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「売却について」の記事一覧(15件)

【売却中の方へ ~広告不可と会員情報~ 】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2020/12/15 18:37


アメブロの方のブログは「内容が軽め」、こちらのホームページ内ブログは「もっと踏み込んだ内容」っていう感じで自分の中で分けております。まぁなんとなくなんですけね・・・。



という事で今回は【売却をされている方はコレをチェックした方がいい】っていう内容です。

売主様の目には入ってこない事がほとんどですが、不動産会社間の情報(レインズなど)にはこういった言葉が必ず入ってきます。

●広告不可 ●チラシのみ可 ●自社ホームページ、チラシのみ可

この中で圧倒的に多いのが広告不可なんですね。「チラシやホームページに掲載するな!」って事なんです。ポータルサイトなんかもってのほか・・・ですね。



要は、他社のお客様にはできるだけ紹介したくないというメッセージになります。
今まで多くのご売却相談をされてきましたが「広告しないで」って売主様はかなりの少数派。たまに知られたくないって言われる時もありますけど、キッチリ説明すればご理解されますし、それでもイヤって場合のみ広告不可になります。



当社のホームページでは広告不可の物件は「会員情報」として、会員登録している方にか閲覧できないようになっていて、OPENな発信にはしない形で対応しています(中には私のコメントが厳しいすぎるので、わざと会員情報にしている物件っもありますけど、それは1割にも満たないです)。

半分くらいは会員情報でしょ(汗)



ここ最近でもこんな状況を多く目にする事があります。

・価格変更してるのに、広告不可
・売れなくて不動産会社を変更してるのに広告不可

これは売主様の意思ではないと思いますね。不動産会社が勝手にやっている事。



なので売却されている方も色んなホームページをチェックした方がいいですよ。
「他社のホームページに全然掲載されていない」
「掲載されていても会員情報になっている」
そんな時は情報を止めているか、もしくは広告不可になっている確率がほぼ100%。



大事な資産をこんな扱いする不動産会社はすぐに切っていいと思います。

【売却と購入はつながっている】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2020/11/27 18:13


不動産仲介をしていると「購入と売却」はセットになっています。

・購入相談があるから売却を依頼してもらえる様に頑張る

・売却依頼があるから購入希望のお客様と出会える。

つながってるんですね。だから、売却チラシの配布に力を入れてます。



購入の方はホームページ・ネット関係・ご紹介が相談いただくほとんどを占めていますが、売却相談はまだまだチラシの力が強いんですね。ネットの一括売却査定っていうサイトがありますが、不動産会社間の泥沼のようなやり取りをしたくないし、お客さんを巻き込みたくない。



当社ではブログ経由で売却の方も相談頂くケースが多いのですが、これからはホームページ内でのアピールに力を入れていかないといけない。売却も購入も、お客さんに役に立つコンテンツを増やしていきます。



で、話は変わりまして

売却チラシなんですけど、私も結構チラシを撒いたりしてます。朝だったり、仕事帰りだったり。

もちろんお客さんの目につく回数が増えるので効果がありますが、さらにメリットは

「マンションの雰囲気が分かる」

「変化があれば気付く」

「周辺の雰囲気なども分かる」

色々とありますね。効率とかなんとか言われる世の中ですが、自分で動いてみないと感じられない事も多いんですよ。特に地域を限定して仕事している不動産会社なんだから、街の状況は知っていないといけませんから頑張って続けていきますよ。

【気をつけよう不動産売却 ~転売とは違う?~】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2020/11/14 13:43


昨日のニュースでユニクロのコラボ商品が大人気で、すでに転売も出ているというニュース。


転売と言えば、記憶に新しい「マスク」ですね。しばらくは全然買う事ができず、ネットではとんでもない値段で売り出されているという状況でしたね。さすがに国としても規制すると。


コレ、前々から思ってたんですけど不動産の買い取り・再販売も似たような感じですよ。
最初にマスクの流れを簡単に書いてみましょうか

マスクの流れ

本来なら小売業者から正規(転売より安く)買えたのに、転売業者が入ったことによって、品数がかなり減ってしまって価格も上げられたという流れです。
ではコレを不動産に置き換えてみますね。

不動産の流れ

もともと物件を所有しているのが売主様で、その売主様から売却を依頼された仲介会社Ⓐ。まぁ大手の不動産会社なんかが多いわけです。

で、そのまま買主様(消費者)に情報を出して仲介すればいいものの、買取業者に「買いませんか?」って話を持っていくんですね。価格も(売主様になんだかんだと理由つけて)安くしてもらって。

