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「売却について」の記事一覧(77件)

【売却時のチャレンジ価格の弊害】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/06/18 12:51


しつこい位に書いてます。
売却査定をした時に不動産会社が最近よく言う【チャレンジ価格】について。



相場が4,000万円~4,200万円くらいとすると、「今は物件が少ないので・・・」とか色々と理由を付けて4,800万円やヘタしたら5,000万円とか、かなり相場帯より高めの価格帯で売出し提案してくる事です。


昔からチャレンジ価格的なものはありましたが、最近は査定競合が激しくなってきているせいなのか、ムチャクチャな売出し提案してくる不動産会社が増えてきました。大手も含めてです。



本来チャレンジ価格というのは、そのエリアの需給状況やお客様の動きによって変わってきて、4,000万円が相場だとすると4,380万円とか、高くても4,500万円くらいの価格なんですね。



最近のチャレンジ価格というのは、そんな限度を超えている・・・。
まぁそんな価格で売れる事はありませんので、数週間~1ヵ月という短期間で数百万円~1,000万円以上という大きな価格変更を行い、結局は相場で売れていくという状況になっています



ここで高過ぎるチャレンジ価格で売り出す事の一番の弊害

【売出し初期の一番物件に興味を持ってくれるお客様を逃すこと】


本来でしたら、こういったお客様こそ4,280万円や4,380万円で購入してくれる可能性があるんですね。それを逃してしまい、価格変更を繰り返して4,000万円前後の相場で売れてしまうケースをよく見かけます。



高過ぎるチャレンジ価格なんて、不動産会社が売却を依頼されたいトークなんですよ・・・
売主様にとって気持ちのいい話だけして、あとから大幅な価格変更させるのを何とも思ってないですよ。


結論としては、最終的に数百万円損してる(機会を損失してる)ケースになりますので本当にご注意ください。

【売却依頼時に気を付ける事は・・・】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/06/13 09:45


ちょっとしつこい位になってきてますが・・・・・でももっと発信していかないといけないんだろうって事で、売却査定時における注意点を書きます。



簡潔にまとめると2つ

①あくまで売れる価格(査定価格)で判断する!

チャレンジ価格と言われる「今ならこれ位の価格で出しても反応あるかもしれない・・・」っていう高値の売出し価格提案には惑わされないでください。

そう言われるとチャレンジしたくなるのは分かるんですが、本来チャレンジ価格というのは売れる価格(査定価格)の1割増し位です。4,000万円なら4,400万円前後というのがライン。これ以上いくとチャレンジではなく、逆に本当に良い条件で買ってくれるお客様を逃してしまう原因になってきます。


②それでも「売れるかもしれません!」「検討してるお客様がいます!」って不動産会社が言うなら、依頼されてもいいですけれど後々に絶対に価格を下げないでください。

言った責任は不動産会社に取ってもらいましょう。売主であるお客様が取る必要はありません。
価格を下げるなら、不動産会社を変えた方がいいですよ。


③物件の囲い込みをしないかキチンと確認する

これも非常に大切。レインズに登録して、他社への広告もOKにして、広く売出し情報を伝える意識があるかどうか?確認しないといけません。

「売れればいいやん」って方もいらっしゃる様ですが、それは価格交渉もなく満額で売れる等、条件も含めての話だと思うんです。囲い込みされていないかの確認方法は個別にお伝えしますのでご相談くださいね。



まずはこの3つかな。

表現が難しいんだけれども(汗)、依頼する不動産会社を信頼しないとダメですが、全てを任せすぎるのもダメっていう事になると思いますね

【高値のチャレンジ価格がヤバくなってます】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/06/09 20:30


今週はご紹介のお客様4組とお会いできて、非常に有難い。

そして不動産仲介ではなく、リフォームだけのご相談も3組あり、もはや住宅会社化しそうな勢い(笑)


物件の仲介はしない形ですが、これもご縁。このご縁をキッカケにまたご紹介の輪が広がっていければ、それで満足です。



話は変わって、よくブログでも書いている売却を預かりたいだけの高値の売出し価格について。


責任のない高値の売出し査定価格がかなり支障が出てきてますね。

買主様も「どうなん?この価格」って気付かれていて
「また価格を大きく下げるんでしょ」
「売出し初めだから強気でかなり高値で出してるだけでしょ」
と静観してる流れになっています。

もったいない・・・


初期の物件に反応されるお客様が一番ホットなのは間違いないのに、そのお客様を逃す悪いやり方。
価格変更を繰り返したり、大幅な価格ダウンで下がった感をだして、結局は相場で売れているんですね。

初期の熱いお客様ならもう少し良い条件で買ってくれたかもしれないのに。



一方そんなやり方を提案する不動産会社は高値のチャレンジ価格で売れなくても痛くも痒くもありませんからね(汗)

なんなら早めに価格下げていきたいって考えてますよ…


無茶なチャレンジ価格で売出す戦法はそろそろ終焉です。

【●●を知ると相場がよく分かる】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/06/01 21:11


