2022年06月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

売却（もしくは買取）をご相談されていまして、物件的には調査＆確認事項がかなり必要だったので、市役所と打合せして、図面も作成して事前相談もかけて良い方向に行ってたんですけど・・・市役所の回答のニュアンスがなんだか変わってきているので、再度打合せに行こうと考えています。



市街化調整区域なんですね。
将来的な建て替えに際しての色んな事項やケーススタディでの確認が必要になります。買われる時の住宅ローンも。



売主様が納得できる範囲の良い条件で売っていきたい。
でも購入される方にもキチンと説明して、メリットを感じてもらえる条件にもしていかないといけない。誰もマイナスになってはいけない、不動産仲介はそんな仕事ですので色々と調整作業や話し合いが大事なんですね。



しかし、根本は昭和の時代に虚偽の申請をして分譲していた不動産会社（今は無くなっとる）と結託してた地主が悪い。昭和４０年代・５０年代ってムチャクチャだったんですよ･･･虚偽とは知っているけど、それが当たり前やろっていう感覚の不動産会社が多かった時代。

その時に売れさえすれば、あとは知らんみたいなお客さんの事を全く考えていない仕事です。そんな人生で満足だったんだろうか？



とにかく調整していって、将来も含めた物件の道筋を整理していきます。

ご売却をお考えの方に、現在の茨木市の市況をお伝えします。茨木市でお客様と日々接して感じている内容となっています。



まずは不動産価格というと世間的に話題になるのは新築物件。
新築マンションは相変わらずかなり高値で売り出されています。今の相場がどうこうというより、数年前に購入したマンション用地の仕入れ価格にも影響されてるし、分譲主（ディベロッパー）として収支が決まってますので、現在の茨木市の相場として捉えるのは若干ズレてしまいます。

次は新築一戸建てですが、コチラも土地の供給が少なく＝分譲業者の仕入れが少ないために、売出し価格は高めで推移している状態。



これらを踏まえて、現在の中古市場はというと

＜中古マンション＞

まだまだ高めで推移しています。が、少し落ち着いてきているかな。相場がだいぶ高めになってきているので、購入者が決断しずらい状況になってきている感じ。住宅ローン金利は低金利のままだが、海外の金利上昇局面が伝えられて「もしかして日本も･････」みたいな世論もあり、様子見も入ってきているかもしれません。

結論としては、売却する人は住宅ローンの金利なんて関係ありませんので売却した方がお得という状況です。


＜中古一戸建て＞

供給（売出し数）が需要に追いついていない、物件不足の状態になっています。相場はマンションほどではありませんが、コチラもここ１年位は上がり気味。ただ気をつけてもらいたいのは、物件の状態（エリア・駅距離なども含めて）によって以前より人気度の２極化は進んでます。購入者の目は厳しくなっている。

なんでもかんでも「相場が上がってますから」「供給が少ないので高めでも大丈夫です」みたいな、よく分かっていないのか売却を依頼されたいだけなのか、そんな営業マンには気を付けてくださいね。


＜土地＞

中古一戸建てと同じく供給が不足している。２極化の話も一緒で、直近の成約事例や不動産市況を詳しく分かりやすく教えてくれる営業マンを選んでください。


結論としては、中古一戸建て・土地ともに売り時という事になります。



という事で、中古マンションの相場は少し落ち着き始めている状態。中古一戸建て・土地は、エリアによっては需要がまだまだ多く売り手市場になっている感じですね。



何度も書きますが、だからといって相場の幅を超えて売り出すと、全然売れませんので要注意です。現に今売られている物件で、かなり相場より高く売られているものがいくつかあります･･･売主様の希望というより、査定した営業マンが原因というのがほとんどかと。



売り時は間違いないと思いますので、しっかりとご提案させていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。

昨日のネットニュースで「リクシルが住宅設備値上げ　最大27% 9月から順次」という記事が出ています。



ちょっと前から値上がりしている傾向の設備メーカー、こうなると資金計画にも影響してくるかな。500万円のリフォーム工事に15%だったら、75万円。消費税や人件費の上昇も考慮したら100万円くらいのＵＰになる計算（住宅ローンに換算すると月々2,000円台後半の支払いＵＰ）。

昨日のホームページ内のブログで「リフォームやリノベーション工事の価格」について書きましたが〈https://www.i-with.co.jp/blog/jyuutakurifo-mu/rifomunokakaku〉

