売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産の売却をお考えの方向けに、何かお役に立てる仕組みはないかなぁと考えていまして、ふと思うのが「売却しよか。じゃあすぐ査定しよう」ってスピード感MAXの人って少ない気がするんです。

いくらで売れるんだろう？すぐに売れるのかな？って不安や疑問を抱きながら、しばらく過ごしている人も多いんじゃないかな……と。

査定相談があっても「すぐではないので」って話も多いので。

今までは査定報告して、じゃあ売るとなった時にまたお願いしますみたいなノリだったけど（汗）、【その間に売却にあたってのデータを提供する】事は出来るかなと考えています。

具体的に提供するデータは

①成約になった物件の成約価格

②成約までにかかった期間

③新規で売りに出た物件

④現在売りに出てる物件の価格変更

⑤売り出し価格と成約価格の乖離幅

こういったデータを（一方的でも）送って日々チェックして頂ければ、いざ売り出す時に市場の状況や価格相場のご理解も深まった状態で判断してもらえそう。

この仕組みは将来売却しようと考えている売主様だけでなく、今売り出ししている売主様にも行えるサービス。

今の売却状況や不動産会社に不信感がある売主様にも、利用してもらえたらウレシイ。

営業行為は全くしませんので、ご自身の大切な不動産の価値をしっかりと把握する時間を取って、いざ売り出すという時の打合せにお役立てください。

●売却を考えているけど、まだ先の予定の方

●一括売却査定をしたけど信用出来ない方

●いま売却中だが売れずに不安になっている方

コチラについては不安になる理由には色々あると思います。

・「価格を下げましょう」と言われているが、着地点が見えていない

・広告をキチンとしているのか？

・情報を留めたりせず、他社にもオープンにしているのか？

これらが入り混じっているのでしょう。

コレって最初にキチンとした（ある意味ジビアな）査定報告を受けて着地点をハッキリさせていれば、ある程度は防げるのですが……

一括売却査定なんか特に相場より高い価格提案ばかりしてくる不動産会社が多いので、査定という入り口での捉え方がズレてしまうと、なかなか頭の切り替えが出来ずにお困りだと思いますね。

よく不動産営業マンが「今ならこれ位の価格で売り出してもいけるかもしれません」って言いますが、そんな期待値は本来の査定では言うべきではないんです（言ってしまう気持ちは分かりますが）。

それは不動産市場の期待値ではなく、不動産営業マンの期待値・・・

もっと言うと不動産営業マンが売却を依頼して欲しい期待値（汗）

不動産市場の期待値「今ならこれ位の価格で売り出してもいい」はすでに直近の成約事例（周辺エリアも含めて）にて計算されていますので、そこに色を付けるのは本来おかしな作業･･･

価格交渉が入ってもいい余地を残す・もしかしたらの期待値を残すという意味では、査定価格の10%位がマックスになります。

このあたりが、エリア需要やその物件独自の条件等を加味しながら不動産会社の提案を受ける部分。

夢のない話を書いてしまってますが……

期待値とは【データ】であり

そのデータは周辺も含めた【成約事例】。

その成約事例とかなり乖離している売り出し価格提案をしてくる不動産営業マンは思いっきり主観が入っていますので注意しましょう。

一括売却査定を使うのはやめましょう

断定的な書き出しですが、あながち間違いではないと思います。



全部が全部とは言いませんが、査定って言いながらもう査定でも何でもなくなってきていますので。


真面目に取り込んでいる知り合いの不動産会社はほとんど、一括売却サイトへの登録はやっていないorもう止めたのどちらかですからね。

成約事例を集めて、売れそうな査定価格を考えて、そして売主様のためにバッチリな売り出し価格を提案しようとすれば、一括売却査定サイトではお客様に選ばれないんですよ。


キチンとした売れる価格を提示する会社は選ばれず･････売却を依頼してくれそうな高い（高過ぎる）価格を言ってくる会社が選ばれるという本末転倒な状態になっています。



