今年も今日で最終、本当にお世話になりました。
毎年新しい出会いがあり、1人1人のお客様に出来るだけご満足いただけるよう、意識してきました。
来年はどんな1年になるのかと楽しみにしています。


こればっかりはご縁の話ですが、毎日の積み重ねが良いご縁に結び付くと思いますので、やり残しが無いように心機一転動いていきます。


本年は有難うございました！来年もよろしくお願いいたします。

◆年末年始の休暇◆
12月30日(金)～1月4日(水)

今建築（分譲）中の新築マンション「プラウド茨木双葉町」の資料を見ていて、建物高さについて少し解説。
ちなみに元々は家電量販店のコジマがあった場所です。



資料では、高度地区特例許可により実現した、地上14階建ての高層レジデンスとあります。

なかなか意味合いが分かりにくいと思いますが、このマンションの立地って商業地域・近隣商業地域なんですね。その地域に建てる事が出来る建物の最高高さって決まっていて、茨木市では３１ｍがＭＡＸ（第七種高度）。

３１ｍっていうとまぁ１０階建て前後になるのですが、今回のマンションはそれを超えて１４階建て。

その理由が高度地区特例許可という訳です。その許可条件は

①敷地面積1,000㎡超
②前面道路8ｍ以上
③空地率40％以上確保・・・マンションの周りに何も建っていない空間を広く取る事
④緑化率20％以上確保
⑤壁面後退2m以上・・・境界から建物が2m以上離れている事

という説明になっています。

上記の条件が揃っていて茨木市が許可を出したら、最高高さ31mを超えて建物を建ててもOKという訳です。



茨木市では平成22年に高度地区が新たに施行されて、以前みたいに高い建物が建てられなくなっているんですね。ここ数年の新築マンションを見てもらっても、５階建て～７階建てくらいになっているマンションが多いかと思います。それらは最高高さが１６ｍとか２２ｍに制限されているから。



ですので、１４階建てというのは新築としては特徴になっています。でも平成２２年以前に建てられたマンションだと１４階建てとかは普通にありますので、中古だとそれほど特別感はないですね。



設計もやっていると一戸建てでも、この高さ制限（北側斜線・道路斜線）や天空率っていうのが重要な設計要素になってきますので、結構大事。

簡単に言うと、道路を歩いていて圧迫感のない建物を建てましょう！っていう事でして、良い街並みを形成するためには外せない制限です。

今年ももう終わりですね。
当社は２９日で最終となります。不動産業界では本日から休みに入る会社が多い感じ。
残り少しですが、やり残りの無いように段取りしていきます。



昨日は銀行の担当者さんが来社されまして、今年も住宅ローンの感謝状を頂きました。





お客様にとって条件の良い住宅ローンを打合せ結果ではあるのですが、こういった感じでお話をいただくのは非常に有難い事です。

銀行の担当者さんにもスピーディに対応してもらえますし、お客様の方向を向いて仕事してる感じもして、そこが一番大事かなと考えています。



来年もトータルで良いご対応が出来るように、業務関係全般において良い人にサポートしてもらえる様に精進していきます。

今日はこのニュースでしょう。

【日銀、大規模緩和を修正　長期金利上限を0.5％程度に拡大】

今日はもう2年ほど前に書いたブログ記事【中古一戸建ての価格計算方法】をアップデイトしていきます。コロナ禍があって建築費用が上昇気味という事と、もう少し建物価格計算の細かい見方を追加で書きます。

過去の記事はコチラ↓
【中古一戸建ての価格計算方法】｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)



まず記事の中で「新築時の価格が坪単価60万円」という表示がありますが、現在新築一戸建ての坪単価は材料費・設備費が上昇しているのが現実。坪単価60万円というのは消費税も込みで計算していますので、現在新築建てるとしたら坪単価66万円で計算するくらいでもいいでしょう。

＊今売りに出されている新築(建築条件付き土地)では、建物坪単価70万円とかそれ以上で提示する会社もありますが、建物仕様から考えるとそこまでの価値は無いとみています。



あともう１つの問題として、「築20年の一戸建てなのに、今の建築費用で計算してもいいのか？」という疑問。

はい、本当はよろしくないです･･･

以前のブログではあまりややこしく書くとダメかと思い一律で書きましたが、本来は20年前の方が建物坪単価は安かった（性能も今の建物の方が向上しているケースが多い）。築40年ならなおさらですね。


