茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

弊社はどういった事を大切にしている不動産会社か。
普段はあまり意識していないのですが、改めて自分なりに考えてみます。


不動産仲介業ってある意味特殊な仕事で、売却と購入という立場の違うお客様と絡むんです。共通する事もあれば、少しスタンスが変わる部分があります。

ですので、売却と購入のそれぞれでのスタンスをまとめたいと思います。



【売却】

相場と絶妙な売り出し価格の提案。そして、情報をオープンにする事。

この2点は絶対。ものすごく当たり前のことを書いています。不動産業界内にいてないと実感として分かりにくいのですが、ほとんどの不動産会社が出来ていない部分でもあります。

情報をオープンにするとは

昔から不動産業界では、買主様も自社で見つけて売主様・買主様の両方から仲介手数料を貰うという、いわゆる両手取引を狙うがために売り出す物件情報を隠すという行為（物件の囲い込み）が横行しています。

他社には情報を出さない、または見学させないという行為ですね。

別に両手取引でもいいも思うんです。ダメなのは、物件情報を隠すという行為。

売主様にとったら、全てクリアーにしてやってくれた上の結果じゃないと納得できないでしょ。それが物件情報を囲い込まれる事によって、もっと良い条件で買ってくれるお客様がいてたかもしれないのに、それが出来なかった。こういう事が起こってしまうんですね。

情報をフルオープンにして結果的に両手取引になれば誰も文句は言わないでしょ。


本当だったら、値引きなしの満額で買ってくれるお客様が他社にいてるのに、売却を依頼した不動産会社が情報を囲い込みしていて、その会社のお客様で200万円値引きして売却するという事になってしまう。


不動産業界にいてないと信じられないかもしれませんが、大手の不動産会社含めて多くの会社がこういう事を平気で行っています。


という事で、もちろん自社で買主様を見つける活動は大事ですが、レインズに登録して、広告も可にして、広く情報発信していく事が大事になります。

相場と絶妙な売り出し価格の提案とは

売却を依頼されたいがために、甘めの査定額を出したり、競合する他社に勝つために高い売り出し価格を提案したり・・・売主様が求めている本来の査定とはかけ離れた行為が今の不動産業界には横行しています。


コレ、売主様に対してなんの役にたってるの･･･？
もうね100%自社（自分）の成績しか考えていない行為でしょ。


たとえば査定金額は4,000万円。でも検討するお客様がいてるので4,980万円で売り出しましょうと提案。

結局は売れずに、4,780万円→4,580万円→4,380万円と価格を下げていく事数か月･･･最終的に4,100万円で売れたという事例を山ほど見ます。


こういうのって極論アルバイトでも出来る仕事だと思うんです。プロなら・売主様の利益を本当に考えているなら、【あまり期間をかけずに、最大の売却額をねらう】という提案をしないといけないでしょう。


あくまで4,000万円からかけ離れない相場帯の範囲での売り出し価格（4,300万円とか）を提案するべき。そうして反響や案内数の状況を確認しながら、価格を下げずに粘るとかしていかないと。


そういう流れを作ることが売主様の最大の利益につながっていくと考えています。

購入検討者に対してはどうなのか

売却の時と一緒で、相場というものをシッカリとお伝えして、エリア需要・市場動向なども踏まえて、「買ってもいい・まだ買ってはダメ」等をアドバイスする事が大事。

他にはやっぱり弊社の特徴でもある【建築知識や経験を活かした建物の提案】を織り交ぜる仲介業務が主になってくると感じています。

現在弊社では、土地を購入予定の方には、建物プランのご提案＆打合せ。予算に合わせた建物提案と住宅会社の紹介まで行っています。

中古物件（一戸建て・マンション）ならリノベーションやリフォームの提案も。

これだけインフレになってきた世の中。希望の土地に希望の建物を予算内でって難易度高いでしょ（汗）

そこで経験を活かしてお客様と建築も含めてガッツリ打合せします！という不動産会社を運営しています。



抽象的で恐縮なんですが（汗）結局はこの2点が大事だと考えています。

①正直であること

②予算・希望に合わせた建築提案も行う

会社としての意思を発信していきます。

売却を検討されている、または購入を検討されている両方の方にイメージして頂きたい事があります。

「ここ数年は相場よりかなり高い売り出し価格になっている物件が多い」とこのブログでも書いてきました。

査定は相場に近い価格帯で出していると思うんですが、じゃあ実際に「いくらで売り出しましょうか」という時に相場よりかなり高く（時には1,000万円以上とか）売り出すのを提案しているパターンですね……

