2023年12月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

「スーモなどのネットに複数掲載されると売れ残り感が出るのでやめておいた方がいい」
売却を相談された方は結構な頻度でこういった説明をされる様です。


結論から書くと、逆ですね。色んな人の目にとまった方が反響が増えるし、結果良い条件で買ってくれる購入者さんに出会える確率が上がります。



この説明をする不動産会社はほぼ他社に対して【広告不可】にしていますから。こういった不動産会社側の本音は「他社には広告させたくない。出来るだけ当社だけの情報発信にしたい」コレですよ。

良い条件で売れるなんて（本当は）関係ない、自社で買主を見つけて、売主・買主の両方から仲介手数料を貰う事を優先するような会社です。


例えば3,000万円で売り出していて、他社で3,000万円の満額で買いたいっていうお客様がいる。自社にもお客様はいるが2,800万円なら買うと言っている。普通は3,000万円のお客様を選びます。でも（大手さんを含め）多くの不動産会社は他社のお客様の存在を伝えず、自社のお客様2,800万円で売主さんを説得しにかかります。



物を売る時もそうですが、SNSなどを拡散したい場合に発信を絞ります？いいね！やリツイートしてもらった方がいいに決まっています。どんな会社であっても自社で情報発信するには限界がありますからね。



この意味をご理解していただくには、不動産売却の仕組みを知ってもらうのが一番。

「なんかよく分からないし、売ってくれればOK」っていう方もいらっしゃいますが、仕組みを知るというは本当に大切なんですよ。という事で、次回は【不動産売却の仕組みについて】書いていきたいと思います。

10月から12月にかけて、ショールームへ頻繁に行っています。

新築やリフォームのお客様への同行。



ここ2週間ほどはキッチンの見学で色んなメーカーを回っていました。

リクシルは２回、パナソニックは３回、タカラスタンダードは２回。他にもＴＯＴＯ・サンワカンパニー・ウッドワン・クリナップ。こんだけだっかたかな（汗）、なんか忘れている気もする。



ショールームに行くとアドバイザーの人が説明してくれて、商品グレードやオプション関係を決めて、仕様・見積りを依頼する。見積もりがメールで来るとそれを大工さんに送って、お客様への見積り金額を出してもらいという流れです。


メーカーによって仕入れの掛け率が違うし、同じメーカーでも商品グレードによって多少仕入れ額が変わるので、いくつかのメーカーで比較する事が重要になってきます。



お客様によってコダワル部分が違うので、どこメーカーが良いっていうのはないんですけど、これだけキッチンメーカーがあると逆に悩みますよね･････。

売却相談でお話した時によく聞かれるのが「こんなチラシが入っているけど、ホントですか？」って、【予算●●●●万円で探している人がいます】【探している人が２組います】と書かれているチラシを見せられるんですね。

過去にも何回か書いたことありますが、やわらかく書いても仕方ないのでストレートに書くと「１００％ウソの広告です」。


そういったチラシってほぼ予算が書かれていて、相場より数百万円～1,000万円ほど高く書いてあるんですね。で、実際にその予算で探している人が２組いてると現実味を出しているだけ。


こういった数字を書いている会社のチラシはオトリ広告ですので絶対に問合せしないで下さい。これは断言できますのでご注意を。

不動産業界にいてる人間はこういったチラシをみるとこう思います。「行儀の悪い、イケイケの会社なんやな」って。



あと最近特に目立ってきて、気を付けたほうがいいなぁって感じるのは【一括売却査定】。普通に運営されている査定サイトもあれば、大手の不動産会社だけが集まって運営されているサイトもあります。

これも何度か書いていますが、もう高値査定合戦になっている状況。


他よりも高い査定価格を提示して選ばれようとしていたり、査定は相場で提示するけれど「今ならこれ位の価格でいけるかもしれません」みたいなトークで、高い売出し価格を提案する手法の様です。

業界ではチャレンジ価格と呼ばれる事が多いですが、チャレンジ価格と査定価格は別物ですからね。そこは分けて考えて、不動産会社を選別した方がいい。


ここ１年ほどの動向を見ていると、チャレンジ価格で売出してみる→やはり売れず→数百万円という大幅な価格ダウンをする→それでも相場よりは高いので売れず→再度数百万円の価格ダウン→相場帯に入ってきたのでやっと売れる。こんな流れになっている感じですね。なかには不動産会社による買取になっていたりもするので、もう査定というのが何だか訳分からない。


