不動産・住宅の舞台裏ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

お客さんにたまに聞かれる事で「不動産業してて、裏話というか、気をつけた方がいい事ってあります？」という話。業界内部にいてないと感覚的に分かりにくい部分もありますが、いくつかご紹介。

①スーモなどのポータルサイトに多くの物件を掲載している不動産会社に気をつけて

コレは不動産業界で働いていると実感しますが、掲載可能な物件は取り敢えず掲載して反響を取ろうとする営業会社の要素が高い。お客さんに合うかどうか関係なく、物件内容も二の次にして営業してくるでしょう。


②売却一括査定サイト（大手不動産会社のサイトも含む）は判断がブレるだけ。そして物件情報を囲い込まれる。

不動産会社って売却の依頼を頂く事もメインの仕事。「売却を依頼されたい」んですね。

そうしたら高い査定価格を出して、まずは依頼してもらえる様にするのは明白・・・。売却じゃなくて、査定合戦になります。まぁ売却を依頼するんじゃなくて、参考にする位でいいサイトだと思います。参考にしてから、信用できる会社に個別で相談するのが良いかなと。

③（個人的な考えですが）建築条件付き土地にお得な物件はない。

不動産会社が売主になっているので、そりゃ利益出ないといけませんから。さらに建物にも利益が乗っている。

分かりやすくストレートに書くと、一般の人が土地を売ろうとしていて、買った人に建物指定も強要されたらどう思います？数百万円の利益を乗せられて。「なんでやねん！そんな土地いらんわっ」って感じるでしょ。不動産会社が同じ事やってるんですけどね…。

不動産業界の慣例だからスルーされてる（一般的な事だと思われてる）んですね。

建築条件付き土地を検討する場合は、土地・建物ともに相場とバランスが取れているのか？をキッチリと納得できる説明をしてくれる担当を見つけるのが正解になります。

結構長くなってしまった（汗）。他にも色々とあるので思い付いたら書いていきますね。

以前から何度か書いている【物件の囲い込み】について。

当社もご売却を依頼される事が多いのですが、もちろん当社のお客様（買主様）で成約して頂けるよう活動を行いますが、レインズ（不動産会社だけが閲覧できる物件情報システム）にもキチンと登録して、他の不動産会社も含めて広く情報をOPENにし、良い条件で成約に至るように努めています。



レインズに登録すると他の不動産会社からの問合せが結構あります。いわゆる物件確認ってやつ。
物件確認だけって時もあれば、「広告関係は掲載しても大丈夫ですか？」っていう時もあり、当社はもちろん広告可。当たり前でしょ。



でね気になるのは、そういった広告確認してくる中には、自分の会社が売却を依頼された時は情報を隠す（囲い込む）とこが結構多いんですよ（怒）。広告不可とか、そもそも他社には案内させないとかね･･･。

腹立つからといって、同じような対応なんてしません。そんな事したら当社も同じ部類になっちゃいますし、なにより売主様への背信行為になりますからね。



自分の会社は絶対に他社に広告（案内）させないのに、「ネット関係の広告は大丈夫でしょうか？」とか平気で聞いてくるんだもんなぁ。仕事じゃなくて、人としてのプライドないんかなと。

自分の会社は情報を隠しているから、他社の情報には頼らないんだ！みたいな気概を持ってくれよって本音では思います。



ご売却をお考えの方、本当に当たり前のようにある話ですので気を付けてください。安心できそうな大手さんもみんなやってるのが実情。それでも「売れたらいいやん」って感じるかもしれませんが、もし情報を隠された先に【もっといい条件で買ってもらえるお客さんがいてたら･････】。ありえる話です。

先週の土曜日に西宮の住宅展示場まで行ってきました。
古巣の会社の先輩のお客様の土地取引に関しての打合せです。


私が配属されていたのは北大阪営業所だったので、西宮展示場は神戸営業所管轄でセキスイ在籍時代も数回しか行った事はありません。
土曜日とはいえ、結構人がいて賑わっている感じでしたね。せっかく行ったので入り口に置いてある展示場の間取り図をもらってきました。




