住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

なんだか最近「平屋」の広告をよく見かけます。

ハウスメーカーだけでなく、地域の住宅会社も平屋の商品をよく出していますね。

＊住宅のインスタとかをよく閲覧するからかもしれませんが……

若年層の人口が減っていて住宅業界も受注が減り、もしかしたら年配の人達の建て替え需要を喚起しているのかもしれない。

子供たちも巣立ち、夫婦二人で老後をゆったりと暮らしましょうみたいな提案で。

ココで不動産目線で注意してほしいのは、建てるにしても3LDKは確保しておいて欲しい。

こういった平屋商品の間取りって1LDKや2LDKが多いんですよ。延床面積も小さくなるので安さで売りやすくなりからね。

ただもし将来売却しようってなった時に、築年数は20年でまだまだ建物価値が残っている状態なんだけど、間取り的に需要が少ないという平屋の事例をたまに見かけます。

結果建物価値をそのまま価格転嫁すると高い割に要望に合わない建物になってしまい、中々売れないという寂しい状況になります。




平屋って住まいの理想ではあるんですよね。

縁側があって庭があって・・・そういう昔ながらの暮らし方は個人的にも好きです。

ただ茨木市もそうなんですが、駅近や需要のあるエリアだと土地価格が高過ぎて買えない……汗

平屋で3LDKの間取りを取ろうと思うと、土地面積は50坪前後は欲しい。

そうなると茨木市では山手の方、もしくは川西市・豊能郡の方に土地を求めるっていうのも1つの選択肢になります。

これからの世の中のライフスタイル変化を考えれば、よっぽどの田舎じゃなければある程度行政がインフラ整備もやってくれるでしょうし、駅からバス圏で広い土地を買うという選択肢もアリかもしれませんね。

広い土地に平屋を建てて、仕事もしながら・庭で家庭菜園もしながら、ゆっくり暮らす。たしかにアリだな。

「自分たちに合う間取りはどんなの？」

・インスタなどのSNSを開けばオシャレなカッコいい住宅が流れてきます

・住宅展示場に行けば豪華な広い建物が展示されている

それらをつなぎ合わせて実際の建物をイメージしていくしかないかと………

ただその前にもう1つ大事な問題があります。

「建物予算は資金計画に合うのか？」

建物予算は限られているけれど、自分たちの理想の住宅はその中で可能なのか？もうコレがメインテーマになってきます。

という事で弊社でいつもご提案させて頂く建物の資金計画金額を再度まとめておきたいと思います。

＊・延床面積32坪・2階建て・4LDKの建物で書いていきます

●建物本体・附帯工事（給排水・ガスなどの工事も含める）　2,000万円

●オプション予備費用（キッチンやフローリング・外壁など、これから詳細打合せをしていった時のオプションUP分予備費用）　200万円

●外構費用（門柱、ガレージ、アプローチなど）　150万円

●水道メーターや汚水桝工事の予備費用　20万円

総合計は2,400万円ほど

これ位の建物金額を計画しておけば、ある程度インスタなどで見る住宅をご提案出来るかと思います。

あとは建物諸経費がプラスされてきます。

・建物表示保存登記　30万円

・（建物分）銀行ローン諸費用　50万円（2,000万円位の借入金額として）

・請負契約書印紙代　1万円

・火災保険料　20万円　＊概算

・つなぎ組む場合はつなぎローン諸費用　15万円

建物諸費用は115万円になっています。

大体ですが建物費用（諸費用込み）で2,500万円前後。

コレが弊社で建物をご提案させていただく時の目安。

ハウスメーカーで相談すると4,000万円超えてきちゃうでしょうし、ローコスト系の中堅メーカーや工務店でも3,000万円位はしてくるんじゃないでしょうか。

この予算の中であなたに合った、または希望の住宅が可能なのか？

これらを打合せしていきます。

建てたら価値が落ちない（見た人が気に入る・ハウスメーカーみたいに高くない・デザイン性がある）住宅を提案していきたい。築年数だけで計算できないような住宅。

土地に関してはその時代で相場が形成されて、社会や経済状況で変化しますが、建物はそれらにあまり影響されずに建てられると思います。

資産価値が残る土地は？と言われれば、駅近・雰囲気がよくて商業施設がそろっている住宅地・人気の学校区とかになりますが、これから将来どう変化するのか？読めない部分もある。