売却だけではなく、購入の時も相場感を知って頂くために
過去の成約事例を見てもらう事が多いんです。


いくらで売れたか?という成約価格だけでなく、一番よく分かるのは【いくらで売りに出して、価格変更があればその経緯、そして成約までどれくらいの期間がかかったか】を知ると、相場がよく見えてきます。



結論を先に書くと、(結局は)ほとんどの物件は相場帯の範囲で売れてるって事。


最近はチャレンジ価格って感じで、かなり高い価格で売り出す物件が多いのですが、結局売れず・・・価格変更を繰り返して、時間だけかかって相場帯で売れてるのがよく分かる。



相場っていうのはよく出来てますね。買主様もよく調べてるとも言える。


もうそろそろ売却を預かりたいが為の高値査定やチャレンジ価格は止めて、プロらしく早めに売れる価格を推奨していくべきじゃないかなぁ。

【査定した人は聞いた事ある言葉】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/05/24 16:08


最近不動産業界で流行ってるチャレンジ価格
*皮肉をこめて業界で流行ってると書いてます。



相場が4,000万円のところを4,700万円とかで最初売りに出して、「しばらく売れなかったら相場帯に下げていきましょう」っていう方法みたい。


4,700万円で売れないですよ・・・
それは売却を預かった不動産担当も分かってるでしょう(汗)

買主様も本気で探してますから、「この価格って高くない?」って気付いてます


不動産会社がチャレンジ価格を提案してきてるのに、買主様から見たら「欲張りな売主さん」と捉えられる危険性があります。

そういった物件は大幅な価格変更をしていき、結局は相場帯で成約になってるのが実情



売却を意地でも依頼されたい不動産会社の(空虚な)チャレンジ価格の提案合戦に、売主様が巻き込まれているのが、最近の不動産売却です。



もっと突っ込んで書くと、同じチャレンジ価格でも、4,280万円とかで最初に売り出しておけば、4,280万円で決まる可能性が上がります

買主様もよく見てられるので、相場帯であれば早く・価格交渉も無しに決めないといけないという心理になりますから


それを4,700万円みたいにムチャな価格設定にしてしまう事で、価格を下げて、さらに価格交渉が入り、結局4,000万円位で売れましたという流れになってきます。



コレ、「売れたから有難う」って言ってる場合ではない。

不動産会社としては売却を預かれたらもうそれで半分以上はOK。あとはいくらで売れようが構いませんみたいな対応ですね。


最近結構こういった物件が多いので、本当に気をつけてください。

【見学に来る前の準備】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/05/21 11:12


居住中で売却をお考えの方へ
お客様が見学に来た時に何かしておいた方が良い事ってあります?よく聞かれます。

 

下記の2つだけはやっておいた方がいいですね。


①見学に来る前に照明はすべて付けておきましょう

玄関や廊下だけでなく、洗面所やトイレ・浴室などの水廻りも最初から付けておいた方がいい。


②物は出来るだけ片付けておいた方がいい

メチャクチャ綺麗にする必要までありませんが、物を片付けておく位。出来ればクロゼットや収納の中も見てもらっていい状態にしておくのがベター。お客様が全て見たという状況にしておく事が目標になります。

基本的にはこれだけやっていればOK。



他には、マンションなら特にお隣さんや上下階にどんな人が住んでいるか(家族構成)聞かれる事もあるので、整理しておいた方がいいでしょう

知らない・付き合いがなく分からない場合は知らないとそのままお伝えして頂いて大丈夫です。



あとは不動産担当が説明しますので特に何かをしないといけない事はないです。

落ち着かないかと思いますが、リビングでゆっくりしておいて下さい。

直接質問があった時だけ答えればいい感じ。購入検討者としても売主様(実際に住んでいる人)の感想を聞けるのは嬉しいのでね


買うか買わないかは別にして、見学してるお客様は味方ですので、気負わずで大丈夫です

【売却で一番怖い事】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/05/20 13:30


不動産会社に売却を依頼していて、なかなか売れないってケースもあるんですね。

考えられる原因としては2つ。


1つ目は【価格】

場所や条件にもよりますが、反響がない・売れない理由は価格である事がほとんどです。

大手の不動産会社だったら売れるかもって考える事もあるでしょうが、それはあまり関係ないと言っていいかな。

価格が高めでも相場帯に入っていれば、普通はまず売れていきます


そして2つ目は【売却を依頼している不動産会社の問題】

物件の囲い込みと言われるもので、自社の買主様で契約したいが為に他社には案内させない

買取りの方向に誘導したいので、反響がない状況を装う

不動産会社のこういった悪質なやり方が原因になっています。大手の不動産会社もやってますのでね、お気をつけ下さい。



ここからが本題ですが、こういう時に
「買取り業者の価格を聞いてみましょうか?」
「●●●●万円なら買うという業者がいてますが…」
と言ってくる不動産会社が多いんですよ

売主様としても疲れてくるし、早く売りたいしで、「もういいかぁ・・・」ってなってしまうケースがあるみたい

経験上そういったケースでは7割以上は要注意・・・最初からそれを狙っていた可能性が高い。



買取りに誘導させないためには、「3ヵ月経過して売れなかったら(売却を依頼する期間は最長3ヵ月。それ以上は更新していく)、依頼する不動産会社を変えますね」とか「買取りになるなら直接買い取ってくれる不動産会社を見つけます」って伝えると防げる確率は上がります



