住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

ハウスメーカーで建てた家の不動産査定について、実際のところを書いてみたいと思います。



将来売却するって決めて家を建てる人は少ないと思いますが、建てた家が資産価値としてどうなるのか？という視点では知っておいた方がいいかと思います。


まず結論として「現在の不動産業界のレベルでは、ハウスメーカーで建てた家は資産価値（将来の価格）が低くなる」となります。

普通の工務店で建てた家より低くなるという意味ではなく、建築時にかけたコスト分高く売れる訳ではないという意味になります。要は値下がり率が高くなる。



これはハウスメーカーを否定するものではありませんので、ご注意ください。ハウスメーカーにしかない良さも多くあるし、「●●●の外観が好きなので、このメーカーで建てたい」というのも満足する暮らしへの大事な選択です。



と前置きはここまでにしまして、例えば築20年のハウスメーカーで建てた家・一般的な工務店で建てた家の中古一戸建てとしての査定価格を比較してみると、（分かりやすく言うと）少しは査定額が上がるという具合。


20年前というとハウスメーカーではQ値やC値など住宅性能表示をアピールし始めていた時代ですので、それなりの住性能が担保されています（今と比べると低い性能ですが･･･）

一方工務店では「建築確認が下りればOK。住宅性能って何？」って言っても言い過ぎではない時代。


普通なら売却査定時に差が出てもおかしくないのですが、問題は査定をする不動産会社（担当）がよく違いを分かっていない事。「ハウスメーカー施工の家ですから！」っていうだけのアピールが現実ではないでしょうか（汗）


売却するお客様にとったらたまったもんじゃない･･･
でもそれが不動産業界レベルの現実になります。



もっと具体的に書くと、今セキスイハイムの昔の商品である木造２×４の家（セキスイツーユーホーム）が中古で売りに出ています。コメントにはセキスイツーユーホームの家！だけの表示。


厳密にはセキスイツーユーホームの中でも商品グレードがあって、その時代は上から「アーシア　グラシス　セントワ　ミ・オーレ・・・」と色々あります。その中でも売りに出ているのは上級グレードのアーシア。不動産営業マンがそれを分かって査定しているとは思えないし、買主様への接客時にもアピール出来ないでしょう。




じゃあ、今から家を建てる人はどう考えるべきか？


現在は国の政策として、住宅性能評価を受ける事が必須になっています。耐震等級や断熱等級とかですね。


ハウスメーカーでなくても今から家を建てる場合は、その家の住宅性能が証明されている。


もう将来売却する時には、「この家の住宅性能は●等級です」って表示することはマストになってきます。等級が示されていないなら、建物価値はゼロと言われても仕方ない時代になってくるでしょう。



ここで考える事があって、どの家も住宅性能評価がなされているなら「ハウスメーカーで建てた家のメリットは何？」となります。

等級の差？アフターメンテナンスの差？



予想なのでこれからどうなっていくのか分かりませんが、査定する不動産担当に住宅・建築知識が十分にあったとしても、価格差を論理的に説明するのが難しくなってくるでしょう。



価格差を出すには、ある意味バックや時計と類似するような【そのハウスメーカーのブランド構築】が必要になってくるんじゃないかと思います。

建物費用について、2階建て・30坪位で2,000万円前後の予算組みという内容のブログを何回か書きました。

ではインスタでよく見るオシャレな建物を追求していくといくら位になるのか？
詳しく具体的にご説明していきます。

インスタで見るオプション的な部位＝カッコよくなる項目とその予算組みとしては

●フローリング

無垢という選択肢もありますが、突板フローリングにした場合→30万円

●建具

1階部分だけでもハイドア（天井までの高さ）にすると雰囲気変わります→15万円

●キッチン

色々な仕様があるので一概には言えませんが、ショールーム見学して納得できる範囲→80万円

●洗面台

例えばアイカの洗面台にする→20万円

●照明計画

ダウンタイトやダクトレールなどデザイン照明や間接照明を施す（LDKや玄関部分）→20万円

あとはクロスを変えるというのもインスタで見かけます。家全体変える必要もないと思いますが、一部でもポイントクロスを使用するケースも多い。ただポイントクロスは数千円という金額ですので予算組みとしては気にされる必要はないかと思います。

内装設備に関しては、これくらいのオプションを考えていれば結構雰囲気出てくると思いますね。

スイッチ・コンセントをアドバンスにしたりとキリはありませんが

オプション的な予備費用として200万円程見込んでおきましょう。

あとは外装になってきますが、まずは外観デザイン。これは根本として建物の形・屋根形状・窓デザインによります。ここは標準の範囲内で出来るだけ打合せしましょう。

ここからオプション的な内容になります。

●外壁

一般的なサイディング外壁なら大丈夫ですが、吹き付け塗装にしたいというご要望なら予算組みが必要になるケースが多くなります。

目地無しで、仕上げもコダワルとなると150万円はプラスで考えておいた方がいいでしょう。

●外構

これは土地の広さや道路との高低差により予算組みが大きく変わりますが、土地30坪・高低差無しとするとシンプルな外構だと100万円前後ですが

フェンスを凝る・植栽を施すなどすると、建物が引き締まっていいんですよね。本当は外構にもプラスで予算組みをして欲しいのが本音。50万円とかでもプラス予算組みしておくと外構の打合せにゆとりが出てきます。

