売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今年に入ってからご売却の相談が増えてきてます。

なかでも相続がからんだ話が多くなっている。

過去に取引したお客様からの相談・知り合いからの相談で、場所は大阪以外に兵庫県・京都府・和歌山県と関西エリアに広がっています。

（購入の場合は地域性が重要だが、売却の場合はOK）

団塊世代の人達が70才台後半になっていますので、世代といえば世代。

これからこういったご相談が増えてくる事が予想されます。

という事で本日は明石市まで行ってきました。

相続って色々と大変なケースがあるのですが……私も50代に入り、お客様とはある意味良いバランスで話が出来る様になりました。

セキスイ時代の20台でも相続がらみはありましたが、今となれば何もよく分からずやっていたなと（汗）

目の前でバトルが繰り広げられてなすすべ無く・・・その後のフォローも出来ず。

購入でも売却でも相続でも、専門知識は大事だが、結局は人間関係や対応力が一番重要。

変な考えをせず、常識ある対応をして、何も後ろめたい物が無い状態にしておく事で、結局はお客様もいい方向に流れていきますからね。

「商談中です」とか「申込みありです」と言って、他社にはお客様を案内かせない行為を【不動産の囲い込み】と言います。

国交省より2025年から、不動産の囲い込み行為をした不動産会社への罰則が適用される様になりました。

それを見越してかどうか分からないですが、最近の（特に大手の）不動産会社がやっている手法は【申込み有りにしておきながら、売主様の以降により売却継続中】という意味の分からない囲い込みを行なっていますね。

実際に申込みは入っているのでしょう。その申込みとは、買取の申込み……

売出し価格よりかなり安い申込み価格でしょうから、そりゃ売主様は一旦断るでしょう。「その価格では売れないので売却を続けてほしい」と。

それなのに、レインズ等の不動産会社向けの登録状況は「申込み有り」のままにしておく手法。

出来るだけ他社には案内させにくくする一種の囲い込み行為ですね。

ただ嘘をつくとマズイので、買取でも何でも申込みを入れておいて、形式上は法律を守っているように見せかけている……

昔から不動産の囲い込みがある業界ですが、なんかより姑息になっていますね（怒）

ハッキリ言って、こういう会社（今は大手が多い）は売主様の方を向いて仕事してませんからね。

いい加減、ちゃんとしよーよ

ちょっとね…本気で不動産の売却を正さないとマズイんじゃないかと考えています。

売主様が売却時に考えるのはまず【売れるのか】。と同時に【高く売ってほしい】【早く売ってほしい】という考えになります。

それをいい事に、高値の売り出し価格を提案してとにかく売却依頼ももらう事が、特にここ1年ほど横行しています。

結果は何度もブログで書いてる様に

売れない → 価格を下げる → 元々の売り出し価格が高いので、それでも売れず → 価格をもっと下げる → 結局は相場価格帯で売れる

この様な流れの物件ばかり……

売主様としたら不動産営業マンが言うので「そんな価格で売れるなら」って売却を依頼してしまう気持ちは分かります。私もこの業界にいてなかったら頼んでしまうでしょう。

この手口の弊害が買主様（物件を探している人）にまで及んでいるんですね。

探している人は相場というのをよく知っているし、これからという人も相場かどうかを確かめる動きをされます。価格設定がメチャクチャなので購買意欲が削がれてしまう可能性があるんですね。

当社はお客様にウソを付く訳にはいきませんので、【早めに売れる相場の査定額】と【反応が見込めそうなチャレンジ価格】を正直にお伝えしています。

査定が競合すると（ウソを付くような）高値を提案する不動産会社に負ける確率は高くなっちゃいますけど……ホント聞いてみるだけでもいいので、査定相談をして欲しいのが本音。