75㎡のマンションなら、リフォーム→400万円台、リノベーション→700万円台が目安になってきます。

物件を買って＋リフォームして住みたいとお考えの方の多くは、築年数的にはそれほど古くない（昭和50年代とかではなく）2,500万円〜3,000万円のマンションを買って、工事費込み3,000万円とか4,000万円までというのが需要が多いんですけど…そういった物件が少ないのが現状。

不動産会社としては、需要を作るという意味で、そういった物件にも重点的に売却を依頼される動きが必要かと考えています。

#茨木市　#不動産　#マンション　#リフォーム　#リノベーション　#売却

不動産からはちょっと逸れる内容かもしれませんが･･･
ここ数年は【速さ】を求められる時代になってきたと思いませんか。



・曲ではイントロが長いと売れない
・ユーチューブなどの音声は１．５倍速とかの早送りで見る・聞く
・短いスパンで流れるショート動画やＴｉｋＴｏｋの人気

長いって判断されると受け入れられない時代になってきたのかな（汗）



これを仕事に置き換えるとどうなんだろう。

不動産仲介はまず物件を紹介する仕事なので、速いというは何を意味するのか？
【分かりやすい】って事なのかなって考えています。

・物件の内容（メリット・デメリット）を端的に書く
・ネットなら物件詳細ページである程度判断してもらえる様にする

こんな感じかと。



要はストレスをお客さんに感じさせる様な事は極端にダメな時代って事でですね。

リフォームやリノベーションをお考えの方に価格について解説。今回はマンションの場合。



リフォームやリノベーションってメチャクチャ高い！って思われている方も多いんですね（もちろん数百万円の工事ですから安くはありませんが･･･）。で、「マンションを購入してリフォームしたい！」や「今の自宅をリフォームしたい」って人に目安価格を書いていきます。



まずはリフォームとリノベーションの違い。

リフォームは今の間取りのまま、キッチンや浴室・洗面やトイレなどの水廻り、そしてクロスやフローリグ・ドアなどの建具関係を全て新しくする工事。内装設備が新品になりますのでほぼ新築みたいな状態になります。

一方リノベーションというのは、壁なども全部解体してしまって、一度スケルトン状態（ただの空間）にしてしまい、イチから施工していきます。間取り変更する場合が多いですね。



で、それぞれの価格についてですが、当社で工事を行う場合は設計・打合せは私の方で行うので設計料などは必要なし。工事についてはリフォーム会社ではなく、実際に施工する大工さん・業者に直発注しますので、よくネットで見るリフォーム会社より安くご提案できているはずです。

●リフォーム工事の場合 → ㎡あたり６万円

●リノベーション工事の場合 → ㎡あたり１０万円

こんな感じになります。



７５㎡のマンションなら、リフォーム工事なら４５０万円前後、リノベーション工事なら７５０万円前後っていうのが目安かな。数年前はもっと安かったんですけど、水廻りなどの設備関係や木材などの金額が上がっているので、今はこれくらいをイメージして頂ければ結構しっかりした内容の工事ができると思います。



購入時のリフォームだけではなく、ご自宅やご実家などのリフォーム工事のみも承っていますので、お気軽にご相談くださいね。

マンションの管理について。

４月から「改正マンション管理適正化法」が施工されています。今までのマンションに関する管理が具体的に改正施工されました。
今回は修繕積立金の変更についてピックアップします。



大まかに書くと、以前まで各住戸ごとの修繕積立金の目安になっていましたが、今回の改正で「マンション全体(管理組合全体）で修繕積立金の状態をチェックする」という風に考え方が変更されています。管理状態を確認するには、全体を見ないといけませんので、より厳しくチェックする様になり良い傾向だと思います。



で、その目安となる修繕積立金の金額ですが、㎡あたりの単価で計算されています。



これだけ見るとややこしいかもしれませんので、詳しく解説。

まずは左側は「マンションの規模」。茨木市で20階以上のマンションはありませんので、20階未満の欄のみですね。それが建築延床面積によって分けられています。目安としては

・総戸数５０戸クラスやそれ以下の規模は５，０００㎡未満
・１００戸以下のマンション５，０００㎡～は１０，０００㎡未満
・１００戸以上のマンションは１０，０００㎡～

