2021年03月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

【建物価格の判断について】。購入を検討されている方向けの内容になります。

中古物件、特に一戸建ての場合に「建物の価値（価格）ってどう判断する？」って疑問を持たれるかと思います。不動産の査定には、取引事例方法や原価方法など計算する手段があるんですね。



それぞれの内容をザクっとかきますと

●取引事例の方は過去に成約された近隣の似た物件から算出する。
●原価の方は、建物を再建築した場合（新築で建てた場合）の原価を算出して、そこから経過した築年数によって減価していきます。



でもですね、原価方法の場合の問題点として、【検討しようとしている物件の新築時の価格を算出】っていっても、その建物が坪５０万円で建てたのか、坪６０万円で建てたの？それとも坪単価４０万円の家なのかって、どう判断します？



現在の不動産業界はアバウトに一律で計算しがちなんですけど、それだと２００万円くらい建物価格を見誤る事になってしまいます。坪単価４０万円くらいの建物なのか、６０万円はする建物なのか、それくらいは営業マンが説明する必要があると思いますね。
「築●●年ですので建物価格は●●●万円になります」って、そんな単純な計算してる営業マンはあんまり信用できないって話です。

不動産営業をしているなら、建物の外観である程度の建築レベルは分かるし、内部に入ったらもっと判断が付くっていうのが必須の知識・経験です。



仮にさっきの計算で、中古建物の価格を２００万円見誤ったら、土地面積３０坪としたら土地坪単価＠６．６万円の差がでちゃうんですね。相場と比較するにしてもかなり見方が変わってきてしまいます。

もっと深く書くと、ややこしくなるのが建築条件付き土地や建売で買った中古物件の場合。
売主様は新築購入時に建物坪単価＠６０万円くらいで買っているケースが多いでしょ（茨木市の場合はそれ位です）。でも、実際に建築が分かる人間がみると普通に考えて建物坪単価＠４０～４５万円くらいの計算になるんです。これは不動産会社が坪あたり１５万円とか利益を乗せて、お客様に横流ししているから起きてしまう･･･。



話をまとめますと、一律でコレっていう説明は難しいんですけど
・新築時の建物のレベル
・現在の状態
・需要のあるエリアかどうか
色んな要素を考えながら、正直に説明してくれる営業マンを選ぶべきだと思います。

買取再販会社にいてた人の話を聞きました。買取再販とは？中古物件（マンション・一戸建て）を買ってリフォームして、再度販売をしている不動産会社の事。


実際に販売していた人の本音は？

で「もし家を買う時にリフォーム済みの物件を買いますか？」という話で「自分じゃ買わない。普通に中古買って、リフォーム会社に頼む」って。なかなかストレートな分かりやすい返事でした。



理由は、会社の利益が乗ってるから、要は高い･･･って事ですね。

数字でご説明すると、相場が１,５００万円の中古マンションがあったとします。それを１,３００万円とかで買い取る訳です。そこからリフォーム工事して経費も上乗せして、さらに会社の利益を数百万円乗っけて売り出すんですね。売出価格は２,０００万円とかそれ以上になると思います。それなら、相場の１,５００万円で買って、自分でリフォーム会社に３５０万円とかで工事してもらったら１,８５０万円で出来るって訳。自分の好きな設備・仕様も選べるしね。



あと言ってたのは買い取る物件の売主さんに申し訳ない気持ちがある。これは仲介する不動産会社の方がアカンのですけど、仲介する営業マンと結託して少しでも買い叩こうとしてる事への負い目でしょう。

世の中に何の役にも立っていないとも。売主さんに対してだけじゃなくて、本来はもっと安く買えてた買主さんが、買取られた事で余分な金額を支払う事になってます。


どんな物件を選ぶべきか？

見極めるためには【まずはリフォームしてない一般の方が売主の物件を選ぶ事】。
もし販売されている物件がリフォーム済みしかないなら、売り出されて時間が経って価格変更が何度かあった物件を見る事でしょうか。相場価格に近づいている可能性がありますので。

