色んな場所は、もう私が子供のころの面影がだいぶ無くなってきています。

寂しい反面人口を保っていくには利便性や整備も必要ではあるし、変化を受け入れる事も大事かとは思います。でも、良い意味で田舎くさい部分がある茨木市も残って欲しいかな。

去年くらいから、土地の売出し物件がかなり減っています。
住み替え需要が減っているというのが要因ではありますが、もう１つは「不動産会社（建築会社）による買取りが多い」っていうのもあるんですね。



ポータルサイトとかで土地情報を検索しても、建築条件付き土地が半分以上を占めているんじゃないか･･･という感じになっています。やっぱりこの建築条件付き土地っていう仕組みは、法律上もダメにした方がいいかと思う。

買取自体は意味がある場合も存在しますのでＯＫだと思いますが、建築条件付きっていうのが問題。
＊法律的には本来建築条件というのはダメなんですけど、昔からの商慣例として認められている。

すべての土地は（当たり前ですが）建築条件なんか無し、好きな工務店・ハウスメーカーで建築する事ができる。土地を買い取った不動産会社（建築会社）は、土地だけで販売しないといけません。これが基本。



土地の価格は高くなるでしょう。理由は、建築費（住宅分の利益）が見込めなくなるので、利益を確保しようとすると土地価格にＯＮするしかないから。

でもコッチの方が自然だと思うんですよ。
土地価格が高くなり過ぎるんなら、そもそも土地を仕入れようとはしないので、お客様にもっとダイレクトに土地情報が出回る。それでも買い取るっていうなら、なかなか売れないリスクを負う形になるので「それはもうどーぞ」って話。

「建築費で利益出るから、とりあえず土地を買うんだ」っていう、今の状況よりかなり健康的だと感じます。



逆に言うと、その住宅会社が好きだから、その会社が所有している土地も検討するっていうなら、良い話なんですけどね。

今は、土地ありきでしょ･･･。

土地を探して、結果なんだかよく分からないけど、不動産会社が指定する建物を建てなきゃならないというのはお客さんにリスクがあり過ぎます（汗）。

ぶっちゃけると、いたって普通の（デザインだけ凝ったりしてるケースもある）住宅に、坪単価６０万円とか７０万円とかを払うのはもったいないですよ。



まぁなかなか建築条件付きっていう方法がなくならないとは思うんですけど、当社にご相談いただいたお客様には、仕組み・建物の価値・バランスなどをしっかり説明して、判断してもらう様に続けていきます。

今日の昼はコレを食べてきました。



＜たまごかけご飯　うどん付き＞



場所は、【見山の郷】。茨木市の忍頂寺交差点を超えたあたりにあります。


他にも、飲食が出来る以外に、野菜や果物などの販売もしています。

立地としては、京都の亀岡市との境目近くなんですけど、山道だから信号も少ないし、茨木市内からも結構すぐに行けちゃうんですね。



たまにこういった素朴なものを食べたくなるんですよ。

写真のうどんにのってる天ぷらとかも、たぶん近くの山で取れたものちゃうかと思うんです。地産地消っていう感じで、やさしい味に感じてしまう。



ご存知なかったら、一度行かれてみていかがですか。
そばには小さい川も流れていて、のどかな風景ですよ。

今日の午前中は、マンション・リノベーション工事中の現場立会い。

部分的な納まりの確認、電気配線関係の再確認とクロスなどの打合せをしました。来週からまず左官工事をして、それからクロス貼り工事に入っていきます。



キッチンの納品日が９月５日の予定ですので、もうあと２週間もすればほぼほぼ完成します。

最後養生が外れるまでは、全体の雰囲気をつかむのが難しいですが、楽しみです。


●リビングドアも納品されました。サンワーカンパニー。



●廊下側から眺める



●各洋室などの建具も設置完了。
ホワイト色で、把手はブラック。パナソニック製。

不動産ニュースから。

新築着工戸数がずっと減少しているのはかなり前から言われていますが、今年は戦争やコロナ過などの影響もあり、年間８０万戸前後になる見込み。以前は１００万戸以上の戸数でしたので、割合とすればかなりの減少ですね（諸外国と比べると日本は元々多いんですけど・・・）。

これからは人口減少や暮らし方の変化も顕著になり、２０年後には今の半分くらいになるのではないかと言われています。

一方、中古住宅（既存住宅）はどうか？

こちらは取引量は増加していっています。ニュースでは、住宅を購入した人のうち中古住宅を購入した人の割合は、約３０年前（１９９０年代）は１３％。それが２０１８年には２２％と倍近くに上昇したとあります。以前は１０人いたら１人の中古住宅購入が２人になったと。

まだまだ新築（マンション・一戸建て）を買う人が多い現状ではありますが、私としては中古住宅の流通量が増えるのは良い事だと考えています。

リノベーションやリフォームの普及とホームインスペクション（建物診断）の認知が広がってきているのが中古住宅が増えてくる要因だと思いますが、不動産担当としてはこれからもっと専門性が必要になってくるという事。

・建築知識を持つ

・建物の状態を把握できる

・建築提案ができる

こういった事は、不動産営業として当たり前のスキルになるのは間違いないと思いますね。

昨日の新聞でこれからの業界について再認識できる記事がありました。
「人間が二人集まります。力は倍になります。しかし、責任は半分になったと感じるのです。」

解説では、抽象化によって人は自らの残虐性に鈍感になる。組織の中に入ると、人は個人としては消え、役割になる。そして個人の肉体に内蔵された攻撃と抑制の二つのスイッチのうち、後者（抑制）がきちんと働かなくなる。