って感じになると思います。

戸数が少ないと修繕積立金は上がりますので、５，０００㎡未満のマンションだと、平均値が３３５円/㎡。それ以上の規模だと平均値が２５０円～２７０円/㎡となっています。



具体的に７５㎡の広さだと金額はどうなるでしょう↓

●５０戸以下　月々２５，１２５円
●５０戸以上　月々１９，０００円～２０，０００円

これが新しく施工された修繕積立金の基準となります。



ここで注意事項がありまして、上の金額は駐車場の修繕費用が除外されているんですね。自走式駐車場ならまだいいんですけど、ほとんどが機械式駐車場になっています。機械式はメンテナンス費用が結構かかるんですよ･･･、なので駐車場の修繕積立金の目安は別で計算。下記の図です↓



目安とすれば、1台あたり６，０００円くらいかな。総戸数に対して１００％駐車場が確保されているマンションは月々の修繕積立金が６，０００円ほど追加で必要って計算です。



まとめると、５０戸以下の比較的小規模マンションは月々３０，０００万円前後、５０戸以上の中・大規模マンションは２５，０００円くらいが適正な金額という事になります。



現在が１０，０００円とか１５，０００円の設定になっているマンションは将来上記くらいの金額設定になるだろうっていう前提で資金計画を組んでくださいね。



これから車を保有される方が減ってくるので、機械式を一部つぶして平面駐車場に変えていってるマンションもチラホラと見受けられます。駅距離などの立地に左右されますが、将来を考えて先手先手で考えている管理組合ですね。



でもね･････一番ダメなのは【新築分譲時の修繕積立金の安さ】ですね。買う時の月々の支払いを減らすためにかなり安く設定されています。ここを本来の適正な金額設定にしておけば、将来にわたって健全な修繕計画が組みやすくなる訳なんです。新築を検討している方は気を付けましょう。

最近の不動産業界の傾向としては、【物件の買取を積極的に行おうとしている】ですね。
物件を買って、建築条件付き土地や建売、またはリフォーム済み物件として再販売する形です。



今までは街の不動産会社や専門業者が買い取っていましたが、大手の不動産会社も買い取りに積極的になってきています。これは仲介する件数が減ってきたというのが主な要因だと考えています。普通に仲介して手数料収入で成果が出てるなら、買取するってリスクを負わないけれど、買い取って利益を出していかないといけない状況なんだと思う。



「ふ～ん」で終わると危険なんですよ･･･。
不動産会社が買い取りを活発にすると、お客さんに出てくる売出物件情報が減るという事になるんです。売却を考えている（または現在している）人にとったら、通常なら高く売れるのに買取の方に誘導されてしまい、結果安く売ってしまうという事にもなる。



売主さんが買い取りを希望するなら別ですが（そんな事は少ない）、当社はエンドユーザーさん同士の仲介を目指していきます。なぜならそれが「ベスト」だから。さっ頑張っていきます！

去年から言われてきた事ですが、ここ最近不動産業界内でまた言われだしたのは
【新築一戸建ての建築費がさらに上がっている】。

コロナによる物流問題やウクライナ・ロシアの戦争によって燃料費などの高騰、円安による材料の高騰などが原因となっております。そして以前からの人件費の高騰も。



土地の価格も上昇して建物も上がってきたとなると、分譲業者には厳しい時期がきていますね。単純に売出し価格が上がるのですが、結果そのエリアの相場価格帯を超えてきているのが現状。

「土地を仕入れて、家を建てて売る」（建築条件付き土地も含む）のがメインの不動産会社は現在土地の仕入れを積極的にしていない感じです。そもそも土地が高めで買えないって会社も多いのですが･･･。



こういう時は全国展開している分譲会社が目立ちますね。大量発注・販売により建築コストを抑えることが可能ですので、そういった会社が土地を仕入れているのが原因です。



具体的な価格差を書いてみますね。＊建物面積３０坪のケースで計算

＜普通の不動産会社の場合＞
・建物の原価（発注金額）＝３０坪×建物坪単価＠４３万円＝１，２９０万円
・建物の売出価格＝３０坪×＠６０万円＝１，８００万円
→建物の利益＝５１０万円


＜全国展開してる分譲会社＞
・建物の原価＝（詳しくは不明ですが）高くとも８００万円くらいでは建てているはず
・建物の売出価格＝３０坪×４５万円＝１，３５０万円
→建物利益＝５５０万円