いつも思うのですが、これ仮にその価格で売り出してお客様（購入検討者）から問合せがあった時に、どういった説明をしているのか。

「今は相場が上がっているので」そしていつもの様に「早く決めないと先に申込みが入るかもしれません」みたいな簡単な説明で終わるのかな？

よーく考えていただくとウソを付いている訳です。お客様にウソの説明をしている……

こういう不動産会社（大手の会社も含めて）ってどうなんでしょうね。

売主様にとったら良い話なのかもしれませんが、実際は売れずにどんどん価格を下げていって、結局は相場周辺の価格で時間だけかかってやっと成約になっているのが実情・・・

となると、売主様にも嘘をついているという事になる。

とにかく売却を依頼して欲しいが為に、嘘を付いてでも高値の売り出し価格を提案する。

そしてその価格で売り出したら、買主様（購入検討者）にも嘘の説明をする。

こんな事が続くはずないと思うんです。今の不動産業界は、物件が流通する入り口である売却査定（売り出し価格設定）がおかしくなってきています。

査定額よりかなり高い売り出し価格を提案してきたら、「どうやってお客様に説明するんですか？」って確認して、その説明に根拠があって納得出来るのかを確認していく必要があります。

やはり数社の査定額を見てから、売主様ご自身で相場感を持ってもらうのがベストなんでしょう。

でも一括売却査定は要注意ですよ！

面倒だとは思いますが、相談する不動産会社を調べて実際に個別で話を聞く事をオススメします。

不動産の売却の続き。

今回は査定金額と売り出し金額について書いてみます（かなり重要）。

不動産会社に売却相談するとまず最初に査定が行われ、【査定をする時はその根拠を示さないといけない】という決まりがあります。

いくつか方法がありますが、ほとんどの不動産会社は「成約事例」をもとに査定を行なっております。

土地・一戸建てなら、近隣で過去に実際に成約になった事例。マンションなら同マンション内で成約になった事例ですね。

ここ数年は相場が上昇傾向にありますので、3・4年前の成約事例はあまり参考にならなく……ここ1・2年の事例が根拠になってきます。

弊社は3・4年前の事例も提出したりしますが、それは上昇率をイメージしてもらう為の資料として使っています。

あと現在進行形で売り出しされている周辺物件も査定の資料として重要になります。

ただここで気をつけてもらいたいのが、今売り出しされている物件の価格が相場よりかなり高い事が非常に多いんですね（汗）。

それを相場と勘違いしてしまうと売り出ししてからドツボを踏んでしまいます。

これらを判断するには、その物件がいつに売り出し開始されて、どれ位の期間売れていないのか？また途中の価格変更の経緯もしっかりと確認しましょう。

過去の成約事例でも「いくらで売れたか？」だけでなく、「最初にいくらで売りに出て・価格変更があったのか？・成約までどれ位の期間がかかったのか？」これらも確認する事が重要ですので覚えておいてください。

お客様が把握するのは至難の業ですので、これらを資料（根拠）とともに説明してくれる不動産会社が第一段階としては信用できますね。

で、ここからが本題になりまして、【査定金額と売り出す金額は違う】という事。

数ヶ月以内に売れるでしょうというのが査定金額。売主様にとったら厳し目の金額になる事が多いかな。

不動産会社としてはそれで売れなければ、それ以上下がる提案がしにくくなりますので（汗）、責任感のあるプロとしての仕事ならば査定金額というのはどうしても厳し目になります。

