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「2020年11月」の記事一覧(14件)

【売却と購入はつながっている】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2020/11/27 18:13


不動産仲介をしていると「購入と売却」はセットになっています。

・購入相談があるから売却を依頼してもらえる様に頑張る

・売却依頼があるから購入希望のお客様と出会える。

つながってるんですね。だから、売却チラシの配布に力を入れてます。



購入の方はホームページ・ネット関係・ご紹介が相談いただくほとんどを占めていますが、売却相談はまだまだチラシの力が強いんですね。ネットの一括売却査定っていうサイトがありますが、不動産会社間の泥沼のようなやり取りをしたくないし、お客さんを巻き込みたくない。



当社ではブログ経由で売却の方も相談頂くケースが多いのですが、これからはホームページ内でのアピールに力を入れていかないといけない。売却も購入も、お客さんに役に立つコンテンツを増やしていきます。



で、話は変わりまして

売却チラシなんですけど、私も結構チラシを撒いたりしてます。朝だったり、仕事帰りだったり。

もちろんお客さんの目につく回数が増えるので効果がありますが、さらにメリットは

「マンションの雰囲気が分かる」

「変化があれば気付く」

「周辺の雰囲気なども分かる」

色々とありますね。効率とかなんとか言われる世の中ですが、自分で動いてみないと感じられない事も多いんですよ。特に地域を限定して仕事している不動産会社なんだから、街の状況は知っていないといけませんから頑張って続けていきますよ。

【建築条件付きでスッキリしたい方へ】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2020/11/26 17:30


以前から何回か書いてきた「建築条件付き土地」シリーズ。
最近はまた多くなってきたので、おさらいで書いていきますね。


例があった方が分かりやすいと思いますので、比較してみます。
<土地相場は100坪・土地面積30坪・建物面積30坪>として計算。では、建築条件付き土地を買った場合と建築条件無し土地を買った場合とで比較。


【土地】

・建築条件無し → 坪単価100万円×土地面積30坪=3,000万円
・建築条件付き → 坪単価 90万円×土地面積30坪=2,700万円

(解説)
建築条件付き土地は相場より安く設定して売り出されている事が基本。同じなら建築条件が無くて自由に建物を選べる土地の方にお客さんは行きますからね。お客さんにはメリットっぽく見せないといけない。
「じゃあ売主である不動産会社は利益どうしてんの?」って疑問が出ます。それについては

①そもそも土地を安めに仕入れる(買う)
②建築費用で利益を多く取る

この2つで調整しているという仕組みです。


【建物】
建築条件付きの場合は売主である不動産会社に建築を依頼しないといけません。で、建築費用の相場はというと茨木市では建物坪あたり60万円(税別)が多いですね。これを元に計算します。
・建築条件無し → 坪単価50万円×建物面積30坪=1,500万円→税込み1,650万円
・建築条件付き → 坪単価60万円×建物面積30坪=1,800万円→税込み1,980万円



ここまでOKでしょうか。では、土地建物を合計してましょう。
・建築条件無し → 4,650万円
・建築条件付き → 4,680万円
建築条件付きの方が少し高くなってますが、ほとんど同じ価格となっています。



では、もう少し詳しく検証していってみます。

お客さんの相談をお聞きしてると、「建築条件付き土地ばっかり」「建築条件無し土地があったとしても高い」っていう話を言われます。建築条件無しは高いって事ですが、先の理屈では【建築条件無しは意図的に安く設定している】事が多いんですね、建物の方で利益が出せるから(最近は高値で仕入れてる為に相場と変わらない物件も多いですが・・・)



って事はですね。本来焦点を合わせなければならないのは【建物】の方になります。

土地探しをする場合に皆さん建物は何を基準にしていますか?ハウスメーカーでしょうか?ハウスメーカーを基準にすると建物坪単価80万円~の世界ですから、そりゃ高くなります。
って事は工務店・設計事務所・ローコスト住宅も比較する事が大切になってきます。



先に言っておくと、建築条件付き土地に付いてくる建物。どっちかというとローコスト住宅に分類されますね。(内訳を書くと・・・)下請け業者に建物坪単価40万円とか45万円で施工させて、それをお客さんに坪60万円で販売している感じ。