「査定サイト」というネーミングではなく、「勢いで価格を言うサイト」って言った方がピンとくる（汗）



先日売却相談に伺った時もお客様が「一括売却査定サイトもやってみたんです」って言われていました。どうでした？って聞くと、「いいことばかり言ってて、査定価格についても根拠をなにも示さず･･･信用できませんでした」と。



そうなんです、【根拠】が絶対に必要なんです。


極端な話、査定価格は2の次でもいいくらいで、【なぜその価格なのか？】という根拠を具体的に資料もまじえて説明してもらう様にしましょう。


その時に
「今だとこれ位の価格で売れるかもしれません」
「相場が上がっていますので、これ位で売り出してみましょう」
「ウチ（大手）は買いたいというお客様が沢山いてます」
こんな営業トークは無視しましょう。

これは根拠ではありません。その営業マンの【希望】。

じゃあなぜこれ位で売れると思うのか？説明が付く根拠を突っ込んで聞く必要があります。



相場が4,000万円のマンションだとしたら、売り出し価格の提案幅というのがあって、普通は1割ほどの幅になります。つまり4,400万円ほど。需要が高いエリアである、なにか物件にプラスの特徴があるとかでも、売り出し価格は4,480万円とかになります。


それを5,280万円で売りに出しましょう！って言ってくるのが、最近の査定報告（汗）

その根拠は「相場が上がっていて周辺で売り出している物件が少ない今だと売れるかもしれません」という言葉だけなんですね。



根拠はただ一つ、【過去の成約事例】です。


ちなみに現在売り出している物件ではありませんのでご注意ください。その理由は売れていないから。売り出して1週間とかならまだしも、売り出して2～3ヵ月経過しているなら、売れていない理由があるはずですからね。

まぁそれは価格という理由が一番多くて、ゆえに参考には出来ないからです。



成約事例は実際に売れた価格ですので、根拠そのものになります。


たとえば、同じマンションの似た条件の物件が4,280万円で成約になっていた。それが1年以内ならベストな事例。それなのに【5,280万円で売り出してみましょう】は普通に考えるとおかしな話。


それなら、この1年で価格が120%にUPした資料を出さないといけないし、それが仕事というもの。


直近の事例がなくても、同じ学校区内の過去数年分のマンションの成約事例を出してもらうのはマストになります。



結論としたら一括売却査定サイトは無くなった方がいい。

でも使用されるお客様がメチャクチャ多いし、気軽という利点もある。
なので、もし利用されたいなら、この状況をご理解いただいた上で話半分で試してみましょう。

先日取引させていただいたお客様のご紹介で、売却相談に言ってきました。


所有されている不動産の売却するにあたって、地元の不動産会社に聞いたり・一括売却査定サイトに登録された様ですが「不動産営業マンが言ってる事・やっている行動に不信感があり、信用できなかった」と。

ご自身でもネットで売却について色々と検索されて、物件情報の囲み込みなど不動産業界の闇の部分も知られたという話でした。



売却相談があったら、何が知りたいってお客様は【いくら位で・どれ位の期間で】売れるのか？を知りたいんですよ。


それなのに自分から査定価格を言わない営業マンも多いみたいですね･････

お客様の考えている価格を先に聞き出して、それに合わせて価格提案しているんでしょう（汗）

後だしジャンケンですね。プロの仕事とはいえないし、もうそんな営業レベルの低い仕事は、特に社会経験積まれたお客様はお見通しなんですけどね。


という事で、不信感がつのられてご相談いただきました。



弊社では、初めてお会いする時も【ある程度の査定書は作成しています】。
初顔合わせの挨拶や売却のご事情をお聞きするだけだったとしても、準備しておかないと失礼だから。



具体的には、物件種別（土地・一戸建て・マンション）によって多少変わりますが


①過去の周辺エリア含む成約事例

これが一番重要でして、今売り出している周辺物件って参考にはなりますが、数か月と売れていない物件も結構含まれているじゃないですか･･･。その理由説明には使えますが、査定にはそれほど役には立たない。