参考ですが、国が出している資料に【建物の標準的な建築価額表】というのがあって、この表では建築年・構造ごとの建築費用が掲載されています。

＊㎡あたりの建築工事費。例えば、平成元年は123.1となっていますが、これは㎡あたり123,100円という事であり、坪単価に直すと406,900円となります。

＊築20年なら平成14年ですので、木造なら㎡あたり153,600円。坪単価507,700円。




この表は消費税は計算されていませんし、ちょっとシビアな計算でもあるので、建物価格を計算する時は少し高めで考えてもらってもいいかと思います。

そして一般的な住宅会社(工務店など）が建てた場合なので、ハウスメーカー施工なら坪単価は10万円以上プラスで計算した方がいいです。


これ以上書いていくと訳分からんようになるかもしれないので（汗）、やめておきます。


結論とすれば、上の計算はあくまで一般的な方法。本当に確認していくには、詳しく説明してくれる担当を選んで、現地を見学して再度計算しないといけません。



あと、前の記事の最後の方で【リフォーム済みの場合は、リフォーム費用を350万円くらいで計算】とも書いていますが、これも資材が上がっている影響でフル・リフォームならもう500万円くらいで計算していてもいいですね。


フル・リフォームの場合ですので、部分的なリフォームがされている時は不動産担当に計算してもらってください。

「オススメの物件はどれですか？」

たまに質問されます。言われている意味合いはものすごく理解できるのですが、返事は非常に難しい･･･。
・問題点がない
・価格が相場である
・土地もしくは建物が良い
こういった物件の事を指して言うんですけど、お客さんの状況によって良い物件ってかなり変化します。

出来れば、色々と雑談も兼ねて話をすれば、オススメ物件は見えてくる可能性があるんですけど、いきなり聞かれると「分からないです」って答えるようにしています。



あと、【不動産会社（特に大手の不動産会社）から売りに出ている物件は、価格設定は正しい】って思われているお客さんもいらっしゃいます。正しいというか、そういうものだって感覚で価格根拠を疑わない感じ。

これは間違いですので、気を付けてくださいね。
結構の数の物件が、高めで売りに出ているケースがあります。


査定相談があって、数社で競合していたら、売却を依頼されたいが為にかなり高い査定金額（売主様にとって高い売出価格）を意図的に提示する事がありますので。


どの物件であっても、どの不動産会社であっても関係なく、根拠を提示してもらうようにしてください。

新築戸建てやリフォーム（リノベーション）の打合せしていて、予算ってものすごく気になるじゃないですか。私もものすごく気になっています・・・。



ある程度は余裕を持って資金計画するようにしていますが、やっぱり打合せしていると増えていくケースが多いんですね。それに対応出来るように、最後の予算枠みたいなものを確認しながら打合せする様にしています。２０万円とか、そういった金額。



間取りや大きな設備関係は元々の資金計画の中で進めるように打合せをしていきますが、最後の方になってくると、例えばフローリングの素材を上げたくなったり、照明計画を凝った方がいいかなという事でダウンライトやダクトレール設置とかで工事価格が上がる事があるんですね。



そういった時は、リフォーム工事費予算枠が５００万円あるとしたら、出来るだけ４７０万円とか４８０万円で打合せするようにして、最後の仕上げ用に少し残しておく感じ。

予算パツパツだったら、提案したくてもやっぱ言いにくくなるでしょ･････。



そこは営業担当がお客さん以上に予算枠を気にしてあげないと、最後に「６５０万円になります」って見積り出して「ええっｰｰｰ！」ってなるのが目に見えている（汗）。



お客さんの要望を出来るだけ言ってもらって、それらを取捨選択しながら、納得度を上げていく打合せも、設計をする上で大切な能力だと思っています。

売却を依頼すると、その不動産会社はレインズというシステムに登録する義務があります。
自分の家が、キチンと広く売出し情報が届けられているか？このチェックは非常に重要。

今回は、近畿圏レインズ（茨木市の情報は全部ココに登録される）から出ている内容をピックアップしますね。



近畿レインズに書かれている内容↓（分かりやすい様に少し加工してます）

不動産会社に売却を依頼し媒介契約を締結したとき、不動産会社はその情報を国土交通大臣が指定した指定流通機構（近畿「レインズ」）に登録します。

レインズに登録されると、指定流通機構により「登録証明書」が発行されます。

不動産会社はレインズに登録された証として、その証明書を依頼者（売主様）に遅滞なく交付します。

※専属専任媒介の場合は、契約締結後5日以内、専任媒介契約の場合は7日以内（ともに当日および休業日を除く）にレインズに登録しなければなりません。
※一般媒介契約の場合も、依頼者の同意を得た上で積極的にレインズへ登録します。



