2022年11月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

以前にもアメブロの方で書いたのかな？不動産会社がお客様に請求する住宅ローン手数料について、また話を聞いたので書いてみたいと思います。銀行に支払う手数料とは別の話で、不動産会社が申込み手続き等を代わりにする名目でお客様に請求する諸費用です。

★ちなみに当社ではこんな手数料はありません。住宅ローン手続きも仲介する一環ですのでね。



で本題、聞いた話は【ある不動産会社から住宅ローン手数料で１０万円を請求された】と。厳密に書くと、銀行各行で比較したかったらしく３銀行にローン申込みをしようとすると、手数料が３３万円だったという訳･･･。

１行あたり１１万円（税込み）だったみたいです。


不動産会社の住宅ローン手数料って、いまだに請求している会社も多いみたいですね。その会社の匙加減ですので、一律３万円とか５万円とか金額はバラバラのようです。


説明が難しいのですが、住宅ローン手続きは仲介業務（仲介手数料に含まれる業務）ではないと主張されれば、たしかにそういう面もありますが･･･普通に書くと「仲介手数料とは別に貰えそうな項目やから請求しとこ」みたいな考え方をしている会社が多いんじゃないかと思っています。



具体的に計算するとね、仮に条件の良い住宅ローンを知りたいという理由で３銀行に申込みするとします。１番良い銀行が金利0.375％で審査結果が出ました。他は金利が0.475％でしたと。金利差は１％。

4,000万円の借入・35年返済なら１％の違いで、月々の支払い差は1,743円。年間で約21,000円。


でも住宅ローンの手数料で３３万円支払っていたら、この金利差で取り返そうと思ったら約１６年もかかってしまう。１６年でやっとトントンになる計算。

なんか･･･何してるか分からん


諸費用って「そんなもんか」とウヤムヤに考えてしまう傾向があるけど、こう書くと結構重要でしょ。



対処する方法は、一番初めの段階で資金計画書(諸費用明細）を貰うようにしておく事です。そこで銀行に払う諸費用とは別に、住宅ローン手数料（手続き費用）みたいな項目があったら、確認しておきましょう。

なかには、銀行と不動産会社の手数料を１つにまとめて書いている不動産会社もあるみたいですので、その場合は内訳の有無も確認しておいた方がいいと思います。

何度かブログでも書いてきた物件探しの仕方について。


物件探す時って、ほとんどの方がネットなどを見て、物件だけをチェックされているかと思います。最後に「どこの不動産会社の情報かな」という感じ。

気になった物件に問合せをした結果、たまたま担当する営業マンになったという流れですね。



ちょっと見方を変えて、【物件を探す事をメインに考えたら、どうやって問合せしますか？】

物件に問い合わせるのではなくて、これから物件を探していきますという相談をする場合です。こうなってくると、物件ではなく、不動産会社だったり・担当してもらう営業マンだったりをまずは調べる流れになるんじゃないかと思います。


この不動産業界にいてると分かりますが、コッチの方が満足度が高い家探しが出来る可能性が高い。



「自分で判断するから、物件情報が大事なんだ」という方もいらっしゃるので、一概には言えないのですが、なかなか良い物件が見つからないな･･･と悩まれている方は、相談する相手を決めるという観点でネットを検索していくと流れが変わるかもしれませんよ。

本来は不動産会社としてはこんな事は書かないんですけど・・・
ちょっとおかしいなぁという感じる事が多いので。



最近の不動産会社が売主になっている物件の価格設定が高過ぎる

日頃、レインズやネット関係・チラシなどで売り出された物件をチェックしていてますが、「この価格になる根拠が全く分からん」という物件が非常に目立ってきています。


原因は不動産業界にいてると感じる事ができるのですが、その理由は買取をメインにやっている不動産会社が仕入れられる物件が減っている事。買取していかないと売る物件がない（売上がない）。

この業界って、当社みたいに現在仲介専門でやっている会社より、買取業者の方が多いんですよ。


需要と供給の関係だと言えばそうなんですけど（汗）、一般のお客様って居住用で家を探されているので買わないっていう選択が可能ですが、こういった会社は買わないと売り上げがないので、どうにかして買っていかないといけない訳です。どこのエリアでも似たような感じですけど、茨木市の物件に大阪だけじゃなくて遠方の不動産会社も買いにきている状態。

