売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

売却を検討した時に気になるのって、この３つが多いかと思います。

①どれくらいの価格で売れるのだろうか？
②時間かかるのかな？
③不動産会社って信用できるの？

逆に言うと、良い価格でスピーディに売却できれば、成功という事。



不動産・住宅業界で約３０年近く仕事をしてきた私としての素直な考え方を言います。

相場価格を把握する事が必須

できれば３社くらいの複数の査定をとった方がいい。原則、いくらかの査定価格の差はあると思いますが「あっこれ位なんだ」という価格ニュアンスはつかめると思います。

ここで気を付けないといけないのは、一番高い査定をした会社（査定じゃなくても、売出しで高い価格を言う会社）はハズレの確立が高いという事。

気持ちは分かります、高い価格で売れるなら絶対そっちの方がいいですから。


でも不動産会社の立場になって考えてみると、売却を依頼されたい！っていうのが第一優先。高い価格を伝えて売主様をその気にさせて、まずは売却を依頼されれば、後はなんとでもしていくという対応になるでしょう。

ですので「高い価格で売り出しても、今なら検討する人もいてるでしょう」っていう話は無視してくださいね。検討する人がいるっていうのが査定ではなくて、相場というのはそういう事ではないんですね。
客観的に考えての価格というのが相場(査定)価格。



ブログでも何回か書いた事がありますが、相場というのはある程度幅があって、例えば３，０００万円～３，２００万円という感じ。それを３，５００万円とかヒドイ会社だと３，８００万円とかで売主様に期待を持たせる話をして、依頼されている会社も存在します。

まぁ売れないです･････
結局は価格変更を繰り返し、当初の相場幅で落ち着くという結果になる可能性が高い。



ですので売却の成功というのは

・相場幅をキチンと説明してくれる担当を探す
・相場幅を認識する
・その相場幅の中で、できるだけ高い価格帯で売却する
・スピーディに成約になる

この流れになります。
大変だとは思いますが、最初は不動産担当を疑ってかかるくらいで丁度かもしれません。



＜注意事項＞
①一括査定サイトは利用した方がいいか？

利用されるのはＯＫかと思います。ただ先程書いたように、不動産会社の立場を考えると「査定合戦」になっています。売却されるというのが目的なので、査定で負けたくない（･････変な話ですがね）という心理が各社働いて、かなり高額な査定を出してきます。

ですので、「依頼するんじゃなくて、どれ位の相場なんだろう」っていう確認という意味ではＯＫだと考えます。
お客様は無料で依頼できますが、不動産会社はそのサイトに広告料を払って掲載していますので。

以前から何度も書いている「売却チラシ」。
お客様がいます。予算●●●●万円！ってやつですね･･･最近またよく見かけます。

この３日間だけでも、お客様の自宅や他のマンションで４枚は見ましたね。４枚（４つのマンション）とも、ことごとく相場よりちょうど１，０００万円は高く書いていました。

何回も書くのはキツイっていうのが正直な気持ちなんですけど、茨木市を健全な不動産仲介にしていくためには書くしかない。



「●●●●万円で売れます！」って書けって話なんですよね。予算いくらじゃなく、検討しているのでもなく、「売れます！」って言わないと信用したらダメですよ。あとから何とでも言い訳できるようなやり方をして、お客さんをダマすのは本当によくない（怒）。



もし売却を依頼するのであれば、ポイントは２つ。

①価格を下げる事はしない
②売却を依頼する期間は３週間もあればいい

解説しましょう。

①　その金額でお客さんがいるという書き方なんですから、その価格帯で売ってもらましょう。
でも現実は売れずに長い期間残っている物件も多く、段々と価格を下げていってるパターンになっています。その価格でお客さんがいるっていうんだから、なんで価格下げるのをＯＫだろうと･･･。見学したお客さんの数じゃないですから、ここは気を付けてください。

②不動産の売却を依頼する期間（媒介期間といいます）は最長３ヵ月です。最長ということですので、３ヵ月以内ならＯＫですので、お客さんは実際にいるなら、３週間もあれば決めてくれるでしょう。