最終的に、買主様は本来なりえた価格より高くなって(利益が乗せられて)営業される仕組み。


さらに不動産のケースが良くないのは、仲介会社Ⓐと買取業者Ⓑが結託してますからね・・・。


ネットの不動産情報見ていたら、建築条件付き土地やリフォーム物件が多いでしょ。それらの大半はこんな結託によって売り出されているケースになっています。


売主様はもちろん損しますし、買主様も気を付けた方がいいですよ。気をつけるっていうと難しいな・・・しっかりと見極めた方がいい。
この判断は難しいかと思いますので、物件ごとにご説明させて頂きます。お気軽にご相談くださいね。

【売却成功は最初で決まる!】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2020/11/08 12:44


売却について書いてなかったので、久しぶりに基本的な部分について書きます(時期的にもお考えの方が増えてきますので)


売却を検討されると、まず最初に考える事は

・いくらで売れる?どれくらいの期間で売れる?

・どこの会社に頼めばいい?

だと思います。

で査定という流れになりますが、ネットで一括査定というのを利用される人も多いのですが、第一段階として価格を知るのには否定できませんが、あまりオススメではありません。

お住まいの地域の不動産会社(大手さん・地元の会社)に相談して、信用できそうな会社に依頼するのが良いと思います。



ココで必ず行って欲しい事が2つあります。

①一般媒介契約で依頼する事

②不動産の売却の仕組みを理解する事

慣れてないと分かりにくいんですが、大事な資産の売却です。この2つを守って頂きたいんです。

*知らないのをいい事に、勝手な事をされちゃいますよ(汗)。信じられないかもしれませんが、大手の不動産会社でも。



①一般媒介契約

ネットをたたけば、仕組みについていっぱい出てきますので深く書きませんが、簡単に言いますと【複数の不動産会社に売却を依頼できる事】。ほとんどの不動産会社は1社にしか依頼できない専任媒介契約で話を進めようとします。コレが一番危険かな。

「専任の方が広告しやすい」「複数に依頼すると大変ですよ」「レインズへの登録が・・・」

いろんな理由を言ってくるかもしれませんか、それは不動産会社の理由!お客さんにはデメリットの部分が大半ですので、そんな会社はお断りでいいと思います。


②不動産の売却の仕組みを理解する

媒介契約の種類・売主・買主・売主側仲介会社・買主側仲介会社・レインズなど・・・・・、慣れてないと頭の中で整理できないのがこの業界・・・。これらシステムをお客さんにしっかりと説明して理解してもらおうとする不動産会社を選んで下さい。

お客さんが知る事によって、不動産会社に緊張感が生まれますから、ぜひ頑張ってくださいね。



「そんなややこしいのは面倒くさい。売ってくれたらいいねん」って人は、それでもいいんですけど・・・いい様にやられる可能性がかなり上がっちゃいます。

価格や売れ行きの予想はそれから細かく打合せする位でちょうどですよ!



本当に大切な話ですのでもう1回お伝えします。

①一般媒介契約

②売却の仕組みを理解

お気軽にお声をかけて下さいね。【信用・信頼・安心】を第一に頑張らせて頂きます。

 

【買取り・・・】大丈夫ですか?
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/11 00:00

不動産の動きは結構活発。


売却も購入も動きが早くなってきました。

 

 

この時期になると、目立ってくるのが

 

 

【情報の囲い込み】・【買取りへの売主さん誘導】

 

 

相変わらずの仕事のやり方です(怒)。

 

 

 

情報の囲い込みについては

 

 

今回は書く事はしませんが

 

 

買取りへの売主さんの誘導について


少し書いておこうかなと。

 

 

 

ザクッと説明しますと

 

 

ある不動産会社が売主さんから


売却を依頼される時に

 

 

①相場の金額で売り出す。

 

②相場より安い金額で売り出す。

 

 

この2パターンがあると思います。

 

 


次に依頼された不動産会社が考えるのが

 

 

『不動産会社に買い取ってもらおう』


 コレですね・・・。

 

 

なぜか? 細かく書きませんが


要はそっちの方が

 

 

仲介手数料が多く稼げるからです。

 

 

 

という事で


①売出し情報を止めて、時間が経過して

 

 

『なかなか売れませんね・・・』


とか売主さんに言って

 