昔はもっと生活感のある間取りにしていましたが（それでも広いので現実味は薄いですが･･･）、完全にショールーム化していますね。LDKや洋室など部屋を見るというより、住宅の特徴を見る展示スペースやインテリア確認の要素が満載です。



「理想のマイホームを探すぞ！」っていう意気込みのお客さんは、どのハウスメーカーにすべきなのか？判断するのはかなり難しくなっているんじゃないかな（汗）。広いとはいえ、各ハウスメーカーの特徴が出た間取り・内装になっている方がまだ目に（頭に）入ってくるような気もします。



まぁ長年住宅業界の現場から離れている身ですので、今はこういった【見せる展示】が主流なのかは分かりませんので、これ以上勝手な事は書かない様にします。



しかし、１日で数社まわって数千万円の買い物先を決めるお客さんは本当に大変な作業だと思います。でもね、結論を言うと【最後は人（営業マン）ですよ】。

不動産会社による買取の問題点というのが感覚的に難しいみたい・・・質問がありました。ココではかなり簡単に例え話で書いてみたいと思います。算数問題みたいな例え話になってしまいますが、そこはご理解くださいね。

①お客さん（売主様）が自宅で取れたスイカを売りたいと考えています。そこで販売会社（不動産仲介会社）に相談をし、1,000円で売り出す事になりました。

②販売会社は広く宣伝し売る事を優先すべきですが、そのフリだけして全く売る気はありません。

③しばらくして、「なかなか売れませんが、700円で買うという人がいます。もう売ってた方がいいと思いますよ」という話でお客さん（売主様）を説得します。

お客さんも「なかなか売れないし、待ってるのも疲れるから・・・」と700円で売る決心をします。

④700円で買う人って、実は卸業者（買取不動産会社）なんですね。

⑤そんなこんなで卸業者が買い取り、広く販売告知をして、スイカにキレイな包装なんかして、再度販売します。価格は1,300円。

これが買い取りの流れ。ちなみにこの再販売は卸業者が直接するんじゃなくて、最初の販売会社がするんです。もっと言うと、再販売させる事を条件に卸業者に買取させるわけ。

お客さん（売主様）は300円損してるし、1,300円で買うお客さんも（本来は1,000円で買えたのに）結果的に損してる。卸業者は差額が単純利益だし、販売会社もそれぞれの取引で仲介料が複数回発生してるからかなりの利益。

グルになってる会社同士だけが得して、売主・買主になるお客さんが損してる構図になります。

大手の不動産会社も平気でこんな事やってる。平気どころか、それを狙ってる（汗）。

これが不動産売買において、頻繁に行われているんですね。どこがお客様のためですか？売却をお考えされている方、他人事だと思われるかもしれませんが、本当によくある話です。気をつけてくださいね。

日経平均が3万円を超えてきましたね。普通に考えるとまだまだ上がっていきそうな株価。不動産は株価の影響を大きく受けますので、注意が必要です。

注意といっても、この状況ならまだ買いなんだと思います。でもそれは不動産投資やプロの取引の場合。お客さんが居住用として購入するなら、あまり気にせず【良いと感じた物件を今の相場帯からブレずに買うこと】。これに尽きますよ。

なんでもかんでも「いいですよー」って言う営業マンは警戒した方がいい。茨木市でもエリアによって需要が2極化・3極化してますし、バザードマップとの照合もしておかないといけません。

そういえば先週にお客さんからのメールで「橋本さんの本来のスタイルではないかもしれませんが、ガンガン営業してもらっていいです」って言われましたが（笑）、価格やバザードマップ的にダメなものはやっぱり提案できません…（お客さんが言われてるのはそういう意味ではないですが）。言って頂いた意図を理解して集中してご提案しようと思っています。

