2020年11月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

先日のネットニュースで東北地方のお菓子屋？の話が出てました。
東日本大震災の時に店にあるお菓子を無償で避難所に配ったという様な話が書かれていました。今でも人気のお菓子屋みたいですね。

この話を見て、阪神大震災と数年前の北大阪地震の事を思い出しました。
阪神大震災ではブルーシートが足りなくて価格が高騰したってニュースも覚えている人も多いのではないでしょうか。北大阪地震でもこういった事が発生しました。何より印象に残っているのは【解体費用】。半壊になった建物が危険なので解体の需要が多く、なかなか解体業者が確保できず・・・。そして解体費用がバカ高い（汗）、倍以上の費用を言ってくる業者も多かったですね。屋根業者もそうだし、細かいところでは屋根のTVアンテナも高かったという話を聞きました。

今年だとコロナ禍でのマスクも似たような感じでしょうか。



飲食などと違うのは、解体にしても屋根にしても、頻繁に依頼する事がないので後々にその業者の噂とかがあまり広まらずに、なぁなぁになっていく事かと思います（どこかでしっぺ返しは来るでしょうけど）。



これを不動産業界に置き換えてみると「不動産買取り」でしょうか。建築条件付き土地（新築一戸建て）やリフォーム済み物件が近いかなという印象です（最近、この手の内容多いんやんって話ですが）。



詳しく書くと、本来は元々所有していた売主さん（一般の方）から買えていれば、価格も安かったし・自分で好みの建築・リフォームが出来ていたんですね。それが不動産会社が先に買い取る事で「価格・自由さ」の面でデメリットが生まれる事になるんです。

なんで似ているのかというと、「大手さんを筆頭に間に入っている仲介会社と買取り会社が繋がっていて、そちら（買取り）に誘導していってるから」です。
そして買い取った後に、「なかなか物件ないでしょう。」っていう営業トークをしてるんですね。商売っちゃ商売なので、「そういうもんやっ」っていう人も多いと思いますが、ちょっとね本来の流通を阻害している感が私はずーと拭えないんですよ。



お客さんの足元見た商売してるなぁって思います。だから、昨日のブログでも【売主である不動産会社を選ぼう】って書いたんです。仕入れて、お客さんの事をしっかり考えて提供してる会社ならいいのですが・・・土地さえ買ったら、あとは自動的に買う人いるやろっていう発想の会社が多いので。



購入側の方から選ぶ作業を普及させていって、レベルの高い会社だけが残れる業界にしていかないといけないと考えています。

久しぶりに間取りの話でも。



不動産会社が売主になっている、新築一戸建てや建築条件付き土地の物件資料を見る時、立地や価格なども当然チェックしますが、個人的には【間取り】＊建築条件付きなら参考プランがどうしても先に目に入ってきます。

８割くらいの確率で「いや・・・ないやん・・・」っていう間取りになっている事が現実。



先日の物件なんか、玄関が「１LDKの家？」っていう位狭かったし、窓も全然なし（汗）。具体的に書くと、各居室には１ヵ所しか窓を付けていない。玄関や廊下・階段にも窓がない・浴室などの水廻りも窓がない・・・という、ある意味徹底した（汗）コスト削減の参考プランになってました。



この時点で、物件がよかろうと安かろうと、私的にはアウトになるんです。だって建売やったらまだしも、建築条件付きならまともな打合せができへんでしょ。売主を選ぶっていうのも、物件探しでは非常に重要になってきますからね。



で、さすがにそのまま建てる人はおらへんやろうって考えていたのですが、同じ売主の過去の物件の横を通ったんです。そしたら、窓が全然ない・・・驚。嘘やろと。なんぼなんでも間取りの打合せ時に訂正するべき部分なんですけど、参考プランそのままに建ってました。

北側道路で、南側はピッタリと隣地の建物が建っているので、かなりの暗さだと思います。そして窓がない分、室内もなんか圧迫感があるはず。

仲介した不動産会社がいるなら、提案して何とかしてあげないといけない話だとも思います。



売主も仲介会社も「土地と建物があったらいいでしょ」みたいな感じでお客さんの事を何とも思ってない不動産会社なんでしょう。



物件を買って売る事しか考えていない不動産会社はいなくなるべきだとホントに思います。
でも、そんな会社に大手の不動産会社や銀行が買い取り物件として情報を持っていくかならなぁ。どっちもプロではないんですよね。