という事で、周辺の成約事例や売り出し中の物件をもとに計算しますので、各社の査定金額が大きく違うというのは本来あり得ないんですね。

数百万（200万円とか）の差は出てくるケースはありますが、500万円とかそれ以上の差があるのは考えにくい……

複数の不動産会社に査定を依頼した場合は金額の平均値が見えてきますので、「大体こんな感じかな」というのが掴めるかと思います。

注意点は、その平均値よりあまりにも高い査定金額を提示してくる不動産会社は、ウソを付いているか、よく市場を分かっていないとどちらかになりますので、営業トークに惑わされない様に気をつけてくださいね。

次に一番難しいのが売り出し価格を決める事。

【査定金額をベースにして、じゃあいくらで売り出そうか】という価格決定になります。

一般的には、需要が高いエリアかどうか？早く売りたいのかどうか？によって少し幅が出てきます。

ただ査定金額（相場）よりかなり高く売り出してしまうと、購入検討者もよく調べていますので、まぁ売れないという流れになってしまいます。

「相場が上がっているので●●●●万円位で売り出してみましょう」
「物件が少ないので●●●●万円位で売り出しても、反響あるかもしれません」
みたいな根拠の薄ーい営業トークで、売主様を盛り上げようとする不動産会社も増えていますが、そのカラクリはただ1つ。

売却を依頼して欲しいだけ

売るのが目的ではなく、まずは売却を依頼してもらうのが目的ですので･･･

（気持ちは分かるのですが）査定金額よりあまりにも高い（500万円とか1,000万円以上離れた）売り出し価格を提案してくる不動産会社は要注意です。

後から価格下げていけばいいやっていう責任感のない不動産会社だと思ってもらって間違いないです。

という感じで、相場というのは数百万の幅がありますので、それを逸脱しない範囲で売り出し価格を提案するのが本来の不動産営業マン。

・過去の成約事例

・周辺の売り出し物件とその内容

・査定金額（相場の幅）

・エリア需要の高低

・絶妙な売り出し価格

これらの説明をキチンと行なってくれて、その説明に納得が出来る不動産会社に売却を依頼するのが成功への道だと思います。

ココが一番重要で、根拠のないチャレンジ価格を言ってくるのではなく、【なぜこの売り出し価格なのか？】を根拠を持って説明できる営業マンを選びましょう＝買主様にもキチンと説明しているという事になります。

所有されている大事な不動産。安心・納得出来る売却方法について書いていきます。

いくつかチェック項目が何回かに分けて詳しく書いていきますね。

①まずは何からスタート？

皆さん、「売却したいけど、どうしたらいいの？」ってスタートから悩むかと思います。

まずは不動産会社に査定してもらうというがスタート。


一括売却査定の様なネットで依頼する人も増えていますが、ホームページやチラシを見て地域の不動産会社に依頼したり、知り合いに紹介してもらったりと、まぁこの3つが主流でしょう。

流行りの一括売却査定はプロなら多分しないかな……。理由はメチャクチャな査定提案をする不動産会社が多いから（汗）。

もし登録するとしても【今後不動産会社を選ぶ上で参考にする】程度でやる位かと思いますね。

登録するとバンバン電話がかかってきて大変だと思いますので、それを振り分ける精神を持っている方だけにオススメします。

②その次は売却を依頼する不動産会社を決める。

これが一番重要！不動産会社を選ぶ時の基準をいくつか書いていきます。

●情報を隠さない

売却を依頼された不動産会社はレインズという不動産会社間の情報システムに登録して、広く買主様を探しましょうという事が法律で決められています。

ほとんどの不動産会社はレインズには登録するんですよ。ただ登録だけして他社から問合せがあっても、案内をさせない様にする会社が非常に多いんです（怒）。大手さんも日常的に行なっていますので本当に注意が必要です。

という事で売却を依頼する時には【物件情報の囲い込み】というキーワードでネット検索して、しっかりと意味を理解して、依頼する時に営業マンに「物件情報を囲い込んだり、絶対にしませんよね」と念押しで質問してください。