なので【実際に売れた過去の実例】を直近1・2年はもちろんの事、過去数年分にさかのぼって資料を用意しています。


細かく書くと、この物件は売れるのにどれ位の期間がかかったか？最初の売り出し価格はいくらだったか？というのも含めて出来るだけ具体的に見てもらえるように準備しています。



②現在売りに出ている周辺物件

先程書いたようにメインの参考資料にはならないのですが、もし売りに出した時には競合する可能性がある物件も知っておくという事。

あとは、成約事例で相場帯というものを先に把握してもらっているので、「じゃあその物件は高いのか？」というものが売主様も見えてきたりします。


その物件がいつ売りに出て、現在何か月売れていないのか？その間の価格変更の経緯も含めてご説明していくと大体の売主様は相場帯というものを把握できてきたりしますね。



これ以外のポイントとして参考にしていただきたいのが

査定価格をもとにして、いくらで売り出し価格を設定するのか？

になってきます。


査定価格と売り出し価格というのは少し別物でして、査定価格というのは目安3ヵ月以内には売れるでしょうっていう価格。売り出し価格は、その価格をもとにして決める販売価格になります。



一般的には査定価格よりいくらか乗せて売りに出しますが、その乗せる価格の目安をどうするか？ですね。


最近は「査定価格の意味ないやん･･･」というくらい、価格を乗っけて提案する不動産会社が非常に多くて･･･････結局長い間売れなかったり、数回も大幅な価格変更を繰り返したりしている。


一般的には査定価格の10%をプラスが目安になります。4,000万円の査定なら4,380万円位が上限。そのラインを超えると、詳しく相場を知らなくても「なんか高いなぁ」「周辺の他の物件の方がバランスがいいなぁ」という感じで買主様が判断されるケースが多くなります。

しかし駅の近く・学校区が良い等、希少性は多少はプラスになってきますので、10%プラスというのは目安であってそこの判断が私ら不動産会社の腕の見せ所だったりします。

逆に需要が少ないエリアだと10%もオンしてはダメな時もありますので。



最近の価格乗せすぎ問題について先程触れましたが、具体的には30%とか相場より高いやんって物件もあるんですよ（汗）。4,000万円が相場だとすると5,300万円とかそんな売り出し価格の物件が･･･。

そんでそれが大手の不動産会社が販売している物件で多かったりするので、もうウンザリしてしまう時もあったりする。



長々と書いてしまいましたが重要なポイントを箇条書きにすると

①過去の成約事例を必ずチェックして、価格相場（坪単価）を把握しましょう

②その事例が成約までかかった期間をしりましょう（価格変更の経緯も）

③周辺の売り出し中の物件を知ろう

④その物件はいつから売りに出ているのか?価格変更の経緯も

この4つをチェックするの成功する売却への第1歩になります。逆に言うと、これらをキチンと資料を備えてお客様に分かりやすい様に表にめとめてくれる営業マンが信用できそうです。


そして最後に⑤その理解できた相場価格をもとに、いくらで売りに出すかを決めましょう。査定の1.1倍とかプラスαなら良いと思いますが、2割3割プラスを提案してくる営業マンには要注意！

ただ単に売却を依頼して欲しいだけの、軽い営業マンと思ってもらって大丈夫です。


参考にしてくださいね。

先日他社の不動産営業マンと話をしていました。


一括売却査定の話になったのですが（その営業マンの会社も使っている）、「もうメチャクチャです。本音では一括査定サイトを止めたいけれど、そこからの売却相談も多いので止められない･･･」と。

メチャクチャの意味は【純粋な査定ではなく、より高く価格提案した会社が勝つ】ということ。



ここで査定をゴッチャにしている方も多いと思いますので整理します。

一般的に査定サイトといえば「買取り査定」のイメージを持たれ方が多いかと思います。車や貴金属などですね。

これは文字通り【買取り】なので、基本的にその査定をした会社が買い取るわけで、純粋に価格勝負。より高い査定価格を出した会社が勝つ。



でも不動産は【仲介】なんです。

「この価格で売りに出せるんじゃないですか」って話であって、この価格で売れるもしくは売ってくれるではない。

言ってみれば、その価格に対して不動産会社に責任は伴わない（プロとしてのプライドがなければ・・・）



なので、「売主様との打合せ土俵に乗るため、他社に負けない価格を提案する」という訳の分からない状況になってしまっています。


何て言ったらいいかな（汗）、他社に負けない売り出し（査定）価格を出すのはいいんだけれど･･･とりあえず売却を依頼してほしいから高い価格を提案するのは間違っている。



