住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今週からリフォーム現場が2物件着工。



一戸建ては1階が大幅な間取り変更のフル・リフォーム。
2階は書斎を増やして、あとはフローリングやクロスのリフォームとなります。

1階の解体工事が始まっています。







もう1現場は、マンションの間取り変更リフォーム。

1部屋以外はほぼ原形なく間取り変更。解体工事も完了したてで、スケルトン状態となりました。





これから約2ヵ月の工事期間。
随時報告していきますね。

インスタやネットで住宅関係を見る事が多いからか分かりませんが、平屋の写真を最近よく見ます。

流行ってんのかな？


事務所周辺の並木町や水尾・大池などでも平屋を建てている現場を見る事はありますが、流行っている事はないだろう。そもそも平屋を建てられる土地もそんなに多くはないので･･･。


推測するに、もしかして人口減で特に若い世代が減っていて、ハウスメーカー等の受注が少なくなり高齢者をターゲットにし出したんじゃないかと。

平屋でゆったりと暮らそうみたいなコンセプトで。



理想は平屋ですが、不動産的な観点（将来売却する時）から言うと気を付けた方がいい点があります。

間取りには気を付けましょう
3LDKあればまだいいんですが、2LDKだと極端に売れにくくなります。


ご年配の方が「そんなに大きな家はいらんし、部屋数も少なくていいねん」「建物価格も安い方がいいし」って2LDKとかにしちゃうケースが結構あると思うんですね。


ただ将来売却する時に、買う人っていうのは4LDKまたは3LDKって探していますので、立地がよくても売れにくくなり、価格を下げないといけなくなる可能性が出てきます。


築20年以上経過していれば、（買う人が建替え前提で）ほぼ土地価格になってもまだ納得できますが、築10年とか15年だとね･･･さすがに我々不動産会社としても厳しい査定はしにくい（汗）。

結果売却するのに時間がかかってしまうかもしれません。



売る時には、間取り（部屋数）はかなり重要な要素になりますので、平屋を検討されている方はご注意ください。

昨日の午前中は新築工事中のお客様から連絡があり「電気配線を少し変更したい」という事で、急遽打合せへ。午前の予定が空いていてよかった（汗）

そのまま現地に行って、業者さんとも打合せ・確認してきました。

やはりインスタの情報量はスゴイですね。

初めて聞く内容も多く、これからは住宅の打合せの仕方を変えていかないといけない。確認事項のチェックリスト雛形を作成していこうと考えています。

ある意味インスタのおかけで、打合せを出来るだけしたくない会社・住宅に興味のない会社（建築条件付き土地の不動産会社など）は淘汰されていくんではないでしょうか。

それはそれで良い事だと思います。

そういえば昨日の打合せでお客様に

「キッチンや浴室などまずはショールームを何メーカーも回って、その後決定したメーカーでも何回か行って打合せするのって大変ですか？」

「最初に標準的な仕様があって、その中から決めていく方がいいですか？」

って聞いてみたんです。

そうしたら「確かにいくつもショールームを回るのは大変だったけど、比較する事によって分かった事もあるし、回れた事でよかった」と。

大変ですが総合的に納得感が違うんだと思います。

という事で住宅の打合せでメーカーを決める事はしませんが、最初にある程度はメーカー・商品グレードを絞れる様にはご提案・参考見積りを作成していきます。

リフォームやリノベーションの時の予算組みで、一般的（基本的）な工事費用は言えるけれど、インスタとか色んな写真を参考に「こんな内装がいい」「こんなキッチンにしたい」っていうご希望が多いんですね。

そういう時に、どう予算組みをしていくか？というのが難しい部分でもあります。

予算配分を工夫できないかを検討するために、お客様の優先順位を再確認したり、工事内容や間取りで工夫出来る所はないかを大工さんと検討したり。

【あまり予算をかけたくない】と【コダワリの空間・設備にしたい】という間を、お客様だけでなく、私も毎回悩んでいます。

傾向としては、後からは工事出来ないしせっかくやるんだから、希望と内容でリフォームしたい！ってなりますが、その中でも出来るだけ許容範囲に価格がおさまる様にしていきたいので、工事が始まっても検討が続きます。

ハウスメーカーvs工務店vs設計事務所vsローコスト系住宅

コレについては【全てを経験した人じゃないと語れない】と思うんです。

私自身そうだったんだけど、ハウスメーカーにいてた時はハウスメーカー内部の事しか知らなかったのでそれが基準になっていた。

会社から出る仕様や性能の資料などを覚えて、そうだと思い込んで営業してました。

独立して外に出て、工務店と実際仕事をしたり、ローコスト住宅の打合せに入ったり、大工さんと直接発注のやり取りをして、家ってもっと自由だし、そんなに費用もかからないんだって事を知っていったという感じ。