たまに「おっ相場やん」ってリフォーム済みの物件が売りに出されますが、数はホントに少ないので、出来るだけこのセオリーを守ってくださいね。

不動産の裏側（特に新築一戸建てや建築条件付き土地）を最近集中して書いてますが、純粋に良い建物が当たり前になって欲しい、もしくは予算の中で建物の内容を充分に知ってもらった上で検討してもらいたいんです。
普通の住宅（悪い意味ではなく建築基準をクリアしている住宅）なのに「良い家なんですよ」っていう営業マンの説明には惑わされないで欲しいんですね。



私自身も新築や建築条件付き土地の情報を確認する度に「どんな基準の建物なのか？」「キチンと打合せをする、住宅にコダワリがある不動産会社なのか？」って心配する必要もなくなるので、お客様にもご提案しやすくなります。



安心・納得できる業界になって欲しい。建物坪単価が40万円で建てようが45万円で建てようが、お客さんに坪60万円で売る･･･今はまだそんな業界な訳です、おかしいですよね。

例えば、すでに土地を所有してたとして、自由に家を建ててもいい状態だとします。そうなったら色々と調べると思います、住宅の事。そこで、建売や建築条件付き土地に付いてくる性能・仕様の建物を坪60万円で契約しますか？という話になるんです。ネットで探しても、もっと性能が高い住宅が坪50万円台で建てられるのに・・・。



物件を探す時はこんな感じシビアに判断してくださいね。なかなか難しいかと思いますが、その時はキチンと説明してくれる営業マンを探すようにするのが1番。土地を買ったからといって無条件に建物利益が確保できる緊張感のない物件には厳しく判断して下さい。



当社にご相談頂きましたら、そういった判断の仕方はホワイトボードを使ってご説明します。

【不動産を知ろうシリーズ】、最近続けていますが、もっと踏み込んだ内容にしていかなアカンかと思いまして･･･かなりシビアな部分にまで踏み込んでいこうとしている自分がいます（笑）。

不動産業界の人間が見たら「書き過ぎやろっ」って言われてしまいそうですが、もう書いちゃいます。否定的な文章になっていますが、分かりやすくお伝えするにはこの書き方が一番かなと（汗）。普段の接客は楽しくやっていますのでご安心くださいね。

午前中にご案内を終えて次に向う途中、他社の営業車の後ろだったんです。後部座席にはお客さんらしき人が乗っていて、どう考えても新築一戸建て（建売）が乱立しているエリアで、「どこかの建売を案内するんかな」って感じで、過ぎ去っていく車を見ていました。

そんな事ですので今日も新築一戸建てについて。過ぎ去っていったあの後頭部しか確認できなかったお客様に向けて書いていきたいと思います。



「これから見学する新築は大手の分譲会社で建てられた物件です。」

海老蔵さんがCMに出てる分譲会社のグループ（いっぱいあります）とかが筆頭ですね。とにかく土地を買って、家を建てて販売しております。



「このエリアは相場が４，５００万円くらいはするんですが、４，２００万円前後で販売されていますよ。」

土地坪単価が８０万円のエリアで３０坪なら土地価格２，４００万円。建物価格を２，０００万円としたら確かに相場は４，５００万円くらいになるけど･････そのグループが建てる建物の価格は知っていますか？

私、昔はハウスメーカーにいて、規模の大きい工務店とも付き合いがあって、もっと言うならさっきの分譲グループ会社に勤務してた工事監督が知り合いにもいてまして、大体ですけど７００万円～８００万円くらいの施工価格だと思います（突っ込んだ価格は知りません、もっと安いかもしれない）。それに利益とか色々計算して、お客様に提示する建物価格は１，２００万円前後かと。