そういう機会を出来るだけ増やして、このおかしくなっている不動産売却を正していきたいと本気で考えています。

ちょっとブログ更新に間が空いてしまいました。



不動産業界における売却の裏側を色々と書いてきていますが、そもそも売却やレインズという仕組みが不動産会社に有利になってしまっているのが根本の問題。


今のシステムのままではもう不動産業界が変わる可能性は低いので、根本から変わっていかないといけないと感じています。



そのシステムの１つに【売主様が不動産会社に売却を依頼する方法（媒介契約）】があります。


この媒介契約には3種類ありまして、専属選任・専任・一般に分かれています。
専属選任はほとんど無いので、ここでは専任と一般の違いをご説明します。

●専任媒介･･･売主様は売却を不動産会社1社にしか依頼できない

●一般媒介･･･売主様は複数の不動産会社に依頼できる（2社でも5社でもOK）

それぞれメリットデメリットはあるのですが、私が思う事は


それ最初に決める必要ある？？


1社に売却を依頼しようが、数社に依頼しようがそれは売主様が決める権利であって、契約事として決める必要ありますか？って事。



各不動産会社は対売主様と個別に売却を依頼されるだけであって、そのあと「他の不動産会社に頼んでみようかな」って行動するのは本来自由であるべき。


そこで専任媒介みたいなシステムを作っているので、多くの不動産会社が他に依頼されないのをいい事に、売出情報を隠したり、他社に案内させなかったりと姑息なマネをするようになるんです。



結論を言うと【すべての不動産会社が売主様のために、キチンと業務を遂行しているなら】専任であろうと一般であろうと売却システムに何ら問題は生じないんですね。


売却を依頼されたら、もちろん自社で買主様を見つける動きは頑張るけれど、他社にも情報をOPENにして、売主様のために（そして買主様のためにも）一番条件の良い買主様を探すというのが仕事の根本であるべきなんです。



もうモラルの問題。

媒介契約を3種類に分けているのは、恥ずかしい事なんだというのを不動産業界は自覚した方がいいと思います。

不動産売却で業界がおかしくなっています。

出来るだけこのブログで発信しているのは、ご売却をお考えの方が損をしない様に、また「こういう事がある」という知識だけでも身につけて頂くのを目的としています。

知っているというだけでかなり予防にはなると思いますので参考に読んでください。

高額の売出し価格を提案するケースが増えています。

まぁその不動産会社も売れるとは思っていないようで……一旦売却を預かれば、あとは【いかに価格を下げていくか】を考えています。

ヘタしたら、業者買取りの申込みを売主様に提出して、そうなったらラッキー位の感覚が多い。

詳しくは書くと、査定価格は多少高めでも相場範囲で出しておいて、「今なら●●●●万円位でもお客様がいてますよ」とか「●●●●万円で売り出してみましょう」って甘い言葉を伝えて、高値の売却価格を決める。

案の定売れないので、あとは査定価格に近づける作業なんです（汗）

プロの仕事ではない。

その間に親しい買取業者に申込み書を出させて、売主様に一か八か出して反応を見る。こういうのが増えています。

良い条件で売ってくださいって売主様が信用して売却を任せてくれているのに、不動産会社が考えている事は真逆。

・価格を下げてでも早く売りたい

・売主様が損してでも、買取りになったらラッキー

良心がある人間なら仕事続かんでしょうね・・・

不動産業界にいてる私としたら

「高い価格を提案したなら、責任持って価格下げずに頑張れよ」って思うし、もし価格を下げていくなら不動産会社を変更します。

もし買取の話や申込みなどしてこようものなら、売主様のために売却する気はないという事ですので、その時点で不動産会社を変えますね。

不動産業界にいてる人間がもし自分の家を売却するなら、コレは当たり前。

そうなん？って疑問がございましたら、一度ご相談ください。

不動産売却システムと業界の裏側、そして不動産会社はこう考えているという理屈をご説明させて頂きます。

先日新築一戸建ての打合せしている時に、お客様のお父様から不動産関係の質問で

「橋本さん、売主と買主の両方の仲介になった時（いわゆる両手仲介）は、どっちよりになるの？」って聞かれました。

そうなんです、よーく考えると両方の仲介に入るっていうのは、本当はおかしいんですよ。原告と被告の両方の弁護人になっているのと同じになるから。



私の答えとしては段階があって、一言では言えないのですが

①売出しされている価格が相場から判断しておかしくない→説明できる価格

これなら売主様よりになる


②逆に高過ぎるなっていう場合は、買主様よりになる


正直に書くと、こういう感じになりますね。



当社に売却をご相談いただくお客様はよく理解して頂いてるので、メチャクチャ高い売出し価格で出す事はありませんので、実際はどっちよりという事はないですけどね。

売却に対する売主様の気持ちや考えを聞いているので、それに則って進めていきます。



こういう事書くと、最近非常に増えている高額査定＆高額売出価格提案は売主様のためにやってるやん！って思われそうですが、「いや･･･そんな不動産会社は、そんな考えと違いますって」と言いたい（汗）