第3者の立場から言える事は

ハウスメーカー

メリットは、展示場やカタログ・人員など打合せをしていく環境が整っている事。そして制度としてメンテナンスが長期で決められている事、というのが大きいかな。

ただ価格は高い！ハッキリ言って高い。商品と価格のバランス（コストパフォーマンス）は取れていないですね。よく言われる様にサービスを買っていると考えるべき。

工務店

この分野は結構幅が広くて大きく分けると、昔ながらの街の工務店と、広告活動に力を入れて特にデザイン性をアピールしている工務店とで分かれてきます。

価格についてはハウスメーカーとローコスト系住宅のホント中間って感じ。ハウスメーカーが4,000万円で、ローコスト系が2,000万円なら、3,000万円前後。

昔ながらの工務店は、SNSで多くの知識と強い要望が増えた現在のお客様には正直厳しい状況。

デザイン系工務店は勢いがある会社が増えていまして、打合せの密度と価格のバランスを重視するお客様を取り込んでいってる感じですね。

ここでの問題点は、イケイケの営業マンが多くて・・・、拡大していく業績と社員の能力とがアンバランスになってますね。大きくなる会社はどこも通る道かもしれませんが…

あとは建築の受注だけじゃ売上げが増えていかないので、土地を買って建築条件付き土地で販売してる会社が多いかなぁ。

ローコスト系

企画住宅とお客様の要望に合わせて家を建てる会社とで分かれるんだけど、ここの問題点はハウスメーカーのメリットと逆。

ご要望が多岐にわたって、打合せを密にしていきたい！色んな提案をして欲しい！って方には不向きでしょう。

書いてて私も訳分からなくなってきたけど・・・予算と要望の密度によって選択肢が変わってきます。そもそも各社で対決するのが間違い。対決するんじゃなくて、お客様の状況に合わせて選択しましょうというのが正解。

でもこの選択が難しいって事も重々分かりますよ（汗）

建物の判断って専門知識がないと普通は出来ないですからね。

この問題を解決していくために、私は不動産仲介の仕事を通じて、建築アドバイスのサービスも行なっています。

利害関係のない立場で、一般的な判断の上でお客様の側についた提案や説明をしていく。

選択肢が多岐になった業界では大切になってくるサービスだと感じています。

今日はご契約者の建築関係の打合せが3組。

朝は土地仲介したお客様の新築一戸建ての間取り打合せ。
今まで何パターンかの間取りをご提案してきて、本日出したパターンの方向で進みそうになりました。次回は金額を早めに確定していく為にショールームにて設備の確認をしていく予定です。

昼からはマンション・間取り変更の最終確認。
今週に物件の引渡しも無事に終わり、あとは工事を進めていく状態。フローリングや建具の色の最終確認でショールームへ行ってきました。

夕方からは一戸建て・リノベーションの間取りと見積り確認。間取りは原形がない位にガラッと変更します。あとは、外壁・屋根や窓もリフォーム。

もうほぼ新築といってもいい位の内容になります。今日で間取り変更の方向性が決まったので、来週からはショールーム回りですね。

こんな感じで建築打合せの1日でした。

明日はうって変わって、新規のお客様のご相談ばかり・・・というか、不動産仲介なんで本来はコチラが本業（汗）。

でも建築の打合せもないと楽しくないですからね。頑張っていきます。

昨日基礎着工した現場にも寄ってきました。設計は私の方でさせて頂いたので、これから工事が進んでいくのが楽しみです。

で、現地を見たついでに近くの気になってた近くの店にも寄ってきました。

「みずは北川本店」和菓子の店

わらび餅といちご大福が有名との事で購入（写真撮ってなかった…）。わらび餅を食べましたが、メチャ柔らかくて、程よい甘さが後から来る感じで美味しかった。

んでもって、その隣の肉屋へ。

「肉のしげくに」

（店の裏から写真です･･･）

名物の焼豚とあまりに美味しそうだったので追加で牛肉のタタキも購入。コチラも両方美味。特にタタキは柔らかくて肉の旨さも出てて最高だったな。他にも厳選された黒毛和牛とかも売ってたので次回寄った時に買ってみよう。

不動産や住宅の仕事をしていると、普段は行かない場所に行けて、こういったお店の出会いもあるので楽しいですよ。

テレビをあまり見てないので的外れだったら申し訳ないのですが、「昭和への回顧」って今起きてるんですかね。昭和時代を面白がってるドラマが人気あるみたいで、カメラも画像が良過ぎないっていう需要があると聞きました。

