「茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ」の記事一覧(516件)
不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2024/03/19 14:53
ハウスメーカーvs工務店vs設計事務所vsローコスト系住宅
コレについては【全てを経験した人じゃないと語れない】と思うんです。
私自身そうだったんだけど、ハウスメーカーにいてた時はハウスメーカー内部の事しか知らなかったのでそれが基準になっていた。
会社から出る仕様や性能の資料などを覚えて、そうだと思い込んで営業してました。
独立して外に出て、工務店と実際仕事をしたり、ローコスト住宅の打合せに入ったり、大工さんと直接発注のやり取りをして、家ってもっと自由だし、そんなに費用もかからないんだって事を知っていったという感じ。
第3者の立場から言える事は
ハウスメーカー
メリットは、展示場やカタログ・人員など打合せをしていく環境が整っている事。そして制度としてメンテナンスが長期で決められている事、というのが大きいかな。
ただ価格は高い!ハッキリ言って高い。商品と価格のバランス(コストパフォーマンス)は取れていないですね。よく言われる様にサービスを買っていると考えるべき。
工務店
この分野は結構幅が広くて大きく分けると、昔ながらの街の工務店と、広告活動に力を入れて特にデザイン性をアピールしている工務店とで分かれてきます。
価格についてはハウスメーカーとローコスト系住宅のホント中間って感じ。ハウスメーカーが4,000万円で、ローコスト系が2,000万円なら、3,000万円前後。
昔ながらの工務店は、SNSで多くの知識と強い要望が増えた現在のお客様には正直厳しい状況。
デザイン系工務店は勢いがある会社が増えていまして、打合せの密度と価格のバランスを重視するお客様を取り込んでいってる感じですね。
ここでの問題点は、イケイケの営業マンが多くて・・・、拡大していく業績と社員の能力とがアンバランスになってますね。大きくなる会社はどこも通る道かもしれませんが…
あとは建築の受注だけじゃ売上げが増えていかないので、土地を買って建築条件付き土地で販売してる会社が多いかなぁ。
ローコスト系
企画住宅とお客様の要望に合わせて家を建てる会社とで分かれるんだけど、ここの問題点はハウスメーカーのメリットと逆。
ご要望が多岐にわたって、打合せを密にしていきたい!色んな提案をして欲しい!って方には不向きでしょう。
書いてて私も訳分からなくなってきたけど・・・予算と要望の密度によって選択肢が変わってきます。そもそも各社で対決するのが間違い。対決するんじゃなくて、お客様の状況に合わせて選択しましょうというのが正解。
でもこの選択が難しいって事も重々分かりますよ(汗)
建物の判断って専門知識がないと普通は出来ないですからね。
この問題を解決していくために、私は不動産仲介の仕事を通じて、建築アドバイスのサービスも行なっています。
利害関係のない立場で、一般的な判断の上でお客様の側についた提案や説明をしていく。
選択肢が多岐になった業界では大切になってくるサービスだと感じています。
カテゴリ:日々のこと / 投稿日付:2024/03/18 11:20
昨日は新規のお客様のご相談や打合せDAYでした。
2組の方は偶然にも3・4年前(コロナ前か、入った時くらい)にご相談して頂いてたお客様で、4年ぶり位に連絡を頂き、久々にお会いできました。
前から結構時間が経っていますが、覚えていてくれてまたお声をかけて下さるのは本当に有難い。
良い物件をご紹介できるかどうかは、その時の物件との縁やタイミングによりますが、頑張らせて頂きます。
話は変わってこの1年くらいかな・・・傾向として多いなぁと感じるのは、当初はかなり高めの価格設定で売り出されて、そして数百万円という大幅な価格変更をしていく物件が増えている事。
大幅な価格変更がされた後に売れている物件もいくつか見受けられるのですが、安くなったという訳ではなく、相場帯に近づいてきたというだけになります(まだ相場より高いケースも結構あります)。
どういう経緯で契約になったのは分かりませんが、これが不動産営業の戦略だとしたら、ちょっと気を付けた方がいいでしょうね。
売却の査定と一緒で、購入する時も「なぜその価格なのか?」という根拠を示してもらう必要があります。こういった成約事例をキチンと出してくれて、判断基準を示してくれる担当を選ぶようにしていきましょう。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2024/03/16 20:19
今日はご契約者の建築関係の打合せが3組。
朝は土地仲介したお客様の新築一戸建ての間取り打合せ。
今まで何パターンかの間取りをご提案してきて、本日出したパターンの方向で進みそうになりました。次回は金額を早めに確定していく為にショールームにて設備の確認をしていく予定です。
昼からはマンション・間取り変更の最終確認。
