茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

ちょっとね…本気で不動産の売却を正さないとマズイんじゃないかと考えています。

売主様が売却時に考えるのはまず【売れるのか】。と同時に【高く売ってほしい】【早く売ってほしい】という考えになります。

それをいい事に、高値の売り出し価格を提案してとにかく売却依頼ももらう事が、特にここ1年ほど横行しています。

結果は何度もブログで書いてる様に

売れない → 価格を下げる → 元々の売り出し価格が高いので、それでも売れず → 価格をもっと下げる → 結局は相場価格帯で売れる

この様な流れの物件ばかり……

売主様としたら不動産営業マンが言うので「そんな価格で売れるなら」って売却を依頼してしまう気持ちは分かります。私もこの業界にいてなかったら頼んでしまうでしょう。

この手口の弊害が買主様（物件を探している人）にまで及んでいるんですね。

探している人は相場というのをよく知っているし、これからという人も相場かどうかを確かめる動きをされます。価格設定がメチャクチャなので購買意欲が削がれてしまう可能性があるんですね。

当社はお客様にウソを付く訳にはいきませんので、【早めに売れる相場の査定額】と【反応が見込めそうなチャレンジ価格】を正直にお伝えしています。

査定が競合すると（ウソを付くような）高値を提案する不動産会社に負ける確率は高くなっちゃいますけど……ホント聞いてみるだけでもいいので、査定相談をして欲しいのが本音。

そういう機会を出来るだけ増やして、このおかしくなっている不動産売却を正していきたいと本気で考えています。

ハウスメーカーで建てた家の不動産査定について、実際のところを書いてみたいと思います。



将来売却するって決めて家を建てる人は少ないと思いますが、建てた家が資産価値としてどうなるのか？という視点では知っておいた方がいいかと思います。


まず結論として「現在の不動産業界のレベルでは、ハウスメーカーで建てた家は資産価値（将来の価格）が低くなる」となります。

普通の工務店で建てた家より低くなるという意味ではなく、建築時にかけたコスト分高く売れる訳ではないという意味になります。要は値下がり率が高くなる。



これはハウスメーカーを否定するものではありませんので、ご注意ください。ハウスメーカーにしかない良さも多くあるし、「●●●の外観が好きなので、このメーカーで建てたい」というのも満足する暮らしへの大事な選択です。



と前置きはここまでにしまして、例えば築20年のハウスメーカーで建てた家・一般的な工務店で建てた家の中古一戸建てとしての査定価格を比較してみると、（分かりやすく言うと）少しは査定額が上がるという具合。


20年前というとハウスメーカーではQ値やC値など住宅性能表示をアピールし始めていた時代ですので、それなりの住性能が担保されています（今と比べると低い性能ですが･･･）

一方工務店では「建築確認が下りればOK。住宅性能って何？」って言っても言い過ぎではない時代。


普通なら売却査定時に差が出てもおかしくないのですが、問題は査定をする不動産会社（担当）がよく違いを分かっていない事。「ハウスメーカー施工の家ですから！」っていうだけのアピールが現実ではないでしょうか（汗）


売却するお客様にとったらたまったもんじゃない･･･
でもそれが不動産業界レベルの現実になります。



もっと具体的に書くと、今セキスイハイムの昔の商品である木造２×４の家（セキスイツーユーホーム）が中古で売りに出ています。コメントにはセキスイツーユーホームの家！だけの表示。


厳密にはセキスイツーユーホームの中でも商品グレードがあって、その時代は上から「アーシア　グラシス　セントワ　ミ・オーレ・・・」と色々あります。その中でも売りに出ているのは上級グレードのアーシア。不動産営業マンがそれを分かって査定しているとは思えないし、買主様への接客時にもアピール出来ないでしょう。




じゃあ、今から家を建てる人はどう考えるべきか？


現在は国の政策として、住宅性能評価を受ける事が必須になっています。耐震等級や断熱等級とかですね。


ハウスメーカーでなくても今から家を建てる場合は、その家の住宅性能が証明されている。


もう将来売却する時には、「この家の住宅性能は●等級です」って表示することはマストになってきます。等級が示されていないなら、建物価値はゼロと言われても仕方ない時代になってくるでしょう。



ここで考える事があって、どの家も住宅性能評価がなされているなら「ハウスメーカーで建てた家のメリットは何？」となります。

等級の差？アフターメンテナンスの差？



予想なのでこれからどうなっていくのか分かりませんが、査定する不動産担当に住宅・建築知識が十分にあったとしても、価格差を論理的に説明するのが難しくなってくるでしょう。



