住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

最近は新築の間取りばかり考えていて、4組のお客様と間取り打合せをしています。

すべて土地の仲介をさせていただき、建物のご提案も併せて行なっている状況。

これだけ毎日間取りの事を考えていると、頭が慣れるというか、新しい発想が出てきやすい状態になってると思う。

お客様の要望をお聞きした上で、基本の間取りを考えるのは比較的早く出来るのですが、そっからなんですよね。

「この間取りがベストなのか？」

「他に良い間取りパターンはないのか？」

これを自問自答する日々（汗）

30年以上住宅の仕事に携わってきて、結局は【発想力】の問題だと思うんです。

あとはどれだけ【こだわり】を持って取り組んでいるか。

ベストな駐車場や自転車置き場の位置・取り方があって、玄関へのアプローチ導線を考える。

そして隣地の状況などを考慮しながら。光や風の入り具合をイメージしながら、要望に合わせて間取りを整えていくのが基本パターン。

そこから他のパターンが可能かどうかを考えるのが私としては一番好きな作業でして、もうね……時間が許されるならずっと考えていたい（汗）

住んでいて楽しくなる様な間取りを思い付くには、やっぱり発想が大事でして、発想するには
①より多くの実例を見ること
②納得できるまで考えること
この2つが特に重要です。

昔（私がハウスメーカーに入社した頃）は多くの実例を見る機会が少なくて、先輩が実際に建てた間取りを見たり、住宅雑誌をジックリ観察する位しか出来なかった……

今はネットがあるから、ホント色んな実例を簡単に見る事が出来ます。

まぁ情報量が多過ぎるので、逆にお客さんは大変かもしれませんが・・・（間取りに落とし込む事が可能がどうか分からないから）

不動産仲介の仕事をしていますが、リフォーム含めて建築の相談を絶えず頂けるのは本当に有難いし、モチベーションUPするので楽しい。

まだまだご相談お待ちしております。

一戸建ての間取り変更リフォームが完成しましたので、行ってきました。

外装・玄関ドア・間取り変更を伴うフル・リフォームと結構な工事でしたが、今回はその一部をご紹介。



●元々はリビングに隣接している和室があった部分。隣接はしているけれど、孤立感があって・・・さらにリビングダイニングの空間を広げるという意味もあって、畳コーナーに変更しました。





●子供さんが勉強したり、パソコンで仕事したりと多目的なカウンターを設置。畳コーナーは床を上げているので、座れるように床を掘り込んでいます。





●元々の和室と押入れがあった部分に、ファミリークロゼットを設計。
畳コーナー＋ファミリークロゼットにする事により、収納と空間の量UPをしています。





●お客様がインスタで見つけた玄関の腰掛け＆荷物置きカウンター。
既製品でなく、大工さんの造作です。カウンターと階段手すりを使用。





●元々は対面型だったのですが、リビングダイニングと仕切られていたキッチン。
独立型に変更して、残った空間に約1.8ｍ幅の可動棚を作りました。
ちなみにこの設計変更によって、洗面所も2帖から3帖に広げています。

最近は住宅建築を考える事が多くなってきました。

土地を購入して、家を建てたいという人が「これからどういうイメージで建物を検討すればいいのか？」という視点になります。



住宅を検討する時にいくつかの項目に分かれると思います。

①住性能などのハード面

②打合せや提案力のクオリティー

③デザイン性などのイメージ面

④建物価格

この4つが組み合わさって、住宅会社を選んでいるという感じ。



で、物価が上がって住宅価格が上昇しているというのは皆さんご存知かと思います。

これから人口も減って、住宅着工件数も最盛期の半分以下になると言われている住宅業界。売り上げや利益を出さないといけませんので、必然的に1棟あたりの利益率も上げていかないといかない。


そう考えると、デフレの世の中に逆転しない限りは、建物価格が下がるという要素は今のところ見当たらないという状況になっています。



大手ハウスメーカーだと①②③はある程度クリアー出来そうだけれど、なんせ④が高い。


展示場にも出展している中堅の住宅会社や地域の発信力のある住宅会社だと、①～③の要素は実際に打合せしてみないと分からないというハードルがあるし、④も結構高くなってきていますよね。


という事で①～④の要素を満たしてくれる選択肢がかなり少ないというか、難しい時代になってきています。



そんな中で弊社が力になれるのはどういう部分か？


②と③は私の経験で出来るだけ対応させていただき、①はお客様の予算に応じて個別に対応していく。最後の④に関しては、限度はあるものの①～③のクオリティーを担保するためには、2階建てなら総額で2,200万円、3階建てなら2,400万円位の予算組みをお願いしておく。



おおまかになってしまいますが、これが現在出来る【予算の中で納得してもらいやすい住宅を建てる】仕組みかと考えてご提案していっています。

久しぶりに新築一戸建てやリフォームの費用の話でも書きます。



物件をお探しの方はお存知かもしれませんが、コロナ以降建築費が上がっているとよくネットでも書かれています。たしかに上昇していますが、営業マンの言うことなんで･････どこまで本当か不安な人もいらっしゃるはず。