今週に物件の引渡しも無事に終わり、あとは工事を進めていく状態。フローリングや建具の色の最終確認でショールームへ行ってきました。
夕方からは一戸建て・リノベーションの間取りと見積り確認。間取りは原形がない位にガラッと変更します。あとは、外壁・屋根や窓もリフォーム。
もうほぼ新築といってもいい位の内容になります。今日で間取り変更の方向性が決まったので、来週からはショールーム回りですね。
こんな感じで建築打合せの1日でした。
明日はうって変わって、新規のお客様のご相談ばかり・・・というか、不動産仲介なんで本来はコチラが本業(汗)。
でも建築の打合せもないと楽しくないですからね。頑張っていきます。
昨日基礎着工した現場にも寄ってきました。設計は私の方でさせて頂いたので、これから工事が進んでいくのが楽しみです。
で、現地を見たついでに近くの気になってた近くの店にも寄ってきました。
「みずは北川本店」和菓子の店
わらび餅といちご大福が有名との事で購入(写真撮ってなかった…)。わらび餅を食べましたが、メチャ柔らかくて、程よい甘さが後から来る感じで美味しかった。
んでもって、その隣の肉屋へ。
「肉のしげくに」
(店の裏から写真です・・・)
名物の焼豚とあまりに美味しそうだったので追加で牛肉のタタキも購入。コチラも両方美味。特にタタキは柔らかくて肉の旨さも出てて最高だったな。他にも厳選された黒毛和牛とかも売ってたので次回寄った時に買ってみよう。
不動産や住宅の仕事をしていると、普段は行かない場所に行けて、こういったお店の出会いもあるので楽しいですよ。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2024/03/12 14:45
明日は親知らずの抜歯。
初めてなのでどんな感じになるやら・・・ですが、手術のやり方を聞くとなんだか怖い気もする(汗)
木曜日は朝から決済(引渡し)・リフォーム打合せ、そして夜はお客様宅に訪問予定ですので、問題がないように願っておきます。
話は変わって、去年にマンションを引渡しさせて頂いたお客様がいらっしゃって、入居はしばらく先だったのでそれまでの管理をお願いされています。
本日溜まりに溜まったポストを整理しにいったら、不動産関係のチラシが多いですね(当社も投函していますけど・・・)。売却チラシ(売却相談募集!)がほとんどで、やっぱりありました【おとり広告】。
「当社のお客様が当マンションで真剣に物件を探しておられます。予算6,000万円。」
このマンションの相場は、㎡数にもよりますが一般的な70㎡台の南向きで4,000万円~4,800万円くらい。6,000万円って、かなり広い住戸になるので、そんなの限られます。
真剣に物件を探しているお客様ほど相場をよく知っているので、こんな金額はありえない。
こういった広告をする不動産会社って結構売却を依頼されているので、結構「こんな金額で売れるの?」って問合せする方も多いんでしょう。価格を書いているチラシには絶対に問合せしたらダメですよ。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2024/03/08 10:30
売却をお考えの方は【物件の囲い込み】に気を付けてくださいという話。
囲い込みっていっても
①レインズに登録しない
②レインズに登録するけど、他社には案内(申込み)させない
③レインズに登録するけど、図面(物件資料)は載せない
④住所を教えない
⑤広告不可にする
他にもありまして、全部アカンのですが…程度は色々とあります。
⑤で疑問に思うのですが、売却を依頼される時に広告の説明・打合せしてるんだろうか?
現在レインズに登録されている物件の8割は広告不可になってるので素朴な疑問。当社はもちろん広告OKで、「広告する時は広告承諾書を下さい」という形にしています。それならコチラで管理できますからね。
専任媒介で依頼されるとID・パスワードを発行して売主様も自分のレインズ登録だけは見る事が出来るので、まさか勝手に広告不可にはしていないと思うのだが…
・ネットに多く掲載されると売れ残り感が出ますよ
・色んな不動産会社が間違った広告する事もありますので
こんなトークで広告不可にする事を説明しているんだろうか(汗)
こんなの自社に都合がいい様に、根拠のない理由言ってるだけですからね。
広告不可にしていながら、売れずに価格変更して下げていく物件も多いので、「なんか辻褄合ってないやん」って不思議に感じる不動産業界です。
カテゴリ:日々のこと / 投稿日付:2024/03/07 08:36
【相続登記の義務化】がこの4月から始まります。
法務省が出している内容を簡単に書いていきます。
①相続登記の義務化とは?
相続人は、不動産を相続で取得した事を知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。
遺産分割で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。
②いつから?