ワザと高く価格を提案して、売却を依頼されたいだけですって･････と。



本当に売主様の事を考えている不動産会社ならそんな価格提案しないし、もしするなら値下げせずにずっとその価格で販売しないといけないでしょ？



大手さんなんか特にですが、高い売出価格で売却を依頼されといて、すぐに数百万円単位で価格下げていってますからね、これは売主様のためとは言えないと思う。



結局は、売却さえ依頼してもらえれば、いくらで売れてもいいから早く売りたいだけ＝売主様は損してもいい位の考えなんだと思います。もっと書けば、相場より下がって買取りになってくれればラッキー位の感覚でしょう。



ちょっと激しい内容になりましたが、現在の不動産業界の状況を愚痴ってみました（汗）

買取のメリットデメリットについて

以前からブログで「不動産の買取には注意を」と書いてきましたが

買取になるとどうなのか？というのを少し掘り下げてみます。

まず不動産買取というのは、不動産会社や住宅会社が買主となって物件を買うこと、いわゆるプロが買主となる取引になります。

買った会社は、中古ならリフォームして再度販売。土地なら新築建売や建築条件付き土地として再販売します。最近は土地相場が上がっている事もあり、高額価格帯だと建築条件付けると売れにくい・または土地だけでも利益乗せて売れると見込んで、更地にして建築条件無しで販売するケースも増えています。

メリット

・早く売れる（特に売れにくい（需要が多くない）物件の場合は）

・誰にも知られず売ることが出来る

・契約不適合責任がない（買取でなくても契約不適合責任は無しにしておけばいいのですが）

デメリット

・価格が安くなる

・売れるまで時間がかかるかもしれない

大きくはこんな感じかと思います。

色々とありますが、やはり【価格・売却期間】をどう考えるのか？になります。

私としたら「安くなってもいいから早く売りたい」って事情がある人以外は、買取りはオススメしないですね。

数百万円または1,000万円以上金額が変わるケースもありますので……

買い取った会社そして仲介した不動産会社だけが儲かる取引になりますので、売主様にメリットはほぼ無し。

という事で、早い段階から買取の話をしてくる不動産会社（担当）は売却依頼を切った方がいいかと思います。

売却を依頼する期間（媒介期間）は一般的に3ヶ月。その間に売れず、買取の話をしてきたらその会社は要注意と考えた方がいい。

4,000万円で売りに出していて、3,300万円で買い取ると話が来たとしたら、再販売した時にそれより高く売れますよと言ってるのと同じ。

それなら3,800万円とか3,500万円に値下げした方が良くないですか？

今まで数ヶ月お願いしていて気持ちが乗らないかもしれませんが、売主様の事を考えていないのが丸わかりですので断りましょう。

本当は「買取りではこういった事があるんだ」って知識を付けていただいて、最初に売却を依頼する時に「3ヶ月経って売れなかったら、他の不動産会社に依頼します」って言っておくのがベスト。

