売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

明日は親知らずの抜歯。
初めてなのでどんな感じになるやら･･･ですが、手術のやり方を聞くとなんだか怖い気もする（汗）

木曜日は朝から決済(引渡し）・リフォーム打合せ、そして夜はお客様宅に訪問予定ですので、問題がないように願っておきます。



話は変わって、去年にマンションを引渡しさせて頂いたお客様がいらっしゃって、入居はしばらく先だったのでそれまでの管理をお願いされています。


本日溜まりに溜まったポストを整理しにいったら、不動産関係のチラシが多いですね（当社も投函していますけど･･･）。売却チラシ（売却相談募集！）がほとんどで、やっぱりありました【おとり広告】。


「当社のお客様が当マンションで真剣に物件を探しておられます。予算6,000万円。」

このマンションの相場は、㎡数にもよりますが一般的な70㎡台の南向きで4,000万円～4,800万円くらい。6,000万円って、かなり広い住戸になるので、そんなの限られます。

真剣に物件を探しているお客様ほど相場をよく知っているので、こんな金額はありえない。


こういった広告をする不動産会社って結構売却を依頼されているので、結構「こんな金額で売れるの？」って問合せする方も多いんでしょう。価格を書いているチラシには絶対に問合せしたらダメですよ。

売却をお考えの方は【物件の囲い込み】に気を付けてくださいという話。

囲い込みっていっても

①レインズに登録しない

②レインズに登録するけど、他社には案内（申込み）させない

③レインズに登録するけど、図面（物件資料）は載せない

④住所を教えない

⑤広告不可にする

他にもありまして、全部アカンのですが…程度は色々とあります。

⑤で疑問に思うのですが、売却を依頼される時に広告の説明・打合せしてるんだろうか？

現在レインズに登録されている物件の8割は広告不可になってるので素朴な疑問。当社はもちろん広告OKで、「広告する時は広告承諾書を下さい」という形にしています。それならコチラで管理できますからね。

専任媒介で依頼されるとID・パスワードを発行して売主様も自分のレインズ登録だけは見る事が出来るので、まさか勝手に広告不可にはしていないと思うのだが…

・ネットに多く掲載されると売れ残り感が出ますよ

・色んな不動産会社が間違った広告する事もありますので

こんなトークで広告不可にする事を説明しているんだろうか（汗）

こんなの自社に都合がいい様に、根拠のない理由言ってるだけですからね。

広告不可にしていながら、売れずに価格変更して下げていく物件も多いので、「なんか辻褄合ってないやん」って不思議に感じる不動産業界です。

ちょっと前の話。

マンションの案内をしたく、とある大手の不動産会社に電話。

「商談中です」と言われて見学出来ず…まぁ本命ではなかったのでそれは問題なかったのですが、しばらくして、その物件が再度売り出されました。不動産会社が買取り、リフォームされての再販売です。

でその資料を見ると、その大手の不動産会社が売主になっている。

不動産業界の人間が聞くと「よくある事やん」って聞き流すような話かもしれませんが、常識から照らし合わせるとどう思います？

まず私が案内の電話をした時に既に商談中（申込みが入っている）。この申込みが一般のお客様だったらまだ分かる（ホントは商談中でも物件を止めたらダメなんですが）、売主様との交渉がまとまってるかもしれませんから。

でも今回のケースでは、売主様が売却を依頼している不動産会社が直接買い取るという話。

なんぼでも調整できるやん…

「売主様の利益の為に努力します」と良い言葉ばかり並べてますが、そうだとしたら「当社が買い取るという話で進んでいますが、一般のお客様から見学希望が入ったのでその結果待ちましょうか」というのが本来のお客様ファースト。