相談中に「(もちろん耐震・断熱などのチェックはした上で)ローコスト住宅も検討される気持ちはありますか?」って質問すると「それは考えてないです」って言われます。でも、並行して建築条件付き土地に付いてくる建物や建売は検討されている方もいらっしゃるんですね。

建物が決められている場合はなんかウヤムヤになるんでしょう。不動産会社の手口なんですけど・・・・・(汗)



それなら建物坪単価50万円前後の建築会社(工務店・設計事務所)を選んだ方が良くないですか?って話になります。総額はそれほど変わらないんだから。

さらにメリットとしては

・好きな建築会社が選べる
・打合せの密度・対応はコッチの方が良い
・住宅の性能も良い

など納得感のあるマイホームが取得できる確率がグンっと上がります。

では最後にエール風にポイントを叫んでみたいと思います。
「物件が少ないからといって、消去法で建築条件付きを選ぶのは悲しい」
「土地建物の金額はトータルで考えましょう」
「建物の選択肢はあります」


頑張っていきましょう!!


【阪急茨木市駅の開発事業】
カテゴリ:茨木市の事  / 投稿日付:2020/11/25 11:07


だいぶ前から噂されている阪急茨木市駅の開発事業について、現在の状況です。

【阪急茨木市駅西口駅前周辺整備基本計画(案)】として茨木市が公開していますね。
2020年に入って、事業パートナーも選定されて進んでいってる感じ。



1.ちなみに最初に取り組まれるエリアはココ↓


駅の西側、永代ビル(ソシオ茨木)・バスターミナル~バイク置場(駐車場)の3角エリアですね。

永代ビルが建て替わるのはちょっと淋しい気もしますが・・・耐震問題や空き店舗も多いし、仕方ない事なのかもしれません。昔小さい頃に、2階に入っていた「阪急飯店」は行ったなぁ。中学生になったらゲーセンやCDが世に出て来てレコード屋、レンタル屋にも足を運びました。



2.案の段階ですが、ゾーニングはこんな感じ↓




永代ビルの位置にはやはり商業施設
バスターミナルの部分は、なんか広場を考えているのかな。
そしてバイク置場の位置には住居タワーマンションでしょうね。



3.予想パースはこんな感じ





この西口駅前は開発フェーズの第1段階なんで、これから東口。そして、JR茨木駅へとつながる大通りも今後の開発には予定されています。


経済状況などによっては、まだまだ不確定な部分がイッパイあるので決定事項ではありませんが、変化を楽しみにしながら今の昭和の雰囲気が残る茨木も覚えておきたいです。

【物件探し・・・どうやって決めます?】
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2020/11/24 09:04


物件探しってどうやって決める?


「気に入った」「でも本当にコレでいいのか?」

沢山の情報が入ってくる今、悩んじゃう方が多いと思います。
(表面的な情報が多いだけで判断材料としての情報が少ないという話なんですけど)




私はお客さんの物件を判断する上で、要望と合う・資金計画・間取り作成なら要望に対する可能性など、当たり前の条件と照らし合わせた上に、最終的には雰囲気っていうのもかなり判断基準のボリュームを占めてきます。

「なんか違う」「しっくりくる」

っていう感覚が最後の基準になるのは間違いない。



その為にはお客さんとのやり取りってのが重要になってきます。
初めて会ったお客さんと物件を見学して「しっくりくる」という感覚になるのは無理がある・・・

たまに初めてお会いして条件に合う物件が出てる時ってありますけど、そんな時は【相場からズレていないか?】【物件に問題はないか?】などの総合的な判断をお伝えする様にしてます。



物件が出てきた時に【お客さんに合うイメージが出来るのかどうか】
普段の会話・メールやLINEのやり取り、そして想像力。今まで物件を見てきた【目】からの判断。んでもって【それまでの流れ】。
コレらを素直に伝える営業マンが一番良い仕事をするという信念ですね。



お客さんに売る事しか考えてない営業マンが多い中(案内前に上司に「決めてきます!」っていう会社ありますが、リアルな世界ですからね・・・)。

「色んな物件出てきてるけど、ココに決めて良かったよね」って思ってもらえる仕事が地域密着の不動産仲介業の基本だと考えています。

【回数が多いとバレるみたい・・・って】
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2020/11/23 14:21