近頃は業者オークション方式の買取もよく耳にしますが、競い合って入札するから、そりゃ価格は上がりますよね。



通常は不動産買取っていうのは、相場より安く買って、土地なら解体して整備・中古ならリフォームをして、少し高めであっても相場帯の範囲で売りに出すのがセオリー。最終的に購入するお客様としても、少し高めだけどすぐに着工できたり、リフォーム済みならキレイな状態ですぐに住めるとかでメリットもあったはずなんです。

それが買取競争のために仕入れ価格＝相場価格となり、そこから経費や利益がＯＮされるもんだから、説明ができない売出し価格になっている物件が多く見られます。

賢明な茨木市の不動産会社なら、絶対に手を出さない価格で仕入れてる状況･･･。



今は特に、不動産会社が売主になっている物件は、本当に詳しく確認していかないと良い購入は出来ませんので気を付けてください。

大手の不動産会社でも、売却を依頼されたら最初は高値で売り出して価格を下げていって、最終的には買取に誘導しているケースが多いのですけど、よ～く考えてもらうと、最終的にその負担を被るのは購入するお客様。


売却する人は高く売りたいのはもちろんですが、それは高めの相場帯の範囲であって、一般のお客様に買ってもらう方が価格面でも一番条件がいいんですよね。買う人も一般の売主様から買う方が一番条件がいい！



最後にまとめると

・不動産会社が売主の物件は厳しくチェックする

・売出当初はかなり高めなので、価格変更を待って相場帯で検討する

・これらの事をアドバイスしてくれる営業マンに相談する

これらを知って購入の検討をしてくださいね。お願いします。

最近は寝ても覚めても「売却」の事を考えている私です。

物件の囲い込みという不動産業界の悪習（ネットで検索すると沢山出てきます）を正して、どうやって茨木市の不動産取引を正常にしていくべきかを日々考えていて、不動産の取引って分かりにくい事が多いと思いますので、１つ１つの説明を行って、考え方をお伝えしていきます。



まずは基本的な事から書いていきますね、【広告】について。

売却を依頼する時に、（中にはチラシやネット掲載をしてほしくないって方もたまにいらっしゃいますが）普通だと広告関係は多くした方が絶対に良いんです。

物を売る時に
Ⓐ１社だけで広告宣伝する
Ⓑ多くの会社に広告宣伝してもらう
どちらが買ってもらう機会が増えるのかは一目瞭然。もし１つの商品だったら、多くの人の目に留まった方がより良い条件が買ってくれる人に出会う確率が上がるのは当然です。

ネットが主流の現在、自分１人でＳＮＳ発信するより、他の人にも発信してもらった方が良いに決まってます。


それなのに、レインズ（不動産会社間の情報システム）に登録されている売却物件は、９割以上が【広告不可】になっています。他社はホームページやチラシ、ポータルサイトにも一切広告したらダメっ！ってこと。


レインズには広告転載区分という項目があって
「広告可」
「広告可（但し要連絡）」
「一部可」
「広告不可」
を選ぶことが出来るんですね。

・広告可というのは、広告関係全般ＯＫです。
・広告可（但し要連絡）は、広告はＯＫですよ。ただし広告前に承諾書を送って下さいという意味
・一部可というのは、ネットだけはＯＫとかチラシだけはＯＫとか、そういう意味
・広告不可は、広告関係一切してはダメ！

こういった内容になっています。レインズに登録されている物件のほとんどが広告不可になっています。おかしいですよね･･･。

もしかしたらこんな説明をする営業マンもいるかもしれません。
「変な不動産会社が勝手に広告するのを防ぎます」→広告承諾申請を取って、管理すればいいだけ
「いっぱい情報が出ると、売れ残り感が出ますよ」→多くの購入検討者の目に留まった方が良いのは歴然。1社だけ掲載しているのと、同じ物件を複数社が掲載しているのとでは、複数の会社の方が反響が多いことが証明されています。
売主様のために活動するのが役割なのに、逆の事を言ってるだけですね。


ちなみに当社で売却を依頼されたら「広告可(但し要連絡）」にしています。広告は全部ＯＫ！どんどん広告してください、お願いしますというスタンス。ただどこの会社が広告してくれているかを出来るだけ把握したいので広告承諾申請だけはしてくださいねという方法です。



広告については売却を依頼した時にキチンと説明を受けないといけません。口頭では「ちゃんと広告可にします」と言われても、売主様が広告転載区分をレインズで確認する事は難しいので信用するしかなんですけど（汗）。