不動産仲介をしていると「購入と売却」はセットになっています。

・購入相談があるから売却を依頼してもらえる様に頑張る

・売却依頼があるから購入希望のお客様と出会える。

つながってるんですね。だから、売却チラシの配布に力を入れてます。

購入の方はホームページ・ネット関係・ご紹介が相談いただくほとんどを占めていますが、売却相談はまだまだチラシの力が強いんですね。ネットの一括売却査定っていうサイトがありますが、不動産会社間の泥沼のようなやり取りをしたくないし、お客さんを巻き込みたくない。

当社ではブログ経由で売却の方も相談頂くケースが多いのですが、これからはホームページ内でのアピールに力を入れていかないといけない。売却も購入も、お客さんに役に立つコンテンツを増やしていきます。

で、話は変わりまして

売却チラシなんですけど、私も結構チラシを撒いたりしてます。朝だったり、仕事帰りだったり。

もちろんお客さんの目につく回数が増えるので効果がありますが、さらにメリットは

「マンションの雰囲気が分かる」

「変化があれば気付く」

「周辺の雰囲気なども分かる」

色々とありますね。効率とかなんとか言われる世の中ですが、自分で動いてみないと感じられない事も多いんですよ。特に地域を限定して仕事している不動産会社なんだから、街の状況は知っていないといけませんから頑張って続けていきますよ。

以前から何回か書いてきた「建築条件付き土地」シリーズ。
最近はまた多くなってきたので、おさらいで書いていきますね。


例があった方が分かりやすいと思いますので、比較してみます。
＜土地相場は100坪・土地面積30坪・建物面積30坪＞として計算。では、建築条件付き土地を買った場合と建築条件無し土地を買った場合とで比較。


【土地】
・建築条件無し　→　坪単価100万円×土地面積30坪＝3,000万円
・建築条件付き　→　坪単価 90万円×土地面積30坪＝2,700万円

（解説）
建築条件付き土地は相場より安く設定して売り出されている事が基本。同じなら建築条件が無くて自由に建物を選べる土地の方にお客さんは行きますからね。お客さんにはメリットっぽく見せないといけない。
「じゃあ売主である不動産会社は利益どうしてんの？」って疑問が出ます。それについては

①そもそも土地を安めに仕入れる（買う）
②建築費用で利益を多く取る

この２つで調整しているという仕組みです。


【建物】
建築条件付きの場合は売主である不動産会社に建築を依頼しないといけません。で、建築費用の相場はというと茨木市では建物坪あたり60万円（税別）が多いですね。これを元に計算します。
・建築条件無し　→　坪単価50万円×建物面積30坪＝1,500万円→税込み1,650万円
・建築条件付き　→　坪単価60万円×建物面積30坪＝1,800万円→税込み1,980万円



ここまでＯＫでしょうか。では、土地建物を合計してましょう。
・建築条件無し　→　4,650万円
・建築条件付き　→　4,680万円
建築条件付きの方が少し高くなってますが、ほとんど同じ価格となっています。



では、もう少し詳しく検証していってみます。

お客さんの相談をお聞きしてると、「建築条件付き土地ばっかり」「建築条件無し土地があったとしても高い」っていう話を言われます。建築条件無しは高いって事ですが、先の理屈では【建築条件無しは意図的に安く設定している】事が多いんですね、建物の方で利益が出せるから（最近は高値で仕入れてる為に相場と変わらない物件も多いですが･･･）。



って事はですね。本来焦点を合わせなければならないのは【建物】の方になります。

土地探しをする場合に皆さん建物は何を基準にしていますか？ハウスメーカーでしょうか？ハウスメーカーを基準にすると建物坪単価80万円～の世界ですから、そりゃ高くなります。
って事は工務店・設計事務所・ローコスト住宅も比較する事が大切になってきます。



先に言っておくと、建築条件付き土地に付いてくる建物。どっちかというとローコスト住宅に分類されますね。（内訳を書くと･･･）下請け業者に建物坪単価40万円とか45万円で施工させて、それをお客さんに坪60万円で販売している感じ。

相談中に「（もちろん耐震・断熱などのチェックはした上で）ローコスト住宅も検討される気持ちはありますか？」って質問すると「それは考えてないです」って言われます。でも、並行して建築条件付き土地に付いてくる建物や建売は検討されている方もいらっしゃるんですね。

