不動産・住宅の舞台裏ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

だいぶ日がたってるから大丈夫かな。

前にとある不動産営業と話した内容。

建築条件付き土地のことで

「いつもどれ位、間取り打合せしてます？」

って聞いてみたら

「2・3週間ですかね」

・・・短すぎ（汗）

間取りの打合せですよ。

それって具体的に言うと

①初めて間取りを見てもらう

→こうしたい、ああしたいと要望がでる

②訂正した間取りを出す

→「訂正しました、OKですかね。

じゃあコレで進めますね」

2回やん・・・あっても3回やん。

前にも書いたことありますけど

営業マンに間取りの知識なかったら

打合せが広がらんって事もある。

でももっとこだわらないと。

今までこういった薄っぺらい打合せが

不動産業界では多いとは聞いてたけど

実際目の前にするとね、若干ショック。

回数あればいいわけじゃないけど

お客さん以上に、せめて負けない位

こだわってほしい。

間取りの正解はあると思うんです。

物理的に難しい要望じゃなけりゃ

最良の間取りは見つかるはず。

今まで何百軒と実際に建った住宅を

設計してきたので

実感としてお伝えできます。

かなりバタバタしていまして


このブログ更新が飛んでました･･･




で、ちょくちょくお客さんに聞かれるのが


「橋本さん、このネットの物件どう思います？」


ってことですね。


わざわざ聞いてくださるのが


本当にありがたい。


まっ正直に答えてしまうからですが（笑）




SUUMOとかこういったポータルサイトを


見ている人はまだ多いですが


役割が少し変化してきた感じです。




で不動産業界にいてると分かりますが


こういったポータルサイトに


物件をバンバン掲載している会社は


高い確率でイケイケ営業をしてきがち。


「数多く掲載せーっ」


「反響をもっと増やせーっ」


っていうノリですね。




ポータルサイトに物件掲載しようが


ホームページに掲載しようが


お客さんの立場になった


物件紹介をしないといけない。


反響とはいっても


お客さんは相談したいんですよ。


もうイケイケの情報発信は


お客さんも気づいてると思うんですよね。

不動産仲介やってて思うのは


お客さんが物件を探すってのは


変化しようとしてるんだなぁって事。



もちろん場所。


他には生活スタイルやお金も。


変化＝要望って置き換えられる。


お客さんから聞いた変化とは


全く違ったドラスティックな方向に


変化する事もたまにあるけど


だいたいはご要望の範囲内に


物件が決まってくることが多いです。




でもですね、その中で


「うお～満足したよ」


っていうアレンジができないか


考えてるんです。


物件そのものの事もあれば


リフォーム関係って事も。


純粋に仲介業務の過程での


お付き合いも含まれます。




BtoC　の仕事ですが


お客さんのプライバシーに


これほど入っていく仕事ってのは


なかなかない訳で。


アレンジする事が


この仕事の一番の醍醐味なんです。

リノベーションがもっともっと

増えてくれば楽しい。

今は購入してリノベして

っていうのがメインですが

これからリノベがもっと増えてくれば

売却でもね、そりゃ楽しみ。

間取りだけじゃなくて

どんな雰囲気に仕上げてんだろうって。

こんなん言っちゃえばなんですが

マンションなんか下から上まで

同じ間取りでしょ。

新築一戸建ても大体似た感じ。

それが一軒一軒テイストが違えば

見る楽しさがあるわけです。

大量生産ではない個々の物件。

それに築年数だけでは

判断できない

個々の物件の雰囲気。

査定するのも楽しそうだ。

建築の知識も必要になるから

不動産業界もより専門性が

増していくでしょう。

いま不動産会社が売主の

リノベーション物件って

『コレはリノベか？』

っていう中途半端なものが

多いですからね。

お客さんの目がもっと肥えて

買い取り業者のレベルが

上がっていく事も期待できます。

不動産業界も企画物じゃなく

個性のある物件が出てくる

方向性になると思いますね。

今日はあまり時間がなく


手短なブログになっちゃいます。




移動中にリノベ現場を通り


ちょっと見てきました。


キッチンが搬入と聞いたので。




キッチンが入るとグッと雰囲気出てきます。


もうちょっとで完成だな。


養生取れるのが楽しみです。




ついでと言ったらなんですが


リビングのテレビ掛け用の壁。




打合せしてる内に、リビング部分が広かったので


