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「茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ」の記事一覧(257件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

【不動産業界も個人の時代へ!?】
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2022/08/14 07:38


昨日の新聞でこれからの業界について再認識できる記事がありました。
「人間が二人集まります。力は倍になります。しかし、責任は半分になったと感じるのです。」

解説では、抽象化によって人は自らの残虐性に鈍感になる。組織の中に入ると、人は個人としては消え、役割になる。そして個人の肉体に内蔵された攻撃と抑制の二つのスイッチのうち、後者(抑制)がきちんと働かなくなる。



組織といっても厳密に言うとどういった部署にいるのかに多少左右されると思いますが、不動産仲介という仕事で考えると、(特に大手の不動産営業ですが)組織の判断に影響されている営業マンが多いと感じます。

競合他社への攻撃ならそれはOKとしても、お客さんへの対応がものすごく攻撃的になっている。



具体的に書くと、「お客さんの利益より、組織の利益を優先している」という事ですね。

個人としてお客さんと接しているなら決してしない対応を、組織ならやってしまっているのは、責任の所在が組織になっているからだと思います。それが社風となって引き継がれ、特に新卒などの若い人にとってはそれが当たり前と感じて仕事をしている現状ですね。



一部日本でも動きが出てきていますが、アメリカ的な不動産仲介のスタイルに変わっていくような気がしています。何が違うのか?というと、アメリカでは不動産会社はあるのですが、営業マン(エージェントといいます)は会社からは独立している個人事業主という立場である事。お客さんは会社ではなく、自分に合うエージェントを選んで、物件探しや確認を依頼します



エージェントは会社ではなく、個人でものごとを判断できます。極端にいうと、会社は看板を借りているだけの存在。そんな感覚が普通になっていくんじゃないかと考えています。



こんだけ情報が多く流れている時代、情報そのものの価値が薄くなってきています。不動産業界も行政に守ってもらうばかりでなく、レインズとかも一般公開したらいいのにって思います。
*レインズとは不動産会社だけしか見ることができない物件情報のシステム



レインズを一般公開してお客さんが売り出される物件情報を全部見れたとしても、やっぱり決断するにはプロの意見や確認を欲しいと思うんです。そこで選んでもらえるのが、本当の不動産担当です。

【マンション・リノベーションの経過報告】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2022/08/11 08:24


今回はマンション・リノベーションの途中報告。

とは言いながら、設備関係の納品が時間かかっているので、前回からあまり見た目は変わっていなんですけどね。



●キッチンとトイレ、そしてリビングドアの納品待ちの状態です。
間取り(間仕切り)はだいぶ形になってきました







●前回からの進捗とすれば、浴室の取付けが完了

*写真がどうしても回転せず・・・



今回はオーバーヘッドシャワーという設備を付けました。



洗面台は造作で大工さんに作ってもらいます。

洗面ボウルはサンワカンパニー。カウンターはモルタル仕上げに。




完成・引渡しはあと1ヵ月後。これからどう変わっていくのか、楽しみです。

【ブログで不動産業界の事を発信する理由】
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2022/08/08 09:57


週末の土日はかなり忙しくさせてもらいました。ご案内や立会い以外に

・以前取引いただいたお客様からのご紹介
・以前取引いただいたお客様から別件の不動産相談
・数年前のお客様から再相談依頼
・ご売却依頼

この他には、ホームページの新規会員登録が数件あって、この土日は異様に閲覧数が伸びていました。

暑くなると不動産取引の動きって、少し落ちるんだけれども今年はなんだか忙しくなりそう。
気合い入れて、頑張ります。



で話は変わりまして、このホームページブログやアメブロを読んで頂いているお客様が非常に多く、「なぜブログを書き続けているのか?」という事なんですけど
もちろん情報発信が第一ではあるんです。当社の事や私の考えを知ってもらうためが理由の1つ。



ただこれ以外に大きな理由があって、(真面目な話)不動産業界をクリーンにしたいという事。

不動産会社のイメージってメチャクチャ悪いじゃないですか・・・。実際にこの業界で仕事してますけど、全然この業界とは無関係で、もし自分の家を売却する(もしくは購入する)ならどこの不動産会社に依頼する?って聞かれたら、ほんの数社に絞られますからね。恥ずかしいかな、この現状があるんですね。



この10年くらいネット社会が進んで、情報がかなりOPENになったので、不動産業界も変わるかな?と思っていたのですが全然自浄作用が働かず、下手したら悪くなっている会社もあります。



こうなってくると不動産取引で良いイメージを持ってもらうには、「お客さん(ユーザー)の方にもっと業界の事を発信して、正確な判断ができるようにしてもらう」のが一番。
こういう思いでブログを書いていってます。