お客さんの感情を大切にしたいなぁと。

不安や心配っていう感情的でなくても「自分が思ってる事を聞いてもらって、意見を聞きたい!」っていう願望とか、それらに応えていきたいですね。



どこの業界でも似た感じかもしれませんが、不動産の営業スタイルって相手の気持ちを考えずにグイグイ行くイメージがあると思います。自分の利益(会社での成績)を優先して、お客さんの事はあまり考えてない。



先日決済(引渡し)があったんですが、私は買主様側。売主様側の営業マンの動きや話し方を見てると、一方的な感じがしたんですね。売主様も静かな方でしたのでそういう関係になったのかもしれませんが、ちょっとね・・・会話をしようよって。

営業マンを見てると、あまり相手の気持ちに興味がないんだろうなという印象でしたね。



物件を売った買っただけならまだそれでも取引は進められますが、建築がからむ打合せがあったら無理だろうな(汗)。高い買い物だし、本来は信頼関係がすごく重要になります。



そういえは昔の話ですが、「お客さんに会って3回以内で契約する」って豪語してる営業マンいたけど、「3回以上会ったら、本性がバレるからやろ」って言ってやりたい気持ちでした(笑)。


なんにしても、お客さんの気持ちを察知して、不安な気持ちを少しでもフォローしていきたいです。

 

会員様へのメルマガをご紹介
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2020/11/19 08:23


毎週会員様に送信しているメルマガ。どんな内容か?ってのも知ってもらおうと思いまして、最初のコメント部を抜粋してブログに掲載します。

下記の文章のあとに、【今週のピックアップ物件】という形でおススメ物件などコメント付きでご紹介。そのあとは1週間の新着・価格変更(オームページリンク付き)物件をまとめて掲載、最後に成約済み・販売中止になった物件も書いています。

では、コメント部だけご紹介しますね↓



春ですね、そろそろ空き家を見学すると寒さを感じる時期なんですが上着着てると暑いです。

 

で、茨木市の不動産市況はと言いますと11月入ってから動き始めてきました。10月は静かでしたが・・・(汗)。需要が多くて、供給(売出し)が少ない状況に入っております。

 

昨日銀行の住宅ローン担当の人から電話があって打合せしてたんですけど、週明けの住宅ローンの持ち込み件数がイッキに増えたみたいです。

 

で、最近気になるのが特にマンションの価格がまた上昇傾向って事今年に入ってから落ち着いたんですけどね。また上がっていきそうな動きになっています。

 

ここで重要なのは物件の売出し価格っていうのは

①相場を調べた売主様が希望を言う
②不動産会社が提案して決める

って大きく分けると2パターン。で、現実は②の方が多いと思います。

 

売主様もある程度は知ってられますが確信はないし、お客様の状況は分からないので不動産営業マンの主張が通りやすい。

で、営業マンの本音は「相場で出したい」でも査定をしている複数の不動産会社から選ばれないといけないので高めの売出し価格を言う傾向になります。

 

結果それらの物件が売り出されるんですね。だから【見極め】が重要。

あとね・・・高めの売出し価格を出す事が多い不動産会社もありますね。

 

こういった話や傾向、茨木市の不動産裏事情などをお客さんにお伝えするのも大事だと思っています。相談して頂いたお客様には損させてはならないっていう気持ち。

相談しながら一緒に検討していきましょう。

【気をつけよう不動産売却 ~転売とは違う?~】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2020/11/14 13:43


昨日のニュースでユニクロのコラボ商品が大人気で、すでに転売も出ているというニュース。


転売と言えば、記憶に新しい「マスク」ですね。しばらくは全然買う事ができず、ネットではとんでもない値段で売り出されているという状況でしたね。さすがに国としても規制すると。


コレ、前々から思ってたんですけど不動産の買い取り・再販売も似たような感じですよ。
最初にマスクの流れを簡単に書いてみましょうか

マスクの流れ

本来なら小売業者から正規(転売より安く)買えたのに、転売業者が入ったことによって、品数がかなり減ってしまって価格も上げられたという流れです。
ではコレを不動産に置き換えてみますね。

不動産の流れ

もともと物件を所有しているのが売主様で、その売主様から売却を依頼された仲介会社Ⓐ。まぁ大手の不動産会社なんかが多いわけです。

で、そのまま買主様(消費者)に情報を出して仲介すればいいものの、買取業者に「買いませんか?」って話を持っていくんですね。価格も(売主様になんだかんだと理由つけて)安くしてもらって。