売主様はいくらで売れるんだろうって気持ちで査定サイトに登録しているのに、「とりあえず高い価格を言っておいて、売却を依頼されるのが優先順位1位！あとで価格を下げていけばいいや」っていう不動産会社間の意味のない競争に売主様を巻き込んでいるんです。



不動産会社いわく「一括売却サイトにお金をはらって登録している。1件査定依頼があれば数万円をそのサイトに支払わなければいけない。そりゃ売却預かれなければお金が出ていくだけ」と言いますが、売主様にとったら関係のないことで･･･（汗）


やっぱ仲介の査定サイトっておかしくなっていくんでしょうね。



以前から高額査定をする問題というものはあったけれど、それでも各不動産会社はプライドが多少なりともあったというか、実際に売却を依頼された後の事も考えて価格提案していたと思います。

それが一括売却サイトが出だしてここ数年で崩れてきましたね。



このブログでも、よくポストに「予算●●●●万円で探している方がいらっしゃいます」というオトリ広告が入っている事を書きました。マンションで多かったりしますが、相場が4,000万円のマンションなのに5,500万円で探しているお客様がいるという内容のチラシ。

一括売却サイトはそれのWEB版みたいな状況になっています。



質が悪いなと思うのが、そういったオトリ広告を大手の不動産会社はしてこなかったのに、一括売却サイトというWEB版になると大手さんも高額価格提案をしていること。

不特定多数（ポスト）に対してはしないけれど、売却査定依頼をした特定の人には「まぁいいかな」って感じでゆるーくなっているんじゃないかな。



結論としては、ベストは一括売却査定サイトを利用しない。


でも手軽さも理解は（くやしいかな）出来ちゃうので、もし利用するなら【参考程度】に価格を確認する。確認する時は査定価格だけをチェックしてください、売り出し提案価格は気にしない位でちょうどです。



面倒だけれども、調べて選んだ数社の不動産会社に実際に会って、売り出し価格を総合的に決めるのが一番いい方法になります。


価格ももちろん大事ですが、ポイントとしては

①売り出してから一度も下げないでいい価格を教えてくれるか？

②いい話ばかりで「一度出してみましょう」ってチャレンジ価格を推してこないか？

③他社がどんな価格を出してきているかを気にしている営業マンか？


最終的にいくらで売りに出すかは売主様の自由ではありますが、期待ではなく本当の価格や不動産市況を理解してもらう事に重点を置いている営業マンが信用できます。

アメブロの方で連チャンでAIがする物件価格のチェックをしましたが、ココでは超現実的に価格を確認する方法を書いてみます。

売却をお考えされている方に向けての内容になっています。

いくらで売りに出すのか？は査定金額や営業マンの提案、売主様ご本人の意向で自由に決められます。

＊査定価格と売出価格をゴッチャにしてはダメで、あくまで査定価格は通常3ヶ月位で売れる価格のこと。その価格をもとにして「じゃあ実際にいくらで売りに出そうか？」が売り出し価格

最近非常に多い、相場よりかなり高い売り出し価格を提案してくる不動産会社を信じて（期待して）売り出すのもアリといえばアリ。

ただその中でも【本当の相場（査定価格）】は知っておいた方がいい。

その本当の相場を不動産会社（営業マン）に言わせる言葉はコレ

「売りに出して一度も価格を下げないとして

3ヶ月以内に売れる価格はいくらですか？」



間違っても「いくらで売れますか？」「どれくらいの期間で売れますか？」という聞き方はあまりしない方がいい･･･

「まずはやってみましょう」みたいな感じでフワっとした返事しか返ってこないし、主導権を握られたままになります。

高額提案をしてくる不動産会社って、とりあえず売却依頼される事が目的ですので、「あとで価格下げりゃいいや」「突っ込んだ価格の申込書を出して反応を見よ」くらいの気持ちですよ……

