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「2021年08月」の記事一覧(4件)

【物件という結果だけじゃなくて、過程(人)が大事】
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2021/08/30 15:02


なかなかブログ更新が出来ずで申し訳ございません。ブログを楽しみにして頂いている話もよく聞くので出来るだけ更新頑張ります。



お盆が明けてから、ご売却や購入、そして貸す&借りるの相談とほぼフルバージョンの依頼を多く頂きまして、本当に有難い。物件調査に査定、物件チェックと毎日かなり濃い内容を頭に叩き込んでいっている状態です。



でね、ブログ更新をあまりしていなかった理由のもう1つは【あいかわらず不動産会社の対応が悪過ぎるから・・・】。お客様から「●●●会社は最悪な対応だった」とか聞くことも頻繁にあり、また私自身も日々の業務で直接味わっています。

そんな感じだったので、ブログを書くテンションにもならなかった日もあり、更新が出来ずでもありました。でも楽しみにしてもらっているお客さんもいらっしゃいますので何とか更新していきます。



なんなんでしょうね・・・(汗)。ハッキリ書くと、特に大手の不動産会社の対応がかなり酷くなっています。電話の対応や物件の囲い込み問題はあいかわらずですが、社会人としてどうなん?ってレベルにまでなってしまっている。

ちょっとね・・・このままだと不動産仲介業界は本当にお客様に見向きもされない様になってしまうんじゃないかとかなり危惧しております。



簡単な話だと思うんです。
【お客様(他人)が信用して依頼してくれている不動産をムチャクチャに扱ったらアカン】って話。道徳の問題。自分が所有する不動産なら好きにしていいけどね。

物件だけで判断する事は悪くはないんですけど、誰にお願いするかでかなり結果が変わってきますのでご注意くださいね。

【建築条件付き土地の1つの判断基準】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/08/23 12:45


茨木市の不動産状況としまして、現在売られている物件が少ない。という事は、マイホームを探しているお客様だけではなく、買取りを本業としている不動産会社も仕入れする物件が少ないという事なんですね。


こういった状況だと、【建築条件付き土地や建売新築】の割合が多くなってくるのが流れ。ですので、ココで再度特に建築条件付き土地を判断する基準でも書こうと思います。


仮に茨木市で土地坪単価の相場が@80万円~90万円のエリアだったとします。
土地の面積は30坪という事で計算していきますね。

建築条件付き土地が売りに出た。
土地価格 2,400万円(土地30坪×坪単価@80万円)
建物価格 1,800万円(建物30坪×坪単価@60万円)
土地+建物の合計で4,200万円。

建築条件のない普通の土地が売りに出た
土地価格 2,700万円(土地30坪×坪単価90万円)
建物価格 1,500万円(建物30坪×坪単価@50万円)
土地+建物の合計で4,200万円。

*建築条件なしの土地は坪単価を10万円高くしてます。
*建物の性能・仕様は同等として考えています。

どうでしょう?総額は一緒になりましたね。細かく書くと

①建築条件付き土地って相場より少し安く売るケースが多かったのですが、ここ数年は仕入れ価格も高いので相場かそれ以上で売りに出るケースが増えた。

②建築条件付きの場合は不動産会社が建物にも利益計上しますので、建物坪単価は高くなる。

③解体費用等は考えていません。

この3つ以外にも細かい違いは出てくるのが、でも上の計算の様になんとなく似た価格帯になる事が多いんです。


私がまず気にする(確認する)のが、建物の価値
これは断熱などの住宅性能だけではなく、間取りの打合せレベルや売主である不動産会社の建物へのこだわり具合です。打合せする気もない売主だったりしたら、せっかくの家作りの楽しさが半減以下になりますからね・・・。2,000万円とかの高額な買い物ですから、それなりの覚悟で打合せしてもらわないと困るって話です。

ここのレベルが低いって感じたら、おススメはしません。物件少ないけど、建築条件のない通常の土地を買って、好きな建築会社で建てた方が納得感があるでしょ。


土地が問題ないとするなら、建物の方で判断していくしかないんですね。

・建物の価値(価格と仕様のバランス)がOKなのか?
・打合せレベルが納得できるか?

この2点はかなり重要になります。


これを見破るのは何回か打合せをするしかないと思いますが、危険な会社ほど早く進めようとするので、お客さんとしたらなかなか難しい・・・(汗)。そうなるとやっぱり我々のような仲介する不動産会社がしっかりと中に入って、お客さんの代わりに見極めていかなければいけないんですね。


アカンならアカンと。OKなんだったら、その後の打合せも責任持って対応していく義務があると私は考えます。

【とある営業マンに言われた・・・】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/08/10 13:53


先日物件の見学をした時に、相手方の不動産営業マンは見学し終わった後にコソッと耳元で言ったんです。「他に極秘の物件がありますんで、よかったら言って下さい」と。

もう えぇっちゅうにー

まぁこういう事を言う時って、たいした物件ちゃうしね(汗)



てか、その極秘物件ってやつですけど一般のお客様から売却依頼されている物件ちゃうやろなと。売ってくださいと頼まれているのに隠している訳ですからね。
こんな事をしてたらアカンし、何を得意げに他人に話してんねんと・・・。



気を付けてくださいね。こんな言い方する営業マンは信用できませんからね。




話は変わって、今日リフォーム現場の近くを通ったの寄ってきました。クロス貼りまでもうちょっとという感じかな。お盆明けには完成しますので楽しみです。

(和室)


(ダイニング部)



(2階の洋室は絨毯でしたが、床レベル上げてフローリングに変更)


【物件へのアプローチ方法 ~見方~】
カテゴリ:ホームページ奮闘中  / 投稿日付:2021/08/06 11:39

 

【不動産は物件ありき】って考えが業界では浸透しています。
もちろん物件があって検討できるから当たり前なんだけど、物件への考え方等の打合せを重視していない営業マンが非常に多いですね。



私としたら色々とお客さんと話をして、自分自身も納得できる物件を紹介したいので、物件ありきって考えじゃ物足りない。



ですので、ホームページを更新している目的は【会員登録して頂く人を増やしたい】から。
物件に問合せがあるのも嬉しいけど、会員登録して頂き、物件のコメント欄を読んで各物件へのアプローチ方法を知ってもらったりして、不動産への考え方を共有していけたらと考えています。



会員様には週に1回のメルマガも発信していて、そこでは少し掘り下げて、茨木市の不動産市況やピックアップ物件をお伝えできる場になっています。



これから暑い夏がしばらく続きますし、見学したい物件がなくても、全体を俯瞰して見るという打合せも有効になってくると思いますよ。

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