令和6年4月1日から始まります。
令和6年4月1より以前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。
③いつまでに登記
不動産を相続で取得した事を知った日から3年以内。
令和6年4月1より以前に相続した不動産は、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。
ざっとこんな内容。
不動産売買では売却理由が相続というケースも非常に多いんですね。
じゃあ茨木市で売却する物件が増えそうかというと、ちょっと私も気になったので司法書士の先生に聞いてみたら「相談はやはり増えている」と。
「相続登記してない人ってそんなに多いんですか?」
「茨木市での割合は分からないけど、全国的には結構していない人多いみたいですよ」という話でした。
施行から3年以内ですのでこれからどういう感じになるかは分かりませんが、「登記も出来たし、所有してても仕方ないので売ろうかな」って物件が出てくるのかな。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2024/03/06 07:52
テレビをあまり見てないので的外れだったら申し訳ないのですが、「昭和への回顧」って今起きてるんですかね。昭和時代を面白がってるドラマが人気あるみたいで、カメラも画像が良過ぎないっていう需要があると聞きました。
私は高校までが昭和。今考えると面白いが、日常のモラル的に昭和に戻るのはちょっと怖いかも…
間取りを書く時も「壁で仕切るんじゃなくて、昔みたいに可変性のある間取りがいいんじゃないか」と思う時があるんですね。
個から共生の時代というか、繋がりがある程度ある事が感覚としても見直されてきてるのかもしれません。
さすがに田の字で和室ばかりというんじゃなく、フローリングで柱や一部の壁だけがあって、あとは空間が繋がっているという間取り。
耐震・断熱・気密が現在の高水準の性能だったら、間取りというより【空間】という捉え方をした方が面白いかなぁと考える時が増えています。
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など) / 投稿日付:2024/03/04 14:45
物件情報を発信するっていうけど、私の意識としては【物件情報を説明する】様にしています。
自社物件の場合はどんどんアピールしてもいいけれど、色んな物件を扱う不動産仲介はもっとコンサルティングの意識を持っていかないといけないと思うんです。
コンサルティングの意味を調べると【相談を受け、診断・助言・指導を行うこと】とあります。
今までの不動産会社って物件を売る事を目的としているので(もちろんコレも大事)、どうしても「解決する」「提案する」という意識が低くなってる気がする。
チラシやネットを見ていても、ありきたりな言葉が多かったり
最悪なのは土地の形が悪い・道路が狭いとか、条件がよくない部分をワザと隠すような広告をしている。現地に行って初めて知るみたいな・・・(汗)
そんな不動産会社がコンサルティングをする訳がないので…
●売却の時→売主様の気持ちや状況・タイミングを考えて、より条件の良い売却にしていく
●購入の時→買主様の不安や問題点を読み取って、出来るだけ当てはまる物件を紹介する。または買主様の要望に合うように建築なども織り交ぜて提案していく。
【売る・買う】にもっと意味合いを付けていく意識が大事だと考えています。
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など) / 投稿日付:2024/03/03 09:18
建物が古いと売れないって言われるけど、「そんな事もないけどなぁ」って私は思う。
リフォームやリノベーションの提案をしたり、お客様の好みの建築が出来るので、どっちかというと私としたら古い方がワクワクします。
不動産会社の多くはすぐに買取業者へ情報を持っていったりしてラクするから、そしてその後リフォームして綺麗な状態で再販売するでしょ。
そりゃ古い状態の物件を販売する力は無くなっていきますよね。
一般のお客様に提案せず買取業者とばかり打合せする。ましてや建築(間取りや設備・仕様)に興味がそもそも無い。
売却を依頼する時も購入する時も、建築を知っている(好きな)担当に相談した方が絶対にいいと思いますよ。
結局最後に良い条件で買ってもらえるのはエンドユーザーさん。
そこに対してどこまで提案が出来るのかが、売却も購入も大事になってきます。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/03/02 14:33
3月に入りましたね。
まだ気温は寒いですが、もうそろそろ春の兆しが出てきそうな感じもあります。
ここしばらくは新着物件も比較的多めだったのですが、今週はちょっと落ち着いてます。
出てくる物件も結構高めの価格設定で、会員さんにおススメ物件として配信する程でもないなぁというのが正直なところ・・・・・。
特に大手の不動産会社から出てくる物件が異常に高値で設定している事が多くて、大幅な価格変更を繰り返していってる状況が目にとまります。
どうなんでしょうね。こういうのって・・・
相場が上がってきてという説明も出来ますが、その範囲を超えてきている物件も多くある。
一括売却査定の弊害が出ている気もしています。
物件が少ない中でなんとかして売却を依頼されたい不動産会社が「これ位の価格でも売れるかもしれませんので」ってトークで、高い査定(査定ではないか・・・チャレンジ価格と呼んだ方がいい)を出している。会社としても無理してでも売却を依頼される方を優先している感じ。
一括売却査定って売却を考えている人には便利で気軽に複数の査定依頼が出来てよさそうなんだけど、その先にはどうにかして売却を依頼されたい複数の不動産会社がいてて、「根拠も、そして実際に買うお客様もいないのに、不動産会社間で査定金額を競う」という訳の分からない状態になっています。
一括売却査定をして、参考にしようって動きもあったけど、参考に出来んという(汗)。
面倒だけど、信頼できそうな不動産会社をネットやブログ・紹介で探して、1つ1つ話を聞くのが一番の近道だと思います。