 

買取り価格で説得していきます。

 

 

 

②最初から相場より安く売り出すなら

 

 

(売主さんに低い査定を言って


買取り有りきで進める)

 

 

エンドユーザーに仲介する気なんて


ないでしょうからね。

 

 


そんな感じで


売主が不動産会社っていう物件も


多くなっています。

 

 

 

そもそもなんですが


売り出してすぐに不動産会社が買うって

 

 

普通に考えたらないですからね・・・。

 

 

相場より価格が安いってのがほとんどの理由。

 

 

買い取った不動産会社は


それより高く売りますから。

 

 

 

百歩譲って、一戸建てなら


かなり古い見た目の家が残っているとか

 

 

確かにエンドユーザーが


判断しにくい物件もあるのはあります。

 

 

でもコレは営業マンの提案・対応で


キチンと説明できますよ。

 

 

もし出来ないなら営業マンのスキル不足。

 

 

 

なんか色々と書いてきましたが、結論

 

 

頑張って、販売活動したけど


売れないので買い取ってもらうはOK。

 

 

(ココの見極めは必要。確認方法はあります。)

 

 

でも 売出し情報を止めたり


最初から業者買取で動くような

 

 

不動産仲介会社に仲介手数料を


払う必要ないんちゃうかな。

 

 

仲介の存在意義ないから。

 

 

私はそう思います。


売却ご相談の不安
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/10 00:00


購入予定の問合せの場合は




わりとテンポは早いんですが



売却相談の問合せの時は



大体時間がかかるケースが多いかな。





『売却するかも』って思われてから



購入よりも かなり慎重になられます。



・相場はどれくらい?


・お客さんはいるの?


・この不動産会社は大丈夫?



色々な不安があるかと思います。



・賃貸でもいいかな?



こんなお考えもあるでしょう。





こういった時は



お客さんのペースを大切にして



不安が少なくなる様に



ご説明やアドバイスに徹する!





一旦時間をおいて



検討いただくのも大事かと思いますね。




売却でも気軽に相談してもらえる



会社の雰囲気作りも



意識してやっていきます。


不動産売却、どこに依頼する?
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/10 00:00


空き家の物件を売却する時は



依頼する不動産会社の場所って大事。




基本的な流れを書くと


空き家なので



依頼する不動産会社に鍵を預けます。


んで、別の不動産会社が


お客さんをご案内したい時


依頼されている不動産会社に連絡し


ご案内前に鍵を取りに行きます。




で、ココが問題。茨木市の物件なのに


その不動産会社が梅田や江坂って時が


たまにあるんですよ。


ほぼ大手の不動産会社が多い。




そうなると、こんな動きに。


鍵を借りに行く


②戻ってきて、ご案内


③鍵を返しに行く


④戻ってくる


う~ん、行って帰るだけで1時間以上。




コレは売主さん、不利ですよ。


どーしても案内の時間が合わなかったり


調整がやりにくくなる時がある。




私も遠くの物件の売却を預かる時


その物件が空き家なら


売主さんと相談した上で


・現地にキーBOXを設置する


・現地近くの信頼できる会社に預ける


とかの対応をしていきますが


その辺りも売却を依頼される時に


確認しておいた方がいいと思いますよ。

売却の実例【住替え&買取り】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/09 00:00


売却に関しての実際の話。

 


住み替えを検討してるお客さん。

 

現在のお住まいを売却する予定。

 

次の住み替え先の事もあるので

 

売らなければならない。

 

でも、期間に余裕があるのと

 

事前審査では今の家の残債を残しても

 

次の住み替え先のローンはOK

 

お客さんもそれを望んでられる。

 
 

 

で、当社以外にも不動産会社に

 

相談をされていて

 

その会社は【買取保証】での

 

売却しかダメという条件を提示。

 

まっ 意味合いは分かるのですが

 

ハッキリ言って 売れる物件だし

 

お客さんの意図とも違う。

 
 

 

買取保証額は、当社の売却査定額とは

 

700~800万円も安い価格。

 

お客さんは超不審になりますよね。

 

んでもって その会社の営業マンは

 

『かなり良い買取金額ですよ』

 

『当社に専属でお願いします』

 

ときたもんですので

 

お客さんは・・・まぁ呆れてました。

 
 

 

結局は 当社に売却をお任せ頂き

 

無事売れました。

 

普通に売りに出して、1ヶ月ちょいで。

 