さっき言った４，２００万円の分譲価格から建物価格１，２００万円と外構工事などの別途費用などを引いたら、土地価格２，８００万円。いや高いやんっ！



「キッチンや浴室など設備も充実しています」

ぶっちゃけそんな高い設備は使っていないかな。ショールームに行けば、標準的な設備仕様なのが分かります。どちらかというと設備より性能・構造の方が大事ですよ。



「上場している会社ですので、安心ですよ」

それはない。いやある意味、あるのかもしれないが、そういう意味ではなくて（汗）。家作りに対するポリシーが感じられないので、規模が大きいだけで良い家とは言えないのが本音。「土地を仕入れて、どんどん家建てて、売り上げ上げるんや」っていうのがメインの会社ですね。



「上場している分譲会社ですので安心です。大量に発注しているから安いんですよ。」っていうトークをしている営業マンがいる事を聞くのですが、かなり危険ですね。家の事をあまり知らない営業マン、もしくはお客様の事をよく考えていない営業マンの可能性が高いです。



色々と書いてきましたが、新築一戸建てをご検討なら、まずは土地探しが先になります。土地（古家付き土地）や築年数の古い中古一戸建てがターゲット。そこにご自身で建築会社を探して自由に家を建てるのが一番メリットが多い。
「そんなん言っても、建築条件無し土地とか少ないやんっ！」って思われるかもしれませんが、そこはグッと我慢するしかないのが現状なんですm(__)m

物件が少ないから、建売や建築条件付き土地に決めるという流れになり、いつまで経っても不動産会社は土地をどんどん買い取ることになる（土地が少なくなる）し、特に大手の不動産仲介会社がそういう買い取り不動産会社に土地情報を持っていく習慣が減らないんだと思います。

お客様が土地を買って、自分で建築会社を自由に選ぶのが当たり前になったら、そんな簡単に不動産会社も土地を買い取れないでしょうからね。



土地を探している方は特に物件が少なくて大変かと思いますが、とにかく不動産・住宅のシステムや知識を知ってください。物件見学とかしなくていいですので、ご相談頂けましたら、もっと詳しくご説明させて頂きます。それから物件情報を見ていくと少し景色が変わると思います。

不動産についてよく知ってもらおう！シリーズが続いているこのブログ。
今回は購入編【新築一戸建て・建築条件付き土地の建物について】。知って頂きたいという主旨ですので辛口なコメントが多くなりますが、そこはご了承くださいね。



完成している新築一戸建ての横を通る時によく思うんですよ、「この家が坪６０万円もするのか･･･」って。不動産業界は当たり前のように新築の坪単価を６０万円くらいに設定していますが、お客様はここをまず疑った方がいいです。



たとえば、土地３０坪・建物３０坪の新築一戸建てで、相場が４，２００万円前後っていうエリアがあるとします。そこに建てる新築は全部がその相場になるでしょうか？建物性能によって価格差が出てこないと普通はおかしいんです。

物件Aは外壁仕様・断熱・気密にもある程度対応していて４，３００万円。
物件Bは建築基準法をクリアしているだけなのに４，２００万円。
不動産業界って、こういった差を理解せずに一括りで相場判断している傾向があります。
＊本音で書くと、営業マンが住宅を知らなさ過ぎて差を分かってないだけですが･･･、他に（ストレートに言うと）外観や設備仕様なんかは後々の話でいいくらい



全国展開してるような建売会社の建物で、相場が４，２００万円のエリアなら４，０００万円切った価格帯でバランス取れるんじゃないかと思います。

営業マンの説明の仕方で書いてみると
①「このエリアは相場が４，２００万円位ですので、この物件はドンピシャですね」
②「このエリアは相場が４，２００万円位ですが、この建物の性能・仕様から判断すると３，９００万円くらいになってちょうどだと思います」

②が正解ですね。不動産営業マンはこのくらいの判断をして、お客様に説明すべきだと思います。その為には一般的な建築知識（ハウスメーカー・建築事務所・工務店の差、高性能住宅と一般住宅の差など）を持ち合わせていないといけない仕事なんです。



