日々のことの記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

国土交通省から【不動産情報ライブラリ】というWEBが出ています。

＊不動産情報ライブラリとは･･･不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報をご覧になることができる国土交通省のWEBサイト


へぇ～どんな内容やろって見てみたけれど、なんか使用するには申請しないといけないのかな？よく分からないけど、会社で登録したので利用申請の返事待ちです。

また面白そうでしたら、ご紹介してみますね。


不動産取引価格とかも見る事が出来るってありますが、どんな感じなんだろうか。レインズの成約データを落とし込んでいるのかな･･･それだったらお客様も見る事が出来て、便利なサイトかと思います。


ただ気を付けてもらいたいのは、レインズの成約データも結構いい加減な情報もあるという事。

売却を依頼された不動産会社は成約になると、●月●日に●●●●万円で売れたとレインズに登録するんです。我々不動産会社にとっては、いくらで売りに出されたじゃなく、いくらで売れたという情報の方が大事。なのに実際に売れた価格ではなく、売り出された価格のまま登録されている物件も結構多いんです（汗）

ずーと定点観測していたら「この価格で成約はおかしいやん」っていうのが分かってくるんだけど、お客様にとってココの見極めはかなり難しいかと思います。


逆に言うと、こういった感覚を養っていくのが不動産のプロとしての仕事。



最近他社さんが作成した売却査定書をお客様に見せてもらったんです。2物件の査定書。

両方ともにAI査定というのが出ていたのですが、結構ムチャクチャな価格･･･両物件ともに私が考える相場より、500万円以上は高い。1件は売却中でしたが、案の定AIによる売出額で出してはみたものの数ヶ月売れず、数回の価格変更を繰り返されています。

元のデータがキチンとしていないとなかなか難しいでしょうね。


まだまだ成約データだけでなく、購入者の動向そして市場感覚がミックスされてないといけない不動産業界です。

昨日は新規のお客様のご相談や打合せDAYでした。


2組の方は偶然にも3・4年前（コロナ前か、入った時くらい）にご相談して頂いてたお客様で、4年ぶり位に連絡を頂き、久々にお会いできました。

前から結構時間が経っていますが、覚えていてくれてまたお声をかけて下さるのは本当に有難い。


良い物件をご紹介できるかどうかは、その時の物件との縁やタイミングによりますが、頑張らせて頂きます。



話は変わってこの1年くらいかな･･･傾向として多いなぁと感じるのは、当初はかなり高めの価格設定で売り出されて、そして数百万円という大幅な価格変更をしていく物件が増えている事。


大幅な価格変更がされた後に売れている物件もいくつか見受けられるのですが、安くなったという訳ではなく、相場帯に近づいてきたというだけになります（まだ相場より高いケースも結構あります）。



どういう経緯で契約になったのは分かりませんが、これが不動産営業の戦略だとしたら、ちょっと気を付けた方がいいでしょうね。



売却の査定と一緒で、購入する時も「なぜその価格なのか？」という根拠を示してもらう必要があります。こういった成約事例をキチンと出してくれて、判断基準を示してくれる担当を選ぶようにしていきましょう。

【相続登記の義務化】がこの4月から始まります。

法務省が出している内容を簡単に書いていきます。

①相続登記の義務化とは？

相続人は、不動産を相続で取得した事を知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。

遺産分割で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

②いつから？

令和6年4月1日から始まります。

令和6年4月1より以前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。

③いつまでに登記

不動産を相続で取得した事を知った日から3年以内。

令和6年4月1より以前に相続した不動産は、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。

ざっとこんな内容。

不動産売買では売却理由が相続というケースも非常に多いんですね。

じゃあ茨木市で売却する物件が増えそうかというと、ちょっと私も気になったので司法書士の先生に聞いてみたら「相談はやはり増えている」と。

「相続登記してない人ってそんなに多いんですか？」

「茨木市での割合は分からないけど、全国的には結構していない人多いみたいですよ」という話でした。

施行から3年以内ですのでこれからどういう感じになるかは分かりませんが、「登記も出来たし、所有してても仕方ないので売ろうかな」って物件が出てくるのかな。

法務局に寄った後に、今年土地の仲介をさせて頂いたお客様の建築現場を通ってみました。

展示場で住宅会社を選ばれたので、家の間取りや仕様はタッチしていなく、詳しくは知らないんですけど、やっぱり土地を決めるまで色々と建物の話をしたので、どんな家なのか気になります。