ただチェックする方法が１つあります。

他の不動産会社のホームページにキチンと掲載されているか？

→ここでの注意点は「会員情報」とかではなく、ＯＰＥＮな状態で閲覧できる様になっているか？。数社のホームページを見れば、ＯＰＥＮになっているか、会員情報なのかが分かります。会員情報になっていたら、広告不可になっている可能性がかなり大。依頼している不動産会社に言いましょう。


会員情報という事は、その不動産会社に会員登録している人しか閲覧できないし、画面に住所や物件名などが出てこないのでキーワード検索にも引っかからず、情報が広がりません。



再度書きますが、不動産の売却を成功させるには【より多くの購入検討者の目に留まる事】、これが大切です。広告不可にされて、物件を囲い込まれて１社だけの広告活動でも成約にはなっていきますが、果たしてそれがより良い条件での売却だったのかは疑問符になります。



もし広告不可にされている事が判明したら、その不動産会社は切った方が賢明。「すいません、訂正します」とか色んな理由を言うと思いますが、根本の精神は変わりませんので。

先日にアメブロの方で書いた不動産の新刊を購入したという記事。
届いたので早速読みました。


「悩める売主を救う　不動産エージェントという選択」



これから売却を考えている、または売却中という一般個人の方に読んで頂きたい内容です。
不動産業界のダメな部分が書かれていますので参考になるかと思います。

・物件の囲い込み
・自社の利益しか考えない不動産会社

など、大手の不動産会社だからといって安心しているとエライ目にあいます･･･

茨木市の不動産取引も実際はこんな感じ。もっとセコイやり方も横行している。



という事で、当社に売却や査定を依頼いただけたら、この本をプレゼントさせて頂きます！
安心・納得して売却していただくために、不動産エージェントとして頑張りますよ！

「家賃補助があるので住宅ローンを組むのが不安」って話、この仕事をしているとメチャクチャお聞きします。＊会社が借りて社宅扱いで住めているからっていうのも含めて。

前から不思議だったのは、家賃補助って賃貸を借りる人には出て、住宅を購入した人には出ない会社の方が多いじゃないですか。福利厚生の一部としての補助なら、住宅を買った人にも出てもいいのになって思うんです。

詳しく調べた事ないから分からないけど、転勤とかがあるから家を買いにくいって事に対する「ゴメンね」みたいな意味合いなんだろうか？

例えば、家賃補助が4万円あるなら年間で約50万円。住宅を買った人は住宅ローン控除もあるので満額までいかないとしても半分は補助しますみたいな。こんな制度だったらまだ買いやすい気もしています。

まぁ勝手な事書いてますが・・・



私が家を買ったのが26才の時なので正直家賃補助を意識した記憶がないのですが、たしかに補助が出続けていると不安になるのかもしれません。

「家賃補助を年間50万円出すから、その分貯金しときーよ」って言われても現実難しい（汗）。

結局は、家を所有する事に対して欲求が出るかどうか、だと思います。
家賃補助が終わったら･･･
定年になったら･･･
退職したら･･･
補助がなくなるというのもリスクですしね。

住宅の仕事してるから言う訳じゃないですが、買うとなったら早い方が良いというのは間違いないと思います。

かなり小さい土地面積の土地が多く、「どれくらいの建物が建てられるの？」という質問もあるので、ざっとですが土地面積と建物間取りの判断基準を書いてみます。


細かい建物大きさは書きにくいの間取り表示でいきますね。駐車場1台分（ビルトインガレージ）を取って、どれだけの部屋数が確保できそうか？



まず◆土地面積50㎡台後半～60㎡台（17坪～18坪超）

3階建てで3LDK。1階はビルトインガレージ＋玄関＋水廻り、2階はLDK＋トイレ、3階に3部屋。コレが基本。


◆土地面積70㎡超（21坪超）

3階建てで4LDKが可能になってくる。1階はビルトインガレージ＋玄関＋洋室。2階にLDK＋水廻り、3階は3部屋。


◆土地面積が80㎡台（24坪超）

これ位になってくると、3ＬＤＫなら2階建ての間取りも可能になってきます。3階建てなら結構余裕のある間取りも可能になってきます。



大体はこんな感じでしょうか。たまに40㎡台の土地が売りに出たりしますけど、正直なかなかキツイ･････。駐車場は必要ないとか2ＬＤＫでＯＫとかならチャレンジしてもいいかなという大きさになりますね。



ちなみに3階建てだと、前面道路の幅も影響してきますので、要チェック。
道路斜線（1：1.25a）がかかってくるので、道路に寄せて総3階建てというのが厳しくなったり、天井高を下げないといけなくなります。
道路の幅が4ｍか5ｍか6ｍで設計できる間取りがかなり変わってきますのでね、気を付けてください。