組織といっても厳密に言うとどういった部署にいるのかに多少左右されると思いますが、不動産仲介という仕事で考えると、（特に大手の不動産営業ですが）組織の判断に影響されている営業マンが多いと感じます。

競合他社への攻撃ならそれはＯＫとしても、お客さんへの対応がものすごく攻撃的になっている。



具体的に書くと、「お客さんの利益より、組織の利益を優先している」という事ですね。

個人としてお客さんと接しているなら決してしない対応を、組織ならやってしまっているのは、責任の所在が組織になっているからだと思います。それが社風となって引き継がれ、特に新卒などの若い人にとってはそれが当たり前と感じて仕事をしている現状ですね。



一部日本でも動きが出てきていますが、アメリカ的な不動産仲介のスタイルに変わっていくような気がしています。何が違うのか？というと、アメリカでは不動産会社はあるのですが、営業マン（エージェントといいます）は会社からは独立している個人事業主という立場である事。お客さんは会社ではなく、自分に合うエージェントを選んで、物件探しや確認を依頼します。



エージェントは会社ではなく、個人でものごとを判断できます。極端にいうと、会社は看板を借りているだけの存在。そんな感覚が普通になっていくんじゃないかと考えています。



こんだけ情報が多く流れている時代、情報そのものの価値が薄くなってきています。不動産業界も行政に守ってもらうばかりでなく、レインズとかも一般公開したらいいのにって思います。
＊レインズとは不動産会社だけしか見ることができない物件情報のシステム



レインズを一般公開してお客さんが売り出される物件情報を全部見れたとしても、やっぱり決断するにはプロの意見や確認を欲しいと思うんです。そこで選んでもらえるのが、本当の不動産担当です。

今回はマンション・リノベーションの途中報告。

とは言いながら、設備関係の納品が時間かかっているので、前回からあまり見た目は変わっていなんですけどね。



●キッチンとトイレ、そしてリビングドアの納品待ちの状態です。
間取り（間仕切り）はだいぶ形になってきました。







●前回からの進捗とすれば、浴室の取付けが完了。

＊写真がどうしても回転せず･･･



今回はオーバーヘッドシャワーという設備を付けました。



●洗面台は造作で大工さんに作ってもらいます。

洗面ボウルはサンワカンパニー。カウンターはモルタル仕上げに。




完成・引渡しはあと１ヵ月後。これからどう変わっていくのか、楽しみです。

週末の土日はかなり忙しくさせてもらいました。ご案内や立会い以外に

・以前取引いただいたお客様からのご紹介
・以前取引いただいたお客様から別件の不動産相談
・数年前のお客様から再相談依頼
・ご売却依頼

この他には、ホームページの新規会員登録が数件あって、この土日は異様に閲覧数が伸びていました。

暑くなると不動産取引の動きって、少し落ちるんだけれども今年はなんだか忙しくなりそう。
気合い入れて、頑張ります。



で話は変わりまして、このホームページブログやアメブロを読んで頂いているお客様が非常に多く、「なぜブログを書き続けているのか？」という事なんですけど
もちろん情報発信が第一ではあるんです。当社の事や私の考えを知ってもらうためが理由の１つ。



ただこれ以外に大きな理由があって、（真面目な話）不動産業界をクリーンにしたいという事。

不動産会社のイメージってメチャクチャ悪いじゃないですか･･･。実際にこの業界で仕事してますけど、全然この業界とは無関係で、もし自分の家を売却する（もしくは購入する）ならどこの不動産会社に依頼する？って聞かれたら、ほんの数社に絞られますからね。恥ずかしいかな、この現状があるんですね。



この１０年くらいネット社会が進んで、情報がかなりOPENになったので、不動産業界も変わるかな？と思っていたのですが全然自浄作用が働かず、下手したら悪くなっている会社もあります。



こうなってくると不動産取引で良いイメージを持ってもらうには、「お客さん（ユーザー）の方にもっと業界の事を発信して、正確な判断ができるようにしてもらう」のが一番。
こういう思いでブログを書いていってます。



不動産業界や取引の仕組みなんか知らなくても、不動産会社がキチンとやってくれるのが当たり前なんですけどね･･･頑張って、良い取引を増やしていきます。

今日はマンションの売出し情報です。
茨木市で駅近くをお探しの方は要チェックだと思います。
では早速ですが、ご紹介していきます。


マンション名は【クレアシティ茨木舟木町】
　



茨木市舟木町8番4号で、阪急「茨木市」駅まで徒歩４分！
エントランスを出て、１個目の信号を渡れば、もう駅前エリア。





で、２００４年１１月建築ですので、外観やエントランスなどの共用部分も結構キレイ。
築１０年くらいとか新築をお考えの方もぜひ見て頂きたいマンションです。

　

　



今回売り出される住戸は居住中のため、中の写真は掲載できませんので、内容だけ書いていきます。

・専有面積　７５．０４㎡、バルコニー面積　１１．５２㎡
・３階部分　西向き
・３ＬＤＫ

詳しくは物件資料をご覧ください↓


お盆休みもご見学可能ですので、お気軽にお問合せください。