不動産業界や取引の仕組みなんか知らなくても、不動産会社がキチンとやってくれるのが当たり前なんですけどね・・・頑張って、良い取引を増やしていきます。

販売開始!【クレアシティ茨木舟木町】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2022/08/07 14:40


今日はマンションの売出し情報です。
茨木市で駅近くをお探しの方は要チェックだと思います。
では早速ですが、ご紹介していきます。


マンション名は【クレアシティ茨木舟木町】
 



茨木市舟木町8番4号で、阪急「茨木市」駅まで徒歩4分
エントランスを出て、1個目の信号を渡れば、もう駅前エリア。





で、2004年11月建築ですので、外観やエントランスなどの共用部分も結構キレイ。
築10年くらいとか新築をお考えの方もぜひ見て頂きたいマンションです。

 

 



今回売り出される住戸は居住中のため、中の写真は掲載できませんので、内容だけ書いていきます。

・専有面積 75.04㎡、バルコニー面積 11.52㎡
・3階部分 西向き
・3LDK

詳しくは物件資料をご覧ください↓


お盆休みもご見学可能ですので、お気軽にお問合せください。

【価格変更が増えてきたかな!?】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2022/08/05 10:12


先月からマンションの価格変更が増えてきた感じですね。とはいえ、まだまだ需要が多いのは間違いないのですが、価格を下げる物件が増えているのは2つ理由があると思います。



理由① そもそもの価格設定が高過ぎた

ここでも2つ理由があって、各不動産会社の査定合戦が酷過ぎるかと。売却を依頼されたいがために(他の不動産会社の査定額に負けないために)、調子のいい査定額を伝えている場面を多く聞きます。
とりあえず高い価格(売出し価格)を言っておいて、あとで下げていけばいいやみたいなやり方ですね。

一括査定サイトを使っちゃうとこの傾向が更に加速してますので、査定サイトを使用するのはOKだと思いますが、あくまで参考程度にしておくのが成功への第1歩だと思います。

もう1つは、ここ最近よく書いている「オトリ広告」ですね。
相場よりかなり高い価格で検討しているお客さんがいてる風な文面でチラシを作って、(これこそ)まず売却を依頼される事しか考えていないやり方。

これに関しては、もうこういった内容のチラシを配布している不動産会社は無視するしかない。



対策をまとめると、高い査定額で選ばない事・すぐに依頼先を決めない事、これを意識してください。
面倒かもしれませんが、数社の査定に対する考えを実際に聞く。そして余裕が少しあれば、1回ではなく数回話を聞くのがベストになります。数回話を聞けば、各不動産営業のレベルみたいなものが見えてくると思います。ここがポイントになりますが、「担当を見極めながら」話を聞いてみてください。



理由② 時間をかける事はNG

特に大手の不動産会社が多くなりますが、契約まで時間かけると社内的に詰められるので(笑)、価格変更のテンポが早い。早く成約するのは良い事なんですけどね、お客さんの気持ちっていうのもあるじゃないですか。

「それだったら最初の査定(売出し価格)はなんだったの?」って考えちゃうし、すぐに売らなくてもいい人もいらっしゃるので、そのへんは市場の動向をみながら不動産会社の方が待たないといけないと思うんです。



以上が価格変更が増えている原因かと推測しています。これから経済状況がどうなるのかはまだ不透明ですが、物件の在庫が増えていくようでしたら、流れが変わる兆候が出始めている可能性もあります。

【マンション・リノベーション工事現場に寄って来た】~茨木市大池~
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2022/08/04 08:05


今日も朝から暑いですね、5時台で車の温度計は30℃になってました・・・。定期的に自分でも行っているポスティングをして、現在リノベーション工事中のマンション現場に寄ってきました。



パソコンコーナーとその横は書類関係の収納
奥はファミリークロゼットアーチ開口がポイントになってますね。





・玄関入ったところ。
やっぱ廊下を少し広げて正解。少しクランクさせました。





・玄関入って右手には、シューズクローク兼遊びの空間
室内窓で、洋室にも明かりとアクセントを。





・ちょっとした隙間も可動棚に。
結構物が置けるんですよね。





工事完了は9月の予定。設備関係の納期があいかわらず遅くて・・・、通常なら8月中には終わるんですけどね。キッチンは新製品なので8月入ってからの発注受付だし、もうしばらくは待ちの状態です。

大工さんには、それ以外の工事を先に進めてもらっています。

【もし売却を依頼するなら、この2つがポイント】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2022/08/03 07:45