という事で、2025年も終わろうとしている現在の建築費の目安を再度書いてみたいと思います。



【新築一戸建て】

オーソドックスに2階建てで30坪位の建物の場合なら、建物費用は税込み1,800万円～1,900万円が目安。これにオプション費用や外構工事などがプラスされますので、2,000万円～2,200万円くらいを建物費用の目安にしてください。古家があった場合は解体費用を別に150万円～200万円見ておいてくださいね。


3階建て・30坪なら、解体費用だけ別にして2,400万円～2,500万円くらいが目安になってきます。



という感じで、数年前より少し建築費は上がっているのは間違いありません。

土地を買って、自分で新築を建てたいという方は、【2階建て・2,200万円】【3階建て・2,400万円】を目安として土地を探して頂き、資金計画を組み立ててください。



【リフォーム】

面積によりますが、詳しく書くとややこしくなるのでザクっと説明しますね。


・マンション

専有面積75㎡　3LDKの間取りだとして、フル・リフォーム工事をした場合、600万円～700万円が目安のリフォーム工事費用になります。


さらに間取り変更も伴うフル・リフォーム工事だとすれば、750万円～850万円が目安になります。

＊ここでのリフォームは最低限という内容では無く、設備・仕様などお客様の要望も取り入れながらの金額です



・一戸建て

こちらの場合は、ザクっとした目安を書くのが難しいのですが、700万円～800万円はみておいた方がいいかな。


外部（窓・玄関ドア・外壁関係）もリフォームされるなら、1,000万円は超えてくる可能性が高いので、目安としては1,000万円～1,200万円くらいはイメージして資金計画をしておいてください。



現在はこんな感じですね。

もう少し価格を下げようと思えば仕様等の打合せで可能ではありますが、ある程度はご要望も取り入れた設備・仕様になっているという前提になっていますので、参考にしてください。

住宅性能評価を取得していない新築建売もあるようですが、この時代にその選択肢をする事はちょっと驚き。

お客様の希望で取得しないのは分かりますが、どうなのか分からない状況で取得しないのは疑問が浮かびます…

耐震・断熱・気密などの住性能、UA値・Q値・C値、BELS・長期優良住宅・ZEH・・・お客様にとったら「一体どれを基準にしたらいいの？」というややこしい建物基準ですが（汗）、私としたらお客様に合ったものを選べばいいかなと考えています。

ハウスメーカーやこだわりのある住宅会社だと上記の性能値をアピールしていますが、「はい、建物だけで4,000万円です。」「3,000万円以上はします」と言われても、性能評価は上がるけど、生活評価は下がっちゃうんじゃないかと（涙）

そりゃ性能が良いに越した事はないけれど、「私は普通にZEH住宅でいい」とかいう選択肢はお客様が持っていた方がいいでしょう。

ぶっちゃけ20年・30年後の建物基準が現在と比べてどう変化しているか？なんて分からない。

それなら建物価格2,000万円で耐震と断熱の住宅性能評価を取得しておけばいいというのもお客様にとっては正解かもしれません。

私としたら【お客様が理解されて上で選択肢をご提供したい】こういうスタンスで建物打合せをしています。

ちょっと前にお客様と雑談していて、私のハウスメーカー時代の事を話していて



30年も住宅関係の仕事をしているので、当時より建築知識は全然増えていますが、じゃあ提案する内容は大きく変わるのか？と考えると･････もし私がハウスメーカー勤務のままだったら、若干ですが自信のない部分もある。



（現在は変わっているかもしれませんが）当時のお客様との打合せ場面を想像すると、「こうした方がいいかな」「ココに窓付けた方がいいな」「間取りはコッチのパターンもあり得るな」とか色々と提案したい事が頭に浮かんでも、すべてをお客様に伝えていなかった。



その理由は？

①価格が上がるから

窓1つ付けると、5万円・8万円と上がっていく訳です。私がいたセキスイハイムだけで検討されているならいいのですが、やっぱり競合他社が複数ありその中から選んでもらわないといけないんですね。


間取り提案内容や仕様で差別化するケースも多いですが、やはり価格でも判断される訳です。


良い提案はどんどん出来るけれど、価格が高くなっていって予算オーバーしたら･･･根本として選ばれなく可能性が出てきます。


そうすると【頭の中では思い付いているが提案しない】という選択肢を取った経験もあります。



②契約までの時間がかかる

会社ですので契約というのも大事。でも打合せしているお客様がいてると、会社からは「いつに契約出来るんや？」「今月中に契約しろ」とか言われるんですね（汗）、今は知らんけど。


そうなると、なかなか間取りの打合せに時間をかけているのが難しくなる＝提案がしにくくなるという具合です。



結果、ハウスメーカーの営業というのは、契約まではスピード感を重視して、契約してから詳細を詰めていきましょうというスタイルになってきます。だから契約してからドンドン価格が上がっていくケースが多くなるんでしょうね。