駅近くの土地の価値が落ちるというのは考えにくいが、これから働き方が変化し、自動運転で移動のストレスが減り、もしかしたら家でどれだけ充実できるかという様な個人としての満足度に需要が高まって郊外の広い土地が好まれるかもしれません。

でも建物というのは基本的な生活間取りは長い間大きく変化していないので、普遍的な建物の提案は出来るんじゃないかと感じています。

別に5,000万円とか1億とかの住宅じゃなくて、2,000万円台でそれを追求していくという話。

普遍的な建物にどうデザインを付けていくかですね。

特に中古一戸建ては、ご案内していても築年数に関わらず、誰が見ても「良い雰囲気ですね」って物件がありますからね。



別に売却前提の話ではなく･････不動産仲介会社って物件（住まい）を扱うんだけど、加工したり提案する部分が少なくて、本当の意味で「仲介」しかしていない会社が多いじゃないですか。

弊社は引渡し後の生活も含めてご提案していきたいと考えています。

先日ハウスメーカー時代の先輩の紹介で、お客様と打合せをしてきました。

久しぶりに先輩とも会え、（まぁ一緒に仕事をしていたのは30年も前なのでほとんどが思い出話でしたが）現在の会社の状況や住宅業界の現状とかも聞けました。

建築費が上がってかなり住宅価格が上がっているじゃないですか……やはり販売しているハウスメーカー内部の人も「高いなぁ」という認識をしています（汗）

こういう話を聞いていると「家を建てようとしているお客様は大変だろうなぁ」って感じますね。

土地を持っている人や建て替え計画の人はまだいいかと思いますが、土地を購入＋新築の計画だと予算の所でかなり悩みますね……

オーソドックスな流れとしては【ネットで住宅会社を調べる・住宅展示場に行って色々と見学する】のがスタートかな。

でも大手ハウスメーカーだと坪単価100万円以上する世界になっているので、建物やその他付帯工事を含めると35坪の家なら4,000万円を超えてくる（汗）

という事で先輩曰く「中堅や新興の住宅会社が結構売れている」と。

具体的に社名は伏せますが、某住宅会社は大手ハウスメーカーにいてる営業マンの引き抜きや中途採用をかなり積極的にしているみたい。

じゃあその中堅・新興メーカーの価格はというと概ね3,000万円前後といったところかなー

細かく比較すると違いは出てきますが、【実際の住み心地】という意味で体感で差が分かるかと言えば難しいんじゃないかなぁ……

断熱・気密性能の差とか言うけど、そんな大差ないしなぁ（生活体感）って先輩も言ってたし（汗）

まぁアフターサービスや保証制度の差は多少あるけれど、これも先輩曰く「もう30年以上経過してる自分のお客さんが結構いてるけど、（現実に）保証がどうって話になった事ないけどね」とも言ってました。

これは保証問題が発生する可能性や安心感の話でもあるので、1,000万円とかそれ以上のお金を払ってそれを求めるのかどうか？お客様が判断する部分だと思いますね。

ここで建物についての話は終わらず、私が取り組んでいる2,000万円〜2,500万円迄までの住宅についての話題にもなりました。

先輩はセキスイ一筋なので他の住宅会社（工務店や設計事務所などの展示場以外でやっている住宅会社）の事はあまり知らないんですね。私もセキスイ在籍時は自社の建物や競合他社の建物は知っていたけれど、それ以外の住宅業界については無知でした（外に出て初めて気付く）。

という事で私の方で概略を話しましたが、住宅知識がある先輩だからこそ「なるほどね」って結論になりますが、一般のお客様だと中々理解して判断するのは大変だろうなぁと。最後まで理解は出来ないかと思う……

ぶっちゃけた事を書きますが、弊社で土地を仲介して一緒に新築建物の提案も依頼されたり、たまに建物だけ依頼される事もありますが「よくウチの会社に任せてくれるなぁ」って思いますもん（笑）

住宅会社でもなく、モデルハウスがある訳でもなく、不動産会社ですから……

もちろん私としてはハウスメーカー以上の知識や提案をする様に取り組んでますし、「建物仕様や提案内容」と「価格」のコストパフォーマンスは負けないと自負はしています。

でもメチャクチャ勇気がいる事をお客様にしてもらっているんだという事を忘れず、気を引き締める様にもしています。

「こういった方法で2,000万円台前半でも家を建てることも出来ますよ」と教えてくれたらお客様は選択肢を広げられるけれど、もし知らなかったら……？

ネットを叩けばローコスト系の住宅会社を見つける事は出来るけれど【実際にそこに相談に行って決断出来るのか】といえば、これはこれでかなり勇気がいる（汗）

セカンドオピニオンみたいにお客様側に立ってアドバイスやチェックをしてくれる人がいないから、もう不安だらけでしょう。大手ハウスメーカーに頼んでも不安は無くならないのに、さらに不安だと思うんですね。