チャレンジ価格というのは本来は違う意味合いがあって、相場帯のなかでも高めで売り出しましょうって事。

たとえば、相場が3,000万円～3,100万円という幅だったとします。それなら、3,280万円とか、いっても3,380万円とかで売り出しましょうって意味。購入検討者さんに対して説明が出来る範囲です。

それが最近はチャレンジ価格といって、3,800万円とかそんな感じで提案している状況も見受けられます。


買主さんはもちろんですが、売主さんも一歩間違えたら大変な状況になってしまいます（ずっと売れない・価格を下げてもタイミングを失って売れない）ので、本当に気を付けていただきたいと思います。

年末が近づいてきて、もう今年も残すとこ2週間ほど。
仕事としては10日を切りました。


でも、新規のお客様の購入相談がかなり増えてきています。年が明けて本格的な不動産シーズンがスタートしたら結構物件は動くんじゃないかなぁという感覚。

でも売り出されている物件が少ないので、なかなか皆さん苦労されているのが現状だと思います。



でもね、ご相談いただくお客様には全員にお伝えしていますが、物件が少ないからといって、何か懸念事項が多い物件を選んだり、価格が高過ぎる物件を選んでしまう事が一番危険な事なんですよ。

世の中の不動産営業マンって契約する事ばかりを優先するから、本当の事を伝えてくれる人は非常に少ないので注意した方がいいかと思います。特に不動産会社が買い取ったリフォーム済み物件などは要注意です。



これだけご相談が増えてくると、当社としても売主様から直接売却依頼をいただく事も重要になってきます。以前から売却相談には注力してきましたが、2024年はこれまで以上に、いや次元が変わるくらいの注力をしていかないといけないと考えています。


不動産一括査定サイトみたいな相場と関係ない【高値査定合戦】に巻き込まれたくないしね、独自の売却チラシ・紹介活動の強化で、お客様に物件情報を届けられるように頑張っていきます。



2023年は企業や政治・芸能界などの不祥事がオープンになった年でした。この不動産業界もあまり世の中に知られていないグレーな部分が公になって、公平な取引がなされる様になればなぁと思います。