今は誰からも契約設定を言われる事もなく、ある程度お客様の予算に合わせて建物提案できますので、そういう部分でノン・ストレス。



最初に提出する全体の資金計画書では、提案した間取りの建物見積り＆これからの打合せで出てきそうなオプション費用をあらかじめ予算組みするようにしています。


30年やってきて、これが一番現実的な住宅打合せかなって感じていますね。

今日は定休日ですが、一戸建ての引渡し（決済）があるので梅田の銀行まで行ってきます。



その前に時間があったので、茨木市の建築現場に寄ってきました。





実はこれ本当に偶然なんですけれど、隣の土地でも建築の相談があり、お世話させて頂きました。そちらの状況は基礎着工中。もうそろそろ棟上げとなりますので、楽しみですね。





棟上げが完了している現場では、現在大工工事中。


お客様は日当りを気にされていましたが、秋口になって天気も曇っていて、さらにクロスも貼られていない暗めの空間でも十分に明るさを感じました。





中庭の存在が効いていましたね。
色々とこだわりの空間も設計させて頂いたので完成が楽しみです。



11月下旬くらいかなぁ。

当社で建物のご提案をする時の価格について、しばらく書いてなかったんでお話します。土地を購入して新築を建てたい！と検討されている方は参考にしてください。

建物を建てる時、みなさんどうやって調べますか？またどこに行きますか？

一般的には住宅展示場かと。

以前は住宅展示場といえば大手ハウスメーカーだけが出展していましたが、ここ数年は中堅住宅メーカーも出展していて、お客様にとってはバリエーションが増えていい事かと思います。

大手ハウスメーカーで建てると（建物面積や付帯・外構工事によりますが）目安としては3,500万円〜4,000万円はするでしょう。

中堅住宅メーカーならそれより安いと思いますが、3,000万円前後はするんじゃないかな。

他には地域でやってる住宅会社や工務店等が選択肢としてありますが、こちらも概ね2,500万円〜3,500万円位と聞きます。

という事で「じゃあアイ・ウィズ不動産はどれ位の建物価格で提案するの？」と聞かれると

「建物費用・その他付帯工事・外構工事を全て含んで、【2階建てなら2,200万円】【3階建てなら2,400〜2,500万円】で予算組みしています」とお答えしています。

＊建物は耐震等級3、断熱等級6が基準で、ある程度のオプションを見込んだ予備費も含んでいます。

＊道路と高低差がある等、土地状況によっては変わります。

最初にこれらの内容をお客様にお伝えした上で、土地探しをスタートする事が多いですね。

総予算5,500万円としてハウスメーカーで検討すると土地予算が1,500万円とかになるでしょ……汗

茨木市でその土地価格はほとんど無いのが実情。

当社でご提案する建物なら、土地価格3,000万円強までが可能になる。

この差は大きいと感じています。

という事で、30年の住宅経験を活かして、間取りはガッツリ私が打合せをして、建物の性能・仕様は予算やお客様の考えに合わせてご提案。

このやり方が土地購入&建物建築にはピッタリくるし、納得感も上がるかと考えて日々取り組んでおります。

今日は午前中に土地の打合せ。

現地で土地確認や参考プランを作成していたので間取りのイメージ確認と打合せをしていました。



実は･･･土地の仲介は当社ではなく、建てる新築のみでのご相談です。

もはや不動産会社ちゃうやん･････って話ですが、ここ1年間でも数件建物だけの依頼を受けていまして、こういう業務も非常に楽しくやらせてもらっています。



打合せが終わり事務所に戻る途中に、現在建築中の新築現場2件によってきました。


1件は設備設置もされていて、クロス工事も終わっている。
もう仕上げという状況になっていました。





次は先日に棟上げしたばかりの現場へ。

車がスッポリと入るくらいのビルトインガレージに、グランドピアノを置く予定のピアノ室も。


ピアノ室は防音室まではしていなくて、隣地側には窓を一切設けず&換気口も無し。そして壁内には防音材を入れる様にしています。


窓はビルトインガレージ内にピアノ搬入のためもあって大き目の掃き出し窓を設置しています。ビルトインガレージの側面も音漏れを防ぐために全壁。


この窓もあとからインプラスという内窓を付ける予定。ペアガラスが2枚にシャッターまで閉めればかなり効果は出てくるんじゃないかな。

新築一戸建てのご依頼を頂いている現場がスタートしました。

まずは古家の解体工事から。久しぶりの鉄骨造。

ここ数年は解体工事も少しずつ値上がりしていますね。10年前と比較すると1.5倍位になってる感じ。

ハウスメーカーや住宅会社に依頼すると、解体業者の見積りにその住宅会社の利益も乗っかってくるから、なかなかの解体費用になるんじゃないかと思います。

という事で、当社では住宅ご提案の一環として、信頼できる解体業者に直で見積り依頼してお客様に出す様にしています。

ハウスメーカーと比較するとココで数十万円は差は出てるはず。

こういう積み重ねって大事なんですよね。すぐに百万円単位の違いが出てきます。