対策があるという訳ではなく、「私は知っている」と思わせる事が重要です。

●レインズに登録された内容を見る

レインズに登録すると「登録証明書」というのが発行されます。それを必ず不動産会社にもらってください。

その証明書には売主様専用のパスワードが書かれていて、ご自身のレインズ情報だけを閲覧する事が可能になります。

その情報が適当になっていないかをシッカリと確認してください。

具体的には

・図面がキチンと登録されているか

・図面に漏れがないか

・広告が不可になっていないか

・申込みありに勝手になっていないか

が確認ポイントになります。

図面が登録されていないのは問題外。情報を広める気がないので、すぐに図面登録してもらうか、もしくはそれを理由に売却依頼を解除した方がいい。

広告不可については「他の不動産会社に対して、ホームページに（会員情報ではなく）普通に掲載、チラシ、スーモなどのポータルサイト掲載を禁止します」という意味合いになります。

広告OKか不可は依頼した不動産会社のやり方次第なんです。現在では9割の物件は広告不可になっているんじゃないかなぁ……

ネットに物件が多く掲載されると売れ残り感が出るとか、行儀の悪い不動産会社が掲載するとイメージが悪いとか、色んな理由付けて広告不可にするみたいですが（汗）経験上・統計上そんな事はない。

ぶっちゃけて書くと物件が売れないのは【価格が高い】【需要があまり高くない】の2つになります。

広告は広く行なった方が検討されている色んなお客様の目について良いに決まったますからね。

広告不可というのはほとんどの不動産会社が当たり前の様に行なっていますが、結局は他社の買主様で決まってほしくないという囲い込みの一種になります。

なので「レインズでの広告形態はどう考えていますか？」という質問は売却を依頼する前にしっかりと聞いて、依頼してからもレインズ登録内容チェック（証明書に書かれている）と他社＆ポータルサイトのチェックは必須です。

＊他社ホームページで会員情報になっている、ポータルサイトに他社による掲載がないのは広告不可になっている可能性が大。

最後にレインズで申込みありになっているというのはどういう事か？

程度の低い不動産会社だと自社のお客様で見学希望がはいったというだけで申込み有りにする不動産会社もまだ多いんですね……

それ以外にはここ数年増えてきた傾向として、実際に申込みが入ってはいるんです。ただ価格交渉が大きくて、その金額では今のところ売らないと返事しているのに、レインズでは申込み有りのままになっていたりします。

どういう事かというと、お客様を案内したい他の不動産会社がレインズを確認したら申込み有りになっている。そうしたら「案内やめておこう」ってなるんです。もしくは積極的に案内しようとは思わなくなる……

これも一種の囲い込みですね。

実際に意味のない（売主様が拒絶している）申込みを入れておいて、他社には案内させにくい状況を意図的に作っているやり方になります。

まぁこうやって時間を稼いで、自社で買主様を見つける、または買取の方向に持っていこうとする作戦でしょう。

こういう事も知っておくというのが非常に大事になってきます。

「不動産会社ってこんなんばっかりかい・・・」って嫌になるかもしれませんが、こんなんばっかりなんです（汗）。だから自己防衛のために面倒ですが知識をつけて対策する事が必要になります。

長々と書いてきましたが、これはまだ入り口。また書いていきますので、ぜひ参考に読んでくださいね。

納得の家探しをするには、まず何をすればいいか？

その第一の答えは【不動産売買の仕組みを知る】という事になります。

でもですね・・・本来はこんな事は知らなくてもいいんです。不動産会社がしっかりと倫理観を持って仕事をしていれば（汗）。

ただお客様が知らないのをいい事に、不動産業界が利己的な事をするから……。

本当に面倒だとは思いますが、自己防衛としても不動産売買の仕組みを知ってもらえたら物件の見方が少しずつ変わってくると思う。

●不動産の査定はどの様に行われているか？その時の不動産会社の心境

●査定提案をして売却を依頼してもらうために、不動産会社はどんな事を考えているのか？

●その結果、売りに出される物件にどういった傾向があるのか？

●大手の不動産会社も含め、不動産会社はどんな事を考えているのか？

●リフォーム済みや建築条件付き土地が多い理由。

物件判断だけではなく、不動産会社の心理的な事も含めて、ご相談いただいたお客様にはご提案する様にしています。

スーモなどに掲載されている物件情報を「（大手含め）不動産会社から出ている情報だから正しい」とそのまま鵜呑みにするのではなく、その情報の裏を読むのが結構大事だったりします。