その気楽な気持ちを無くさせるには【価格を下げる気はない】というフレーズが重要。

そしてその価格で【3ヶ月以内に】という期間を伝える事でより現実的になります。

高い売出価格（査定価格じゃないですよ、実際の売出価格です）を提案してくる不動産会社は、価格が下げられないとなれば売れる確率は極端に下がりますので、軽い営業トークはしにくくなるはず。

この質問に対する価格を数社の不動産会社に言わせて、そのバランス（平均値）を確認してましょう。

そうするとあなたの不動産の相場というのが見えてくるかと思います。

（これでも強気な価格を言ってくるなら、本当に値下げしないという条件で売らせましょう）

見えてきた価格をもとにして売出価格を決めていくのが一番成功への近道になります。

特に一括売却査定なんかお気楽な査定価格をまずは言ってきますので、それは無視して、実際に不動産営業マンに会った時に初めて直接聞きましょう。

「売りに出して一度も価格を下げないとして

3ヶ月以内に売れる価格はいくらですか？」

本当はこういう事をお客様（特に売却を考えている人）に向けて書くのは間違っているかもしれません……

でも真面目に不動産業を行なっていきたいし、現在の売り出し物件に対して憂慮する事が多いので、真剣に書いていきます。

「売り出し価格の設定がおかし過ぎる。相場という概念が今の不動産会社は薄くなっている」

昔から相場より高いなぁと思う物件はありました。でもここ3年位かな、もう「相場って何？」という価格設定をしている物件が非常に増えています。

相場より高いなぁというレベルてはなく、もう1,000万円とかそれ以上高い価格になっている物件。

コレを大手不動産会社が率先して行なっているもんだから……必然的にそういった物件の数も増えています。

もう地場の不動産会社や茨木市以外の不動産会社が売り出している物件の方が価格的にはマトモですね。

結論としては、やはり売れずに価格変更を繰り返していくケースや数百万とか大幅な値引きをして成約になっている感じです。

以前から何度も書いている「売却を依頼して欲しいから高い売り出し価格提案をしている」のが原因でしょう。

売主様だけでなく、これは物件を探している人に対しても非常に紛らわしい、そして失礼な仕事をしていると言わざるおえない。

でもね、査定価格自体はまともな価格を提示していると思うんですよ。じゃないと高過ぎる売り出し価格を提案しておいて、あとから「売れなかったので価格を下げましょう」とは普通言いにくいでしょ（汗）

相場が4,000万円のマンションがあったとしたら【査定価格は4,000万円〜4,200万円】で売主様には提示しておいて、【売り出し価格は5,280万円で出してみましょう！】って提案してるんじゃないかな……

「今は相場が上がっているので、もしかしたら反響があるかもしれません」

「今は売り出し物件が少ないので可能性あります！」

「当社は購入を考えているお客様からの相談が多いので」

なんとでも言えますよ（汗）

こういう事を書くとダメかもしれませんが、その売り出し価格で売らないといけない責任は不動産会社にはないんです。

まずは売却を依頼される事が第一目的であり、その後は「価格を下げていけばいいや」「売れずに時間が経過してから価格下げていけばいいや」位に考えている営業マンが非常に多い。

ぶっちゃけると、高値の売却価格で依頼を受けて、どんだけその価格から下げられるかが評価される不動産会社もあると聞きます。

売り出し価格から大きく値下げして成約になった方が評価されるって（汗）意味分からんでしょ……

普通は無理して（売主様にウソついて）高値での価格提案をして、あとで売れずに価格を下げていく話を売主様にするのって、やっぱり気が重いじゃないですか。

でも会社の方針として「どれだけ価格を下げさせたか」が評価基準になるとしたら、「高過ぎてもいいから売却をもらって来い！」という意味になりますからね。

例えば査定価格はある程度相場帯の4,200万円で報告しておいて、売り出し価格はそれよりかなり高い5,280万円で提案する。

そして買主様からは相場に近い購入申込書をもらって、売主様にぶつけてみる。


査定価格自体は申込みに近い価格で出しているので辻褄は合う。あとは売主様がOKすればラッキー位の仕事してんじゃないかな……

駅徒歩3分位で築年数も10年以内のマンション、それに対して駅徒歩10分以上・築年数は20年位のマンションが同じ坪単価で売り出されている。こんな事例が出ているのを見て、ウンザリして書いてしまいました。