茨木市での成約事例をチェックしてたら、特に新築が多いのですが、価格も高く・バザードマップ的にも悪い物件が決まっていってます。ホントに不思議なんですけど、どういった経緯で契約になってるんだろう？

当社ではオススメする事はないので契約する事はないかと思いますが、どこかのタイミングでなんでも決まるという状況に変化がきそうな予感がしています。

なかなかブログ更新が出来ずで申し訳ございません。ブログを楽しみにして頂いている話もよく聞くので出来るだけ更新頑張ります。

お盆が明けてから、ご売却や購入、そして貸す＆借りるの相談とほぼフルバージョンの依頼を多く頂きまして、本当に有難い。物件調査に査定、物件チェックと毎日かなり濃い内容を頭に叩き込んでいっている状態です。

でね、ブログ更新をあまりしていなかった理由のもう１つは【あいかわらず不動産会社の対応が悪過ぎるから･･･】。お客様から「●●●会社は最悪な対応だった」とか聞くことも頻繁にあり、また私自身も日々の業務で直接味わっています。

そんな感じだったので、ブログを書くテンションにもならなかった日もあり、更新が出来ずでもありました。でも楽しみにしてもらっているお客さんもいらっしゃいますので何とか更新していきます。



なんなんでしょうね･･･（汗）。ハッキリ書くと、特に大手の不動産会社の対応がかなり酷くなっています。電話の対応や物件の囲い込み問題はあいかわらずですが、社会人としてどうなん？ってレベルにまでなってしまっている。

ちょっとね･･･このままだと不動産仲介業界は本当にお客様に見向きもされない様になってしまうんじゃないかとかなり危惧しております。

簡単な話だと思うんです。
【お客様（他人）が信用して依頼してくれている不動産をムチャクチャに扱ったらアカン】って話。道徳の問題。自分が所有する不動産なら好きにしていいけどね。

物件だけで判断する事は悪くはないんですけど、誰にお願いするかでかなり結果が変わってきますのでご注意くださいね。

茨木市の不動産状況としまして、現在売られている物件が少ない。という事は、マイホームを探しているお客様だけではなく、買取りを本業としている不動産会社も仕入れする物件が少ないという事なんですね。


こういった状況だと、【建築条件付き土地や建売新築】の割合が多くなってくるのが流れ。ですので、ココで再度特に建築条件付き土地を判断する基準でも書こうと思います。


仮に茨木市で土地坪単価の相場が＠８０万円～９０万円のエリアだったとします。
土地の面積は３０坪という事で計算していきますね。

建築条件付き土地が売りに出た。
土地価格　２，４００万円（土地３０坪×坪単価＠８０万円）
建物価格　１，８００万円（建物３０坪×坪単価＠６０万円）
土地＋建物の合計で４，２００万円。

建築条件のない普通の土地が売りに出た
土地価格　２，７００万円（土地３０坪×坪単価９０万円）
建物価格　１，５００万円（建物３０坪×坪単価＠５０万円）
土地＋建物の合計で４，２００万円。

＊建築条件なしの土地は坪単価を１０万円高くしてます。
＊建物の性能・仕様は同等として考えています。

どうでしょう？総額は一緒になりましたね。細かく書くと

①建築条件付き土地って相場より少し安く売るケースが多かったのですが、ここ数年は仕入れ価格も高いので相場かそれ以上で売りに出るケースが増えた。

②建築条件付きの場合は不動産会社が建物にも利益計上しますので、建物坪単価は高くなる。

③解体費用等は考えていません。

この３つ以外にも細かい違いは出てくるのが、でも上の計算の様になんとなく似た価格帯になる事が多いんです。


私がまず気にする（確認する）のが、建物の価値。
これは断熱などの住宅性能だけではなく、間取りの打合せレベルや売主である不動産会社の建物へのこだわり具合です。打合せする気もない売主だったりしたら、せっかくの家作りの楽しさが半減以下になりますからね･･･。２，０００万円とかの高額な買い物ですから、それなりの覚悟で打合せしてもらわないと困るって話です。