という事でこういったローコスト系・ビルダー系住宅会社は最初から諦めている人も多いんじゃないかなぁ。

じゃあハウスメーカーで建てるかと言っても、土地も建物も高くて予算が・・・という感じで半分マイホームを諦めている人も多い気がします。

【建物の選択肢を広げる＆具体的に提案する】という事も弊社の使命。


最終的に決めるのはお客様ですが、マイホームの選択肢を広げる提案を磨いていきます。

銀行へ建物・住宅ローン手続きをしに行った帰りに、新築工事現場に寄ってきました。



来月には完成予定になっていまして、今日は大工さんがちょうど休憩中。
明日には大工工事も完了するみたい。



電気屋が来て、キッチンなどの設備関係設置工事、そしてクロス工事って感じかな。

来月上旬にはもしかしたら養生も取れて、建物内の雰囲気も分かる感じになってそうですね。


いよいよラストスパート。
また寄らせてもらいます。



●玄関はあえてサイド・インにして、壁面は全て収納に。
Ｌ型框にしたのも正解かな。




●リビングからダイニング・中庭を望む




●階段下は建具を付けず、何でも使えるスペースに。
カウンターと家事収納も設置。




●ダイニングから中庭を望む。
棚を設置して、アクセントと目隠し

「夢のマイホーム」って昔からよく言われます。


でも意味合いは大分変わってきている気がしますね。

私が住宅業界に入社した1995年。細かい打合せやデザイン・性能面でのアピールは始まっていましたが、お客様もおおきく言うと「家を建てる」という事がメインになっていた気がします。

今は「どんな家を建てるのか？」と家に対しての考えがより細かくなっていますね。



それはもちろん良い事だと思うのですが、現在の私の仕事は不動産業。

どうしても資産価値という面でも住宅を打合せしていきたいんです。

【自分が住んで満足】【将来もし売却した時に建物価値が出る】この2つの両立がベスト。



デザイン（間取りも含む）・性能・コスト

極論、この3つがポイントになってくると考えています。



●デザイン

外観・明るさ・内装デザイン、この3つは大事ですよね。

中古一戸建てを見学した時も、やはり建てた時の設計意図が感じられる建物というのは魅力があります。


キッチンや浴室などの設備関係は、（わかりやすくストレートに書くと）資産価値としてはどうでもいい･･･かな。これらは、ご自身が住んでいる間の満足感になりますね。


あとやっぱり間取りは大事。

3LDKは最低確保していた方がいい。これから生活スタイルが変化していく可能性もありますが、ここ30年以上「部屋数の希望」は変わっていませんからね。

それに加えて、窓の設置を工夫していたり、例えば中庭などで明るさや空間の広がりを感じられるような設計なら、他の人が見ても好感が持てます。



●性能

耐震と断熱と気密。

どこまでコダワルのか？次第になりますが、大阪という地域を考えたとすると断熱・気密で最高を狙うというのはオーバースペックな気がする･････。ダメと言っている訳ではなく、後に出てくるコストとの関係もあるでしょ（汗）


具体的に性能評価でいうと耐震3は取得したとして、断熱は5･6で充分っちゃ充分かなぁ。資産価値として性能評価を取得しておくという意味合いもありますね。


このあたりは個人の考えになりますので私が言う事ではありませんが、「何が正解か分からない」という方も多いと思うので少し参考にしていただければ。



●コスト

最後はやっぱコレ。

デザイン・性能とこだわりはあるけれど、予算の範囲でどこまで出来るのか？に皆さんほぼ苦労されます。私も30年以上住宅設計をやっていますが、「基本的に楽しくやっていきたいのですが、苦しい時も来ますから」って最初にお伝えする時も多いです（笑）。

希望と予算の間で悩むという意味です。


建てた方には申し訳ないが、やはり大手ハウスメーカーは高い･･･。各社特徴があって一概には説明できませんが、建物性能・打合せの環境（展示場やカタログなど）・打合せレベル（営業や設計提案など）が良いのは間違いありませんが、コストとのバランスが悪いかな。