という感じで、外壁・外構等で200万円〜250万円の予算組みとなります。

内装・外装合わせると400万円ほど。

建物全体では2,400万円〜2,500万円程になります。これ位の予算組みをしておけば、インスタでよく見るカッコいい住宅をご提案出来ます。

参考にしてください。

本日は去年に土地を仲介させて頂いたお客様の新築建物が完成したので、竣工検査に立ち会ってきました。



今回は間取りの打合せ・設計をさせて頂きました。

LDKの広さ＆明るさ・収納量・水廻り含めた動線、かなりいい感じに仕上がっていたと思います。



内装設備や断熱仕様、また空調システムはお客様が悩みに悩まれたようで、その甲斐もあって見ごたえのある建物が完成していました。


これからも、ゆったりと楽しく生活を築き上げてくださいね。



●ダイニングからキッチンを望む

キッチンカウンター下は2.7m幅で造作収納になっています。



●リビングを望む

サンカクになっている左側はファミリークロゼット
右側は階段下を利用した秘密基地



●キッチン横にはパントリー、奥は洗面所に繋がっています

昨日の午前中に、建築中の現場に寄ってきました。


来月には完成で、クロス工事がされていました。

まだ室内養生バリバリの状態ですので、雰囲気を確かめるまでは体感できませんが、もうちょっとですね。

養生が取れるのが楽しみです。


●キッチン部を望む





●キッチン　アーチ開口の横はパントリー、その奥は洗面所





●2階吹抜け部からリビングを望む

住宅とは人の生活において、「住む」というだけじゃなくやっぱり「暮らす」事が重要だと思う。

それも【どう暮らせるのか】を考えていく時代。



設計をやっているとどうしても予算があったりして、お客様の要望する部屋数を取るという事が主体になってくるけれど、なんだかそだけだと物足りなくなってきて


建売や企画住宅みたいな部屋数があるというだけでは、もうお客様には選ばれない時代に入ってきたんだと感じています。



ここ1･2年は特に「新築建売はイヤなんです」ってお客様が増えてきています。

それは自分が期待（希望）する耐震・断熱性能を確保できていない物件も多いからという理由もありますが、「建売住宅では満足できない」というハード以外のソフトの両面で判断する傾向になってきているんだと考えています。



かといって、ハウスメーカーに依頼したら建物だけで4,000万円する･･･

中堅メーカーや地域の住宅会社でも3,000万円とかしてしまう･･･

そういった時代に、自分で打合せした納得感がある家、そして【どう暮らせるのか】を考えられる家というのを2,000万円前後でご提案していくのが、現在の当社の役割であり長所（差別化）できる部分だと認識しています。



家づくりは分からない事が多いかと思いますが、営業とか関係ないところで楽しんでみませんか？

土地を仲介させて頂いた数組のお客様との間取り打合せが進み、だいぶまとまってきました。


多少の変更はあるかもしれませんが、要望とコンセプトを含めた間取りが取れたので、私的にもスッキリ。


もう大きく変わる事もないかなと思い、一段落です。



という事で、私の中の【間取りを考えたい】欲求がまたフツフツと沸いています。


・土地探し＋建物打合せ

・中古探し＋リフォーム

・「土地は決まってる。建物の提案だけして！」



どれでもOKです。ぜひご相談お待ちしています。

今日の午前中はご売却の相談。

住み替えで一戸建てをお考えだと、必ずと言っていいほど【建物費用（予算）】の話になります



私は住宅業界の経験を生かして、簡単ではありますがいつも建物の選択肢の話を伝えていまして

①ハウスメーカー・地域の住宅会社（または中堅ハウスメーカー）・ローコスト系住宅会社の3つの選択肢がある事

②それぞれの建築費用

③メリットとデメリット

などをご説明しています。



ハウスメーカーなんて、今家を建てると30坪強の建物で普通に3,500万円〜4,000万円してるじゃないですか。まぁ全館空調とか色々設備が付いてるとて……土地から買うとなると総額で8,000万円とか1億クラスになってしまう（汗）



ハウスメーカーではないけれど、住宅設備のリクシルもまた来年4月受注分から値上げを発表しましたし、それに伴いまた住宅価格も上がっていくんでしょうね


ちょっともう普通に買える価格帯ではなくなってきていますね。さすがに購入可能なラインを超えてきている…

ハウスメーカーはどの方向に向かっていくのか？気になります



話は戻って、時代的にはローコスト系住宅会社で、①耐震や断熱などより良い住性能を追加する②キッチンなどの設備、フローリングなどの素材系を自分の希望に追加する

このパターンの方に流れていってる感じがします。



ここでお客様にとってのハードルが、「どうやってその住宅会社を探すのか？」そして「打合せレベルをどうやって担保するのか？」この2点になってきます


ここで当社の出番かなぁ。

間取りの打合せは住宅会社に代わって私の方でさせて頂いるし、打合せ内容の疑問も第3者として相談相手にもなっている



恐ろしいくらいの情報が手に入るけれど正解が分からない、納得して打合せをしていけるだろうか

そんな不安に、不動産会社ではありますがお客様に寄り添ってつながっていきます。

今日の午前中は先日に着工した現場へ寄ってきました

基礎が終わって、土台組みされて、本日は足場を組み立てています







もう1現場も建築確認申請（＆長期優良住宅の申請）が下りれば、着工。

なんか長期優良住宅や設計性能評価もからんでいるのか、申請期間が結構長めみたい･･･

これから現場がまた増えてくるので楽しみです



その他では、間取りがほぼ決まってこれから建築確認申請提出のために最終の間取り確認をしていくお客様が2組

間取りの打合せ中のお客様が2組。これから本格的に打合せが始まるお客様が1組。



来年の春にかけて、新築設計に携わったお客様の7現場が進んでいきます。

楽しみだなぁ