建築条件付き土地や不動産会社が分譲している新築でも同じですね。

建物の坪単価６０万円が多いと書きましたが、販売の仕組みを説明すると、土地を仕入れた不動産会社はそこに建てる建物を工務店に発注します。その発注する金額は高くても坪単価４０万円～４５万円くらいじゃないでしょうか（仕様性能や年間の発注棟数などで差が出ると思います）。
その金額に坪当り１５万円とか利益を乗せて、お客様に販売している計算になりますね。という事は、元々の坪単価４０万円～４５万円の建物性能がどんな家か？という判断ですね。建築基準をクリアしているだけの建物なのに、エリアの新築相場くらいになっているのはちょっと考え直すべきポイントになります。



どちらにしろ、【相場～価格～建物性能】というのはミックスして判断しないといけません。簡単に説明するだけの営業マンなら、突っ込んで聞いてください。

・この建物の耐震？断熱の材料・厚みは？気密は考えている？換気性能は？
・じゃあその内容は一般的な住宅なのか？それとも高性能住宅の部類なのか？
・坪単価６０万円に見合う建物になっているのか？

こういった資料をキチンと出してもらって、説明を受ける様にしないといつまで経っても不動産業界の住宅に対するレベルが向上していかないと思うんです。

この場合、【相場】っていうのをどの位置に持っていくのかですよね。土地だけなら分かりやすいんだけど、建物もひっくるめて話するからややこしくなる（不動産会社に取ったら都合が良くなる）。
新築一戸建てで販売されていたら、土地価格というのを聞いて、建物価格を算出してください。その建物が価格に値するのか？この確認作業をしっかりと行ってください。



なかなか難しいかと思いますので、営業マンに資料を用意してもらって（仕様書・断面図など必ずありますので･･･なかったら逆にヤバイ）、説明を受けましょう。仮に説明できない・してくれないなら、止めておいた方がいいと思いますよ。

不動産会社選定時のアドバイスという事で、今回は「購入時のアドバイス」にしたいと思います。
不動産を買う時に【諸費用】があるんですね。項目を書いていくと

・売買契約書の印紙代　・・・実費
・仲介手数料　・・・不動産会社
・登記費用　・・・司法書士
・住宅ローンの諸費用（手数料・印紙代・保証料）　・・・銀行
・固定資産税等の清算金（日割り精算で支払う）　・・・売主様
・火災保険料　・・・保険会社

大きく分けてこんな感じになります（右は支払い先）。



で、ココでチェックするポイントがいくつかあって

①住宅ローン事務手数料っていう項目の有無

銀行に直接支払う費用とは別に、不動産会社に支払う住宅ローンの事務手数料があるかないかです。意味合いとすれば、不動産会社がお客様の代行で住宅ローンの審査や申込みをする手続きの事。＜当社ではそんな費用はもちろん頂いていません＞
これ・・・請求している不動産会社も多いんですよね。お客様に請求したらアカンっていう項目ではないんです。ただ業界的に「仲介手数料以外に請求できる項目があるんやったら貰おう」的な発想かと思います。
もういったものも含めて仲介手数料に含んで仕事するっていうのが私の考えなのですが、せめてというか、お客様がご自身で住宅ローン手続きをする！っていうんだったら項目を無くすようにするのが常識かと思いますね。
「これはどういった意味の諸費用ですか？」って聞いて、不動産会社の考え（スタンス）を確認してみるのがいいと思います。



②登記費用の金額

まずは購入時の登記の段取りについて。

物件の引き渡し時に司法書士によって、所有権移転などの手続きをします。その際に発生するのが登記費用。

じゃあ不動産会社は登記手続きにどのような段取りをしているか？っていえば、ものすごく簡単。
売買契約書・登記簿謄本・公課（評価）証明書を司法書士に見せて、登記見積りを出してもらいます。あとは、住宅ローンの銀行担当者と売主様側の司法書士の連絡先を伝えるくらい。

これお客様でも簡単にできます。ネットで司法書士を見つけて、先の書類を渡せばいいだけ（契約書類に一式付いています）。売主様側の司法書士は営業マンに聞けば教えてくれます。

いつもこの作業を行っているのですが、中にはこの登記費用の中に自分たちの取り分を上乗せしている不動産会社もいるんですね・・・。まぁ色々と反論はあるかもしれませんが、発想がセコイ。