コレはお客様には正直難しい……

【出ている物件情報は価格や状況含めて全て正当】という時代が来るまでは、こういった事もお客様に伝えるのが不動産営業としての責任だと考えています。

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。



今年も売却・購入をお考えのお客様のために、不動産業界の問題点や気を付けるべき事を重点的に発信して、お役に立てる内容にしていきたいと考えています。



年末に不動産業者の話を聞いていると、やはり「物件を買い取った」だの「仕入れる物件が少ない」だのと買取り（仕入れ）の会話が飛び交っています･････


2026年もこの【買取り】＝【再販売】＆【物件情報の囲い込み】がキーワードになってきそうです。



買取りのすべてが悪いとは全く思っていませんが、良い買取りと悪い買取りがあり、現在は悪い買取りが圧倒的に多い状況なんですね。



お客様としては、この意味を理解することが本当に大事な時代になってきました。

売却を検討されている方だけでなく、購入を考えている方もですので、ぜひブログを参考にしてください。



という事で、今年もどんなお客様に出会えるのか？本当に楽しみです。

今後ともよろしくお願いいたします。

12月に入ってから売却相談の方に力を入れてまして、やっぱり基本中の基本「チラシ」配布の割合を増やしております。

年明けてからも継続させて、売却をお考えの方&購入をご検討の方へスムーズな取引を成立させるために、流れをつくっていこうと動いています。

成約事例をチェックしていても、メチャクチャな売却をしている不動産会社が多いんですよ……

やはり筆頭は【相場よりかなり高値の売り出し価格提案】。その次は【買取業者への誘導】ですね。

たとえば、私の計算では相場3,000万円〜3,200万円と考える物件が4,000万円とかで売りに出てるんですね。

まぁ売れませんので、100万円とか200万円とか価格を下げていく。それで数ヶ月経過して3,500万円位に下がる訳です。

それでも高い……

そして結局いくらで成約になったかというと2,500万円くらい（汗）

まぁ業者による買取になった可能性が高いでしょう。



この物件が売れにくかたのか？といえば、決してそうではなくただ単に売り出す価格が高かった。そして広告不可とかにして不動産会社が物件情報を囲い込む動きをしていた事が問題。



最初から3,580万円とかで売り出して、それでうれなくても最終的には3,200万円とかで成約になっていたんじゃないかな･････。売主様は大損ですね。



こういった行為が大手の不動産会社でも横行しています。



「不動産情報や取引の透明性」とか「公正公平な取引」とか謳っていますが、やっている事は全く逆。

こんな事謳うから自分達の品をさらに下げている感じなんですよね（汗）



弊社では売主様に対しても、買主様に対しても、最大限の利益を追求して業務を行っていきます。

建築条件付き土地について久しく書いていなかったので、建築条件付きというのをどう考えているか？書いてみたいと思います。



簡単に書くと、「土地を購入するなら、売主（不動産会社や住宅会社）が指定する建築会社で建物は建ててください」という条件が付いた土地になります。


売主が指定するってありますが、要は土地だけでなく建物契約もその売主と行うってこと。



お客様によって好き嫌いは変わりますよね。

「建物は好きに建てたい」「納得した仕様性能の建物が欲しい」という方は最初から建築条件付き土地は検討外にされているし、建物にコダワリの無い方ならあまり気にしていない。