こんな売り出し物件ばかり……といっていい状況なんです。

こういう事を書くと「アイ・ウィズ不動産は高く売ってくれない」と思われそうで気が引ける部分はあったのですが、不動産会社間の【結果と責任が伴わない査定＆価格提案】の戦いには入っていく気はもちろんありませんので、思い切って書いてみました。

こういう話もあることをご理解してもらえる売主様にご提案できれば、それでいいと考えています。

（特に大手不動産会社による）他の不動産会社に負けない様に、とにかく売却さえ依頼されればOKという、お客様（売主様・買主様両方）にメリットがないただの不動産会社間の査定争いは遠慮しています。


「高く売って欲しい」とは「良い条件で売って欲しい」という事。

相場を無視した高い価格で提案したというだけの競争に惑わされず、もっと真剣に意味のある売却打合せをしていきましょう。

昨日のアメブロの方で【売却の査定時に聞くのは、これだけでもOK】という記事を書きました。

もし私が自宅の売却を依頼したら（査定の時）、何を一番重要視するか？

極端に言えば、コレしか聞かないかな。

1ヶ月で売れる価格は？

3ヶ月で売れる価格は？

この2つ質問で十分だと思いますね。

という内容です。

査定価格をもとにして売り出す価格を決めるのですが、最近はそれを大幅に超える物件が多いので、注意喚起という意味合いでも書いてみました。

コチラではもう少し心理的な事も書いてみたいと思います。

●1ヶ月以内で売れる価格

これはドンピシャの価格設定になっているという事です。価格変更をする事は最初から考えなくてもいいという自信をもった価格設定。

●3ヶ月以内で売れる価格

こちらはどちらかというと一般的な価格設定。

売れるとは思うけれど、もしかして価格を少し下げる必要が出てくるかも？もしくは価格交渉が入ってくるという設定になってきます。

査定を依頼した不動産会社にはこの2つの価格を言ってもらう事が重要になります。

その上で「じゃあ最初に売り出し価格はいくらにしようか」と検討していく訳ですが、先に書いた「査定を大幅に超える売り出し価格」というのは説明つきますか？

不動産営業マンは
「今は相場が上がっていますから」
「物件が少ないので反響があるかもしれない」
「買う人がいるかもしれない」
「ウチの会社は探している買主様から多くの相談があり・・・」
と色々と説明しながら、査定価格を大幅に超える売り出し価格を提案してくるかもしれません。

でもよーく考えていただきたいのですが、最初に書いた

・1ヶ月以内で売れる価格

・3ヶ月以内で売れる価格

もそれが前提で査定してんじゃないの？と（汗）

例えは悪くなりますが、メルカリやオークションで出品したい時に、色々調べるとその物の相場は100万円でした。

そうしたら「130万円でも売れるかもしれない」と言ってきている様な感じです。

＊不動産の場合は桁が大きいので、数百万とかヘタしたら1,000万円以上の差になります。

大事なのは130万円で売り出す根拠（検討する人へのアピール）が「思い」ではなく、キチンと「データ」があるかのかどうかになります。

査定価格は4,000万円。ただ相場が上がっているから、物件が少ないからとか、大手の不動産会社だからという理由だけで、4,980万円のチャレンジ価格で売り出すのは危険だし（結局価格を下げたりして想定より安く売る、価格は想定内だけど時間だけがかかった等）、そういう事を簡単に言う不動産会社は断った方が賢明だと思います。