ここで非常に重要なポイントがありまして、【売らないといけない期限】ですね。

基本的に急がなくてもいいなら値段下げなくてもゆったりと構えてればいいかと思います。ただ住み替え先が決まっているなど、先に購入を進めてしまっている場合で期限が決まっていると要注意。

意図的に数百万円を損してしまう流れにされてしまうので、売却を依頼する不動産会社というのが本当に重要になります。



良い不動産会社というのは住み替えのケースでは下記の話を念を押して説明してくれます

・相場を十分に説明して、早めに売れる価格設定で売りに出す事
・高く売れるに越した事はないけれど、その限度を理解してもらう
・買取りという最悪の手段になる前に、少しでも手残りが残る価格ラインを示してくれる
・もし検討可能なら、先に売却を完了させて(仮住まいする)、それから住み替え先を探すという選択肢も積極的に提案してくれる



皆さんが思っている以上に、物件の囲い込みや買取りへの誘導が行われているのが不動産業界。
文章では分かりにくいと思いますので、不動産の仕組みを詳しくはご説明させて頂きます。お気軽にご相談くださいね。

【実際に売れた価格です】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/05/17 18:16


「相場を知りたい」って思った時に、「過去の成約事例」「現在売られている物件」のどちらが大事かと言えば、成約事例を知る事の方が圧倒的に大事



価格面でいえば、現在売り出されている物件を見てもそれ程参考にはならない。

今売り出されている物件がそもそも適正価格?って問題があるんです。


いざ自分が売る時にそれらの物件は競合する相手になるので、どっちかというと比較のためにチェックしておくという感じにかな。【いつ売り出されて・どれ位の期間売りに出ているのか】をチェックしておく。その間に価格変更があればその経緯も。



相場を知るには【成約事例を見る】、コレです

実際に売れた価格ですので、リアルな数字。


当社は直近1年〜3年の成約データを分析して価格査定しています。5年前のデータも参考に付けていますが、それは価格根拠ではなく、不動産市場の流れを知って頂くため。


不動産会社にとってこの成約データの蓄積が何より大事。

・当初の売出し価格

・成約価格

・成約までの期間

・お客様の動向

何年も不動産市場を定点観測して、お客様と実際に接しながら、それを研ぎ澄ましていく作業の繰り返しです。

【一括売却査定サイトに巻き込まれない様に】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/05/13 12:38


一括売却査定は危険という話はネットでもかなり出ていますが
不動産業界にいてる身としては「その通り」


ただ気軽だしネットで査定価格が知れるならやってみたいな・・・という気持ちも理解できます


そこでアドバイスさせて頂くと【一括売却査定してもいい…が、価格の参考にする程度でいい】

実際に一括売却査定には入ってない不動産会社にも査定をお願いして、比較してみるのが一番失敗がないと思います。面倒くさいけれど、大きな金額だし大切な資産ですので、そこは頑張るしかない。


不動産会社(業界)がキチンとしていれば、お客様にこんなお手間をかける事はないのですが・・・・・売却を依頼されたいがために大手さんも含めてメチャクチャする不動産会社が多いので、申し訳ないです。


しばらくはこの一括売却査定サイトは無くならないような気配で
しばらくは査定依頼される方も増えそうなので

参考査定価格として捉えた方がいいですよとお伝えしたくて書いてみました。
不動産会社の意味の薄い&責任のない査定価格合戦に巻き込まれない様にお気を付けください

【不動産売却査定のレベル低下・・・】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2024/04/29 17:48


価格設定が異常に高い物件が売り出される事が多くなっていると以前に書きました。
最近は、より状況が酷くなっていますね。



相場より1,000万円以上高く売り出される物件もあり、それがタマタマくらいだったらまだしも、大手の不動産会社からも出ているので、ちょっと不動産業界のレベル低下が・・・・・


聞くと、査定額自体は相場近くで出している様ですが、「今でしたらチャレンジ価格になりますが●●●●万円(相場よりかなり高い価格)でもイケるかもしれません」って、売却を依頼してもらう様に誘惑する手法みたいです。


そういった話は昔からありましたが、最近はその誘惑価格が異常に高過ぎるのと、そういった事を大手さんもやっているという状況になっています。



プロじゃないよね。


適当に相場よりかなり高い価格を伝えて「やってみましょう」って事でしょ。んでやっぱり売れないから数百万円って大幅な価格変更を繰り返して、結局相場範囲で売っている。もしくは業者買取りに持っていってる。


それだったらバイトでいいんじゃない(汗)。会社やシステムだけはちゃんとしてる様に見せておいて、やっている事は誰でも出来る仕事。



相場をお伝えして、茨木市不動産市況やお客様の状況を加味して、その中で出来るだけ高めに売れる様に価格設定を提案していくのが本来の査定報告。

レベル的に不動産業界はヤバくなっていきそうな気がしています。

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