この金額が高いか適正かは見極めるのが難しいのですが、知っていて損はないかと思います。



③火災保険料の金額

その不動産会社が火災保険の代理店をしているかどうかによります。代理店に加盟していたとして、火災保険料が高い金額ばっかりなら要注意。保険会社から手数料（･･･名目はしりませんが）が入ってくるので、高い見積りだけを提示してくる可能性があります。

本来はそこまで保険をかける必要もないのに、オプションいっぱいの内容になっているかもしれません。ネットで見積もりしてみたり、住宅ローンを組む銀行に見積もりをしてもらったりして、相見積もりをとってもいいですね。



という事で色々と書いてきて逆に不安になったかもしれませんが（汗）、「あっ　この不動産会社はこういう考え方なんや」って分かればいいかなと思っています。その見極め方が諸費用だけをみても少しは分かってきます。

時間が少し空いたのでブログ更新。昨日アメブロの方でも書きましたが、今回は「不動産売却のシステムを知ってもらおう」という事で、売却について詳しく書いていきたいと思います。売却をお考えの方は特に必見だと思います。



不動産売却のシステムは大きく２つ。

①売却を依頼された不動産会社（A社とします）が独自で集客する

これが一般的だとお考えの方が多いんじゃないでしょうか。もちろん一部正解。
A社はチラシ・ネット関係・相談頂いているお客様など、色々な方法で買主様を探します。自社で買主様を探す事ができれば、売主様・買主様の両方から仲介手数料が頂けるので不動産会社はこのパターンを目指しますね。当社でも売却を依頼された時にお客様にすぐに紹介できる様、ホームページやブログを日々更新して、お客様にアピールしています。



次は世間的に知られていないのですが、ここの闇が大きいんです。

②レインズに登録して、全体の不動産会社で探す

A社は売却を依頼されたら、レインズという不動産会社だけが閲覧できるネットシステムに登録する義務があります。その理由は「A社だけじゃなく、不動産会社全体で売出し情報を共有して、不動産を流通させよう」という事。A社だけじゃ（大手であろうと）発信力には限界があるし、担当の技量にも左右されますので、広く情報を発信するのは売主様に取ったらメリットしかないからですね。


↓【レインズの会員ページ】

でここからが闇の部分になるのですが、レインズに登録しない会社・または登録したとしても他の不動産会社には案内させない（囲い込みと呼ばれています）会社が大手さんを中心に非常に多いんですね。わざと図面資料を登録しなかったり、問合せた時に「商談中です」とか返事して、他社のお客様には案内させない。

理由は①パターンの両方から仲介手数料を貰える状態を狙っているから（逆に言うと、他社のお客様で契約になったら、買主様からは仲介手数料をもらえないから）ですね。



「売れたらいいやん」って思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、それはかなり危険。例えば
・本来なら満額で買ってくれるお客様がいてた
・本来ならもっと早く売れている
こんなケースが多々起こっているんです。

自社が売主になっている物件や営業マンの自宅を売るんだったら「好きにやってくれ」と思いますが、人の所有物を好き勝手扱っているのは大問題だと思いません？売却を依頼される時には良い事ばかり言うのにね・・・。



じゃあどーすればいいの？

【大手不動産VS地元の不動産会社果たしてどっちがいい？】っていう記事をよく見ますが、ちょっとククリが大きすぎる（汗）。私個人的には「大手の不動産会社に売却を依頼する事はないが、地元の不動産でも荒い仕事をする会社がいっぱいある」という感想かな。アドバイスするとすれば
・ホームページの更新をしっかりと行っている
・ブログ等で考え方を発信している
・売却について詳しく説明してくれる（業界の問題点含め）
これらがキチンと発信されている事を条件に不動産会社を探すのがベスト。要は、社長や担当者の人間性を感じる事ができるのが大切です。

再度念押しで書きますが、自社で買主様を探すのももちろん大事な仕事なんですが、本来ならレインズに登録して売出し情報を広く発信し買主様を見つける事も非常に重要なんです。



