売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

売却に関しての実際の話。

住み替えを検討してるお客さん。

現在のお住まいを売却する予定。

次の住み替え先の事もあるので

売らなければならない。

でも、期間に余裕があるのと

事前審査では今の家の残債を残しても

次の住み替え先のローンはOKで

お客さんもそれを望んでられる。

で、当社以外にも不動産会社に

相談をされていて

その会社は【買取保証】での

売却しかダメという条件を提示。

まっ 意味合いは分かるのですが

ハッキリ言って 売れる物件だし

お客さんの意図とも違う。

買取保証額は、当社の売却査定額とは

700～800万円も安い価格。

お客さんは超不審になりますよね。

んでもって その会社の営業マンは

『かなり良い買取金額ですよ』

『当社に専属でお願いします』

ときたもんですので

お客さんは・・・まぁ呆れてました。

結局は 当社に売却をお任せ頂き

無事売れました。

普通に売りに出して、1ヶ月ちょいで。

あのまま買取保証で話をしてたら

800万円以上も損してた可能性アリです。

あまり言いたくはないのですが

怖いでしょ（汗）

もし その不動産会社に依頼してて

買取の時期が来るまで情報を隠したり

ノラリクラリとしてたら・・・

と思うと、ゾッとします。

大切なお客さんに何百万も損させて

自分の会社や買い取った仲のいい業者が

何百万も利益を出す。

こういった仕事のやり方は

もう終わりにしないとアカンのに

まだまだ気付かずに

『こんなものなんかな？』って

話を進めてしまった方も

多いんだろうなぁ。

ホンマに気をつけて下さい。

売却について

お客さんに聞かれたので

再度書いておこうと思います。

『大手の不動産会社はどんどん価格を下げさすでしょ』

こんな話の内容でしたので

これに対する私の答えは

『反響が少なければ、価格を下げるのはOKですよ。

下げれば、反響が増える確率が上がるのは間違いないです。

もっと言えば　私たち不動産会社は売るのが仕事ですので。

ただ・・・・・

売出し情報を完全にオープンにした上での話です。』

最後がポイント。

情報を自社で抱え込んで、他社に売出し情報を出さず

物件を止めてる（もしくは止めていた）状況で

売出し価格を下げる提案をする事を

注意して欲しいと思っています。

売却する為に価格を下げるのは全然OK。

この業界の問題点は　情報を止めてる事。

ご説明すると　ほぼご納得頂けます。

何年か前の実例です。

同じ様な事を聞いたので

思い出して書いてみます。

とあるマンションの売却相談。

売主さんに話を聞くと

住宅ローンの支払いがしんどいので


はやめに売りたいと。

確かに返済額が多過ぎます。

弊社にご相談頂く前に


数社にも声をかけていて

その内の１社（大手の会社）には

しばらくの間ですが


実際に売却を依頼もされてました。

（腹の立つ対応が多く、断ったみたいですが）

で　ここからなんですが

その会社は、マンションを売って

もうちょっと安い別のマンション


を買う話も同時に進めていたみたい。

確かに売主さんも、そっちでもOK

みたいな話はされてましたが

コレ　どー思います？

アカンと思うなぁ～

支払いがしんどい人に


いくら毎月の返済が少なるとはいえ


再び住宅ローン組んでもらうのは･･･。

自己資金はなしです。

諸費用も全額ローン組んで


仲介するつもりだったみたい。

しっかり売却と購入の


両方の仲介手数料は貰って。


しかし購入を勧めてる物件は


自分の会社の取り扱い物件（笑）

地域密着を言ってるんなら

まずはしっかりと


プラスになる様に売却をして

次の生活はもっと楽な状態から


スタートする様に

話を持っていかないとアカンと思う。

って事で　時間をかけて話をし

まずは人間関係で信頼して頂ける様にして

それから　ご要望をある程度はクリアした

無理のない家賃の賃貸物件を探して

ローンの残っている

あまり使用されていない車も売られました。

賃貸に住み替えても駐車場代がいらないという事で。

結果　だいぶ負担は軽くなったかと思います。

マンションの売却も無事終わりまして

賃貸への引越ししてから、数ヵ月後

お会いした時はだいぶ明るい顔をされてた感じで

なんか　ホっとしました。

また数年後に無理のない範囲で


マンションを購入されるのか

現在の賃貸で落ち着かれるのか分かりませんが

もしやっぱり購入したいとなったその時は

全力で探したいと思っています。

多くの不動産会社は目先の仲介手数料が

判断基準なんやな～って感じますよね。

売却をお預かりしてきて

ホント実感する事は

『なんだかんだで



買われるのは近所のお客さん』。

よく半径５００mの人が買う確率８０％

とも言われますが、それは当たっている。

当たり前の事なんですが（汗）

あとはいつタイミングが来るかって問題。

コレだから不動産は地場産業って



言われるのだと思います。

エリアを決めて　その中で



コツコツと情報発信＆情報収集をする。

フォローするお客さんが増えてくる。

んでもって



毎日、エリアの物件を見ているので

流れやタイミングもよく知っている。

コレが理想の循環ですよね。

当社でもホームページの会員登録が



順調には増えてまして

お客さんの役に立つ情報を



発信していくかです。

難しい部分ではあるのですが

良いと思った事をやっていって



積み重ねるだけかな～。

さっ　頑張ろう。

★過去のアメブロ記事です↓

現在売出ししている、とある物件の経緯。

■１０月１２日　　売出し日

電話をして、物件の状況を聞きました。

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