価格差を出すには、ある意味バックや時計と類似するような【そのハウスメーカーのブランド構築】が必要になってくるんじゃないかと思います。

ちょっとね、今日は踏み込んだ話でも書いてみたいと思います。



茨木市だけじゃなく、ここ数年不動産価格が上がってきています。ここで大事なのはまず【相場を間違わないこと】。エリアや立地の問題ではなく、相場より高過ぎる物件は買わないっていうのが大事。

不動産会社の高過ぎる査定に踊らされないようにしなければいけません。



本題はここではなくて･･･

実際に相場は上がっている。「予算4,000万円～5,000万円で新築建てたい」って考えていても、土地だけで3,000万円を普通に超えてくるようになっています。


立地が良ければ土地坪単価120万円・130万円以上するので、土地面積は20坪～25坪。立地（環境）は悪くないけれど、駅距離は離れているってエリアで土地面積30坪くらいになります。

前者なら建物は基本的に3階建て、後者なら2階建てになるでしょう。



でね、じゃあ建物価格はどれ位するのか？って話ですよね。土地相場というのも分かるけれど、結局は土地+建物などの総額で考えないといけませんから。



ここでほとんどの方はハウスメーカーっていう選択肢になります。

ハウスメーカーでも色々あって、昔からある大手ハウスメーカーと、最近になって規模が拡大してきた中堅メーカーに分かれます。

＊中堅メーカーとは、例えば大阪（広くても京阪神間）をメインになっている会社。他はここ数年で都市圏を中心に展開し始めた住宅会社のこと



結論から書くと、（2階建てと3階建てでは価格は多少変わってきますが）

●大手ハウスメーカーなら3,500万円～4,000万円

●中堅メーカーなら2,500万円～3,000万円

は最低でも予算として見ておかないといけない。あとから上がってくる事も多いので＋＠も考えておくべき。



こうなると土地+建物で6,000万円～7,000万円の予算が必要となります。

まぁなかなかですよね･････



土地相場は変わらないので、こうなってくると【建物の選択肢を増やす】という方向が、今の時代の正解なんじゃないかと思います。


ただ単に安いローコスト系住宅会社という訳ではなく、自分の要望に合った建物を予算の中で建てられる住宅会社を選ぶという意味です。



当社では、住宅会社の紹介にプラスして、間取りの提案・打合せを当社で行い、建物全般のアドバイスも一緒にしていまして、ここ数年は特に好評いただいています。



前置きが長くなりましたが、ここから本題でして（汗）


建物の予算組としては、基本的に2,000万円前後は必要になります。

建物の住性能は長期優良やZEHなどの基準にはしておきたいし、ある程度のオプション費用も出てきますので。

＊3階建てだともう少し建物費用は上がるし、道路と高低差がある土地など外構費用が高くなる場合もある



となると、土地を購入して新築を建てたいという方は

●ご予算4,000万円～4,500万円　→　土地価格2,000万円前後

●ご予算5,000万円～5,500万円　→　土地価格3,000万円前後

これを1つの目安として、土地探しをしてください。

ハウスメーカーの建物価格を基準にしてしまうと、「もう土地なんて無い」って言ってしまっていい位になります。


たまに物件が出てきたりしますので、それを待つというスタンスになります。

ちょっとブログ更新に間が空いてしまいました。



不動産業界における売却の裏側を色々と書いてきていますが、そもそも売却やレインズという仕組みが不動産会社に有利になってしまっているのが根本の問題。


今のシステムのままではもう不動産業界が変わる可能性は低いので、根本から変わっていかないといけないと感じています。



そのシステムの１つに【売主様が不動産会社に売却を依頼する方法（媒介契約）】があります。


この媒介契約には3種類ありまして、専属選任・専任・一般に分かれています。
専属選任はほとんど無いので、ここでは専任と一般の違いをご説明します。

●専任媒介･･･売主様は売却を不動産会社1社にしか依頼できない

●一般媒介･･･売主様は複数の不動産会社に依頼できる（2社でも5社でもOK）

それぞれメリットデメリットはあるのですが、私が思う事は


それ最初に決める必要ある？？


1社に売却を依頼しようが、数社に依頼しようがそれは売主様が決める権利であって、契約事として決める必要ありますか？って事。



各不動産会社は対売主様と個別に売却を依頼されるだけであって、そのあと「他の不動産会社に頼んでみようかな」って行動するのは本来自由であるべき。


そこで専任媒介みたいなシステムを作っているので、多くの不動産会社が他に依頼されないのをいい事に、売出情報を隠したり、他社に案内させなかったりと姑息なマネをするようになるんです。



結論を言うと【すべての不動産会社が売主様のために、キチンと業務を遂行しているなら】専任であろうと一般であろうと売却システムに何ら問題は生じないんですね。


売却を依頼されたら、もちろん自社で買主様を見つける動きは頑張るけれど、他社にも情報をOPENにして、売主様のために（そして買主様のためにも）一番条件の良い買主様を探すというのが仕事の根本であるべきなんです。



