2021年12月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日は暖かいと思いきや、風がかなり強くなってきました･･･冷えた年末になりそうですね。



来年の不動産市場で１つ気になっている事は、建物価格。建築資材や設備機器が高騰しているという話をよく耳にしますので、これらがどう影響してくるのか？新築一戸建てや建築条件付き土地で売りに出される物件の価格設定に注目です。



今までの不動産会社が設定する建物価格についてご説明すると、建物の坪単価を＠６０万円としている会社が多いんですね（５５万円～６０万円）。税抜き表示が多いので税込みだと６６万円、建物の延床面積が３０坪だとすると１,９８０万円になります。



突っ込んだ説明をすると、不動産会社が実際に建てる訳ではなく、建築会社に外注する訳ですが（いわゆる下請け）その発注する建物坪単価が＠４５万円前後だとすると、坪当り＠１５万円の利益を取っている計算です。

その建物発注価格が上がると、仮に坪５万円上がれば、お客様に提示する価格も坪６５万円（税込み７１.５万円）になるのだろうか？そこに注目しています。

まぁ努力でUP分を吸収する不動産会社は少ないと思うので、お客様に転嫁されると思いますが･････。



原価が上がっているので高くなるのは仕方ないと思うんです。でも単純に上がったじゃなくて、その分は打合せのクオリティーを上げるだとか、土地の仕入れ価格を頑張るだとか努力（お客様にとったら納得感）が伝わってこないと価値が減ると考えています。来年はよりシビアに判断していきましょう。



世の中、「土地を買って家建てたら売れる」っていう感じでものすごく軽く考えている不動産会社があまりにも多いので、お客様がどんな思いで家を探しているのか・建てようとしているのかを理解させないとね。

今年も残りわずか、業務は12月29日から休みに入りますがブログ（アメブロの方がメインにはなりますが）は、書いていこうと思っています。


メルマガでも少し書きましたが、今年は売り出される物件が少ない1年でした。来年からはどうなるんでしょうね･･･なんか増えそうなワクワク感もあり、このまま株高が続くなら引き続き少ないかもしれない。どっちみちと言ってはなんですが、「適正な相場で適正な物件を選ぶ」という事がより一層求められる1年になるのは間違いないと思います。


多くの不動産会社が相場が上がってますからとか言って何でもススメてくるかと思いますが、エリア・物件の状態などしっかりと納得感が持てる根拠を説明しないと信用しない方がいい。



以前にもブログで書いた事がありますが、お客様への発信を変化させたいと考えています。今まではコチラから発信するのは、LINE登録頂いた方・メルマガ配信・物件速報に限っていたのですが、もっと交流する感じを出していきたいなぁ。


オンラインサロンとかではFacebookが多いみたいですが、会員限定のサイトで私が一方的でもいいから物件の事・不動産市場の事などを書いて、いつでも見にきてもらえる場を作りたい。注意するのは、不動産ってプライバシー性が強いのでそれぞれが見えない様にしていかなくちゃいけない。でも、質問なども書き込める様にしておくと他の人の疑問や考え・経験なども知る事ができて、非常に参考になる空間ができるんじゃないかなと考えています。



物件の情報発信は広い方がいいけど、物件の見極めは閉じた空間の方が本音で語れるので適しています。来年の目標の１つは、【交流ができて、濃い空間を作ること】。チャレンジしていきますね。

不動産会社のホームページでよく【リフォームした方が高く売れるのか？】っていう解説が載っていたりします。否定的な見解が多いのですが･･･書かれている例としては

・リフォーム費用の上乗せは必ずしも出来る訳ではない
・不動産査定に大きく関係するのは築年数
・リノベーション（リフォーム）を前提に探している人も多い
・綺麗であるよりも安い事を最重視している



じゃあなぜ不動産営業マンが「築年数が経過して古くなった家は売りにくい」ってよく言うのか？内容が矛盾していますよね。一般常識の感覚で書くと

①そりゃキレイに見えた方が売れやすい。
②あくまで正味の物件価格とリフォーム価格のバランスの問題
③リフォーム前提で探している人もいるが、その逆もある

まぁ何百万円というリフォーム工事を自己負担でやって、価格が高くなることを期待して売却するのは正直オススメはしませんが、あくまでリフォーム内容と売出し価格のバランスの問題だと思います。



不動産会社がススメないもう１つの理由とすれば、買取の方に持っていきたいからではないでしょうか。リフォームしたら売りにくいっていうなら、なぜ不動産会社が買い取ってリフォームして再販売するんでしょう（リフォーム済み物件）。見た目がキレイだと売れやすいからでしょ。不動産買取の場合は、利益を出すために出来るだけ安く買ってというのが条件になりますけど。



結論とすれば、

①リフォーム工事をした方が売りやすくはなりますが、工事費を先に出すリスクがあって、どこまで回収できるのかは分からない。

②不動産会社がススめないのは、買取になった方が利益（仲介手数料）が増えるから。

③リフォームの提案が面倒（もしくは知識がなくて出来ない）っていう営業マンの姿勢

の問題もありと思います。

やりたくないこと･･･不動産営業かもしれない。不動産は好き・住宅も好き。でも不動産の営業はしたくない。

やりたい事は、好きな住宅が絡んだ中で、物件コンサルタントをする事。自分としては、そんなスタンスでやってきました。

よくね、不動産会社の会社名に「販売」って付いてるじゃないですか。個人的にはその言葉に違和感を覚えてしまうんです。否定ではないですよ…スタンスの話。

販売という物を売る感覚ではなくて、やりたい事は提案の方。そんな発信・提案を続けていきます。