壁を新たに作って、そこをテレビスペースに。


最初はポイントクロスで提案してたんですけど


お客さんの希望でタイル貼りに。


金額は上がりますが、結果正解でしたね。


重厚感がクロスとは違う。




ちなみにこの壁の後ろは本棚と電話置場にしました。


せっかく壁作って、スペースにも余裕があったんで


遊びの部分も必要かなと。


こちらの通路もいいアクセントになってます。

お客さんが物件を探すとき

なにを重視するか？

まずはもちろん【物件】。

当たり前すぎました･･･

それからは【不動産会社】とか。

まぁ大手さんが断然有利ですね。

知ってるってだけで

少なくともあまり疑いがない。

この点私らのような

地元の不動産会社っていうのは

初めにクリアーすべき壁があります。

これが結構ぶ厚い･･･

この壁をやぶって来て頂いたお客さんには

もうですね、リスペクト以外は思いつかない。

私もこの壁を薄くすべく

マメにホームページ更新したり

ブログで思いを発信したり

していってます。

ハウスメーカーに勤務してた時は

ほとんど意識してなかった（汗）

みなさん知って来られてるし

会社の説明とかした事ない。

あとは『ハウスメーカー出身で

設計もずっとやってたので

新築設計やリフォーム・リノベの

提案をどんどんやっていきたい！』

というアピールも必要かな。

だって、『物件の仲介だけじゃ

どの不動産会社も同じやろ！』

っていうイメージがあるでしょ。

（実際は同じじゃないんですけど）

なかなか言葉では伝えにくいので

得意な分野でアピールしたい。

それと話が少し変わりますが

よくポストに入ってる

【求めています 売却不動産】

っていうチラシ。

これポストに入ってるの

大手さんがほとんどでしょ。

これ地元の不動産会社に聞くと

『反響がないから撒かない』

ってほぼ100%答えます。

当社ではこの売り求むチラシを

茨木市南部・中部をメインに

かなりの数を撒いてます。

印刷機が事務所にありますが

メンテの業者が印刷数確認したら

度肝ぬかれてますもん（笑）

結果どうなんかといいますと

バンバン売却相談ある訳じゃないが

それなりに相談はある方かな。

正直売却の依頼を受けたいし

会員様とかに事前情報を送りたい。

新しいお客さんと出会える

キッカケにもなります。

反響がないから撒かない

とか言ってたらゼロですからね。

すごい手間はかかって

手間VS反響の戦いしたら

白旗ブンブン振ってるかも･･･

でもこれは勝ち負けちゃうし。

地域で不動産やってるなら

マストの業務だと思ってます。

マンションのご売却を依頼いただきまして


まずは最初に行いたい事は【チラシ配布】。




エリア的なことは充分に理解してるんですが


ただ単にチラシを撒くわけじゃなくて


確認しながらやっていきたい。




で、一番わかりやすいのは


やっぱ地図。


こんな感じで物件の周辺をまずはつなげる。





そうすると頭では分かってるつもりでも


物件を中心とした位置・方角などが一目瞭然。


賃貸や分譲のマンションに色塗って


あとは一戸建ての広がり方を確認。




んでもってポスティング業者に


チラシを撒いてもらうのもいいんですが


やっぱね、最初は自分たちで撒いた方がいい。


けっこうな量ありますよ。


でも数日あったら可能です。




実際に目で見て、現状の雰囲気を感じる。


不動産ってコレが一番大事だと思うんですよ。


コレの繰り返し。もうルーティンです。


さっ　頑張ろう。

売り出されてる土地、またこれから売りに出る土地


を確認してると建築条件付き土地が


まだまだ多くなってる状況ですね。中には


「不動産会社が買い取らんでも、絶対すぐ売れるやん」


っていう土地もあります。




なんでこうなるのか？かなり突っ込んだ話になるので


正直書きにくいところなんですが


売主さんから売却を依頼された不動産会社が


一般のエンドユーザーには情報を出さず


買い取る不動産会社に持ち込むわけです。


で買い取ってもらって、解体とかして


キレイな更地状態にして


再度売り出すという形態。


簡単に書くと２回売るので、そっちの方が


仲介手数料が２倍以上になるから。


（大手の不動産会社に多いです）




まぁ100％否定するつもりはないですが


でも購入検討者の方に知ってもらいたい事。


・他に検討する物件が少ない

・なんか建物セットになってて楽そう

・価格も高いけど、めちゃくちゃ高くないかな


こんな理由で決めるのはもったいない！


そういう事なんです。




仮に数字で書いてみますね。


＊かなりラフな数字。現実はもっと幅がある。