買取りなんだから、結構価格を下げる話になってるはず。一般のお客様の方が買取りより高く購入するケースが多いんだから、売主様にとったら数百万円も変わってきます。

購入者にとっても、不動産会社の利益が乗らないから、自分でリフォームする前提で買った方が基本的に安く購入出来る。

まぁ売主様に早く処分してしまいたい事情があったのかどうかは分かりませんが、お客様ファーストでは全然ない状況が多い不動産業界です。

一括売却査定サイトはいくつかあって、これらは集客専用サイト。
ここのサイトが査定をしてる訳ではないんですね。極端な例では「相場より500万円高く売れた！」みたいな無責任なバナー広告をして、売りたいお客様を集めています。

で集まったお客様の情報を、サイトに登録している数社〜数十社の不動産会社に売っているという仕組み。不動産会社の方は「茨木市での査定」という感じで、エリアを決めて登録しています。

不動産会社は1組あたり数万円の費用をサイト運営会社に支払うので、そりゃ必死。

サイトの入り口で「高く売れた」って宣伝しているし、さらに競合する不動産会社の中から売却を依頼されないといけないから、根拠の非常に薄い高額査定合戦になっています。

話を聞いていると、査定は査定で置いておいて【今はこれ位の売り出し価格でいけますよ！】っていう売主様の期待感をあおるチャレンジ売出し価格合戦になっている感じですね。

その価格で売れなくても不動産会社は責任もないですからね。売却を依頼されたいが為の査定には意味はあまり無いという事をご注意ください。

あともう1つ気をつけないといけないのは【お金をかけて集めた反響＆競合の中で依頼された売却物件なので、他社に買主様を紹介されない様に売却情報を囲い込む不動産会社も多くなる】という事。

自社で買主様も見つけて売主・買主の両方から仲介手数料を貰いたいというダメなやり方です。

・あまり意味のない査定合戦

・根拠の無いチャレンジ売出し価格

・他社には案内＆申込みさせない

・価格が下がっても自社の買主様で成約しようとする→売主様は損をしている

不動産の現場にいると

キッチリ査定の根拠を説明して、チャレンジ売出し価格であっても根拠を示してくれる。

あと自信を持って物件の囲い込みなんて一切やっていない

と証明する不動産会社が一番誠実だと分かります。

大手さんも含めてそういった不動産会社は少ないですからね。

という事で、変な方向に行っている一括売却査定サイトはこれから少なくなっていくと考えています。

＊ちなみに当社はサイトに登録はしていません。自社ホームページ・チラシ・紹介にてご売却依頼を地道に受けています。

「スーモなどのネットに複数掲載されると売れ残り感が出るのでやめておいた方がいい」
売却を相談された方は結構な頻度でこういった説明をされる様です。


結論から書くと、逆ですね。色んな人の目にとまった方が反響が増えるし、結果良い条件で買ってくれる購入者さんに出会える確率が上がります。



この説明をする不動産会社はほぼ他社に対して【広告不可】にしていますから。こういった不動産会社側の本音は「他社には広告させたくない。出来るだけ当社だけの情報発信にしたい」コレですよ。

良い条件で売れるなんて（本当は）関係ない、自社で買主を見つけて、売主・買主の両方から仲介手数料を貰う事を優先するような会社です。


例えば3,000万円で売り出していて、他社で3,000万円の満額で買いたいっていうお客様がいる。自社にもお客様はいるが2,800万円なら買うと言っている。普通は3,000万円のお客様を選びます。でも（大手さんを含め）多くの不動産会社は他社のお客様の存在を伝えず、自社のお客様2,800万円で売主さんを説得しにかかります。



物を売る時もそうですが、SNSなどを拡散したい場合に発信を絞ります？いいね！やリツイートしてもらった方がいいに決まっています。どんな会社であっても自社で情報発信するには限界がありますからね。



この意味をご理解していただくには、不動産売却の仕組みを知ってもらうのが一番。

「なんかよく分からないし、売ってくれればOK」っていう方もいらっしゃいますが、仕組みを知るというは本当に大切なんですよ。という事で、次回は【不動産売却の仕組みについて】書いていきたいと思います。

売却相談でお話した時によく聞かれるのが「こんなチラシが入っているけど、ホントですか？」って、【予算●●●●万円で探している人がいます】【探している人が２組います】と書かれているチラシを見せられるんですね。