私は高校までが昭和。今考えると面白いが、日常のモラル的に昭和に戻るのはちょっと怖いかも…

間取りを書く時も「壁で仕切るんじゃなくて、昔みたいに可変性のある間取りがいいんじゃないか」と思う時があるんですね。

個から共生の時代というか、繋がりがある程度ある事が感覚としても見直されてきてるのかもしれません。

さすがに田の字で和室ばかりというんじゃなく、フローリングで柱や一部の壁だけがあって、あとは空間が繋がっているという間取り。

耐震・断熱・気密が現在の高水準の性能だったら、間取りというより【空間】という捉え方をした方が面白いかなぁと考える時が増えています。

中古を買ってリノベーションする場合は…というYouTubeがあったので見てみたら、「ん〜分かるんだけど」という内容。

簡単に書くと、まずは●建物状態のチェック。ここで悪い部分があれば直しましょう。

次に●耐震工事。建てられた時期にもよりますが、強度を上げる為に耐震補強しましょう→長期優良住宅が基準。

次は●断熱工事をしましょう。壁・床だけでなく、外壁までやれたらベター。

そして最後に●内装のリフォームをしましょう。

「ここまでやって大体ですが2,500万円くらいです」

新築でよくね・・・

ハウスメーカーの4,000万円や工務店の3,000万円を基準にしているのだと思いますが、2,500万円も出せば長期優良住宅仕様の新築建物は建てられますからね。

これについては、考え方は人それぞれなので書くのは迷いましたが、私としてはリノベーションに2,500万円かけるなら新築建替えをすすめます。

お客様と中古一戸建てを探すお手伝いをしていますが、多くのお客様はそこまでは望んでいない（このへんの伝え方が難しい・・・、やった方がいいのはもちろんですが、そこまでの価値とのバランスを求めてるのかという話）。

そりゃ出来ればベターだけど、そこまでの予算をかけて、数値を追い求めたリノベーションは考えてられないかな。

感覚としては、間取り変更を含むフル・リフォーム、外壁・屋根の改修、そして内サッシをして、あとは断熱などを追加する形で1,500万円前後がアッパーじゃないだろうか。

もちろん旧耐震の建物なら基本的にリノベーションじゃなく、建替えをすすめますからね。

先程書いた新築にした場合の価格基準をどこにして比較するのか？ここがポイントになってきます。

昨日今日と新築一戸建て（注文建築）の話をお客様としていて

住宅会社が、展示場やモデルルームを用意していたら現物が見れるようで安心できたりするんだけど、住宅会社としてみたら展示場に出展したりモデルハウスと構えるという事はものすごく経費がかかる訳で･･･それらはもろに価格に反映されてきます。

これは私もハウスメーカー出身ですのでよく分かる。


毎月の出展料・モデルハウス建築費用・営業人員の配置・資料用意・販促費用そして毎月の維持費。価格にすると（年間でそのモデルハウスが何棟契約するかにもよるけど）一戸あたり数百万円の経費が上乗せされるのは間違いない。

もっと突っ込んで書くと、その分良い家が出来るという訳ではなく、同じ家でもその分高くなってしまいます。



新築マンションのモデルルームなんかもそうですね。土地の賃料・モデルルーム建築費用・マンション模型や展示パネル作成・そして宣伝費用など、諸々で一戸あたり100万円以上は余裕でかかっています。



んでもってハウスメーカーなんか特にモデルハウスにお金をかけて、良い家具やインテリア入れているので、現実にはそれほど参考にならん（汗）という･･･



私としたら住宅に慣れているので、仕様書とプレゼン資料やショールーム見学で充分だし、その分建築費用が安くなっている方が有難い。


ここらへんは、担当する営業マンの力量で差が出てくるかと思いますね。住宅のご提案もする仕事ですので、不安を出来るだけ少なくした上で価格メリットも実感して頂ける案内方法を考えていきます。

週末はマンションと一戸建ての、間取り変更を伴う大幅なリフォーム工事の打合せで、2回ショールームへ行ってきました。

ご要望を聞いて間取り作成・見積り提案はしていますが、実際にショールームに行ってキッチンやフローリング・建具関係のイメージを聞くと、具体的な提案が湧いてきます。



そしてその中でも、もちろん予算というものがある。

その予算の中でどこまで仕上げられるかの第一弾として、キッチンや洗面などの設備決めはかなりポイントになります。

設備関係は選んだ物で価格差が出てきますので、まずはここの価格を把握する事が大事。

主にキッチンがメインになりますが、ここに予算をつぎ込んでしまうと他の凝りたい部分に予算を回せなくなる…。

このあたりのバランスはショールームに同行して具体的に把握し、間取り・仕様で工夫出来る部分はないか？を考えて、出来るだけ希望を叶えられる様に調整していくのも私の大切な仕事です。

大体はショールームに行くとやっぱり高いグレードが良く見えて、価格が上がっていく傾向になるんですね。上がってでもやった方がいいのか、それとも抑える様に提案した方がいいのか、リフォーム打合せにおいてお客様も一番悩むところ。

ベストを目指して悩みまくります！