2022年04月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

定休日の前に、レインズ登録する会社が多い。



不動産仲介の仕組みを理解していないと分かりにくいのですが、簡単に説明すると
まずレインズっていうのは、不動産会社間だけで閲覧できる不動産情報システムの事。

①売主様から売却を依頼されるor価格変更すると、不動産会社（A社とする）はレインズに登録しないといけない。


②他の不動産会社はそのレインズ登録された物件情報を見て、A社に問合せする。


③その物件の状態を確認して、購入検討者に物件紹介する。


こういった（お客様には見えない）不動産会社間の流れがあるんですね。



で、冒頭のあるある。

①のA社が定休日（火曜・水曜）前にレインズ登録したとすると、そのあとの２日間は他の不動産会社は連絡できないんですね･････。木曜日になれば連絡はできますが、こういうのって「他の不動産会社に出来るだけ目に付かないようにする」っていうやり方です（怒）。



このGWもそういうのが多いんですよ。
GW前に登録して、数日間は連絡が付かないとうにしているんですね。



もうね･･･売主さんにとったら最悪ですよ。ホント。
信頼して売却を依頼した不動産担当が当たり前のようにこんな事をやっていますからね。

価格変更を数百万円もしているのに、レインズに価格変更登録はするけど、できるだけ分からないようにしているという背任行為になります。



自社で販売する努力は当たり前であって、それ以前に「売主さんの資産をより良い方向で売却する」のが不動産仲介会社の使命。なかなか常識的な考え方にならない業界です。



＊レインズへの登録は売却を依頼された日から7日以内という法律がありますが、本当に売主様の事を考えるなら

●不動産会社の定休日明けの木曜に登録→多くの不動産会社の目に付く
●金曜日に登録→土日の集客日前にアピール

これが普通です。

アメブロでも書いた事ある内容ですが、最近また酷くなってきたのでまた書きます。

「予算●●●●万円のお客様がいらっしゃいます」

「●組のお客様がいます」

とかの、売却チラシは絶対に反応しないでくださいね。



最近またよく投函されているのを見かけますし、信じて売却を依頼されている人もいてます。
遠回しに書くと伝わらないのでハッキリ言いますと、アレ嘘ですから（怒）



不動産売買の仕組みを知らないとイメージしにくいかと思いますが、売却を依頼されたいがための不動産会社の戦略です。高い金額を言っておいて、まず売却さえ依頼されればという手法。



なかなか売れないので、そういった不動産会社で依頼するのを止めて、当社にご相談に来られた方が言ってました。「でもその●●●●万円で売りに出して、実際に見学しに来た人がいる」って。

で、実際に決まってないでしょう。予算が全然合わないお客さんをついでに案内したのかもしれませんし、もしかしたら、そのお客さんはサクラだったとしたら･････。

いやらしい内容ばかり書いてて申し訳ないのですが、そんな事もする不動産会社もあります。



ハッキリとお伝えしたい事。

そういったチラシを投函している不動産会社には絶対に売却を頼まない事がマストです。

今日の朝イチに茨木市の彩都まで行ってました、山手のニュータウンですね。

１２・３年前に彩都の一戸建てを販売していまして、その横を車で通ったんです。「ん･･･１２・３年前？もうそんなに経っていたんか（汗）」って。



調べてみたら彩都地区の街びらきは２００４年（平成１６年）となっています。今から１８年前。

一時期は「盛り上がりがなくなって、彩都の不動産ヤバイかも」って雰囲気がありましたが、今ではお洒落な店も増えてきて、そして土地分譲やマンション分譲もコンスタントに増え、街として落ち着きが出てきた感じもあります。



でね、初期の家ってもうすぐ２０年くらいが経過。あと数年もすれば建て替えのサイクルに入ってくる可能性もあるんですね。いやもうそんなサイクルに入るニュータウンになってきたとは。



不動産的には彩都って新築のイメージがまだまだあるんですけど、個人的に面白いと日々チェックしているのは（ホームぺージには掲載してませんが毎日チェックしてるんです）中古一戸建て。

築年数がある程度経過して、建物価格が下がってきた中古一戸建てですね。その物件のリフォームやリノベーションを検討するっていうのも、広い土地を検討の方にはおススメです。