大切なのでもう1回書きます。

査定価格（1ヶ月・3ヶ月以内で売れる価格）とチャレンジ価格は別物ではなく、関連していないとダメ！

関連しないという事は、ただ単に不動産会社が売却を依頼して欲しいから言っているだけという結論になります。

そういう不動産会社は価格下げても責任を感じないでしょうし、実際に損害はありませんからね……

数年前から大手の不動産会社がこういった非現実なチャレンジ価格で売却を依頼し始めて、最近はそれに対抗しよう中小の不動産会社もやり始めています。

まともな方向どころか、真逆の方を向いて進んでいる売却査定にどうか皆様お気をつけください。

今日のアメブロの方で【売り出し価格と成約価格の差が広がっている】という記事を書きました。

東京都心では、その差が7,000万円くらいに広がっているという内容。

→アメブロ記事　売り出し価格と成約価格の差が広がっている


具体的には、2億円で売り出したマンションの実際の成約価格は1億3,000万円くらいになっているという事。


茨木市でも数年前から同じような状況になっています（東京都心なので金額のスケールは違いますが･･･）



これは不動産が売れないということじゃなくて、不動産会社の査定（または売り出し価格の提案）が間違っているというのが現場での肌感です。



このブログで何度も書いてきた【売却を依頼されたいから、査定をする競合他社に負けない様に、相場より高額な売り出し価格を提案する】のが原因でしょう。



ホームページ内のブログですので、じゃあ実際にどうなのか？を今週に成約確認できた物件で具体的に検証してますね。


今週は全部で9物件の成約確認をしていまして、それぞれの売り出し価格と成約価格の金額差です（カッコ内は当初の売り出し価格からの値引き率）

・1,050万円(30.8%)

・480万円（13.8%)

・1,300万円（11%)

・600万円(13.3%)

・380万円(10.0%)

・1,000万円(10.5%)

・1,280万円(13.7%)

・100万円(1.5%)

・200万円(5.2%)



相場帯の価格で売り出していれば、普通は値引きしたとしても3%まで、突っ込んでも5%までと言われる価格交渉の世界で、異常でしょ･････


まともなのは最後の2物件のパーセンテージ位で、あとは軒並み10%以上下がっています。最初の物件なんかは30%以上下がっていますから、そもそも売り出し価格は何だったの？という事例（業者買取りになってるかも）。


最初の売り出し価格がおかしいという物件が多いと言っている根拠はこの数字になります。



東京都心では価格がもっと大きいので、その金額差も広がっているというだけで、現象としては似たような事だと思います。

売却査定は数社にしましょうっていう提案をよく聞きます。

もちろんコレは正解。

………ただ複数の不動産会社に査定を依頼しても、いまほとんどの不動産会社の査定がおかしいでしょ(汗)

どこもかしこも売却依頼が欲しくて、他社に負けない様に、提案する価格がメチャクチャになっているから、判断が難しい状況になっています。



弊社も売却の依頼は欲しいですけど、お客様にウソついてまで、高い売り出し価格を提案できない。

また「とりあえず売り出して、あとから徐々に下がていけばいいや」っていう誰でも出来る仕事はやってはいけないし、結局はそれもウソ言ってるのと同じ。

複数社に査定依頼しても、一括売却査定しても、あまり意味がないものになっていってます。

毎日物件チェックしていて、「売り出し価格が絶妙やな」って思える物件は10件に1件くらいちゃうかな。

(不動産業界が休みのGWだから書けるけど)大手の不動産会社が売り出した物件はほぼ、異常に高過ぎてその価格帯では売れていない状況。



不動産業界がこのレベルでは、査定も売却活動もAIがやった方が的確だし、公平な活動が出来る時代が迫っています。


まともな会社というか、お客様の事を考えている不動産会社ほど、AIがやった方がいいと考えているんじゃないかな。自分達の仕事がなくなりそうな危惧もありますが、それでも「信用できる人の意見やアドバイスも聞きたい」という需要にどうやって取り組めるかを目指している。



ホームページとかで【AIがお答えします】っていう表面的な話ではなくて、不動産システム自体をAIがやるって話です。



お客様（売主様・買主様）にとったら良い事ですので、心配はご無用です。不動産業界内部を憂いて書いてみました。