「提案した売り出し価格で出しますので、あまり値下げはしません」

「この売り出し価格で買取るなら応じます」

ここまで言ってから売却をお願い出来ればベスト。不動産経験者ならよく分かっているので、そう言います。

レインズっていう不動産会社だけが閲覧出来る物件情報システムがあります。

売主様から売却を依頼されたら（一般媒介以外なら）レインズに登録し、広く売出情報を発信して、買主様を探しましょうっていうシステム。

レインズに登録するのは義務なんですね。

各不動産会社はそこは守っていますが、ここ1年くらい【申込みありの状態にして、売却は継続中】という意味の分からない登録になっているケースが乱発しています。

売主様の立場として具体的に説明すると

①不動産会社に売却を依頼

②いきなり買取での申込みが入る。もしくは大きな価格交渉の申込みが入る。

→査定で決めた売出価格は4,000万円だけど、3,500万円で申込みが入るみたいな感じ

③そんな安い価格で売る気はない

④その申込みは了承せずに、引き続き売却を継続する

この②④がポイントになるのですが、売主様としては【申込みが入った価格で納得していない】のに、売却を依頼した不動産会社は【申込あり】でレインズに登録してるんです。

他の不動産会社としては、レインズをチェックしていて申込みありになっていたら、（売却は継続中といえども）ワザワザその物件をお客様にススめるのはテンションが上がらない……

売却を依頼された不動産会社はそれを狙って、申込みありにしているんだと思われます。もしくは「先に申込み入っているので、その結論出てから返事します」って言える状況を作ろうとしている。

実際に申込みは入っているから、レインズ的には嘘はついていない（汗）

ただ売主様が了承していない申込みなんて

申込み有りでも何でもないでしょ

色んなやり方を考えてくるもんだと違った意味で感心しますが・・・もうホンマにやめときません？こういった売主様にも買主様にもメリットのない仕事は。

恥ずかしい話ですが、SNSの発信で外部から告発等がでてくるのか、もしくは業界内部から仕事のやり方に限界がきて崩壊するのか、どちらかになる日も近い気がします。

不動産の売却は大手の不動産会社に依頼する方が多いかと思いますが、実際これらをチェックするのは難しいでしょう……なので「こういう事が横行している」という事を知識として知っておいてください。

売却相談のソースについて。

今まで売却相談のチラシを撒いてきました。売却求む！という、「売却相談お待ちしてます」というチラシ。

その反響と、その他ではご紹介というのがソースになっていました。

「紙の配布やめてみたらどーなる？」っていう気持ちが徐々に大きくなって、今年に入ってから売却のチラシ配布を止めてみてたんです。

約3ヶ月弱経過しましたが、その間に実際売却のご依頼を頂いたのが5件。

過去に取引させて頂いたお客様からの依頼・以前から相談頂いて方からの依頼、そしてご紹介からの依頼が3件。

う〜んダメって訳じゃないけれど、もう少しあって欲しい気もする…（汗）

という事で、4月からチラシを再開してもいいかなって考えています。

実はもう1つチラシ配布を一回止めてみようって考えた原因がありまして

単刀直入に言うと【アホみたいな高額査定（売出し）合戦に巻き込まれたくない】という気持ちがあったから。

売却依頼を受けたいがための高値査定が大手不動産会社含め横行している……

「じゃあウチも負けずに高値査定出すよ！」って・・・

そんなんならへんし（汗）

相場というのは幅があるから、高めの査定というのはあるし、売主様のためにそこでの成約を目指します。

でもそんな高めの査定額をさらに飛び越え、最初から無理やん…って価格提案して「あとから価格下げていけばいいや」ってやり方ですからね。

それはもうウソついてるレベル。

ウソは付きたくないし、あとから価格をドンドン下げていくはプロでもなんでもない仕事。それならAIで自動的にすりゃいいやんって話だと思っています。

そんな状況からは離れて、一旦紹介を中心にネットで売却相談を受けようと今年に入ってから活動していました。

でね案の定、高額査定で売り出した物件は売れていないんです。結果的に価格を数百万円単位で下げていく物件が多くなっています。

タイミングを逃しているので安く売ってしまう事例も見受けられるし、何より営業マンも（ウソついて）高い価格の売り出し提案をして、売れずに価格を下げていく流れは精神的にシンドイでしょ（売主様に話をする必要があるから）。

という感じて、大手の不動産会社もちょっと息切れしてるんじゃないかなぁと予想しています。

退職者が増えているという話もよく聞きますし…

このタイミングで、正直に・売主様の事を考えたご提案をしていく姿勢を伝えていきたいなぁと考えています。

以前のようにチラシ配布もして、より多くの人の目にとまる活動をしていかないといけない。そんな事を考えている3月下旬です。