日々のことの記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日のニュースで日銀の政策金利の話が出ていました。

「日本銀行は２日間の金融政策決定会合を終え、追加利上げを見送りました。日銀は、６会合連続で政策金利を０．５％程度に据え置くことを決めました。結果を受けて外国為替市場では、ドルに対して一時、1円近く円安が進みました。」



これで住宅ローン金利の動きもそれ程大きくはないかな。



とはいえ、ここ１年程で考えると、住宅ローン金利（特に変動金利）は少しずつ、ホント少しずつ上がってきています。お客様の物件購入に変化が出てくるかなぁって若干気にはしていましたが、ほとんど影響がない状況。



それよりも不動産相場の上昇の方が大きいので、そっちの判断を間違えない事の方が重要でしたね。



まだまだ低金利状態である事は間違いないので、【相場をキチンと把握して、価格判断を間違えない様に物件を選ぶ】これだけは注意して探していきましょう。

もうすぐ8月ですね、まだまだ暑い夏は続きそうです。



不動産って夏のシーズンは動きが落ちると言われています。

理由はあまり考えた事ありませんが、やっぱり暑い時期は出歩くのが億劫になるのかな･･･

探している人は既設関係なく探していますが、まだ何も考えていない人が「そろそろ家でも探そうか」とはなりにくいのかもしれない。


てか、多くの不動産会社がお盆の時期はキッチリと休んでいますからね（汗）。そりゃ取引も減るやろって感じもしますが。



当社はお盆休みとかは関係なく、何もアポイントが入っていなかったら休もうかなって感じで、いつでもご相談お待ちしていますので、売却・購入どちらもお問合せください。



こういう不動産業界が落ち着いている時期ほど【基本に戻って活動しとこう】って思います。


集客という面では、もう30年程仕事していますが、基本しかないと思う。そしてそれを愚直に続ける事。

これしかない。



当社なら、毎日やっているホームページの更新。

ただ新着や価格変更した物件を更新しているんじゃなく、【私が感じるその物件のコメントを添える→価格・懸念事項・検討していいかどうか等を解説する】というのをシッカリと続ける。



ブログも出来るだけ更新する。コレが本当に大事なんですよね。
自分の言葉で、日々考えている事を発信する。そして続ける。

現在はアメブロとホームページ内で2つのブログを運営していますが、絶対に手を抜いたらダメなコンテンツです。



それ以外では、特に売却相談を受けるための活動ですが、チラシのポスティング量を増やそうかなと考えています。ネットや紹介の方に力を入れようって事で、今年に入ってチラシの量をかなり減らしていたんですよ。

怖さはあったのですがお陰様でチラシ配布していた去年までより、売却相談が増えています。



こういった不動産業界が静かな時期だからこそ、基本に戻ってチラシ配布を復活させる予定。てか、すでに先週から開始しています。


うん、基本を愚直に続ける。やっていきます。

親戚のおじさんから「なんか業者がいきなり来て、窓庇がめくれています。早くしないと雨漏りしちゃいますよって言われた。屋根もどうこう･･･って。何言ってるかよく分からんけど、気になるから見てもらえる？」って連絡がありました。

ちょくちょく親戚からこういった電話があります。



「あーいつもの悪徳業者やな」って話なんですが、実際私は見てもないし、そんな事を言われたら気になるのも分かる（汗）


という事で、リフォームなどでいつもお世話になっている大工さんに「申し訳ないけれど、仕事終わりとかでも行って見てもらえません」ってお願いしています。



その結果は、ほぼ100%何もしなくても大丈夫ですよって返事。

今回は確かに劣化している部分はあるけれど、今何か対処しないといけないという程でもなく、将来何年後か外壁の塗り替えとかする時に一緒にメンテする位でいいですよっていう判断になっています。



こういう特に高齢者を狙った悪徳業者は減りませんね･･･冷静に考えてもらうと、キチンと対応する業者はお付き合いがあるお客様以外は、こんな訪問販売しませんて（汗）

こういった会社ほど、「なんじゃこりゃ！」っていう工事費用を請求するんでしょう。



事務所周辺の並木町～玉瀬町～若園町（住宅街でご年配の方が多いエリア）の売却相談を頂くときに過去の修復歴を聞くと、なにかしらやってる人がいますが、「訪問販売の人に言われたから」という理由が多いんです。



