茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

今週からリフォーム現場が2物件着工。



一戸建ては1階が大幅な間取り変更のフル・リフォーム。
2階は書斎を増やして、あとはフローリングやクロスのリフォームとなります。

1階の解体工事が始まっています。







もう1現場は、マンションの間取り変更リフォーム。

1部屋以外はほぼ原形なく間取り変更。解体工事も完了したてで、スケルトン状態となりました。





これから約2ヵ月の工事期間。
随時報告していきますね。

新築一戸建て（建売）がかなり減っているそうです。【そうです】って･･･書いたのは、当社はほとんど建売の仲介をした事がないから。

数年前までは仲介する時もあったんですが、考えればここ5年以上はやっていない。


建売はご提案しませんっていう訳ではなく、お客様の要望に合致する・価格が相場と合っている・間取りが土地に合っているという点をクリアーしてるって思えれば全然OKなんですが、そういった物件は正直少ない。


パワービルダーって呼ばれる大手の新築建売会社（飯田産業・一建設・アーネストワンなどのグループや関西ならファースト住建とか）の状況を調べてても、ここ2年ほどは土地の仕入れを抑えていた事もあり、販売戸数が減っています。


たしかに、5年以上前なら上記の会社が販売している建売が茨木市でも数十件ありましたが、最近はパッタリとあまり見なくなりましたね。完成している建売も売れ行きが悪いので値引きをして在庫処分に動いているとも聞きます。


原因は土地の仕入れ価格が上がっている事や建物の原価も上がっている。他にも土地仕入れ競争の激化もあるでしょう。



以前からこのブログでも何度か書いてきましたが、建売自体は全然ＯＫなんですよ。ただその価格に見合ったバランスの良い物件を買うようにしましょうって事。

ここ数年は価格が上がって建売が売れないってよく言われますが、それは業者目線であって、お客様目線で言えば「価格に見合った価値が感じられない」って事だと思うんです。



よく考えられた住宅を提案したり、コストパフォーマンスを重視したりと、どれだけ付加価値をお客様にご提供できるかが、これからの時代には必要になってくると思います。

最近茨木市の大池エリアで土地の分譲が増えています。

個人のお客様が売却している物件もありますが、増えているのは不動産会社が買い取って、解体更地にして売っていたり、2区画以上に分筆して販売しているケース。



ここで気をつけて欲しいのは、「結構価格差があります」って事。

土地価格の判断は坪単価で行いますが、坪単価110万円台もあれば、高いと140万円台とかで売りに出てきます。

大池2丁目って南北に広く、北と南では阪急茨木市駅までの徒歩分数が5分近く変わってくるので、単純に大池2丁目って事で坪単価判断をしてはいけませんが、それでも坪単価20万円以上の差が出てくるのはおかしい･･･。


土地面積・道路の向き・土地状況、そして間取りの取りやすさなどを考えて、しっかりと価値を判断していく必要があります。



お客様には判断が難しい部分もありますので、こういったアドバイスは不動産担当の腕の見せ所。

（当たり前ですが）「今はこれ位の相場してますよ」っていう様な単純な説明ではなく、根拠をしっかりと示して不動産仲介の価値をもっと上げていきます。

インスタやネットで住宅関係を見る事が多いからか分かりませんが、平屋の写真を最近よく見ます。

流行ってんのかな？


事務所周辺の並木町や水尾・大池などでも平屋を建てている現場を見る事はありますが、流行っている事はないだろう。そもそも平屋を建てられる土地もそんなに多くはないので･･･。


推測するに、もしかして人口減で特に若い世代が減っていて、ハウスメーカー等の受注が少なくなり高齢者をターゲットにし出したんじゃないかと。

平屋でゆったりと暮らそうみたいなコンセプトで。



理想は平屋ですが、不動産的な観点（将来売却する時）から言うと気を付けた方がいい点があります。

間取りには気を付けましょう
3LDKあればまだいいんですが、2LDKだと極端に売れにくくなります。


ご年配の方が「そんなに大きな家はいらんし、部屋数も少なくていいねん」「建物価格も安い方がいいし」って2LDKとかにしちゃうケースが結構あると思うんですね。


ただ将来売却する時に、買う人っていうのは4LDKまたは3LDKって探していますので、立地がよくても売れにくくなり、価格を下げないといけなくなる可能性が出てきます。


築20年以上経過していれば、（買う人が建替え前提で）ほぼ土地価格になってもまだ納得できますが、築10年とか15年だとね･･･さすがに我々不動産会社としても厳しい査定はしにくい（汗）。

結果売却するのに時間がかかってしまうかもしれません。



売る時には、間取り（部屋数）はかなり重要な要素になりますので、平屋を検討されている方はご注意ください。

国土交通省から【不動産情報ライブラリ】というWEBが出ています。

＊不動産情報ライブラリとは･･･不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報をご覧になることができる国土交通省のWEBサイト


へぇ～どんな内容やろって見てみたけれど、なんか使用するには申請しないといけないのかな？よく分からないけど、会社で登録したので利用申請の返事待ちです。

また面白そうでしたら、ご紹介してみますね。


不動産取引価格とかも見る事が出来るってありますが、どんな感じなんだろうか。レインズの成約データを落とし込んでいるのかな･･･それだったらお客様も見る事が出来て、便利なサイトかと思います。