新築ほど高くならず、そんでもって初期の分譲でしたら駅まで徒歩圏の物件も出てくる可能性がありますからね。



色んな見方が出来るのも中古一戸建ての楽しい部分です。

住宅ローンの金利について、大手の都市銀行も少しの条件が揃えば０．３％台という、ネット銀行と比較しても大差がなくなっているという記事を先日少し書きました。



一方アメリカでは住宅ローン金利が恐ろしく上がっているようです。インフレになり、お金の流れを抑えるために政策金利を上げている（これからも上げていくという発表）が原因。
そうなってくると、不動産価格はかなり影響が出てくるでしょう。金利が上がると同じ物件価格でも月々の支払いが増えるので売れなくなる＝価格が下がるという流れ。

購入する人にとっては、物件価格が下がるので良い事と思いきや、住宅ローンの金利が上がれば結局あまり変わらないという感じかな。

どっちかというと「売却しようとしている人」の方が影響を受けるかもしれない。売る人は住宅ローン関係ないので、純粋に売れる価格が下がってしまいますから･･･。売却を予定してる人・将来売却するかもしれない人は気にしてた方が良いと考えます。



以前はアメリカで起こった事は日本でも起こるという歴史がありましたが、今回はどうだろう？個人的には金利に関しては多少、影響というか同調気味に上がるかもしれませんが、アメリカほどはいかないんじゃないかと感じています（理由は分かりません･･･雰囲気で）。



金利が上がって不動産価格に影響が出るのか？それともお金の行き先が不動産・株に流れて、金利の動き以上に価格がまだ上がっていくのか？予想がつきません。



結論から言うとこんな事は考えていても仕方ない。
状況や仕組みを理解しておく事は大切だとは思いますが、【無理はせず、欲しいタイミングに、テンションが上がるような住まいを作っていく事】。原点だと思います。

売却をお考えの方（購入を検討されている方へも）に、価格について書いてみます。



よく不動産売却となると耳にするのが【査定】って言葉。実際に売却相談を受けて、売却活動をしている立場としては価格に対して色んな設定があるんです。順番にご紹介。



①査定

もう純粋な価格。過去の成約事例・現在の周辺の売出し物件・茨木市の不動産市況などトータルして、この設定だと早くに売れるでしょうって価格の事。価格的には低めになっているのが一般的（とはいっても相場内での話）。


②売出し価格査定

①の査定を踏まえて、いくらで売出しすればいいのかっていう金額です。相場内には入っているが、期待値も込めて、いくらか査定価格にオンされた状態になります。
反響が思わしくなかった時の価格変更する幅を持つため、価格交渉があった時のためなどの対処も必要ですからね。


③チャレンジ価格

どちらかというとすぐに売れなくてもOK、時間的には少し余裕があるのいう方向き。相場って幅があるんですね。厳密にいうと3,000万円ドンピシャが相場って訳じゃなくて、3,000万円～3,200万円みたいな感じ。そこを3,380万円とか3,480万円とかで売りに出すという感じになります。

ちょっと高い気もするけど、めちゃくちゃズレてる訳でもないという具合でチャレンジしてみる価格設定ですね。売りに出してみて市場の反応をみて、後日に再度打合せしていく形になります。


＊それ以外には買取査定っていうのもありますが、ここではやめておきます。


この２つだけは注意！てか止めた方がいい

注意して欲しいのは、一括売却査定とか、チラシとかで「●●●●万円でお探しの方がいらっしゃいます」という風に高めの価格を（わざとですけどね）書いているやつ。

これらは、売却を依頼されるのが目的ですからどうしても高めの査定価格を提示する傾向にあります。現在売りに出されている物件でも結構な数の物件がこの手法。



・一括売却査定→査定価格合戦。
・おとりチラシ→とにかく売却を依頼される事。価格はあとから下げていけばいいという発想。



不動産業界の内部や売却の仕組みを理解していないと判断するのは難しいかと思いますが、上記の２つは止めておくのが最善です。



結局は実際に査定を聞いて、仕組みを理解して、②と③の価格ラインをしっかりと把握するのが大事。その根拠を丁寧に説明してくれて、お客様の状況を考えてくれるパートナー（担当者）で選ぶのが一番かと思いますね。

昔から自分が気に入っていないものを売るのは非常に苦手でした。営業マンとしてはこんな事を言うのは失格かもしれませんが･･･当たり前っちゃ当たり前の話。



ハウスメーカーで注文建築をやっている時はお客さんと打合せして作り上げていくので、そんな事は少しも考えた事はありませんが、例えば新築マンションを販売する・建売住宅を販売するって時にものすごく差が出てしまうんですね。