過去にも何回か書いたことありますが、やわらかく書いても仕方ないのでストレートに書くと「１００％ウソの広告です」。


そういったチラシってほぼ予算が書かれていて、相場より数百万円～1,000万円ほど高く書いてあるんですね。で、実際にその予算で探している人が２組いてると現実味を出しているだけ。


こういった数字を書いている会社のチラシはオトリ広告ですので絶対に問合せしないで下さい。これは断言できますのでご注意を。

不動産業界にいてる人間はこういったチラシをみるとこう思います。「行儀の悪い、イケイケの会社なんやな」って。



あと最近特に目立ってきて、気を付けたほうがいいなぁって感じるのは【一括売却査定】。普通に運営されている査定サイトもあれば、大手の不動産会社だけが集まって運営されているサイトもあります。

これも何度か書いていますが、もう高値査定合戦になっている状況。


他よりも高い査定価格を提示して選ばれようとしていたり、査定は相場で提示するけれど「今ならこれ位の価格でいけるかもしれません」みたいなトークで、高い売出し価格を提案する手法の様です。

業界ではチャレンジ価格と呼ばれる事が多いですが、チャレンジ価格と査定価格は別物ですからね。そこは分けて考えて、不動産会社を選別した方がいい。


ここ１年ほどの動向を見ていると、チャレンジ価格で売出してみる→やはり売れず→数百万円という大幅な価格ダウンをする→それでも相場よりは高いので売れず→再度数百万円の価格ダウン→相場帯に入ってきたのでやっと売れる。こんな流れになっている感じですね。なかには不動産会社による買取になっていたりもするので、もう査定というのが何だか訳分からない。


チャレンジ価格というのは本来は違う意味合いがあって、相場帯のなかでも高めで売り出しましょうって事。

たとえば、相場が3,000万円～3,100万円という幅だったとします。それなら、3,280万円とか、いっても3,380万円とかで売り出しましょうって意味。購入検討者さんに対して説明が出来る範囲です。

それが最近はチャレンジ価格といって、3,800万円とかそんな感じで提案している状況も見受けられます。


買主さんはもちろんですが、売主さんも一歩間違えたら大変な状況になってしまいます（ずっと売れない・価格を下げてもタイミングを失って売れない）ので、本当に気を付けていただきたいと思います。

先日売却の話がまとまった売主様と雑談していたら、「このあたりは●●●●（某大手不動産会社）がよく売りに出している」と言われていました。よく売るという印象を持たれている感じ。

たしかに売却をよく依頼されているし、成約になっていってるイメージはあるかと思います。



でもどういった取引をしているかなんて、一般の方には分からない･･･。
売れた＝よく売ってくれる会社になるんだろうなぁ。



内部事情としては、一般の買主様に売っているわけではなく、半分かそれ以上は不動産会社に売っているのが実情なんですね。要は買い取りに話を持って行っているという事。

中には、売り出している価格よりかなり金額を下げて成約に持って行った物件もあるでしょう。


もし売り出している価格で買い取る会社があったとしたら、売主様にとっては良かったかもしれませんが、今度再度販売された時に不動産会社の利益が乗るので、物件を探している人にとったら良くない流れ（物件）になります。結果、転売と変わらない取引を行っている訳で、地域の不動産取引に悪い影響が出てきます。


ただ近隣からすると、いくらで売れた・誰が買ったまでは見えないから、よく売るというイメージになるんでしょうね･･･。



売却を現在されている方・もしくはこれから売却を検討されている方、依頼した不動産会社から不動産会社等の買取の話をされたら、一度疑った方がいいと思いますよ。

キチンと売ろうとしていたのか？
隠さずに売却情報を公開していたのか？

すぐに売りたい！とかいう状況の人ほど、良くない不動産会社の思うがままにされますので気を付けて下さい。



もし買取（業者による購入）の話をされたら、「違う不動産会社にも聞いてみます」位の事を伝えてみましょう。なんか急に担当が焦りはじめるかもしれませんので。