ハウスメーカーを退社してから、その他工務店や設計事務所との仕事も経験してきて、ハウスメーカーの良さと言えば「アフターメンテナンス関係のシステムと打合せの環境」くらい。大事な部分ではありますが、それに1,000万円以上もコストとして支払うのはバランスが悪いかな･･･。


例えば築10年で売却するとなると新築時のコストで売り出し価格を計算すると周辺物件より高くなり売れにくくなるという面もあります。

これは不動産営業の住宅・建築知識が乏しく、キチンと詳しく説明できないという不動産業界の問題もありますが、それを差し引いたとしても建物価値の値下がり率は大きくなりがち･･･

コスト資産価値としてはどうしても弱めになってしまうのが現状です。



コストには価格だけでなく、打合せや提案レベルというのも含まれますので、住宅会社選びにも皆さん悩まれると思います。


よろしければ弊社にご相談いただければご説明させていただきます。

リフォーム工事で発注をしていた設備関係（キッチン・浴室など）の納品日がほぼ確定してきました。

ナフサ問題が出てきた前後に急いで発注出来たので（お客様の迅速な対応のおかげ）、一段落です。

やはり影響は出できていますね……通常なら発注すれば納品日が分かっていたのが、1ヶ月以上は返事を待たされた（汗）

でも納品日が思ったより早いので、通常より多少遅れたという感じです。

設備関係はもとより、部材などにも影響が出ている建築業界。
どうなっていくんでしょうね……

新築は住宅会社もロットで設備メーカーと契約しているので、ある程度は融通利かしてくれそうなイメージもありますが、リフォームの場合は都度単品での発注も多いし、工事期間が短い（すぐに納品期限が来る）から、なかなか大変だと思います。

とはいえ【お気に入りの空間で暮らしたい】というお客様の気持ちに変わりはありませんので、焦らず・出来ることをしていくだけ。

こういった基本を考えさせてくれるチャンスなんじゃないかと、逆にかんじています。

住宅価格が上がっていると言われる現在。


コロナ、ウッドショック、インフレ、人件費上昇、そして今回のナフサ問題と「建築費用が下がっていく要素がない」と言われているのは、現場にいてる身としては実感しています。


色々言われていますが【住宅会社の受注減】というのが一番大きいんじゃないかと･････。実際先程の要素も多分にあると思いますが、若い現役世代の人口減で受注が減っていますので、売上が下がる分は利益率を上げて補っていこうという動きもあると思います。


価格が下がるという事は利益が減るという事ですからね。



とここまで前置きでして、こういった状況で【弊社が2026年6月現在、お客様にご提案している建築費の金額（予算額）】を書いてみようと思います。


これから家を建てようとされている方は資金計画の参考にしてください。



●新築一戸建て

＊前提：延床面積30坪～33坪くらいの4LDK・ZEH住宅もしくは長期優良住宅・土地は道路との高低差はあまり無い


・建物費用：1,900万円～2,000万円

・オプション予備費：100万円～200万円（キッチンや建具などの追加オプション費用を想定）

・外構費用：120万円～200万円

・その他予備費：100万円（土地に付随する費用など、オプション以外の予備費用）


これは2階建てを建てる時の費用になりますので、概ね2,200万円～2,400万円くらいを建物の資金計画としていつもご提案しています。


3階建てだと建築坪単価が上がりますので、ざっと＋200万円程をイメージしておいてください。



あとは、どこまで建物を凝りたいか？ですね。

上記の資金計画でも、オプション予備費を取っていますのである程度は成り立つはずですが、色々と仕様・性能をふんだんに取り入れたい！と希望されるなら、総額で2,800万円前後をイメージしていただく感じになりますね。