以前から何度も書いている「売却チラシ」。
お客様がいます。予算●●●●万円!ってやつですね・・・最近またよく見かけます。

この3日間だけでも、お客様の自宅や他のマンションで4枚は見ましたね。4枚(4つのマンション)とも、ことごとく相場よりちょうど1,000万円は高く書いていました。

何回も書くのはキツイっていうのが正直な気持ちなんですけど、茨木市を健全な不動産仲介にしていくためには書くしかない。



「●●●●万円で売れます!」って書けって話なんですよね。予算いくらじゃなく、検討しているのでもなく、「売れます!」って言わないと信用したらダメですよ。あとから何とでも言い訳できるようなやり方をして、お客さんをダマすのは本当によくない(怒)。



もし売却を依頼するのであれば、ポイントは2つ。

①価格を下げる事はしない
②売却を依頼する期間は3週間もあればいい

解説しましょう。

① その金額でお客さんがいるという書き方なんですから、その価格帯で売ってもらましょう。
でも現実は売れずに長い期間残っている物件も多く、段々と価格を下げていってるパターンになっています。その価格でお客さんがいるっていうんだから、なんで価格下げるのをOKだろうと・・・。見学したお客さんの数じゃないですから、ここは気を付けてください。

②不動産の売却を依頼する期間(媒介期間といいます)は最長3ヵ月です。最長ということですので、3ヵ月以内ならOKですので、お客さんは実際にいるなら、3週間もあれば決めてくれるでしょう。



この2つを提示してみて、なんだかんだ言ってきたら、依頼しない方がいいです。

【茨木市南目垣の商業施設は!?】
カテゴリ:茨木市の事  / 投稿日付:2022/07/31 11:59


朝に茨木市南目垣のバイパスを通ったんですけど、いつの間にか土地区画整理がかなり進んでいたんですね。



地図で見ると、赤い丸の場所です↓


でね、かなり以前に「イトーヨーカドー」が出店するみたいな噂も聞いた事もあって、茨木市のホームページを確認したら【南目垣・東野々宮土地区画整理事業 まちづくりの概要】ってのが出てました(2022年4月掲載)。

詳しく調べると、区画整理のゾーンも決まっております。



 

物流や事業ゾーンは別にして、生活に関係してくるのは「商業ゾーン」
そして出店する商業施設も決まってるみたい。【ビバモールっていうのを運営するアークランドサカモトという会社】と【ヤマダ電機】ということです。
これ以外にも、スーパーマーケットや専門店街、ニトリも出店計画があると書かれていました。



簡単に書くとモール型ショッピングセンター(ホームセンターも?)・家電量販店・家具屋・そして専門店と飲食店といった感じかと思います。
ちょっとまだイメージつきませんが、車の流れが変わるのは必須でしょう。開業予定は2024年、あと2年後くらいですね。

しかし、イオン系が3つあって、近くにはエキスポシティもあってと、なかなかの過密度に思えますがそんなけ集客のキャパがるという事でしょう。南目垣なら特に高槻市南部と摂津市の人も行きやすいので。

【住宅設備の新商品メール】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2022/07/30 09:40


キッチンや浴室などの住宅設備メーカーに登録しているので、新商品やイベントのメールが届きます。その中で頻繁にメールを送ってくれるのが「サンワカンパニー」。新商品の案内です。



キッチンや洗面などのメインどころだけじゃなくて、窓やエクステリアなどの住宅全般の商品案内も多いので、参考になりますね。しかしこんだけ新商品が出てくる中で、住宅提案をしていくのも大変な時代になったと感じます(個人的には好きだから楽しいけど)。



機能的にはもう求めるものはあまりありませんが、やっぱデザインが大事。住まいって、空間であり視覚であり、そして感覚(肌ざわり)でもある。



こういった提案は知っていないとできない事ですので、新商品には敏感でありたいです。

【正解は雑談の中に】
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2022/07/29 16:17


よく「雑談力」とか言うじゃないですか。コレは本当に大事

私は住宅・不動産業界しか知りませんが、この業界で働くなら雑談(というか会話)が出来ないと良い提案はできないと考えています。物件だけじゃなくて色んな話をすれば、提案するときに「あっ、この物件はお客さんに合ってるなぁ」って感じられる事が多いんです。

雑談の中に、お客さんの将来の生活における正解が潜んでいるといっても過言ではない。



得意とか不得意とかじゃなくて、これからこの業界で働く人は、意識してお客さんと会話をしてくださいね。ベテランにもなって会話が少ない営業マンだとしたら、あまりお客さんの事に興味がない担当の可能性が高いんじゃないかと思います。淡々と仕事をこなすんじゃなくて、契約するかしないかにしか興味がない人かと。



お客さんの予定やテンションは第一にしながらも、雑談しようとする担当は個人的には好きです。

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