以前行った時はまだ足場が組まれていましたが、今日は外れていて、クロス工事中。
11月中には完成する感じかな。

仲介だけしてその後の建築（新築やリフォーム）に携わらないと、その後の状況がよく分からなかったりするので・・・完成を見届けないと落ち着かないですね。

今日は朝イチはご紹介のお客様の物件案内。
そのあとは、別でご相談いただいているお客様の道路の件で調査がしたかったので、市役所へ。




でね、いくつかの資料をチェックしても道路が出てこない･････。

なんでかな～って考えていたら、ふと「大阪府の管理道路かも？」と思い、よく見ると府道って書いてあるやん。広い道路ではあるけれど、完全に市道だと思い込んでいた（汗）。


府の管理なら市役所じゃ分からないので、大阪府の土木事務所に行かなきゃいけない。
でも茨木市ってこういった調査関係が非常に便利で、茨木市に土木事務所があるんですね。JR茨木駅からすぐの中穂積に。




そんなこんなで、すぐに土木事務所には行ってヒアリングしましたが、結局市役所に戻って補足調査が必要になったお昼でした。

先日、全国の標準地価が発表されました。実際に取引されている価格とはズレが生じているけれど、前年度からの価格変動はある程度参考になります。


全国的に需要のある都市部は上がってますが、さて茨木市に目を向けると、駅近くや需要の高いエリアは３％ほど上昇。それ以外のエリアはほんの少しのＵＰか前年度維持って感じ。

おおむねこの率は肌感としては合っている気がする。



マンションに比べると、土地（一戸建て）の上がり幅は少ないんですね。それでもここ2･3年くらいの間では坪単価は上昇してまして、少し上昇が落ち着き気味という感じです。

あまり上がると土地・建物の総額が高くなり過ぎて、誰も買わなくなりますからね。



まぁ以前から書いてるように、エリアによって2極化・3極化は進んでいくでしょう。
需要が少ないエリアは落ちていくと思いますが、需要が高いエリアは下がらないか、もしくはまだ上がる要素も持っている。


80年代バブルみたいにどこもかしこもグゥっと上がっていく様な状態にはならない。全体的に上がったっり下がったりではなく、差が出てくる時代になるんではないでしょうか。



不動産を検討する時は、現在の相場だけではなく、地域の需要差や地元民の感覚というのも参考にして頂ければと思います。お気軽にご相談くださいね。

今日からお盆休みに入っている不動産会社も多いですね。
当社はお盆は通常営業。お気軽にご相談ください。



毎年感じるんだけど、お盆や正月・GWの長期休暇に入る前日にレインズに物件登録する会社が多いんですね。割合的には大手の不動産会社が多いんだけど･･･。

長期休暇の前日に登録されても問合せもできないでしょ（汗）もしその物件に興味があるお客様がいても休暇の間はどうしようもできない。


というか、そういった不動産会社はその状態を狙っているんですけどね（怒）。

レインズ登録義務という法律は守るけれど
問合せはさせないみたいな、物件囲い込みの手法の一部です。



そういえば、先週に超需要がある物件が数か月売れずに販売中止になっていました。
この物件は私もお客様をご紹介＆ご案内したくて問合せした事があったんだけど、担当者が居留守・その担当者に伝言も受け付けないという最悪の不動産会社だったんです（ちなみに大手）。



そうしたら売り止めになっていました。
なにしてんねんっ！！



こういった事をされているとは知らない売主さんは純粋に売れないからその不動産会社に依頼するのを
止めたという感じだと思いますが、かなりの災難だと思います。