●リフォーム

こちらは、一戸建て・マンションによって変わってきます。

あとは間取りはそのままでリフォーム（普通リフォーム）するのか、間取り変更までするのか、によっても変わります。


・マンション

普通リフォーム：600万円くらい

間取り変更リフォーム：800万円くらい



・一戸建て

普通リフォーム：700万円くらい

間取り変更リフォーム：800万円～1,000万円くらい



ザクっとですが、これ位の予算組みをしていれば普通に打合せできる感じかな。設備にそんなコダワラないって方だと、もう少し安くなると思います。



詳しくはもっとご説明していかないといけませんが、それは個別にご相談ください。

「大手ハウスメーカーって高い･･･」

「住宅価格って、なんでそんな差が出るの？」

色んな疑問がわくかと思いますが、頑張っていきましょう！

最近は【不動産価格や建築費用が上がっている現在、お客様にとっての最適解はなんなのか？】に思いをめぐらせる事が多くなってます。

物件（不動産）については相場というものがあり、最適解はもうコレ一択じゃないかと思います。

相場帯に入っている・物件に価値がある等、キチンと説明ができる価格で購入する事が第一。

最近は査定する不動産会社のずさんな売り出し価格になっている物件も多いので、注意が必要です。

悩んでいるのは建物の方ですね……


住宅の提案もする立場なのでこんな事は言わない方がいいのかもしれませんが（汗）、価格が上がっている現在、やっぱり最適な水準はなんかのか？を考えてしまいます。

国が定める耐震や断熱性能を評価する制度もどこまで機能するのか？住宅性能評価やBELS・ZEH住宅、長期優良住宅などですね。

これから先、こういった制度評価が有効なのか？という不安はあります。

今は補助金が出たり、住宅ローン控除など各優遇措置が有利になるので皆さんやっていますが、これからも続くのかどうか？もし将来売却する時に資産価値としては価格にも反映されるのか？色々と未知数な部分は残っています。

（ぶっちゃけあった方がいいけど、今の不動産業界の問題として、そもそもそんな制度を理解していない営業マンがわんさかいますから……）

この辺りは中古市場になった時に、一般の方自身も「こんな性能評価がされている建物だから、これ位は高くなるよね」って当たり前のように認知されている事も必要になってきます。

→築年数や有名ハウスメーカーの建物とか、表面上の理由で建物がまだまだ判断されている

こんな事を考えていると【果たしてお金もかけて性能評価を取得するのが正解なのか？】という疑問も湧いてくるのが本音（汗）。

もちろん耐震や断熱は重要ですので、キチンと把握してやった方がいいのは間違いありません。

ただそれはそれぞれのお客様の考えに合わせるのが基本なのかなぁとも思います。

打合せをして「何を目指すのか？」をご提案しながら決めていくのもアリなんじゃないかなぁ。

性能評価にこだわって建物価格が2,500万円〜3,000万円になる（ハウスメーカーなら4,000万円とか……）。

一方で耐震や断熱にはお金をかけるけれど、建物価格を2,000万円でおさえた！コレもお客様のこれからのライフスタイルとしてはOKでしょう。

「土地は4,000万円したけれど、建物は2,000万円でおさえた。住宅ローン控除は使いたいので、断熱性能だけは評価してもらいました。耐震の対策はやっています」全然前向きなマイホーム購入だと感じるのですが……とうなんだろう？

資産価値として土地（立地）に重きを置いた物件探しだし、建物は注文建築で予算と性能のバランスを納得して建てた。

こう考えているお客様もいてる気がします。

ここ数年は建築系のみのご相談が増えてきたというのをアメブロの方でも書きましたが、「これからもそういったご相談の需要は増えてくるかなぁ」という感覚があります。

どういった経緯で建築のみのご相談になるのか？を具体的に書くと

①純粋にご紹介

今までに取引があったお客様からのご紹介ですね。やはりこのパターンが一番多いかな。

自宅をリフォームしたいって事で、リフォーム会社に相談したけれど「なんか不安で……」という感じでご相談いただく。

自宅の建て替えをしたいという新築一戸建てのケースも2件ありました。

②物件探しを弊社でしていたけれど、他社が取り扱う物件だった（弊社では仲介できなかった）。

このパターンも結構ありまして（涙）、物件を囲い込んだりして「他社には仲介させない」って不動産会社だったりすると弊社では仲介出来なかったりする時もあります……

＊ホンマはこんな囲い込んだりする不動産会社はアカンのです。

ただ仲介できなかったとしてもお客様から「この物件はどう思います？」「この価格はどう思います？」って相談は無碍には出来ませんからね。

その辺りは正直にお伝えする様にしています。

こんな流れでその物件で契約されたお客様から「新築一戸建てはアイ・ウィズでしたい」「リフォーム工事はお願いしたい」って言っていただけるパターン。

物件の仲介は出来なかったけれど、建築系はお願いしたいって言って頂けるのは本当に有難い。



建築のみのご相談も大歓迎です！


「住宅展示場にいったけど、ハウスメーカーは高い･･･」

「ネットで調べた住宅会社・中堅のハウスメーカーでも、建物が3,000万円位する･･･」
「建物の事を気軽に知りたい」

「リフォーム会社は色々あるけれど、不安･･･」


お気軽にご相談くださいね。