2023年04月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日は朝から賃貸募集をするマンションで
2LDKだった間取りを3LDKに変更したリフォームの完成立会い。
阪急茨木市駅から徒歩8分の好立地のマンションです。


その後は、一戸建てのリフォーム現場も完成したので、その立会いに寄ってきました。

元々の間取りはあまり変えず（家相的にも良い間取りだったので）、設備・内装や奥様の好みの雰囲気へのリフォーム工事となっています。

落ち着いた雰囲気でいい感じ。さらに手を加えながら生活していくイメージが湧いてきますね。


＜キッチンは位置を変えて以前の物を使用＞


＜どこのメーカーにも好みがなく、ドアは制作＞


＜和室は畳とふすま交換のみ、こういった造作は今では珍しい＞

本日は不動産会社による買取の話。

意味のある買取と意味の無い買取、この2つがあると私は考えています。

意味のある買取とは？

・売主さんが早く現金化したい

・なかなか売れない

・見学とかして欲しくない

など事情がある場合。そうなると当然ですが買取になる価格も安くなります。

これは事情があるから仕方ない。安くなったとしても売主さんは目的が達成できるし、不動産会社としても，安く仕入れて相場で売る事が出来ます。

意味の無い買取

現在これが「かなり問題だな」と。

買取・販売ばかりやっている不動産会社は、買わないと売る商品がない。こういった買取業者が非常に多くなっているんですね。住宅会社でも一緒。土地を買ったら、建築条件付きにしたり建売にしたりで儲かるから。

物件が少ないからこういった会社が高値で買い取るんですよ。一般の人が普通に買えてたはずの物件を先に押さえて邪魔をしている。

私はこれをただの転売と見ています。

安い商品を努力して探して、それを利益乗せて売る。これは商売。

でも（不動産って唯一の物なので）それを高値でも何でも買うっていうのは、買い占めと同じだろうと。

在庫がない（物件が少ない）から高く売っても大丈夫！みたいな商売は行儀が悪いなぁと感じます。

ですので、皆さん物件を探していると建築条件付き土地だったり・同じ会社が多くの土地を販売してたりすると思いますが、そういう物件は基本的に疑った方がいいでしょう。

聞いても本当の事は教えてくれないでしょうから、悩みがあればお気軽にご相談ください。

たまたま見かけた売却募集のチラシに
「相場より500万円以上高く売れた実績あり！」と書かれていました。

結論から書けば、たまたま（過去1回くらい）そんな事もあったんちゃう…という事。
たまたまあった事を誇張したらアカンやろという内容です。

裏を返すと、このチラシを購入検討者が見たら「この不動産会社には相談したらアカン」となります。

相場とか関係なく（ウソ言われて）物件を紹介してくる訳ですからね。

売却と購入は裏返しの部分があるので出来るだけ公正になるように私ら仲介の存在があります。

強引さもある程度は営業としては必要なんかもしれませんが、出来る限り無くして仕事をした方が長い目で見ると良い方向にいくと思っています。

茨木市で売りに出されている物件でも結構価格設定がバラバラになっているじゃないですか。


エリア関係なしに「土地坪単価110万円位つけとけば大丈夫でしょ」みたいな土地や、「4,800万円くらいの価格設定しとけば反響あるでしょ」みたいな新築一戸建てもよく見かけます。


これらをキチンと分類して説明してくれる担当が良い営業マンだと思うんです。



あとは「エリア的にはこの価格設定は間違っていない。でも何かね･････」というケース。


地元民だから分かる感覚もあったりしますが、それ以外にも土地の状況だったり、建物の間取りだったりと色んな原因があって、価格バランスが納得しにくいケース。


お客さんってこういったのを感覚的に感じているんですが、不動産営業マンとしては言葉で理由を説明できないといけない。ちょいちょいあるんですよね、こうい物件が。



【お客さんの立場になって】これを忘れずに提案していきます。

営業といいますか、対応について。


接客業やっていると基本中の基本ですが【お客様の不安に気付ける事】が大事。

その不安はすぐに解決出来ない事もあるけれど･･･営業としては
その不安に気付いて、共有して
そして整理したり・解決策を提供したり、もしくは選択肢を出す事も重要なスキル。