この２つを提示してみて、なんだかんだ言ってきたら、依頼しない方がいいです。

取引があって、茨木市の他社営業マンと雑談していたのですが、「最近は売却物件が少ない上に、とんでもない価格で販売（査定）する会社がいてて困りますよね」って言ってました。
同感です。



厳密に言うと、相場よりかなり高い価格帯で売却を受ける会社と相場帯の中で出来るだけ高めで売却できるように提案していこうとする会社（こちらが正常）と２極化していってる感じがします。
物件が２極化してるんじゃなくて、不動産会社が２極化していってる流れですね。



相場よりかなり高い価格で話をする会社は、やっぱり売れ残っています。
どんな感じで売却を依頼されているのか？

「●●●●万円で探しているお客様がいるんです。」って嘘をついて、売主様に期待だけさせる手法。あとは、参考見学でもなんでもお客さんを案内すれば、話の辻褄は合いますからね。

「査定は●●●●万円ですが、今は相場が上がり気味だし物件も少ないので、もっと高値でチャレンジ価格でもいける可能性ありますよ」ってコチラも期待だけさせて、結局売れずにどーんと価格が下げていくパターン。



どちらにしてもプロの仕事ではないですね。言い方悪いですが、不動産営業マンとしたら、ものすごく楽なやり方。



残念ですが･･･こういった不動産会社はしばらく売却を依頼される傾向が続くかもしれません。でも、そんなに続く訳はないでしょう。世の中的にも「なんかおかしいんちゃう？」って空気は出てくると思っています。



とは言いながらも、待っているだけではなくて出来るだけ早くに、売主様と物件を検討する買主様のために、ベストな仲介を伝えていく努力をしていきます。

昨日売却のご相談で訪問してきたんですけど、不動産業界に対しての怖さというか、不信感について思われている事を色々と聞けました。

少し前に正直不動産ってドラマもあり、見た人は不動産会社のブラックな部分をある程度認識されていて、ご売却にあたっての注意点を説明しやすいなぁと感じています。

購入を検討されている方はネットでもかなり調べてられますが、売却となると不動産会社の言うことを信じる人が多いんですね。

大手の不動産会社だったら、尚更信用している割合が高くなってます。でも…現実は全く逆。

原因は「不動産売買のシステムが分かりにくくて、世間一般に浸透していない」事です。

売却に関して書くと気をつけるべき点は

・ウソの価格を書いたオトリ広告

・物件の囲い込み

・売却を委任される事が目的の高額査定

これが横行しています。

最近特に感じるのは、なんとかして健全な不動産売却を行う市場にしないといけないという使命。

色々とアピールしたくなりますが、分かりやすくワンイシューにした方がいいなって考えています。

アイ・ウィズ不動産は健全な不動産売却を行い、売主様にとって最良の条件を求めていきます。

大きく書くとこうなるのですが、これまた不動産売買システムを知らないと「だから？」「当たり前やん」って響かないんですね・・・涙

そんな事でヘコたれてたらダメなんで、茨木市の不動産流通の正常化を実現させるために考えて動いていきます！

最近はまた不動産会社の行儀が悪いというか、非常識な動きが増えてきた感じがします。



２ヵ月か３ヵ月前に問合せした一戸建てがあるのですが、売主さんから売却を依頼されている不動産会社に問合せしたら「申込みが入ったところなんですよ」って言われたんですね。
それが昨日物件情報を見たら、まだ申込み中になっている･･･。百歩譲って、以前の申込みが流れてしまって再度申込みが入ってたとしても、申込みが流れた時に不動産会社がする行動は、案内を断った会社に連絡して、申込みがなくなったので見学する意思がまだあるか？の確認でしょ。常識的な行動をせずにほったらかしな訳です。

売主さんからしたら、たまったもんじゃない。



他には、査定相談があって、査定価格・売出し価格を伝えた物件があるのですが、相場より６００万円・７００万円高く売り出されているというケースもいくつか見受けられます。