もうモラルの問題。

媒介契約を3種類に分けているのは、恥ずかしい事なんだというのを不動産業界は自覚した方がいいと思います。

同業者からよく「間取り書けるからスゴイですね」って言われます。

そう言っていただけるのは有難いのですが、住宅・不動産業界に30年いてて、ハウスメーカーでは住宅設計もやっていたので当たり前といえば当たり前なんです（汗）



ただ1つ言わせてもらうと、不動産業界にいてても間取りを考えられるようにはなりますよ。


建築条件付き土地とか契約する事も多いでしょうから、積極的にお客様の打合せに入っていけばいいだけ。


数件やった位では無理でしょうけれど、早くて5年位真剣に向き合えば基本的な間取り作成力や建物知識は付いてくると思います。



じゃあなぜ不動産営業はいつまでたっても建物の事を知らないのか？

・建物は住宅会社の仕事だから、自分たちはしなくていい
・住宅の事は専門の住宅会社にまかせた方がいい
・不動産の仕事に時間をさかないといけないから、そんな事までしてられない
・興味はあるけれど、会社に何してんねんって怒られる

こういった事を言うと思います。たしかに正論ではある。



でも厳しい言い方をすると、結局はそこまで住宅（建物）に興味がないんでしょ


土地を仲介するなら「どんな間取りが可能かな？」「お客様の建物要望に合うかな？」って絶対に気になるし、中古物件でも「お客様の希望にリフォーム出来るかな？」とか気になって仕方ない。
そこでそれらを「住宅会社（リフォーム会社）に打合せしてください」って終わらせて、物件の申込を急がせるのはちょっと違うんじゃないかって感じるんです。



これからの時代はもっと専門性が必要になってくると思いますので、本気ならお客様との打合せにも積極的に入っていって経験する事が大切になります。



私としたら初めに住宅会社に就職した事が、今となっては本当によかったと思っています。

もしそうでなかったら、必死にお客様との打合せに参加して建築知識を増やすと思います。

不動産仲介だけの専門性ではこれからの時代はかなり厳しいから。

不動産の営業マンって、物件＝物として見る傾向があると思うんです。
土地や一戸建てやマンションでも【物】としてだけ見てる。



やっぱりお客様はそこに暮らすわけだし、空間とかそういうのも含めて「お客さんに合っている」という感覚を大事にしていくべきだと考えています。



お客さんはそこまで考えていないかもしれないけれど･････不動産仲介する人間はそういう感覚を持っていないといけない。


そうしたら「早くしないと他の人が先に申込み入れてしまいます」とか言えないでしょ。

売却だったら、売主様が損するの分かっているのに、物件情報を止めたり・買取りに誘導したり出来ないでしょ。



不動産仲介は、物件を物＝取引としてだけ見るのではなく、物件探し～契約～引渡し～入居後という流れの中でその過程を提供することに価値をおくべきだし、その中で建築提案も織り交ぜられたらより深く提案出来るというものです。



お客さんが家を買う本質は何か？

って事を考えていると、そんな事を考えました。

不動産売却で業界がおかしくなっています。

出来るだけこのブログで発信しているのは、ご売却をお考えの方が損をしない様に、また「こういう事がある」という知識だけでも身につけて頂くのを目的としています。

知っているというだけでかなり予防にはなると思いますので参考に読んでください。

高額の売出し価格を提案するケースが増えています。

まぁその不動産会社も売れるとは思っていないようで……一旦売却を預かれば、あとは【いかに価格を下げていくか】を考えています。

ヘタしたら、業者買取りの申込みを売主様に提出して、そうなったらラッキー位の感覚が多い。

詳しくは書くと、査定価格は多少高めでも相場範囲で出しておいて、「今なら●●●●万円位でもお客様がいてますよ」とか「●●●●万円で売り出してみましょう」って甘い言葉を伝えて、高値の売却価格を決める。