簡単にまとめると

①専任・専属専任で依頼したら、レインズに登録義務有り
②専任の場合は7日以内、専属専任なら5日以内
③登録すると、登録証明書がもらえる
④その証明書には、自分の登録状況を確認できるパスワードが書かれていて、実際に見ることができる

こんな感じです。



では、実際にチェックするポイントとして
●取引状況が「公開中」になっているか
●図面（物件資料）が登録されているか
●広告区分が「広告可」になっているか
これを定期的にチェックするのもかなり重要。



面倒かもしれませんが、依頼した不動産会社に任せきりにしていると物件の囲い込みをされる可能性も出てきますので。

売却を成功させるには、売却のシステムを知っている事をおススメします。

茨木市でもたまに売りに出る【定期借地権マンション】。
はて、どういう事？って思われる方もいらっしゃるかと思いますので、説明します。



まず基本として、ほとんどの方が探されているのは所有権のマンションです。住戸は自分の物、土地と建物のエントランスや廊下などの共用部分は住民の皆さんで共有という形です。

一方、定期借地権マンションは、住戸は自分のもの、建物の共用部分は住民の皆さんで共有。建物の部分は一緒なんですけど、土地が借地（土地の持ち主が別にいて、その所有者に期間を決めて借りている）という形になります。

ですので借地期間がくれば、マンション全体を解体して更地にしてから、土地の持ち主に返すんですね。そういう契約になっています。



茨木市で借地権マンションで売りに出てくるのは以下の３つ。

【ローレルコート茨木レジデンス】
・茨木市下穂積１丁目４－７（イオンの向かい）
・平成２４年建築
・借地期間満了は２０７３年３月　→残存期間は約５１年

【ロイヤルアーク茨木】
・茨木市松ヶ本町５番２８号
・平成１２年建築
・借地期間満了は２０５１年３月　→残存期間は約２９年

【ＴＡＴディナスティ茨木大池】
・茨木市大池１丁目１４番４号
・平成１３年建築
・借地期間満了は２０５１年６月　→残存期間は約２９年

こんな感じになってます。おおむねマンションが新築されてから５０年～６０年の借地期間が一般的です。



ここで注意事項は、借地である事・解体して返還する事の２点。
なので管理費・修繕積立金以外にも、月々の支払いが必要な項目が増えるんですね。
それは「借地代」「解体積立金」。



ちなみに３つのマンションのそれぞれの月々支払い費用は、約７０㎡台の住戸面積だと

【ローレルコート茨木レジデンス】
・借地代　１３，０００円
・解体積立金　２，０００円

【ロイヤルアーク茨木】
・借地代　１６，０００円
・解体積立金　８００円

【ＴＡＴディナスティ茨木大池】
・借地代　１４，０００円
・解体積立金　８，０００円

となっていて、結構バラバラだったりします・・・



あとの確認事項としては、３年毎に借地代の見直しがあったり、新築時に必要だった借地の保証金はそのまま含めて売買されるという事かな。



ここから、売出し価格についての考え方ですが、もちろん普通の所有権のマンションよりは安くなります。土地が自分のものではないから当然。まず７０㎡台の住戸で、現在の相場を書くと

【ローレルコート茨木レジデンス】３，０００万円前後
【ロイヤルアーク茨木】２，０００万円台半ば
【ＴＡＴディナスティ茨木大池】１，０００万円台後半

普通のマンションと比較すると、１，０００万円からは安い相場になっています。



でもね考え方次第ですが、月々の支払いが２つ余分にあるでしょ。大体ですが、２０，０００円くらいは必要になります。借入にしたら８００万円ほどの住宅ローンを組むのと同じ支払い額。

最終的な所有物にはならないので、８００万円以上の価格差がないと買主さんとしたら納得はできないのは当然ですので、８００万円＋＠で１，０００万円以上の価格差は出てきますね。



こんな書き方はなんですが
・残存期間と寿命で余裕がある方
・遠い将来手放すかもしれなくてそれまでの間は賃貸ではなく分譲クラスのマンションに住みたい
・将来住まなくなった時は残存期間は賃貸に出そう
みたいな方向けかと思います。