中には「住宅会社を探す手間がなくなるし、設備や色など数種類から選ぶのでラク」ってお客様もいらっしゃいます。



これに関してはどっちが良いというものでもなく、お客様の考え方次第。



住宅・不動産業界に30年以上いている私の考え方としては、建築条件付きは9割は反対かな。

＊残りの1割は、どうしても不動産会社が買い取らないといけない土地もあるから、そのケースの場合。



反対の理由を書いていくと

①一般のお客様が普通に買えていた土地を先に買い取ってしまう

②建物に対してコダワリがない売主が多い

③間取りやショールームなどの打合せを積極的にする気がない



①については、お客様の邪魔をしないで欲しい。仲介する不動産会社も買取りの方がラクだし儲かるしって事でそっちを優先するでしょ･･･。本来ならもっと安く買えていたはずなのに、先に買い取られる事で高くなってしまいますからね。



②③は同じような事ですが、特に不動産業界はホント建物（住宅）に興味のない人間が多い。何千万円っていう買い物をお客様にしてもらうんですよ。しっかりと打合せをする気持ちを持ってほしいんですよね･･･。



どうせ設計や打合せは外注しているケースがほとんどだと思いますが、それならその会社に「しっかりと打合せをしてくださいね」って依頼しないといけない。



という感じで、建物の打合せをシッカリ行う事を守っている売主（不動産会社・住宅会社）なら、建築条件付き土地でもアリかなって考えています。

一戸建ての間取り変更リフォームが完成しましたので、行ってきました。

外装・玄関ドア・間取り変更を伴うフル・リフォームと結構な工事でしたが、今回はその一部をご紹介。



●元々はリビングに隣接している和室があった部分。隣接はしているけれど、孤立感があって・・・さらにリビングダイニングの空間を広げるという意味もあって、畳コーナーに変更しました。





●子供さんが勉強したり、パソコンで仕事したりと多目的なカウンターを設置。畳コーナーは床を上げているので、座れるように床を掘り込んでいます。





●元々の和室と押入れがあった部分に、ファミリークロゼットを設計。
畳コーナー＋ファミリークロゼットにする事により、収納と空間の量UPをしています。





●お客様がインスタで見つけた玄関の腰掛け＆荷物置きカウンター。
既製品でなく、大工さんの造作です。カウンターと階段手すりを使用。





●元々は対面型だったのですが、リビングダイニングと仕切られていたキッチン。
独立型に変更して、残った空間に約1.8ｍ幅の可動棚を作りました。
ちなみにこの設計変更によって、洗面所も2帖から3帖に広げています。

最近は住宅建築を考える事が多くなってきました。

土地を購入して、家を建てたいという人が「これからどういうイメージで建物を検討すればいいのか？」という視点になります。



住宅を検討する時にいくつかの項目に分かれると思います。

①住性能などのハード面

②打合せや提案力のクオリティー

③デザイン性などのイメージ面

④建物価格

この4つが組み合わさって、住宅会社を選んでいるという感じ。



で、物価が上がって住宅価格が上昇しているというのは皆さんご存知かと思います。

これから人口も減って、住宅着工件数も最盛期の半分以下になると言われている住宅業界。売り上げや利益を出さないといけませんので、必然的に1棟あたりの利益率も上げていかないといかない。


そう考えると、デフレの世の中に逆転しない限りは、建物価格が下がるという要素は今のところ見当たらないという状況になっています。



大手ハウスメーカーだと①②③はある程度クリアー出来そうだけれど、なんせ④が高い。


展示場にも出展している中堅の住宅会社や地域の発信力のある住宅会社だと、①～③の要素は実際に打合せしてみないと分からないというハードルがあるし、④も結構高くなってきていますよね。


という事で①～④の要素を満たしてくれる選択肢がかなり少ないというか、難しい時代になってきています。



そんな中で弊社が力になれるのはどういう部分か？


②と③は私の経験で出来るだけ対応させていただき、①はお客様の予算に応じて個別に対応していく。最後の④に関しては、限度はあるものの①～③のクオリティーを担保するためには、2階建てなら総額で2,200万円、3階建てなら2,400万円位の予算組みをお願いしておく。



おおまかになってしまいますが、これが現在出来る【予算の中で納得してもらいやすい住宅を建てる】仕組みかと考えてご提案していっています。