最終的に、買主様は本来なりえた価格より高くなって(利益が乗せられて)営業される仕組み。


さらに不動産のケースが良くないのは、仲介会社Ⓐと買取業者Ⓑが結託してますからね・・・。


ネットの不動産情報見ていたら、建築条件付き土地やリフォーム物件が多いでしょ。それらの大半はこんな結託によって売り出されているケースになっています。


売主様はもちろん損しますし、買主様も気を付けた方がいいですよ。気をつけるっていうと難しいな・・・しっかりと見極めた方がいい。
この判断は難しいかと思いますので、物件ごとにご説明させて頂きます。お気軽にご相談くださいね。

【リノベーション現場に寄ってきた】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/11/12 15:50


現在進行形のマンションのリノベーション現場に寄ってきました。
壁のボード張り中。だいぶ形が見えてくるようになりましたね。
あと1週間もすれば、おおかた大工工事完了といった所です。


造作工事の取り付け工事をして、設備機器も取り付いて、クロス貼ってと
完成がかなり見えてきた感じ。


で、今回は【洗面台・玄関収納・本棚】は造作工事となっています。
家具ではなく、大工さんの手作り造作。
味があって、個人的には好きな仕上がりになります。

(カウンターの本棚)
本棚

(洗面台)途中
洗面台

(玄関収納)・・・・・隠れてて見えにくいけど
玄関収納

オリジナルな住まいが出来たかなと思っています。
完成まであと20日間ほど。楽しみです。

【リノベーション検討の方 ~予算組みについて~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2020/11/11 10:39


リノベーション(リフォーム)をお考えの方へ


リノベーションやリフォームで自分好みの間取り・空間に仕上げる事がだいぶ浸透してきたかなと感じています。でも根本となる物件選びによって、着地点はかなり変わってきます。


理由① 物件の築年数

マンションにしても一戸建てでも、築年数をどれ位気にされるか?これでかなり予算組みが変わります。
たとえばマンションで考えてみましょうか。*根本として構造が大丈夫な物件が前提
(要望)予算3000万円、3LDK

平成10年前後建築(築20年~)のマンションなら、現在茨木市では2800~3200万円くらいはします。予算が3000万円前後となると、リノベーションはかなり厳しい。どちらかというと変えたい部分(設備関係・クロスなど)のリフォーム工事になってきます。
絶対にリノベーションをしたいという方は価格2200万円~2500万円の物件を狙う形になりますね。


もう1つの選択肢として、昭和50年代建築のマンションを買ったとすると?
茨木市の相場では1300万円~1600万円くらいかな。60㎡台の住戸が増えますので、部屋数や好みの空間作りができるかどうかの検討も必要になってきますが、予算組みとしてはかなり安く抑えられます。リノベーション工事費用込みで2000万円~2300万円という価格帯ですね。

お客様と話をしていて、必ずココで問題になってくるのが【共用部分や外観など】の見た目の部分。あとは耐震や建て替えの不安ですかね(コレについては個別でお話させて頂いたり、ブログでもまた書きます)。
外観やエントランスなどの見た目を気にされる方はかなりの確率でこの問題がネックになります。それは全然OKだと思いますよ、マイホームを購入する上で見た目というのもすごく重要な要素ですので「う~ん、無理・・・」って方はこの価格レンジの物件は外されていいと思います。


じゃあこの2つからの選択肢しかないのか?というと建築時期で選ぶ場合にはもう1つの価格レンジのマンションがあります。平成初期・昭和60年代建築のマンションですね。

茨木市の相場では1800万円~2000万円強。この時期のマンションはエントランスのオートロックがなかったりしますが、外観など古さを感じる事があまりないケースが出てきます。
リノベーション工事費込みで2500万円~2800万円くらいと買いやすい価格帯になりますね。
この年代築のマンションは多くないので、もう立地次第。個人的には好きな買い方になりますので、良い悪いは後にして、まずは見学してみる!って事をおススメ致します。



