カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2022/12/05 12:21
茨木市でもたまに売りに出る【定期借地権マンション】。
はて、どういう事？って思われる方もいらっしゃるかと思いますので、説明します。
まず基本として、ほとんどの方が探されているのは所有権のマンションです。住戸は自分の物、土地と建物のエントランスや廊下などの共用部分は住民の皆さんで共有という形です。
一方、定期借地権マンションは、住戸は自分のもの、建物の共用部分は住民の皆さんで共有。建物の部分は一緒なんですけど、土地が借地（土地の持ち主が別にいて、その所有者に期間を決めて借りている）という形になります。
ですので借地期間がくれば、マンション全体を解体して更地にしてから、土地の持ち主に返すんですね。そういう契約になっています。
茨木市で借地権マンションで売りに出てくるのは以下の３つ。
【ローレルコート茨木レジデンス】
・茨木市下穂積１丁目４－７（イオンの向かい）
・平成２４年建築
・借地期間満了は２０７３年３月 →残存期間は約５１年
【ロイヤルアーク茨木】
・茨木市松ヶ本町５番２８号
・平成１２年建築
・借地期間満了は２０５１年３月 →残存期間は約２９年
【ＴＡＴディナスティ茨木大池】
・茨木市大池１丁目１４番４号
・平成１３年建築
・借地期間満了は２０５１年６月 →残存期間は約２９年
こんな感じになってます。おおむねマンションが新築されてから５０年～６０年の借地期間が一般的です。
ここで注意事項は、借地である事・解体して返還する事の２点。
なので管理費・修繕積立金以外にも、月々の支払いが必要な項目が増えるんですね。
それは「借地代」「解体積立金」。
ちなみに３つのマンションのそれぞれの月々支払い費用は、約７０㎡台の住戸面積だと
【ローレルコート茨木レジデンス】
・借地代 １３，０００円
・解体積立金 ２，０００円
【ロイヤルアーク茨木】
・借地代 １６，０００円
・解体積立金 ８００円
【ＴＡＴディナスティ茨木大池】
・借地代 １４，０００円
・解体積立金 ８，０００円
となっていて、結構バラバラだったりします・・・
あとの確認事項としては、３年毎に借地代の見直しがあったり、新築時に必要だった借地の保証金はそのまま含めて売買されるという事かな。
ここから、売出し価格についての考え方ですが、もちろん普通の所有権のマンションよりは安くなります。土地が自分のものではないから当然。まず７０㎡台の住戸で、現在の相場を書くと
【ローレルコート茨木レジデンス】３，０００万円前後
【ロイヤルアーク茨木】２，０００万円台半ば
【ＴＡＴディナスティ茨木大池】１，０００万円台後半
普通のマンションと比較すると、１，０００万円からは安い相場になっています。
でもね考え方次第ですが、月々の支払いが２つ余分にあるでしょ。大体ですが、２０，０００円くらいは必要になります。借入にしたら８００万円ほどの住宅ローンを組むのと同じ支払い額。
最終的な所有物にはならないので、８００万円以上の価格差がないと買主さんとしたら納得はできないのは当然ですので、８００万円＋＠で１，０００万円以上の価格差は出てきますね。
こんな書き方はなんですが
・残存期間と寿命で余裕がある方
・遠い将来手放すかもしれなくてそれまでの間は賃貸ではなく分譲クラスのマンションに住みたい
・将来住まなくなった時は残存期間は賃貸に出そう
みたいな方向けかと思います。