ネットで検索したらイッパイ出てきますが、【物件情報の囲い込み】や【買い取り】などですね。


これが公になったら、大手の不動産会社に売却依頼したり、購入相談したりもかなり少なくなるでしょうね。

信頼されて、選ばれる地域の不動産会社にもっとなっていかねば。まだまだやる事満載です。

住宅の打合せ時間って結構長いんですね。
1時間なんか絶対に足りなくて、2時間とかすぐに経過してしまいます。


私は間取りや仕様の打合せアポイントがある時は、基本的に2時間は取るようにして、その後のアポイントはなるべくスグに入れないようにしています。

時間が決まっている建物の打合せって、なんか中途半端に終わる事が多くて、逆に効率が悪かったりするから。



セキスイ時代も含めて最長の打合せ時間記録は15時間だったかな（汗）。

今日で間取り決定しますねって、全ての間取りや仕様を全部確認していった時。昼に始まり、終わったのは明け方くらいでした。それだけお客様も真剣って事。



よく契約したら急に打合せ密度が減る営業マンがいてますが、本来は契約してからが本番。契約してから細部が気になってくるお客様も結構いらっしゃいますからね。



家の打合せをするとなぜかスッキリするんですよね。お客様とあーでもないこーでもないって想像や提案しながら決めていくのは楽しい。

予算的に実現が厳しい事も多々ありますが、【打合せした】っていう納得感も重要だと考えています。



想像や提案するためには、自分自身の建築設計のインプットも大事。時間がある時には積極的にネットサーフィンなどして、イメージを積み重ねていきます。

空家等対策特別措置法の一部を改正する法律が一昨日の12月13日から施行されました。

色々と変更点がありますが、関係しそうな点を簡単に書くと

今までは特定空家等という、長期間人が住まず使用もされていない建物で放置されており、行政から改善する様指導が入った家があるんですね。

それが今回の改正から【特定空家等に指定されていなくても、そのまま放置すれば指定される恐れのある家は管理不全空家として判断されてしまう】という点。

こうなると所有者にとって一番影響が出てくるのは【固定資産税の特例が無くなってしまう】事です。

建物が建っている土地というのは固定資産税が軽減されていて、それが無くなる訳です、ざっと土地の固定資産税が6倍程になる感じ。

実際行政がとこまで判断できるかは不明ですが、今後の空き家対策になっていくのでしょうか。

個人的には【不動産会社・建築会社等の新築一戸建て（建売等）の建築棟数を規制】した方が効果あると思うんですよね。

作り過ぎてる建売や建築条件付き土地の量を制限した方が将来的に空き家が減るし、今より中古一戸建てが活性化して、空き家になっている建物も相乗効果で動く気がする。

国の方針としてここ数年、特に来年からは新築一戸建ても省エネルギー性の高い建物を作る様に推進していってますが、まだまだ新築への優遇は残っている現状。

なんだか逆の事を同時に行なっているようで違和感を感じます。

購入相談でのヒアリング時に【今までどんな物件をご検討されたのか？また実際にどの物件を見学されたのか？】を確認する事が多いんです。

その内容でお客様のご希望というのが結構見えてきたりすし、特になぜその物件にしなかったのか？が参考になったりしますね。

で最近の話なんですけど、リフォーム済みの物件を検討したってお客様が結構いてはるんです。

それらの物件は【絶対に買ってはいけない】という物件。

物件内容に懸念事項があるというより、メチャクチャ高過ぎ・・・という物件が多いんですね。

具体的に書くと、当初は古い状態で売り出されていて、2,000万円〜2,500万円で不動産会社に買い取られる。それから500万円〜（外壁関係も含めたら）700万円位のリフォーム工事がされ、3,800万円とかで売り出されているんですね。どう考えても500万円以上高い価格設定。

「その物件が気に入ったとしても、3,000万円切ったら検討でいいと思いますよ」ってアドバイスする様にしています。

こういった話をする時にいつも思うのは「物件を見学した時にその不動産営業マンはどういう説明をしたのだろう？」って事。

「相場価格はこんな感じですよ」

「リフォーム工事にお金かかってますから」

「他にも検討しているお客様がいてるので決めましょう！」

もしかしてこんなトーク？

ホームページとかでは【お客様のために】とか【不動産のプロとして豊富な・・・・・】とか書いてるけど、お客様の事ほぼ考えていないんじゃないかな（汗）。

不動産仲介って販売とは違うので、コンサルティングの要素がないと成り立たない仕事だと強く思う、この頃です。

車の中ではユーチューブをラジオ代わりに聞くことが多く、内容も不動産・住宅系のユーチューブを多いんです。


で顔は見たことがある、結構登録者が多い不動産会社を経営しているユーチューブが流れまして、こんな事を言っていました。

「家を安く買いたいなら、不動産会社に紹介してもらえ」


もうビックリの発言･･････。

理由は？と思い聞いてみると、【不動産会社から紹介してもらったお客様に対しては、次から紹介してもらえなくなる可能性もあるので大きな値引きしてでも頑張ってくれる】という説明でした。


この不動産会社が年間で何十人のお客様を紹介してるのかどうかなど詳しくは知りませんが、ハウスメーカーの営業がこれを聞くとほぼ「何言ってんだ･･･」って思うんじゃないかな（汗）



私もハウスメーカー出身なのでこのへんの事情はよく分かります。

まず紹介だからっていう事で値引き幅は基本的に大きくならないでしょ。値引きできる決裁金額というのは決まっていて、そこを超えるのかどうかだけであって、不動産会社からの紹介って事で決済金額をマックス使用してくれるというのは経験でも考えられない。


値引き幅が大きくなるとしたら、その住宅会社の月の成績だったり、今期の数字を達成させるためにというタイミングならまだありえる。


こういった不動産会社って紹介料を請求するから、住宅会社としては利益率考えると逆に値引き幅が大きくなるのは考えにくいですね。



紹介は広告費がかかっていないからその分値引きしてくれるって言ってましたが、広告費計算して、会社として値引き幅で還元しようって発想には住宅会社はならないと思う。



色々と書きましたが、お客様に「住宅会社を紹介してください」って言わせて、紹介料を貰おうとする営業トークにしか聞こえてきませんでしたね。



てか住宅っていうのは、お客様によって希望する建物や予算、そして住宅営業との相性もありますからね。そんな簡単に紹介なんて出来るものじゃない気もするのですが（汗）。


（そんな）不動産会社の紹介に必死になってる住宅営業は、ハッキリ言って売れていない営業マンの可能性も高い。良い営業マンはもっとゆったりと構えているし、自分のお客様の紹介で十分に成績を上げているから、こんな「ウソみたいな話をする」紹介に対しては、静かにフェードアウトしていきます。