ここでポイントがあるのですので、他社でお客様を案内してもらった時にも精一杯対応する不動産会社が大正解！買主様側の営業マンが動きやすいように手助けする事を忘れてはいけません。だって売主様の代理ですからね、ここの立場を勘違いしている営業マンがほとんだと思います。



「売却で失敗したくない」そんな損失回避の行動から、大手の不動産会社を選ぶ方が多いかと思いますが、売主様の利益と大手の不動産会社にとっての利益は相反する事がほとんど・・・。まずは不動産売却のシステムを充分に知ってからご判断くださいね（もっとご説明する事はあるのですが、個別にご相談ください）。そこから売却先を選別すると、依頼先に緊張感も生まれるし成功する確率がグンっと上がります。

今日、売りに出ている土地確認の為に、とある大手の不動産会社に電話したら受付の人が出て
「え～・・・と、いま商談中・・・だと思います」って（汗）
うん、かなりの確率で囲い込み（物件を止めてる）してるなぁ



今年に入って売りに出る物件が少ない中、大手の不動産会社を中心に物件の囲い込みが酷くなってる感じですね。普通に流れに乗って仕事をすりゃいいものを、なんで流れに反する事をするんでしょうか？
誰かが損をする取引しかできないんでしょうね（怒）。



当社は不動産会社としたら売却の依頼を受けている方だとは思いますが、文句ばっかり言っても仕方ないしね。

もっともっと工夫して頑張って、多くのご売却依頼を受けて正常な不動産取引に貢献していきたい！そんな欲求がさらに沸いてきた３月ですね。

３月に入りましたね。朝は６時過ぎには薄明るくなってきて、季節の変わりを感じられるようになってきました。



最近しばらく更新していなかったブログ・・・別に書く時間がなかった訳でもなく（汗）、時間がある時はここ２年くらいの成約事例をまとめてみたり、経済・不動産関係の本を読んだりと、情報収集をかなり行っていました。



なんかねちょっと変わり目と言いますか、不動産（大きくは経済）の動きが変化しているような感じがしてまして、今の内に情報を集めて予測を自分なりにしておこうという狙いです。
不動産の動きの変化というのは

①茨木市における価格相場の予測
②お客様に「提案できる！」という物件内容のまとめ
③これからの住宅性能について

大きく分けるとこんな項目について考えていました。



①茨木市における価格相場の予測

これは経済状況を考えないといけない問題でして、不動産の事だけ調べても意味ないんですね。どっちかという不動産価格というのは経済推移の結果論ですので。経済と東京の不動産状況・大阪市内の状況も色々と情報収集しました。茨木市の物件も２極化・３極化していくのは間違いないと思うのですが、そのエリア・イメージですね。
「購入を考えているお客様にご説明する」「売却されるお客様に説明する」。将来の予測なんかは誰もできませんが、不動産を仕事にしてますので自分の考えをお伝えする事は大事だと考えています。



②お客様に提案できる物件内容のまとめ

これも①とリンクするんですが、加えて「ハザードマップ・地震の揺れマップ」の再確認と「資産価値の判断材料」の再チェックをしてました。１つの物件だけで判断するんじゃなくて、全体を見た中で物件の価値を判断していく為にまとめていました



③これからの住宅性能について

新築一戸建てやリノベーションの打合せをする事も多く、これから提案していくべき住宅っていうのを最新住宅情報などを調べながら、自分なりに考えてました。不動産仲介業っていうのは、物件の取引がメインになるのが仕事ですけど、お客様にとったら住んでからが本番。物件を仲介するからには、住んでからの事もキチンと考えて提案していきたいのでこれからの住宅の事も整理していく必要があります。
主に予算・住宅性能（耐震・断熱など）・ハザードマップなどのバランスをチェックしてました。



２週間くらいでしたが、かなり自分の中でスッキリまとまってきた感覚はあります。これからはお客様へアウトプットもしていって、意味のある仲介業務にこだわっていきたいと思います。