不動産・住宅の舞台裏ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

今日お客様の住宅ローン契約があったので、立ち合いで行ってきました。で、ローン契約時は不動産担当ってそんなにやる事がないので、銀行の人と雑談。

銀行の人って色んな場面に遭遇しているので、「建物の住宅ローン融資手続きでお客さんと業者が揉めてて…」ってケースがたまにあるという話を聞きました。

まぁ経験上揉めてる場合、99%は業者が悪いんですよ。業者の言い分もあるんでしょうが、お客さんが不満の残る対応しかできていないんですね。

今日も突っ込んで聞いてみたら、揉めてるケースは建築条件付き土地を購入した時が多いんじゃないかなぁ。

不動産営業マン（もしくは売主業者）が「間取りとか自由にできますから！」とか気軽に説明して、実際打合せが始まったら【お客さんの期待と業者の対応レベル】に相違があるみたいな…

銀行の人とも言ってたんですけど、建物仕様もあるけど結局は【人と知識】になります。

良い事や表面的な内容ばかりではないのか？担当する営業マンの見極めは時間をかけて行いましょう。

ご売却の相談をいただき査定価格を出す時も多いのですが、色々と調査する中でも重要な項目が【周辺の事例】。現在売りに出されている物件（いわゆる競合相手）と過去の成約事例の両方ですね。

この事例は多ければ多いほどいい訳で、それらを計算していくと、売れそうな価格というものが見えてきます。



で、査定価格というものを導き出した後に、その価格を見直すんです。ここからはエリアの物件を常に観測して、（ここが重要）お客様と話をしているからこそ分かる領域になるのですが、【じゃあこの価格で実際に反響があるのか？】っていう感覚と言ってもいい判断になってきます。



一般的には流通性と呼んだりもしますが、要は需要のあるエリアか？需要のある価格帯はどのへんか？という部分になります。
普通に査定したらこの価格になるんだけど、実際にはどうなんやろ･･･？
っていうのは、エリアを知っていないと確信が持てないんですね。

特に現在の不動産市場は上がり気味ですので、より難しい判断になっています。



コレ逆に言うと、購入する側にとったら面白い物件と出会えるチャンス。不動産会社が売主になっている物件は相場の上を出来るだけ狙おうとするので面白みはないんですけど、一般の方が売主になっている場合に「良い価格設定やなぁ」って思える物件も出てくるんですね。

こういった物件をアドバイスするのが私ら不動産仲介としての役割でもある訳です。



●売主様に対しては、可能な範囲で良い条件で売却する

●買主様に対しては、相場幅の範囲で価値のある購入をして頂く

利益が相反しているような取引なんですけど、双方がハッピーな点というのも間違いなくある。その点を導き出していくのが不動産仲介の面白いところです。

マスメディアの影響力が小さくなってきたと言われる時代。不動産業界ではまだまだ大手の力は大きいですね（実際に業界にいてる人間としたら、大手の良い部分も悪い部分もありますが）。



飲食業界で考えると、茨木市では個人店って増えてる様な気がする。それもコダワリが持って、専門性もある店。不動産業界もこういった流れに早くなっていかないといけないですね。



街の不動産会社や小さい会社は「なんか怖い･･･大丈夫かな」ってイメージがあるじゃないですか。実際、かなりイケイケの会社が多いので、そう思われるのは仕方ない（汗）。


なぜ不動産業界は営業マンの対応が悪いのか？

こうなる原因はいくつかありますが、まず１つには、【リピートが非常に少ない業界】っていうのがある。飲食業界なんてリピートしてもらわないといけませんから、そりゃ味も対応も雰囲気も、不動産業界よりもっと必死だと思いますよ。



それ以外には【紹介に対する意識が低い】。私はハウスメーカー出身で住宅業界は結構紹介に対しての意識が高かったので、不動産業界に来た時の紹介してもらうっていう考えの無さにかなりビックリした記憶があります。

不動産業界こそ地域密着（地場産業）なんですから、ご紹介がメインになる仕事なんですけどね。
リピートが少なく、接客する回数もそれほど多くないってなると、そういった接客・サービス精神の低い人間が集まってしまう状況になっているんだと思います。



当社では今でこそホームページやブログからの直接問合せが増えていますのでご紹介の比率は下がってきましたが、それでも半分くらいのお客様はご紹介絡み。コレが本当に有難い！



ご紹介とリピートへの意識付け、これが一番大切だと思っています。「お知り合いにいらっしゃったらぜひ紹介してくださいね！」って声をかける事も重要ですが、自然に紹介して頂けるような仕事をご提供できる様に努めていきます。