ここのレベルが低いって感じたら、おススメはしません。物件少ないけど、建築条件のない通常の土地を買って、好きな建築会社で建てた方が納得感があるでしょ。


土地が問題ないとするなら、建物の方で判断していくしかないんですね。

・建物の価値（価格と仕様のバランス）がＯＫなのか？
・打合せレベルが納得できるか？

この２点はかなり重要になります。


これを見破るのは何回か打合せをするしかないと思いますが、危険な会社ほど早く進めようとするので、お客さんとしたらなかなか難しい･･･（汗）。そうなるとやっぱり我々のような仲介する不動産会社がしっかりと中に入って、お客さんの代わりに見極めていかなければいけないんですね。


アカンならアカンと。ＯＫなんだったら、その後の打合せも責任持って対応していく義務があると私は考えます。

先日物件の見学をした時に、相手方の不動産営業マンは見学し終わった後にコソッと耳元で言ったんです。「他に極秘の物件がありますんで、よかったら言って下さい」と。

もう　えぇっちゅうにー

まぁこういう事を言う時って、たいした物件ちゃうしね（汗）



てか、その極秘物件ってやつですけど一般のお客様から売却依頼されている物件ちゃうやろなと。売ってくださいと頼まれているのに隠している訳ですからね。
こんな事をしてたらアカンし、何を得意げに他人に話してんねんと･･･。



気を付けてくださいね。こんな言い方する営業マンは信用できませんからね。




話は変わって、今日リフォーム現場の近くを通ったの寄ってきました。クロス貼りまでもうちょっとという感じかな。お盆明けには完成しますので楽しみです。

（和室）


（ダイニング部）



（２階の洋室は絨毯でしたが、床レベル上げてフローリングに変更）

【不動産は物件ありき】って考えが業界では浸透しています。
もちろん物件があって検討できるから当たり前なんだけど、物件への考え方等の打合せを重視していない営業マンが非常に多いですね。

私としたら色々とお客さんと話をして、自分自身も納得できる物件を紹介したいので、物件ありきって考えじゃ物足りない。

ですので、ホームページを更新している目的は【会員登録して頂く人を増やしたい】から。
物件に問合せがあるのも嬉しいけど、会員登録して頂き、物件のコメント欄を読んで各物件へのアプローチ方法を知ってもらったりして、不動産への考え方を共有していけたらと考えています。

会員様には週に1回のメルマガも発信していて、そこでは少し掘り下げて、茨木市の不動産市況やピックアップ物件をお伝えできる場になっています。

これから暑い夏がしばらく続きますし、見学したい物件がなくても、全体を俯瞰して見るという打合せも有効になってくると思いますよ。

今日お客様の住宅ローン契約があったので、立ち合いで行ってきました。で、ローン契約時は不動産担当ってそんなにやる事がないので、銀行の人と雑談。

銀行の人って色んな場面に遭遇しているので、「建物の住宅ローン融資手続きでお客さんと業者が揉めてて…」ってケースがたまにあるという話を聞きました。

まぁ経験上揉めてる場合、99%は業者が悪いんですよ。業者の言い分もあるんでしょうが、お客さんが不満の残る対応しかできていないんですね。

今日も突っ込んで聞いてみたら、揉めてるケースは建築条件付き土地を購入した時が多いんじゃないかなぁ。

不動産営業マン（もしくは売主業者）が「間取りとか自由にできますから！」とか気軽に説明して、実際打合せが始まったら【お客さんの期待と業者の対応レベル】に相違があるみたいな…

銀行の人とも言ってたんですけど、建物仕様もあるけど結局は【人と知識】になります。

良い事や表面的な内容ばかりではないのか？担当する営業マンの見極めは時間をかけて行いましょう。