ただ気を付けてもらいたいのは、レインズの成約データも結構いい加減な情報もあるという事。

売却を依頼された不動産会社は成約になると、●月●日に●●●●万円で売れたとレインズに登録するんです。我々不動産会社にとっては、いくらで売りに出されたじゃなく、いくらで売れたという情報の方が大事。なのに実際に売れた価格ではなく、売り出された価格のまま登録されている物件も結構多いんです（汗）

ずーと定点観測していたら「この価格で成約はおかしいやん」っていうのが分かってくるんだけど、お客様にとってココの見極めはかなり難しいかと思います。


逆に言うと、こういった感覚を養っていくのが不動産のプロとしての仕事。



最近他社さんが作成した売却査定書をお客様に見せてもらったんです。2物件の査定書。

両方ともにAI査定というのが出ていたのですが、結構ムチャクチャな価格･･･両物件ともに私が考える相場より、500万円以上は高い。1件は売却中でしたが、案の定AIによる売出額で出してはみたものの数ヶ月売れず、数回の価格変更を繰り返されています。

元のデータがキチンとしていないとなかなか難しいでしょうね。


まだまだ成約データだけでなく、購入者の動向そして市場感覚がミックスされてないといけない不動産業界です。

昨日の午前中は新築工事中のお客様から連絡があり「電気配線を少し変更したい」という事で、急遽打合せへ。午前の予定が空いていてよかった（汗）

そのまま現地に行って、業者さんとも打合せ・確認してきました。

やはりインスタの情報量はスゴイですね。

初めて聞く内容も多く、これからは住宅の打合せの仕方を変えていかないといけない。確認事項のチェックリスト雛形を作成していこうと考えています。

ある意味インスタのおかけで、打合せを出来るだけしたくない会社・住宅に興味のない会社（建築条件付き土地の不動産会社など）は淘汰されていくんではないでしょうか。

それはそれで良い事だと思います。

そういえば昨日の打合せでお客様に

「キッチンや浴室などまずはショールームを何メーカーも回って、その後決定したメーカーでも何回か行って打合せするのって大変ですか？」

「最初に標準的な仕様があって、その中から決めていく方がいいですか？」

って聞いてみたんです。

そうしたら「確かにいくつもショールームを回るのは大変だったけど、比較する事によって分かった事もあるし、回れた事でよかった」と。

大変ですが総合的に納得感が違うんだと思います。

という事で住宅の打合せでメーカーを決める事はしませんが、最初にある程度はメーカー・商品グレードを絞れる様にはご提案・参考見積りを作成していきます。

最近の不動産営業マンとの会話でよく出てくるのが「特に購入のお客様が減った」という話。

その理由は私なりにハッキリしてて、【売り出し価格が高過ぎるから】。査定通りと言わずとも多少高くてもキチンと相場帯で出していれば、買うお客様は全然減っていません。

それなのに売却を依頼されたいが為にワザと高額査定を出したり、業者買取りにばかり走るからこうなってしまうんですよね。

特に高額査定については大手の営業マンとの話でもよく出てきますが、査定額は普通に提案しておいて、「今物件が少ないので、これ位の売り出し価格でもいけるかもしれません」みたいな事を言って、とにかく売却依頼を受ける事だけが目的になってるみたい。

チャレンジ価格って呼びますが、チャレンジでも何でもなく、ウソやん（汗）

例えば相場が3,000万円とすると、査定は3,000万円〜3,200万円で出すけれど、チャレンジ価格として3,980万円とかヘタすると4,000万円台での売り出しを提案する様です。

これでまずは売却依頼を受けるという目的は達成。その後は普通に売れないので、数百万という大幅価格変更を繰り返して、結局相場くらいで売れるという訳・・・タイミングを逃して、相場より安く買取りになるケースもあると聞きます。

もうプロじゃないよね

ですので売却をお考えの方はもちろんですが、購入検討されている方も本当にご注意ください。

不動産会社（大手さんも含めて）から出ている情報だから正解という事はありませんのでね。

どのラインなら決めてもいいのか？

これをしっかりと把握していきましょう。併せて、このラインをキチンと正直に伝えてくれる担当を探す方が先決だと思います。

リフォームやリノベーションの時の予算組みで、一般的（基本的）な工事費用は言えるけれど、インスタとか色んな写真を参考に「こんな内装がいい」「こんなキッチンにしたい」っていうご希望が多いんですね。

そういう時に、どう予算組みをしていくか？というのが難しい部分でもあります。

予算配分を工夫できないかを検討するために、お客様の優先順位を再確認したり、工事内容や間取りで工夫出来る所はないかを大工さんと検討したり。

【あまり予算をかけたくない】と【コダワリの空間・設備にしたい】という間を、お客様だけでなく、私も毎回悩んでいます。

傾向としては、後からは工事出来ないしせっかくやるんだから、希望と内容でリフォームしたい！ってなりますが、その中でも出来るだけ許容範囲に価格がおさまる様にしていきたいので、工事が始まっても検討が続きます。