売却を預かってる不動産会社（以下Ｋ社）：商談中です。

ちなみに　この物件は広告関係全不可になってます。

ほぅ～。。。

■１０月１９日　　電話にて、再度状況確認

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

Ｋ社：商談中です。

ほぅ～。。。

■１１月４日　　電話にて、再度状況確認

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

Ｋ社：商談中です。

ほぅ～。。。

■１１月７日　　電話にて、再度状況確認

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

Ｋ社：商談中です。

もうアカンやろ（怒）エエ加減にせな。

私：１ヶ月も商談ですか？詳しく教えて下さい。

Ｋ社：担当じゃないと分からないんです。

私：担当の●●さんお願いします。

Ｋ社：●●は外出で、連絡がつきません。

ほぅ～。。。

どうです？この仕事への取り組み方。

この会社は、大阪市内にある

みなさんも聞いた事のある



大手の不動産会社ですよ。

売主さんが気の毒で気の毒で。

遊びでやってんのちゃうんやから

常識を考えて　ちゃんと仕事して！

『当マンション限定で探されています。



予算●●●●万円、お客様が２組・・・』

とか書かれている売り求むチラシが



よくありますがほぼウソの内容です。

予算●●●●万円って



相場より概ね数百万円高い金額。

そんな購入者の方は



まぁ　いません（汗）

完全に売却を預かる事が



目的のおとり広告です。

お客様が●組っていうのは

ウソじゃないかも知れませんが



（たぶんウソ・・・）

希望の住戸っていうのは



面積も部屋数もバラバラですからね。

ちょっと売主さんに失礼じゃないかと。

もし本当ならもっと具体的に



希望条件を書くべき。

って事で色々な事を書きましたが

この様なテイストのチラシを



撒いている会社には

売却の依頼をしない方が無難。

ご検討の方、気をつけましょう。

ご売却相談をされると

たまに言われる事があります。

『内装が古いので

なかなか売れないですよね・・・？』

リフォームを一度もされていない

もしくはだいぶ以前なので


内装・設備関係が古くなっている。

確かにキレイな内装の方が


購入希望者さんは


イメージがしやすいので

決めやすいと思います。

が、特に最近は


自分の好みでリフォームしたい


というこだわり派のお客様が


増えてきていますので

逆に変に新しかったりすると


ダメだったりもするんですよ。

余談ですが

意地の悪い不動産会社は


古い家を査定する時に　

決まりにくい理由を言って


売主様を少し不安にさせ

『値段を下げないと売れません。。。』


というトークで

結局安い価格で


別の不動産会社が買う


というパターンも多いです。

これには気をつけましょう。

やるだけの事はやって


それでもダメなら

業者買取りも仕方ないですが・・・

ともあれ色んな購入者様が


いらっしゃいますので

気軽にご相談くださいね。

ご売却相談の電話を頂きました。

査定の話なので、まだご依頼頂けるか


どうかは分かりませんが

お客様との会話の１コマ。

『もし売却を依頼する時は


一般媒介でお願いしようと思ってます。』

いや、よく理解されています。

そのハッキリとした言葉を聞いて


気分がよかった（笑）

んでもって　ここで確認。


【一般媒介】とは？

不動産会社に売却を依頼する時は


必ず媒介契約を結びます。

その契約に【３つの種類】があり


その１つが一般媒介契約。

詳しく書きますと

＜一般媒介＞

複数の不動産業者に売却依頼できます。

＜専任媒介＞

1社しか売却依頼できません。
ただし売主が直接買主を見つけた場合

不動産業者を介さずに
当事者だけで契約することも可能です。

＜専属専任媒介＞

専任媒介よりも制約が厳しく
直接買主を見つけても

不動産業者を介してしか
売却できません。

となっています。

で　不動産会社は


【専任媒介】や【専属専任媒介】


を売主様と結ぼうとするわけです。

自社だけに依頼してもらい


情報を独占して買主様を探し

売主様と買主様の両方から


仲介手数料を頂くために。

他の不動産会社のお客様には。。。

売主様の事を考える気持ち０％やん（怒）

手数料の事が１００％で


ノルマ達成の為なら他の人は知らん・・・

くらいの気持ちじゃないと


こんな事は出来ません。

まぁ業界の話はこれくらいで

なんでこういう事が起きるのか？

【不動産取引の分かり難さ】


だと思うんですよね。

インターネットでの


物件検索が常識になってきて

買主様（購入者）側の理解は


だいぶん進んできたとは感じますが

物件を売る時の仕組みを


まだまだ知らない方が多い。

特に売主様は年配の方が多めで


インターネットをする習慣がない。

売主様もネットを検索すれば


一発で分かりますから。

具体的な事例を出すと

・売却を依頼した不動産会社しか

　自宅が掲載されていない

・他の不動産会社のホームページでは

　【会員情報】となっている

・他の不動産会社のお客様の案内がない

など他にもありますが


これに当てはまっていれば

ほぼ高い確率で


【広告不可】か【商談中】として


情報を止められています・・・

もうそんな時代じゃない。

なのでご売却をお考えの方


一般媒介契約を選択するのが無難。

営業マンのこんなトークにも


惑わされないように

『一般では責任が伴いませんので・・・』

『当社で成立するかどうか分からないので

広告費を投入しにくくなる・・・』

『複数の会社が入ると

窓口が集中しないので　大変ですよ・・・』

よ～く考えると意味がわかりませんよね。