建物利益は５００万円強であまり変わりませんが、売出し価格は４５０万円（１，８００と１，３５０）も変わってきています。この差はかなり大きい。
新築一戸建て４，２８０万円と新築一戸建て４，７３０万円では、インパクトが違いますからね･･･。



この状況が続くなら、価格はまだ高くなっていく傾向ですので、この差はもっと開いていく可能性があります。建物の内容についてはストレートに書けば「普通」。コダワリがある方には向いていないと思います。



こうなってくると、私が好きな【中古物件】が一番やなぁ。リフォーム工事も上がってはいますが、新築一戸建てと比較したら全然マシだしね。新築よりオリジナリティーのある雰囲気にできるのも中古のメリット。
一緒に中古物件を楽しみましょう。

本日は基本的な物件の見方を１つ書いてみます。

●ネットで出ている物件の価格は鵜呑みにしてはいけない。


「その価格は相場と合っている」と思ってそのまま物件を検討される方が結構見受けられます。今思い返せば、不動産仲介をする前(ハウスメーカー時代とか）は私もそんな感じだったと思います。

不動産会社が査定して売りに出しているんだから間違いはないだろう、こんな感じですね。いや、そんな事さえも考えずに当たり前のように見ていたかもしれない。


そんな事はないんですよ･･･実際は（汗）。


理解するには不動産取引の仕組みや業界内部を知らないと分かりにくいですが、いくつか理由をあげていきますね。


①売却を依頼されたいが為に、嘘の（高めの）査定をする会社もいくつか存在する。

以前からブログでも書いている「予算●●●●万円のお客様がいます！」ってチラシの会社ですね。


②売却査定が複数の会社で競合するので、甘めの(高めの）査定競争になる。

最近は特にネット査定も多くなっているので、この傾向がかなり強くなっています。


③細部エリアの微妙な差が反映されていない。

たとえば同じ町内でも一括りで「坪単価１００万円です」みたいな説明になっていますが、本当に探している人は雑な説明を見抜いています。コレ、新築一戸建てに多いですね（今売りに出されている新築はほとんどコレといってもいいかもしれない）。「このエリアは新築一戸建ての相場が５，０００万円くらいになってますよ。それに比べるとココは安いです。」みたいな説明じゃないかな。

そんな事ないって･････（汗）。もっとシビアに説明しないと。



まぁここから本題なんですけど、これはもう仕方ない状況。そんな業界のシステムになっているので、なかなか更生しないと感じています。それならどーしたらいいのか？



購入する時にキチンと説明してくれる不動産担当を選ぶしかないと思います。
エリアの事を説明してくれて、過去の成約事例と現在の状況を詳しく見せてくれる担当。お客さんの要望と照らし合わせて、物件とのバランスが取れているのか？という目で判断してくれる担当。新築営業だけでなく大手さんなんかも、今月のノルマを達成するために【明らかに間違った価格設定なのに、お客さんが気に入ってたら、「いや違うんですよ」】って言ってくれるとは考えにくい。



要望に合うとか予算に合うとかじゃなくて、その物件の価値をキチンと判断してくれるのが良い不動産営業だと思いますね。



これは売却を検討している方にも言えます。上の内容が出来ているなら、幅のある相場の中で良い条件で価格を設定して売る事が可能。結果、売主様だけじゃなく買主様もみんなＨＡＰＰＹ。

不動産仲介はコンサルティングです。

マンションのリノベーション打合せで、ショールームへ。
今回はキッチンの見学がメイン。


お客様のイメージと私のイメージの共有はある程度は出来ているのですが、そのイメージに合うキッチンがなかなかなかったんですよね。デザイン・色・食洗機、そして価格ももちろん大事。


リクシルやパナソニック、キッチンハウスやサンワカンパニーなど見てきて、今日はＴＯＴＯとクリナップのショールームへ。見積りをとってみてですが、ＴＯＴＯでなんだかいけそうな気がしています。



・ＴＯＴＯのキッチン。



・これはサンワカンパニー。
良かったんですけど、食洗器の選択幅が少ない･･･




リフォーム工事では、こういった設備関係にこだわるのかどうかってお客様によって分かれてくるんですけど、せっかく好きなものを選べる機会なので、納得感を得ていただきたい。

最後には「価格と予算」の壁が待っていますが（汗）、そこは工夫して乗り切っていきましょう。