あのまま買取保証で話をしてたら

 

800万円以上も損してた可能性アリです。

 
 

 

あまり言いたくはないのですが

 

怖いでしょ(汗)

 

もし その不動産会社に依頼してて

 

買取の時期が来るまで情報を隠したり

 

ノラリクラリとしてたら・・・

 

と思うと、ゾッとします。

 
 

 

大切なお客さんに何百万も損させて

 

自分の会社や買い取った仲のいい業者が

 

何百万も利益を出す。

 

こういった仕事のやり方は

 

もう終わりにしないとアカンのに

 

まだまだ気付かずに

 

『こんなものなんかな?』って

 

話を進めてしまった方も

 

多いんだろうなぁ。

 

ホンマに気をつけて下さい。


不動産売却でのご質問
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/07 00:00


売却について

 

 

お客さんに聞かれたので

 

 

再度書いておこうと思います。

 

 

 

『大手の不動産会社はどんどん価格を下げさすでしょ』

 

 

こんな話の内容でしたので

 

 

これに対する私の答えは

 

 

『反響が少なければ、価格を下げるのはOKですよ。

 

 

下げれば、反響が増える確率が上がるのは間違いないです。

 

 

もっと言えば 私たち不動産会社は売るのが仕事ですので。

 

 

ただ・・・・・

 

 

売出し情報を完全にオープンにした上での話です。』

 

 

 

最後がポイント。

 

 

情報を自社で抱え込んで、他社に売出し情報を出さず

 

 

物件を止めてる(もしくは止めていた)状況で

 

 

売出し価格を下げる提案をする事を

 

 

注意して欲しいと思っています。

 

 

 

売却する為に価格を下げるのは全然OK。

 

 

この業界の問題点は 情報を止めてる事。

 

 

 

ご説明すると ほぼご納得頂けます。

とあるマンションの売却実例
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/06 00:00


何年か前の実例です。

 

 

同じ様な事を聞いたので

 

 

思い出して書いてみます。

 

 

 

とあるマンションの売却相談。

 

 

売主さんに話を聞くと

 

 

住宅ローンの支払いがしんどいので


はやめに売りたいと。

 


確かに返済額が多過ぎます。

 

 

弊社にご相談頂く前に


数社にも声をかけていて

 

 

その内の1社(大手の会社)には

 

 

しばらくの間ですが


実際に売却を依頼もされてました。

 

 

(腹の立つ対応が多く、断ったみたいですが)

 

 

 

で ここからなんですが

 

 

その会社は、マンションを売って

 

 

もうちょっと安い別のマンション


を買う話も
同時に進めていたみたい。

 

 

確かに売主さんも、そっちでもOK

 

 

みたいな話はされてましたが

 

 

コレ どー思います?

 

 

アカンと思うなぁ~

 

 

 

支払いがしんどい人に


いくら毎月の返済が少なる
とはいえ


再び住宅ローン組んでもらうのは・・・。

 

 

自己資金はなしです。

 

 

諸費用も全額ローン組んで


仲介するつもりだったみたい。

 

 

しっかり売却と購入の


両方の仲介手数料は貰って。


しかし購入を勧めてる物件は


自分の会社の取り扱い物件(笑)

 

 

 

地域密着を言ってるんなら

 

 

まずはしっかりと


プラスになる様に売却をして

 

 

次の生活はもっと楽な状態から


スタートする様に

 

 

話を持っていかないとアカンと思う。

 

 

 

って事で 時間をかけて話をし

 

 

まずは人間関係で信頼して頂ける様にして

 

 

それから ご要望をある程度はクリアした

 

 

無理のない家賃の賃貸物件を探して

 

 

ローンの残っている

 

 

あまり使用されていない車も売られました。

 

 

賃貸に住み替えても駐車場代がいらないという事で。

 

 

 

結果 だいぶ負担は軽くなったかと思います。

 

 

マンションの売却も無事終わりまして

 

 

賃貸への引越ししてから、数ヵ月後

 

 

お会いした時はだいぶ明るい顔をされてた感じで

 

 

なんか ホっとしました。

 

 

 

また数年後に無理のない範囲で


マンションを購入されるのか

 

 

現在の賃貸で落ち着かれるのか分かりませんが

 

 

もしやっぱり購入したいとなったその時は

 

 

全力で探したいと思っています。

 

 

 

多くの不動産会社は目先の仲介手数料が

 

 

判断基準なんやな~って感じますよね。

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