梅雨が明けて、もうすでに夏真っ盛りという天気。不動産市場は梅雨～夏場は動きが鈍ってくるのが通年なんですけど、今年はご相談はまだ多い状況ですね。厳密に言うと購入のご相談は多いけど、売出し物件は少ない状態。



原因についてはハッキリとつかめていないのですが、感覚としては【住み替えが減ってるんじゃないかな】と。転勤が少なくなったとかもあると思いますが、純粋にマンションから一戸建てへの住み替えとかも減っている気がします。持ち家から持ち家への住み替えですね。



一方、現在賃貸にお住まいの方が購入するという需要は相変わらず多い状態。ですので需要と供給のバランスが取れていないのは間違いないですね。



かといってじゃあ今は購入時ではないかというと、それはまた別の問題。不動産市場の予測というのはとても大切な事なんですが、やっぱりね、欲しいって思った時が買い時っていうのは正解だと思うんです。

供給が多くて物件が一杯ある状態だったとしても、良い物件が買えるかどうかは、その時の判断の仕方になります。



大事なのは【しっかりと相場を確認して、間違った判断をしない事。納得感のある買い方をする事】です。この為の判断材料をキチンと正直に出してくれる不動産営業マンが良い営業マン。



まずはこの基準をクリアした中から、シックリとくる物件を見つけていきましょう。

昨日は以前に土地を仲介させて頂いたお客様の建物が完成したので引渡しに立ち会ってきました。



色々と調べて・考えられて・悩まれた経緯を知っていますので、完成した建物はコダワリがあって見所の多い素敵な空間に仕上がっていましたね。

改めて【考える】ことの重要さを認識させてもらった良い経験でした。






ちなみに今回の引渡しで、町内の同じブロックにお住いのお客様が４組。地域に根ざして不動産仲介している醍醐味ですね。いつ通っても、どなたかには会えそうな気がします（笑）。



納得感を味わっていただきながらお住まい頂ければと思います。

衝撃・・・詳しくは書けないけど、土地坪単価が200万円超えの物件が出てき始めました。不動産会社が売主になっている新築一戸建てです。

念の為書いておくと、実際の相場がそこまで上がってる訳ではなくて、値付けに問題があるだけですけどね。その価格帯で売り出そうと決断した経緯が気になる（汗）。

こういう事例をみると、「相場を上げているのは不動産業者自身」というのが分かります。新築マンションで営業マンがお客様への説明で「今は不動産価格が上がってますから、このマンションは相場ですよ」とか「これから販売される物件はもっと高くなりますよ」って言ってますが、価格上げてるの自分らやんっ！って話。

マンションに限らず、不動産会社や投資家が仕入れたいから（販売する物件や転売で利益を得たいから）価格が上がる訳で、一般の方が居住用で買う分にはここまで相場は上がりませんからね。

しかし、いくら立地がよくても（冒頭の200万円超えの土地は駅には近いけど、そこまで良い場所とは思いません・・・）、価格に対しての見極めはもっとシビアに判断していかないといけませんね。

これから不動産価格がどう変化してゆくのか予想はしにくいけど、間違いなく200万円超えは現状では高過ぎ。「こんなもんですよ」ってススめる営業マンはお客さんの事を考えてないですね。

【立地・予算・価格・間取り・雰囲気】など、お客さんにとってどれがベストなのか？物件数がそれほど多くない中、助言するのは難しくなりますが、不動産仲介に求められる能力です。

昨日は昼から京都市内まで、ご売却の打合せで行ってきました。

（写真は四条河原町）




売却だけではなく、購入の相談もあるので京都市内の物件も毎日チェックしていますが、中京区・上京区・左京区エリアのいわゆる人気な場所は価格もエゲつないです（汗）。

マンションはもう「どうやって買うん？」レベルだし、土地にしても「大阪市のド中心？」みたいな坪単価になっています。今はコロナ禍の影響で街を走っていても観光客を見かける事はありませんし、人もタクシーも少ない状況ですが、不動産は根強い人気ですね。



大阪市内や京都市内またそれ以外の市もチェックしていると、茨木市の物件を俯瞰的に見る事もできるようになります。地域地域によって相場は形成されていますので比較する事は難しいのですが、広域でみた時の茨木市の不動産市場が分かるというか、価格的な位置づけを確認できるというか、そんな感じですね。



他のエリアでも不動産の２極化が進んでいます。当たり前ですが中心エリアはめちゃくちゃ高い。でも少し離れるとグッと価格が下がっています。そんだけ価格差が付いたら売れそうに感じるけど、そうでもないっていう状態。