案の定売れないので、あとは査定価格に近づける作業なんです（汗）

プロの仕事ではない。

その間に親しい買取業者に申込み書を出させて、売主様に一か八か出して反応を見る。こういうのが増えています。

良い条件で売ってくださいって売主様が信用して売却を任せてくれているのに、不動産会社が考えている事は真逆。

・価格を下げてでも早く売りたい

・売主様が損してでも、買取りになったらラッキー

良心がある人間なら仕事続かんでしょうね・・・

不動産業界にいてる私としたら

「高い価格を提案したなら、責任持って価格下げずに頑張れよ」って思うし、もし価格を下げていくなら不動産会社を変更します。

もし買取の話や申込みなどしてこようものなら、売主様のために売却する気はないという事ですので、その時点で不動産会社を変えますね。

不動産業界にいてる人間がもし自分の家を売却するなら、コレは当たり前。

そうなん？って疑問がございましたら、一度ご相談ください。

不動産売却システムと業界の裏側、そして不動産会社はこう考えているという理屈をご説明させて頂きます。

先日新築一戸建ての打合せしている時に、お客様のお父様から不動産関係の質問で

「橋本さん、売主と買主の両方の仲介になった時（いわゆる両手仲介）は、どっちよりになるの？」って聞かれました。

そうなんです、よーく考えると両方の仲介に入るっていうのは、本当はおかしいんですよ。原告と被告の両方の弁護人になっているのと同じになるから。



私の答えとしては段階があって、一言では言えないのですが

①売出しされている価格が相場から判断しておかしくない→説明できる価格

これなら売主様よりになる


②逆に高過ぎるなっていう場合は、買主様よりになる


正直に書くと、こういう感じになりますね。



当社に売却をご相談いただくお客様はよく理解して頂いてるので、メチャクチャ高い売出し価格で出す事はありませんので、実際はどっちよりという事はないですけどね。

売却に対する売主様の気持ちや考えを聞いているので、それに則って進めていきます。



こういう事書くと、最近非常に増えている高額査定＆高額売出価格提案は売主様のためにやってるやん！って思われそうですが、「いや･･･そんな不動産会社は、そんな考えと違いますって」と言いたい（汗）

ワザと高く価格を提案して、売却を依頼されたいだけですって･････と。



本当に売主様の事を考えている不動産会社ならそんな価格提案しないし、もしするなら値下げせずにずっとその価格で販売しないといけないでしょ？



大手さんなんか特にですが、高い売出価格で売却を依頼されといて、すぐに数百万円単位で価格下げていってますからね、これは売主様のためとは言えないと思う。



結局は、売却さえ依頼してもらえれば、いくらで売れてもいいから早く売りたいだけ＝売主様は損してもいい位の考えなんだと思います。もっと書けば、相場より下がって買取りになってくれればラッキー位の感覚でしょう。



ちょっと激しい内容になりましたが、現在の不動産業界の状況を愚痴ってみました（汗）

建物費用について、2階建て・30坪位で2,000万円前後の予算組みという内容のブログを何回か書きました。

ではインスタでよく見るオシャレな建物を追求していくといくら位になるのか？
詳しく具体的にご説明していきます。

インスタで見るオプション的な部位＝カッコよくなる項目とその予算組みとしては

●フローリング

無垢という選択肢もありますが、突板フローリングにした場合→30万円

●建具

1階部分だけでもハイドア（天井までの高さ）にすると雰囲気変わります→15万円

●キッチン

色々な仕様があるので一概には言えませんが、ショールーム見学して納得できる範囲→80万円

●洗面台

例えばアイカの洗面台にする→20万円

●照明計画

ダウンタイトやダクトレールなどデザイン照明や間接照明を施す（LDKや玄関部分）→20万円

あとはクロスを変えるというのもインスタで見かけます。家全体変える必要もないと思いますが、一部でもポイントクロスを使用するケースも多い。ただポイントクロスは数千円という金額ですので予算組みとしては気にされる必要はないかと思います。

内装設備に関しては、これくらいのオプションを考えていれば結構雰囲気出てくると思いますね。

スイッチ・コンセントをアドバンスにしたりとキリはありませんが

オプション的な予備費用として200万円程見込んでおきましょう。

あとは外装になってきますが、まずは外観デザイン。これは根本として建物の形・屋根形状・窓デザインによります。ここは標準の範囲内で出来るだけ打合せしましょう。

ここからオプション的な内容になります。

●外壁

一般的なサイディング外壁なら大丈夫ですが、吹き付け塗装にしたいというご要望なら予算組みが必要になるケースが多くなります。

目地無しで、仕上げもコダワルとなると150万円はプラスで考えておいた方がいいでしょう。

●外構

これは土地の広さや道路との高低差により予算組みが大きく変わりますが、土地30坪・高低差無しとするとシンプルな外構だと100万円前後ですが

フェンスを凝る・植栽を施すなどすると、建物が引き締まっていいんですよね。本当は外構にもプラスで予算組みをして欲しいのが本音。50万円とかでもプラス予算組みしておくと外構の打合せにゆとりが出てきます。

という感じで、外壁・外構等で200万円〜250万円の予算組みとなります。

内装・外装合わせると400万円ほど。

建物全体では2,400万円〜2,500万円程になります。これ位の予算組みをしておけば、インスタでよく見るカッコいい住宅をご提案出来ます。

参考にしてください。