新築マンションや建売現場って、そこの商品のみを販売するわけです。お客さんの要望がどうであれ、そこを気に入ってもらうのみ。それが無理なら「ハイ、終わり」という関係性。



私は昔から【自分が納得できる物件の時はメチャクチャ売る】、【自分が納得できていない・スッキリしていない時は全然売る気がない】。それがハッキリしていました。



納得できていないというのは色んな要素がありますが、やっぱり一番は物件と価格のバランスが取れていない事。突っ込んで書くと、お客様の要望と物件の価値でバランス取れそうという接点が見えないと事。それ以外で大きいのは、物件のコンセプトが見えてこない事。



これは今でも一緒でして、中古物件はまだＯＫなんですよ。今までの入居者のストーリーや思い入れというのが物件価値にも含まれるので、そこを加味できる要素がある。

でも新築の場合はかなりドライな考え方になります。相場よりかなり高い物件はもちろん、間取りや建物にコンセプトが見えない場合もハッキリとお客さんに言ってしまうかな（笑）。



不動産会社って何でもかんでもススメてくる営業マンが非常に多いですけど、それは個人的に絶対に無理。お客さんに正直に伝えるとか、そういった理念的なものではなく、完全に私個人の性格。
それでいいと思っています。

今後の建物の価格についての見解。

私がハウスメーカーに入社した1995年ごろはお客様に「建物本体価格の目安は坪単価55万円〜60万円です」と言ってました。あとは水道・外部電気・ガスなどの附帯工事や土地の状態によって大きく変わる外構工事がプラスされます。

35坪〜40坪くらいの建物面積で総額は2,800万円〜3,000万円位というのが平均でした。

それが現在では「坪単価80万円くらい」という説明になってると聞きます。500万円から800万円くらいは価格帯が上がっている。

20何年前と住宅の性能は変わってますし、性能値を上げるための色んな設備機器が付いてるので、単純比較はできませんが上がっているのは間違いない。

物価も人件費も上がってるでしょう。でも、大きな部分としては着工数の減少もあるんじゃないかと思います。当時は年間の新築着工数は100万戸を超える時代でしたが、今は80万戸。これからもっと減って、半分くらいになると言われています。

そりゃ利益率上げないとやっていけないでしょう。

価格が上がっても、1棟1棟のクオリティー（性能や打合せ内容）が上がるならOKかとは考えますが、建物への考え方というのを今一度整理して選択していく必要もありますね。



工務店なども含め多建築会社の選択・建物性能の優先順位・暮らしのどの要素を優先するのか？（空間・性能・デザインなど）



とても大事な事ですのでしっかりと検討して頂きたいのですが、それらを第３者の立場としてご説明して、お客様に合った住まいをご提案していきたいと思っています。

ここ１年くらいは土地や中古一戸建ての物件が少ない状況が続いています。売りに出たとしても、かなり高い価格設定になっている物件も多く、おススメはしにくい。



という事で、それに伴い新築一戸建ても少なくなってきていますね。
これはコロナ禍の影響も多少はあるかもしれませんが、９９％は【売り出される物件が少ない＆出てきても高いから買えない】という理由かと。



新築一戸建て（建築条件付き土地も）は不動産会社が土地を買い取って、家を建てて販売しています。販売するという事は、相場を考えて土地を仕入れないといけないという事。その仕入れ価格が高いので、販売価格が合わずで土地が買えない状況。



売りに出される新築一戸建てや建築条件付き土地を見ても、ほとんどが「状況は分かるけど･･･ちょっと高過ぎるやん」って物件になっています。厳密に書くと、売出し当初は高い。価格変更を経て、相場価格帯に入ってきて売れるという感覚です。
建てて売り出せばＯＫという時代ではなくなってきています。



ですので、キチンと相場価格あるいは感覚的な価格を把握して、検討するようにしてください。感覚的な価格というのは、査定価格だけではなく、地元民が感じることのできる価値感の事。「価格的にはこんな感じだと思うけど、でもちょっと高くない？」とか「ココは買ってても大丈夫や！」みたいな部分です。お客さんにはなかなか難しいかと思いますので、正直に教えてくれる不動産担当を探す事が一番だと思います。



完成している建売やリフォーム済み物件を見ると、見た目は良いのでつい決めちゃいがちになりますけどね（汗）。その気持ちは分かりますが、それは不動産会社の思うツボ。
一戸建ての物件が少ない状況ですので焦ってしまうかもしれませんが、そこは１回冷静になってくださいね。