予算もあるかと思いますが、4LDKでお考えなら70㎡以上で探してください。

【ストック住宅】って聞かれた事ありますか？
広くは中古住宅という意味合いで言われています。


日本社会がストック維持の段階に入っているのは間違いなくて、道路や水道管など高度成長期に出来たインフラをこれからどう維持していくんだ？という問題が顕著になっています。私も車で入っていて、「将来人口が減って税収入も少なくなったら、この高架道路は大丈夫なんかな」って思いますもん。


住宅も一緒で、中古住宅への意識というのはこれからもっと変化していくはず。

建替えや土地を購入して好きな家を建てるという需要はありですが、建売や建築条件付きという販売手法はこれから減っていくと考えられています。



私も不動産仲介していて、一番気合いが入るのが中古住宅。
一戸建て・マンションとも現在の状況を確認して、（物件により程度の差はあるけど）リフォームまたはリノベーションをして住むという選択ですね。



まだまだ中古に対して不安をお持ちの方が多いんです。

我々不動産会社がもっと対応していかないといけません。間に入る不動産会社がプロに徹して、安心を担保しているという認識を持ってもらえる様にならないと中古住宅は流通しませんからね。

・現状を確認する知識・技術を深める事
・契約関係書類の明確化
・同時リフォーム提案

最低この３つが標準化しないと安心してもらえません。



「この中古物件を買っても大丈夫なんだろうか？」
不動産会社って、強引に売ろうとする・売ったらおしまい、というイメージがあるでしょ･･･。買った後は、何かあった時の対応や責任所在の確認などで味方になってくれる人がいないのでは？という不安。


これって、キチンとしている不動産会社なら基本的に安心は出来るんです。

・見学時や検討時の不具合確認
・契約書類で責任所在の説明
・契約時に一緒に添付される設備表や告知書で、現状の不具合点の有無や、売主様が今まで住んでいて把握している事の申告

こういった事を事前に確認をして、契約前にしっかりとご説明し、出来るだけ安心（把握）してもらえる様になっております。

ホームインスペクション（建物診断）もかなり身近になっていますので、資格を持った専門家に建物チェックをしてもらうのも良いと思います。



仲介不動産会社というは本来、中古住宅を取り扱いする事がメイン。
あと最後に大事なのは【取引したお客様への責任を引渡し後も持つこと】。これですね。

 

「若いうちに購入した方がいいとは言うけど、将来歳を取ったときに建物が古くなって…また建替しないといけないんじゃないの？」

「それならもう少し年齢重ねてから、購入した方がいいかも」

そういう考え方もあるかと思います。

さて本当にそうなんだろうか？と私も気になったので、詳しく検証していってみます。

まず前提として、茨木市南部エリアでよくありそうな価格設定で計算。
現在30才　家族あり　賃貸に住んでいて、①すぐに中古一戸建てを買うのと、②50才くらいで買う場合で違いを比較。

●賃貸で50才まで住み続ける

家賃＋駐車場10万円とすると、20年で2,400万円の支出

●すぐに築25年の中古一戸建てを購入
リフォームもあったとして、4,000万円の住宅ローンを組む。月々の支払いは10万2,000円。50才になった時には、住宅ローン残債は1,790万円になっている（35年返済・金利は0.425%で計算）。

こっから具体的に検証ですが、月々の支払いはほぼ同じなので、自己資金のたまり具合は一緒とします。両方ともに50才になった時に新築を建てるとすると

●賃貸は土地から購入しないといけないので、4,800万円位は必要になる。

●先に購入していると建替えになるので、元々の住宅ローン残債1,790万円＋建替え費用2,200万円の大体4,000万円のローンになります。

こう考えると、先に購入してた方がいいなぁと感じます。20年間自分の家だし、気兼ねなく自由に住めるしね。固定資産税や諸費用も計算したら多少変わってくるとは思いますが、20年間どう暮らせるかという体験の部分の方が貴重かな。

50才になった時に中古一戸建て購入だったら、それはそれで全然OKだと思います。それだと4,000万円の住宅ローンなので、先に買っていたのとあまり変わらない。

30才の時に新築一戸建てだったら、リフォーム工事の積み重ねだから、建替え程の支出にはならないでしょう。

答えは最終的には感覚の話になってきますが、お客様の悩みとあれば、こういった細かい検証もディスカッションしながらクリアにしていくのもアリですね。