よく不安の事だけを伝えたり、気になる事を言うだけっていう営業マンが多いなぁって思います。ヘタしたら不安を煽るだけのケースも。

このあたりは少し打合せをしたら、分かりますね。
「あ～この担当とは合わないな」
「なんかこれ以上相談する気になれない」
というなんともいえない感情が生まれてくる（汗）

たぶんお客さんがどう思われているかとか興味ないんだろうなって思います。



不安を受け止めて、提案してとなるとそれに対して責任も出てくる訳で、話をしたくなる営業っていうのはその責任感を持っている人。それにサービス精神も加わったら、もう無条件に相談したくなりますもんね。

最近土地のご相談が多くなってきて
「現在の住宅会社の事も知っておかないといけないなぁ」と思い
買ってきました。





パラパラっとしかまだ見ていませんが
ここ数年はデザイン重視になってきていますね。



性能や間取りが良いっていうのは当たり前という事か？
もしくはデザイン性重視の方が受け入れられる世の中なのか？



住宅経験者としては、基本デザインというのはそれ程お金をかけずに出す事ができると知っているので、＝高級という打ち出し方をしている住宅会社だけは警戒した方がいいでしょう。

山口県の方に出張に行ってました。

ホームページの更新がほとんご出来ておらず、失礼いたしました。



明日からガッツリと業務をしていきますので、ぜひホームページをご覧ください。ご相談もお待ちしております。


＊１日目だけは天気が良く近くを通ったので、ＣＭなどでお馴染みのスポットに寄りました。


●角島大橋●

たしかにキレイな場所でしたよ。

今日は朝からリフォーム関係の立会いＤＡＹ。


朝イチは、数年前にお引渡ししたお客様から「部屋を間仕切る壁をたてたい」という依頼で、現地確認＆雑談。よくある子供部屋を仕切らずに広く使っていたけど、大きくなったので壁をたてて２部屋に分けたいという要望です。


その後は、大工さんと５月には着工する一戸建ての現地打合せ。


続いて今月末に引渡しになるマンションの壁・クロス関係のリフォームでお客様と現地立会い。


午後からはお客様と一戸建ての増築＆リフォームの現地打合せを。引渡しが終わって、荷物も何も無い状態での初めての打合せでした。

売主様の荷物の整理などで、引渡しを受けるまで内部確認が出来ず、ずっと図面で打合せをしていましたが本日現地を確認しながらリアルな打合せが出来て、かなり決定していきました。

やっぱ現場に勝るものはないですね。



今日は合計すると４時間半ずっと現地にて打合せしていたので、かなり疲れた･･･。
でもスッキリとする疲れなので気持ちはいい。

さっ変更内容のＣＡＤ入力を本日中にやっておきます。

今年は業者買取がさらに多くて、不動産会社が売主の物件ばかりになりそう。
新築建売・建築条件付き土地・リフォーム済み物件などですね。


最近は売主が不動産会社でも建築条件無しの土地が比較的増えてきた感じもあります。
理由は色々ありますが

①高額価格帯なので建築条件を付けると売れない（対応出来ない）

②相場上昇を理由に土地の利益を多めに乗せても、売れる可能性もある。

こんな感じだと思います。

買取りしかしていない、また買取がメインの不動産会社は（こっちの方が断然会社数が多い）高くても買うしかないので、物件が少ない現在はしばらくこの状況が続きそうです…。

物件が少ないからといって「これでいいかぁ」的な買い方はせずに、出来るだけ我慢して下さいね。

高値で買うなんて不動産会社の思うがままになっちゃうし、根本としてそんな買い方は流れが良くない。相場を把握して価格が下がってくるのを待ちましょう。

「高く買い取っても売れるだろう」という不動産会社の戦略を理解して、適正な不動産購入を実現していきましょう！