＊相場90万円の場所・土地面積30坪・古家付き。


元々住んでいた売主さんの希望価格は


相場の価格として2,700万円ですね。


それを不動産会社が買う交渉をします。


坪85万円の2,550万円。


ここでなんだかんだで85万円で売ろかとなる。


それからその不動産会社が解体して


更地で坪単価95万円・2,850万円で売り出します。


建物の建築条件をつけて。


建物は坪当たり60万円。


延床面積30坪だと建物価格1,800万円。


（その他別途費用とかは省きますね）




ここで、もう1回整理しますね。


●不動産会社による建築条件付き土地

土地価格　2,850万円

建物価格　1,800万円

合計金額　4,650万円


●当初の売出しで購入したら


土地価格　2,700万円

解体費用　100万円

建物価格　1,500万円(一般的な価格です）

合計金額　4,300万円


その差は350万円にもなります。


ホントはもっと差が出ると思いますよ。





実際に売れにくいエリアとかならまだしも


需要のあるエリアですからね。


買い取った不動産会社や


仲介した不動産会社（特に大手さん）が


もうかってるだけで


購入者は本来予算的に買えてたはずが


買えない価格帯になってしまったり


余計に払わなくちゃいけなくなったりします。


こういった内容をご理解頂いた上で


その物件が買ってもいいのかどうかを


検討してもたいたいです。




もっと言えば、売主さんも損してる。


こういう事ばっかりしてるとアカンよね。


私ら不動産仲介の仕事って


買主さんには予算を考えてベストの物件を


売主さんにはよりベストな価格で売却を


これを基本にしとかないと。




最後売主さんにお伝えすることは


依頼している不動産会社が


業者からの購入申し込みを持ってきたら


一度冷静に考えたり


他の不動産会社にも相談したり


した方がいいかと思いますよ。


シンドい作業だと思いますが価値あります。

すいません、ちょっと愚痴になります。


私たち不動産会社って


お客さんからご売却を依頼されると


マンションの場合は管理会社に連絡します。




なにかといいますと


【重要事項に係る調査報告書】ってのを


まずは取得・確認したいから。


管理費・修繕積立金はもちろん


マンション全体でいくら修繕費があるのか


また滞納とかがどれくらいあるのか


今までのマンション全体の修繕記録や


管理規約による取り決めの確認など


取引において特に買主さんに


ご説明しないといけない項目が書かれてます。




で、マンションの管理会社に依頼しました。


と同時に電話で聞いたんです。


『先に管理費・修繕費等だけ確認できますか』


そしたら『できません』


・・・・・・OK、OK。ちょっと予想してた。


口頭でもし間違えたらアカンもんね。


ちょっとねばったんですが


無理そうなんで


『じゃあ調査報告書はいつできますか？』


って聞いてみたんです。そしたら


『土・日をはさむので火曜です』


いや時間かかりすぎじゃない。


大事な内容が書かれている書類とはいえ


たぶんパソコンに入ってる情報やん？


依頼うけて書類作成にとりかかったら


たぶん数十分もかからんと思う。




昼イチに依頼して、火曜はないかと･･･。


ちなみにその依頼に8,000円以上


管理会社に振り込んでます。


（管理会社の中ではかなり高め）




なんかね、管理会社のお客さんは


マンションの住民さんかもしれんけど


お金発生してるんだから


スピード感というか、なんていうか


･････もうスッキリしたんで大丈夫です。

今日は朝イチで決済（引渡し）があり


午後は一戸建てとマンションの間取り作成が


全部で3件。


間取りを考えて、CAD入力してと


目がやばいくらいにショボショボしてます。


昨日にちょっとやっててよかった～。




でもですね、頭はボォ～とするんですが


気持ちは楽しいんですよ。


やっぱ住宅は楽しい。


しょっちゅうあるんですが、自分が


不動産やってるのか、住宅やってるのか


分からなくなる時があります。




お客さんの要望に合いそうな


土地とか戸建・マンションを探して


間取りを考えて、図面も作成して


んでもって打ち合わせもしてって


普通に不動産仲介してるより


数倍作業は増えるんですが


結論いうと楽しい。




取引全部で間取り作成の打合せが


あってもいいのになぁって思うくらい。


なんなんだろうな。


やっぱ基本は住宅畑なんでしょうね。


なんだか自己紹介みたいなブログです。