建物が決められている場合はなんかウヤムヤになるんでしょう。不動産会社の手口なんですけど･････（汗）



それなら建物坪単価50万円前後の建築会社（工務店・設計事務所）を選んだ方が良くないですか？って話になります。総額はそれほど変わらないんだから。

さらにメリットとしては

・好きな建築会社が選べる
・打合せの密度・対応はコッチの方が良い
・住宅の性能も良い

など納得感のあるマイホームが取得できる確率がグンっと上がります。

では最後にエール風にポイントを叫んでみたいと思います。
「物件が少ないからといって、消去法で建築条件付きを選ぶのは悲しい」
「土地建物の金額はトータルで考えましょう」
「建物の選択肢はあります」


頑張っていきましょう！！

だいぶ前から噂されている阪急茨木市駅の開発事業について、現在の状況です。

【阪急茨木市駅西口駅前周辺整備基本計画（案）】として茨木市が公開していますね。
２０２０年に入って、事業パートナーも選定されて進んでいってる感じ。



１．ちなみに最初に取り組まれるエリアはココ↓


駅の西側、永代ビル（ソシオ茨木）・バスターミナル～バイク置場（駐車場）の３角エリアですね。

永代ビルが建て替わるのはちょっと淋しい気もしますが･･･耐震問題や空き店舗も多いし、仕方ない事なのかもしれません。昔小さい頃に、２階に入っていた「阪急飯店」は行ったなぁ。中学生になったらゲーセンやCDが世に出て来てレコード屋、レンタル屋にも足を運びました。



２．案の段階ですが、ゾーニングはこんな感じ↓




永代ビルの位置にはやはり商業施設。
バスターミナルの部分は、なんか広場を考えているのかな。
そしてバイク置場の位置には住居。タワーマンションでしょうね。



３．予想パースはこんな感じ





この西口駅前は開発フェーズの第１段階なんで、これから東口。そして、ＪＲ茨木駅へとつながる大通りも今後の開発には予定されています。


経済状況などによっては、まだまだ不確定な部分がイッパイあるので決定事項ではありませんが、変化を楽しみにしながら今の昭和の雰囲気が残る茨木も覚えておきたいです。

物件探しってどうやって決める？

「気に入った」「でも本当にコレでいいのか？」

沢山の情報が入ってくる今、悩んじゃう方が多いと思います。
（表面的な情報が多いだけで判断材料としての情報が少ないという話なんですけど）。

私はお客さんの物件を判断する上で、要望と合う・資金計画・間取り作成なら要望に対する可能性など、当たり前の条件と照らし合わせた上に、最終的には雰囲気っていうのもかなり判断基準のボリュームを占めてきます。

「なんか違う」「しっくりくる」

っていう感覚が最後の基準になるのは間違いない。

その為にはお客さんとのやり取りってのが重要になってきます。
初めて会ったお客さんと物件を見学して「しっくりくる」という感覚になるのは無理がある･･･

たまに初めてお会いして条件に合う物件が出てる時ってありますけど、そんな時は【相場からズレていないか？】【物件に問題はないか？】などの総合的な判断をお伝えする様にしてます。

物件が出てきた時に【お客さんに合うイメージが出来るのかどうか】
普段の会話・メールやLINEのやり取り、そして想像力。今まで物件を見てきた【目】からの判断。んでもって【それまでの流れ】。コレらを素直に伝える営業マンが一番良い仕事をするという信念ですね。

お客さんに売る事しか考えてない営業マンが多い中（案内前に上司に「決めてきます！」っていう会社ありますが、リアルな世界ですからね･･･）。

「色んな物件出てきてるけど、ココに決めて良かったよね」って思ってもらえる仕事が地域密着の不動産仲介業の基本だと考えています。

お客さんの感情を大切にしたいなぁと。

不安や心配っていう感情的でなくても「自分が思ってる事を聞いてもらって、意見を聞きたい！」っていう願望とか、それらに応えていきたいですね。

どこの業界でも似た感じかもしれませんが、不動産の営業スタイルって相手の気持ちを考えずにグイグイ行くイメージがあると思います。自分の利益（会社での成績）を優先して、お客さんの事はあまり考えてない。

先日決済（引渡し）があったんですが、私は買主様側。売主様側の営業マンの動きや話し方を見てると、一方的な感じがしたんですね。売主様も静かな方でしたのでそういう関係になったのかもしれませんが、ちょっとね・・・会話をしようよって。

営業マンを見てると、あまり相手の気持ちに興味がないんだろうなという印象でしたね。

物件を売った買っただけならまだそれでも取引は進められますが、建築がからむ打合せがあったら無理だろうな（汗）。高い買い物だし、本来は信頼関係がすごく重要になります。

そういえは昔の話ですが、「お客さんに会って3回以内で契約する」って豪語してる営業マンいたけど、「3回以上会ったら、本性がバレるからやろ」って言ってやりたい気持ちでした（笑）。