理由② リノベーションの程度

【設備や仕様は普通でいいけど、間取りを変更したい】
【変わった空間にしたり、無垢材を使用したり・・・間取り変えるだけじゃない】

リノベーションの程度によっても物件選びの幅が変わってきますね。70㎡台の3LDKと仮定したら
●間取り変更だけならリノベーション費用の目安は約500万円~600万円
●素材など空間作りにも拘りたい!ってなると予算は700万円~800万円前後
は見ておいた方がいいと思います。よく雑誌なんかで1,000万円とかそれ以上の事例を見ますが、あれはちょっと高いかな(汗)。見た感じそんなに高い設備や素材を使ってる感じはしないので、工事費や設計費で高くなっているんでしょう。

(当社では私が設計提案できますし、良い大工さんとタッグで提案していきますので価格も安めでご提出できます

リノベーションの程度によって、物件にさける予算が200万円くらい変わってきますので、事前にどこまで希望したいかを打合せしていきましょう。物件条件(立地・価格など)によっては、LDKと玄関だけはコダワルという形もアリになります。そのへんは臨機応変に対応していければいいかなと思いますね。


数字が並んでややこしい内容になったかもしれませんm(__)m。価格レンジではなく、100万円単位の差で考えていく必要もありますので、詳しくはご相談ください。

最後にコレは言わせてください。選び物件は色々と悩むかもしれませんが、リノベーションした後の完成した住まいにはワクワク感が必ずあります。そういった住まい作りもぜひ楽しんでくださいね。

【これからの住宅市場は~参考程度で~】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/11/10 08:24


今回の内容はあまり深く考えても仕方ない・・・のですが、家を建てようとされている方には1つの参考くらいになればと思い書いてみます。



昨日、セキスイ時代の先輩と話をしていまして、昔と比べて今はどうなっているのか?という事で「営業マンの契約数」について聞いてみました。

ちなみに私が在籍していた時(1,995年~)は月に1件の契約が基本でした。とはいっても、毎月必ず契約できる人間は限られている状況で、半年で3件~4件くらいの営業マンが多かったんじゃないかな。
で現在はと言いますと、半年で4件の契約ならかなり上位の成績だと。3件でもまぁ頑張ってるやんって雰囲気になるみたい。

かなり数字としたら減ってるんですが、住宅着工件数を見れば当たり前なんですよね。当時は100万戸超えだったのですが、2020年度の予想は70万戸台。約3分の2になっているんだから、先輩が言う数字はまさしくという感じです。


でこれからの話なんですが、2040年度(今から20年後)には年間着工件数が40万戸くらいに減るという予想がされています。こちらも人口が減るんだから当たり前の話。

住宅着工件数が減ればどーなるんでしょうか?

・ハウスメーカーなど建築会社は減る
・数での売り上げUPは見込めないなら、利益率が高くなる→価格は上がる

この2つはなんとなく予想ですますが、他はどうだろう。

・リフォーム(リノベーション)市場は拡大する
・個性が強調されるようになって、空間作りが多様化する
・新築建売り住宅は減っていく

こんな状態にもなっていきそうな気がします。



もちろん不動産市場にも影響が出てくるのは必至なんでけど、住宅という観点から考えると【新築の建売は減る】という予想ですね。

住宅の間取りや素材など空間の見せ方という点でこの20年で本当に多様化してきていると思うんです。20年前といえば2000年の年。私はハウスメーカーにいてましたが、打合せのメインといえば「間取り・設備・価格」がほとんどを占めていて、現在みたいに素材・照明・間取りの多様化というような空間提案という観点はほとんどなかったん違うかなと・・・。
当時の感覚で住宅の打合せをしたら、たぶん盛り上がらないと思う(汗)。



現在の建売住宅(建築条件付き土地も含めて)は、まず場所ありき。不動産的には場所は大事な要素なんですが、住宅のレベルという点で全然進歩していないと思っています。いや、進歩する気がないと言った方が正解かな。場所さえおさえれば、建物は必然的に付いてくるという感覚であぐらをかいている



住宅着工件数が減っていけば、不動産価格にも影響が出て来て、建売を買わなくても土地を購入して自分の好きな建築会社を選んで好きな家を建てたいっていう需要の方が出てくると思います。住まいに対するこだわりの多様化という流れになるかもしれません。

私としたら、そっちの方が楽しくていいんですけどね!リノベーションも含めて、知識や事例をつけていって、建築打合せレベルの向上に対応していこうと考えています。

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