売却時の査定算出も、購入時の相場説明でも、これからの時代はより緻密な読みと定点観測しているからこそ判断できる感覚っていうのが重要になってくるのが実感できます。

「一戸建てが欲しいな」って思った時に、ネットの物件情報を見るとどこも新築一戸建てや建築条件付き土地ばかりでなかなか物件探しが進まないって方も多いかと思います。

そうなんです、新築多過ぎっ！･･･なんですよ。



新築がアカンって話でなく、注文建築で建てるのももちろん全然OK。多過ぎなのは、建売や建築条件付き土地の事。人口もこれから減ってくるし、空き家も増えてくるのに、なんで新築が減らないんでしょう。理由は「不動産会社は土地を買い取って、建てていかないと売り上げが出ないから」、ほぼこれだけの理由です。



イコール不動産業界の裏側の話になっていくのですが、今回はその話は抜きにして、これは行政が入らないと将来大きな問題になってくると思います。



具体的には、
「年間の新築（建売など）着工件数を制限する」
「建築基準法だけではなく、構造・断熱・気密・換気などの性能面でもっと高い基準をクリアする建物のみ建築可能にする」
などの規制ですね。



例えば２階建て・延べ床面積３０坪・建築基準法をクリアしてる位の建物を坪単価＠６０万円で販売してるのって、普通に考えたらおかしくないですか？

不動産営業マンは「だいたい坪単価＠６０万円くらいはしますから」とか言ってますが、普通ちゃうし･･･（汗）



そうなると、新築一戸建ての販売価格は上がるでしょうし、土地を買い取る値段（仕入れ価格）ももっとシビアになってくるので、買取り誘導みたいな手口も減ってくるんではないでしょうか。

●買取が減る→土地での売出しが増える
●規制が出る→優良な新築が増える
●新築価格が上がる→注文建築やハウスメーカーの相場に近づくので、お客様の判断もよりシビアになり、対応力のない（サービス精神のない）不動産会社は選ばれない

ざっと考えただけでも、良い事の方が圧倒的に多い気がする。



そんな時代が来そうな気もしてるんです。早く来て欲しいですね。

不動産のチラシを入手しました。お客さんを惑わす･･･かなり悪質なチラシ（不動産会社）です。
先にそのチラシを見て頂きましょうか↓




私も最初みた時は「ん？」ってなりましたもん。事務所周辺の物件ですが、記憶にない。

そうなんですね、コレ全部、ウソの物件ですね。



厳密に書くと、よーく見ると土地は実際に売り出されている物件もあります（終わってるのもありますが･･･）。その土地に適当に間取り図を付けて、新築っぽく掲載しているという内容。



その土地情報自体は私は知っているので、チェックしてみるともうメチャクチャですよ。
適当に間取り図を掲載しているから、そもそも土地の大きさに合っていない（その間取りは不可能）。それ以外でも建ぺい率とかを超過している間取りですので、ありえない･･･。



茨木市の不動産会社ではないのですが、ワザワザチラシ作成して、色んなエリアでこんな嘘のチラシを撒いて反響を取ろうとしているのでしょう。

てか、本当にそのエリアで探しているお客さんだったら気になりますよね（汗）。んで電話したとしたら「あくまで参考プランです」とか、よく分からん言い訳して何とか繋げていこうとするのだと思います。



何がしたいんだろ（怒）。仕事じゃないですからね、これは詐欺です。こんな不動産会社、早くいなくなって欲しいわ。

ご相談頂いているお客様からLINEで質問がありました。

チラシが投函されており、オークション物件みたいな形式で物件が掲載されていた様です。
それで「売りに出されるんですか？」というご質問だった訳ですが、これ競売物件ですね。住宅ローンの支払いが出来なかったりで、差し押さえられた物件の事です。



話では聞いた事はありますが、競売物件のチラシを配って反響とろうとしている業者、いわゆる「競売代行業者」って活動しているんですね。



まぁ行儀はよろしくない業者だと思います。
裁判所や債権者（住宅ローンなら金融機関）にコントロールする権利が移っている物件ですからね、売主さんの意思は働いてないわけです。競売情報というのは公示されてしまうので、それをいい事に勝手に近隣とかチラシを配って仕事にしようとしてるんですから、通常の精神なら出来ない。

事情がどうであれ、売主さんの気持ちが分かる人間ならそんな事はできません・・・。



結論とすれば、こういった事には突っ込まない方が無難ですね。



基本的には「売主さん・買主さんがお互いに有難う」って思える取引が理想であって、競売だけではなく、不動産買取や建築条件付きなど誰かが損をしている可能性が高い物件はちょっと考えもんだと思っています。