なんにしても、お客さんの気持ちを察知して、不安な気持ちを少しでもフォローしていきたいです。

毎週会員様に送信しているメルマガ。どんな内容か？ってのも知ってもらおうと思いまして、最初のコメント部を抜粋してブログに掲載します。

下記の文章のあとに、【今週のピックアップ物件】という形でおススメ物件などコメント付きでご紹介。そのあとは１週間の新着・価格変更（オームページリンク付き）物件をまとめて掲載、最後に成約済み・販売中止になった物件も書いています。

では、コメント部だけご紹介しますね↓



春ですね、そろそろ空き家を見学すると寒さを感じる時期なんですが上着着てると暑いです。

で、茨木市の不動産市況はと言いますと11月入ってから動き始めてきました。10月は静かでしたが・・・（汗）。需要が多くて、供給（売出し）が少ない状況に入っております。

昨日銀行の住宅ローン担当の人から電話があって打合せしてたんですけど、週明けの住宅ローンの持ち込み件数がイッキに増えたみたいです。

で、最近気になるのが特にマンションの価格がまた上昇傾向って事。今年に入ってから落ち着いたんですけどね。また上がっていきそうな動きになっています。

ここで重要なのは物件の売出し価格っていうのは

①相場を調べた売主様が希望を言う
②不動産会社が提案して決める

って大きく分けると２パターン。で、現実は②の方が多いと思います。

売主様もある程度は知ってられますが確信はないし、お客様の状況は分からないので不動産営業マンの主張が通りやすい。

で、営業マンの本音は「相場で出したい」。でも査定をしている複数の不動産会社から選ばれないといけないので高めの売出し価格を言う傾向になります。

結果それらの物件が売り出されるんですね。だから【見極め】が重要。

あとね･･･高めの売出し価格を出す事が多い不動産会社もありますね。

こういった話や傾向、茨木市の不動産裏事情などをお客さんにお伝えするのも大事だと思っています。相談して頂いたお客様には損させてはならないっていう気持ち。

相談しながら一緒に検討していきましょう。

昨日のニュースでユニクロのコラボ商品が大人気で、すでに転売も出ているというニュース。


転売と言えば、記憶に新しい「マスク」ですね。しばらくは全然買う事ができず、ネットではとんでもない値段で売り出されているという状況でしたね。さすがに国としても規制すると。


コレ、前々から思ってたんですけど、不動産の買い取り・再販売も似たような感じですよ。
最初にマスクの流れを簡単に書いてみましょうか



本来なら小売業者から正規（転売より安く）買えたのに、転売業者が入ったことによって、品数がかなり減ってしまって価格も上げられたという流れです。
ではコレを不動産に置き換えてみますね。



もともと物件を所有しているのが売主様で、その売主様から売却を依頼された仲介会社Ⓐ。まぁ大手の不動産会社なんかが多いわけです。

で、そのまま買主様（消費者）に情報を出して仲介すればいいものの、買取業者に「買いませんか？」って話を持っていくんですね。価格も（売主様になんだかんだと理由つけて）安くしてもらって。

最終的に、買主様は本来なりえた価格より高くなって（利益が乗せられて）営業される仕組み。


さらに不動産のケースが良くないのは、仲介会社Ⓐと買取業者Ⓑが結託してますからね･･･。


ネットの不動産情報見ていたら、建築条件付き土地やリフォーム物件が多いでしょ。それらの大半はこんな結託によって売り出されているケースになっています。


売主様はもちろん損しますし、買主様も気を付けた方がいいですよ。気をつけるっていうと難しいな･･･しっかりと見極めた方がいい。
この判断は難しいかと思いますので、物件ごとにご説明させて頂きます。お気軽にご相談くださいね。

現在進行形のマンションのリノベーション現場に寄ってきました。
壁のボード張り中。だいぶ形が見えてくるようになりましたね。
あと１週間もすれば、おおかた大工工事完了といった所です。


造作工事の取り付け工事をして、設備機器も取り付いて、クロス貼ってと
完成がかなり見えてきた感じ。


で、今回は【洗面台・玄関収納・本棚】は造作工事となっています。
家具ではなく、大工さんの手作り造作。
味があって、個人的には好きな仕上がりになります。

（カウンターの本棚）


（洗面台）途中


（玄関収納）･････隠れてて見えにくいけど


オリジナルな住まいが出来たかなと思っています。
完成まであと２０日間ほど。楽しみです。