少ない確率で売れればいいのでしょうが（逆に購入者としては･････ですけど）。まぁ売れずに数段階の価格変更をしないと売れないでしょう（汗）。



先のずっと申込み状態の物件も、売却査定にしても、本来の不動産仲介の目的から大きく外れた仕事になってますね。お客さんファーストなら、絶対に出来ない動きですからね。

売却（もしくは買取）をご相談されていまして、物件的には調査＆確認事項がかなり必要だったので、市役所と打合せして、図面も作成して事前相談もかけて良い方向に行ってたんですけど・・・市役所の回答のニュアンスがなんだか変わってきているので、再度打合せに行こうと考えています。



市街化調整区域なんですね。
将来的な建て替えに際しての色んな事項やケーススタディでの確認が必要になります。買われる時の住宅ローンも。



売主様が納得できる範囲の良い条件で売っていきたい。
でも購入される方にもキチンと説明して、メリットを感じてもらえる条件にもしていかないといけない。誰もマイナスになってはいけない、不動産仲介はそんな仕事ですので色々と調整作業や話し合いが大事なんですね。



しかし、根本は昭和の時代に虚偽の申請をして分譲していた不動産会社（今は無くなっとる）と結託してた地主が悪い。昭和４０年代・５０年代ってムチャクチャだったんですよ･･･虚偽とは知っているけど、それが当たり前やろっていう感覚の不動産会社が多かった時代。

その時に売れさえすれば、あとは知らんみたいなお客さんの事を全く考えていない仕事です。そんな人生で満足だったんだろうか？



とにかく調整していって、将来も含めた物件の道筋を整理していきます。

ご売却をお考えの方に、現在の茨木市の市況をお伝えします。茨木市でお客様と日々接して感じている内容となっています。



まずは不動産価格というと世間的に話題になるのは新築物件。
新築マンションは相変わらずかなり高値で売り出されています。今の相場がどうこうというより、数年前に購入したマンション用地の仕入れ価格にも影響されてるし、分譲主（ディベロッパー）として収支が決まってますので、現在の茨木市の相場として捉えるのは若干ズレてしまいます。

次は新築一戸建てですが、コチラも土地の供給が少なく＝分譲業者の仕入れが少ないために、売出し価格は高めで推移している状態。



これらを踏まえて、現在の中古市場はというと

＜中古マンション＞

まだまだ高めで推移しています。が、少し落ち着いてきているかな。相場がだいぶ高めになってきているので、購入者が決断しずらい状況になってきている感じ。住宅ローン金利は低金利のままだが、海外の金利上昇局面が伝えられて「もしかして日本も･････」みたいな世論もあり、様子見も入ってきているかもしれません。

結論としては、売却する人は住宅ローンの金利なんて関係ありませんので売却した方がお得という状況です。


＜中古一戸建て＞

供給（売出し数）が需要に追いついていない、物件不足の状態になっています。相場はマンションほどではありませんが、コチラもここ１年位は上がり気味。ただ気をつけてもらいたいのは、物件の状態（エリア・駅距離なども含めて）によって以前より人気度の２極化は進んでます。購入者の目は厳しくなっている。

なんでもかんでも「相場が上がってますから」「供給が少ないので高めでも大丈夫です」みたいな、よく分かっていないのか売却を依頼されたいだけなのか、そんな営業マンには気を付けてくださいね。


＜土地＞

中古一戸建てと同じく供給が不足している。２極化の話も一緒で、直近の成約事例や不動産市況を詳しく分かりやすく教えてくれる営業マンを選んでください。


結論としては、中古一戸建て・土地ともに売り時という事になります。



という事で、中古マンションの相場は少し落ち着き始めている状態。中古一戸建て・土地は、エリアによっては需要がまだまだ多く売り手市場になっている感じですね。



何度も書きますが、だからといって相場の幅を超えて売り出すと、全然売れませんので要注意です。現に今売られている物件で、かなり相場より高く売られているものがいくつかあります･･･売主様の希望というより、査定した営業マンが原因というのがほとんどかと。



売り時は間違いないと思いますので、しっかりとご提案させていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。

今日は朝からリフォームの打合せでショールームへ。
サンワカンパニー・リクシル・パナソニックの3社を回ってきました。サンワカンパニーは超久々だったので、結構楽しかったかなぁ。