地域密着の仕事してますので、こういった事の相談相手にもなれるように、もっと地域に認知されて気軽に相談してもらえる会社にならないといけないって感じます。

今日は不動産・住宅業界ではよく使用する【坪】について。

面積を表す単位として、㎡と坪があります。この業界にいてると一般的に坪の方がシックリくるんですね。

でもお客様にとっては㎡の方が分かりやすいとか、「坪単価と言われてもイマイチ分からない」という声も聞きます。

まず坪数の計算は、㎡×0.3025。

100㎡の土地だと、100×0.3025＝30.25坪となります。

よく3.3㎡で割る方もいらっしゃって近い数字は出ますが、実際は少し数字が違ってきます。

そして坪単価というのは「坪あたりの価格」ですね。

100㎡で3,000万円としたら、3,000÷100÷0.3025＝99.17となり、坪単価約99万円となります。



売買って金額が大きくなるので坪単価での説明が多くなりますので、慣れて頂くと便利かと思います。

この1週間は不動産の仕事というより、新築一戸建てをこれから建てる3組のお客様の建物チェック（主に間取り）に集中してました。

アメブロの方で書きましたが、風邪で体調も崩していたので……動く仕事ではなく、考える仕事にシフトチェンジ

不動産仲介の仕事って、やってないと理解しにくいけど、何が疲れるって【他の不動産会社とのやり取り】が一番ストレス溜まるんですよ

特にこの1・2週間でも

・不動産会社の不動産情報の囲い込み

・マナーのなってない営業マンの対応

もうイラッとする連続なのでね（汗）

そういった不動産会社とのやり取りするエネルギーを使いたくなかったので、前向きな建築の打合せに集中する様にしてました

日曜日には全快。

建物のご提案をしていたお客様も、一昨日住宅会社と請負契約されましたので、これからより本腰入れて考えていきます

そういえば8月に国交省が「物件の囲い込みが発覚した不動産会社に罰則を適用する」という取り決めを発表しました。

本音では、何十年前の話？って感覚ですが、さてこれからどう変化していくんでしょうね

少しずつでも正常に変わっていってくれればいいんだけど、どこまで本気で突っ込んで調査するんだろう？

大手の不動産会社に対してもキチンと調査して罰則を適用するのかなぁ
30分でも調査すれば、すぐに分かりますけどね･････

国土交通省から【不動産情報ライブラリ】というWEBが出ています。

＊不動産情報ライブラリとは･･･不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報をご覧になることができる国土交通省のWEBサイト


へぇ～どんな内容やろって見てみたけれど、なんか使用するには申請しないといけないのかな？よく分からないけど、会社で登録したので利用申請の返事待ちです。

また面白そうでしたら、ご紹介してみますね。


不動産取引価格とかも見る事が出来るってありますが、どんな感じなんだろうか。レインズの成約データを落とし込んでいるのかな･･･それだったらお客様も見る事が出来て、便利なサイトかと思います。


ただ気を付けてもらいたいのは、レインズの成約データも結構いい加減な情報もあるという事。

売却を依頼された不動産会社は成約になると、●月●日に●●●●万円で売れたとレインズに登録するんです。我々不動産会社にとっては、いくらで売りに出されたじゃなく、いくらで売れたという情報の方が大事。なのに実際に売れた価格ではなく、売り出された価格のまま登録されている物件も結構多いんです（汗）

ずーと定点観測していたら「この価格で成約はおかしいやん」っていうのが分かってくるんだけど、お客様にとってココの見極めはかなり難しいかと思います。


逆に言うと、こういった感覚を養っていくのが不動産のプロとしての仕事。



最近他社さんが作成した売却査定書をお客様に見せてもらったんです。2物件の査定書。

両方ともにAI査定というのが出ていたのですが、結構ムチャクチャな価格･･･両物件ともに私が考える相場より、500万円以上は高い。1件は売却中でしたが、案の定AIによる売出額で出してはみたものの数ヶ月売れず、数回の価格変更を繰り返されています。

元のデータがキチンとしていないとなかなか難しいでしょうね。


まだまだ成約データだけでなく、購入者の動向そして市場感覚がミックスされてないといけない不動産業界です。

昨日は新規のお客様のご相談や打合せDAYでした。


2組の方は偶然にも3・4年前（コロナ前か、入った時くらい）にご相談して頂いてたお客様で、4年ぶり位に連絡を頂き、久々にお会いできました。

前から結構時間が経っていますが、覚えていてくれてまたお声をかけて下さるのは本当に有難い。


良い物件をご紹介できるかどうかは、その時の物件との縁やタイミングによりますが、頑張らせて頂きます。



話は変わってこの1年くらいかな･･･傾向として多いなぁと感じるのは、当初はかなり高めの価格設定で売り出されて、そして数百万円という大幅な価格変更をしていく物件が増えている事。


大幅な価格変更がされた後に売れている物件もいくつか見受けられるのですが、安くなったという訳ではなく、相場帯に近づいてきたというだけになります（まだ相場より高いケースも結構あります）。



どういう経緯で契約になったのは分かりませんが、これが不動産営業の戦略だとしたら、ちょっと気を付けた方がいいでしょうね。



売却の査定と一緒で、購入する時も「なぜその価格なのか？」という根拠を示してもらう必要があります。こういった成約事例をキチンと出してくれて、判断基準を示してくれる担当を選ぶようにしていきましょう。

【相続登記の義務化】がこの4月から始まります。

法務省が出している内容を簡単に書いていきます。

①相続登記の義務化とは？

相続人は、不動産を相続で取得した事を知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。

遺産分割で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

②いつから？

令和6年4月1日から始まります。

令和6年4月1より以前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。

③いつまでに登記

不動産を相続で取得した事を知った日から3年以内。

令和6年4月1より以前に相続した不動産は、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。

ざっとこんな内容。

不動産売買では売却理由が相続というケースも非常に多いんですね。

じゃあ茨木市で売却する物件が増えそうかというと、ちょっと私も気になったので司法書士の先生に聞いてみたら「相談はやはり増えている」と。

「相続登記してない人ってそんなに多いんですか？」

「茨木市での割合は分からないけど、全国的には結構していない人多いみたいですよ」という話でした。

施行から3年以内ですのでこれからどういう感じになるかは分かりませんが、「登記も出来たし、所有してても仕方ないので売ろうかな」って物件が出てくるのかな。