お洒落な設備・部材ばっかりで、確かにリフォーム向きのメーカーですね。





どのお客さんにも予算があるわけで、その中でベストな選択をするためにはやっぱり実際に見に行ってみて、見積りをして、を繰り返していくしかない。



古いままの物件を購入するメリットは、（悩む時も多くなりますが）好きな空間に仕上げていける事。【住む空間】っていうのはこれからの生活に与える影響度はかなり高くなります。



リフォーム済みの物件はダメとは言いませんが、好みの空間に住むと納得度は格段に上がると思いますよ。

アメブロでも書いた事ある内容ですが、最近また酷くなってきたのでまた書きます。

「予算●●●●万円のお客様がいらっしゃいます」

「●組のお客様がいます」

とかの、売却チラシは絶対に反応しないでくださいね。



最近またよく投函されているのを見かけますし、信じて売却を依頼されている人もいてます。
遠回しに書くと伝わらないのでハッキリ言いますと、アレ嘘ですから（怒）



不動産売買の仕組みを知らないとイメージしにくいかと思いますが、売却を依頼されたいがための不動産会社の戦略です。高い金額を言っておいて、まず売却さえ依頼されればという手法。



なかなか売れないので、そういった不動産会社で依頼するのを止めて、当社にご相談に来られた方が言ってました。「でもその●●●●万円で売りに出して、実際に見学しに来た人がいる」って。

で、実際に決まってないでしょう。予算が全然合わないお客さんをついでに案内したのかもしれませんし、もしかしたら、そのお客さんはサクラだったとしたら･････。

いやらしい内容ばかり書いてて申し訳ないのですが、そんな事もする不動産会社もあります。



ハッキリとお伝えしたい事。

そういったチラシを投函している不動産会社には絶対に売却を頼まない事がマストです。

売却をお考えの方（購入を検討されている方へも）に、価格について書いてみます。



よく不動産売却となると耳にするのが【査定】って言葉。実際に売却相談を受けて、売却活動をしている立場としては価格に対して色んな設定があるんです。順番にご紹介。



①査定

もう純粋な価格。過去の成約事例・現在の周辺の売出し物件・茨木市の不動産市況などトータルして、この設定だと早くに売れるでしょうって価格の事。価格的には低めになっているのが一般的（とはいっても相場内での話）。


②売出し価格査定

①の査定を踏まえて、いくらで売出しすればいいのかっていう金額です。相場内には入っているが、期待値も込めて、いくらか査定価格にオンされた状態になります。
反響が思わしくなかった時の価格変更する幅を持つため、価格交渉があった時のためなどの対処も必要ですからね。


③チャレンジ価格

どちらかというとすぐに売れなくてもOK、時間的には少し余裕があるのいう方向き。相場って幅があるんですね。厳密にいうと3,000万円ドンピシャが相場って訳じゃなくて、3,000万円～3,200万円みたいな感じ。そこを3,380万円とか3,480万円とかで売りに出すという感じになります。

ちょっと高い気もするけど、めちゃくちゃズレてる訳でもないという具合でチャレンジしてみる価格設定ですね。売りに出してみて市場の反応をみて、後日に再度打合せしていく形になります。


＊それ以外には買取査定っていうのもありますが、ここではやめておきます。


この２つだけは注意！てか止めた方がいい

注意して欲しいのは、一括売却査定とか、チラシとかで「●●●●万円でお探しの方がいらっしゃいます」という風に高めの価格を（わざとですけどね）書いているやつ。

これらは、売却を依頼されるのが目的ですからどうしても高めの査定価格を提示する傾向にあります。現在売りに出されている物件でも結構な数の物件がこの手法。



・一括売却査定→査定価格合戦。
・おとりチラシ→とにかく売却を依頼される事。価格はあとから下げていけばいいという発想。



不動産業界の内部や売却の仕組みを理解していないと判断するのは難しいかと思いますが、上記の２つは止めておくのが最善です。



結局は実際に査定を聞いて、仕組みを理解して、②と③の価格ラインをしっかりと把握するのが大事。その根拠を丁寧に説明してくれて、お客様の状況を考えてくれるパートナー（担当者）で選ぶのが一番かと思いますね。