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「住宅・建築(リフォーム・新築の事)」の記事一覧(110件)

【仕方ない・・・で決めないでくださいね】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/06/17 13:41


ふとポストを見ると、建築条件付き土地の不動産チラシが入っていました。

こういう時って職業柄、土地坪単価のチェックと建物参考プランのクオリティー、そして建物価格も確認します。


3階建て・延床面積は34坪程で、建物価格は2,700万円強。

坪単価にしてちょうど80万円。

別途費用有りとしか書いていないので、消費税や建築確認・外構費用が入っているかどうかは不明・・・。



確実に建築費用が上がっていますね

これから建築費用が下がる事は可能性としてもう低いでしょう


最近新築住宅やリフォームの相談が非常に多くて、建築関係で悩まれている方が増えているのを実感しています。

建物や仕様設備は出来るだけコダワリたい!
コストもかけたくない!
打合せや提案のレベルも求めたい!

お客様が求める事と現実の乖離が大きくなってきてる状況


当社としては、そのような乖離を無くして、納得・満足の建築をご提供していく事だと考えています

【3現場見たので、チラッとご紹介】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/06/15 17:52


アメブロの方でも一部掲載しています。

完成した新築一戸建てとマンション・リノベーションの写真を色々とUPしようと考えていましたが、少し工事が残っていたりしたので、次回に写真を掲載していきます。

とはいえ、少し写真を撮ってきたので一部をご紹介。



【新築一戸建て現場】

去年に土地を仲介したお客様で、建物が完成しました。場所は長岡京市。
間取りなどの設計提案・打合せは全て私の方でさせて頂いたので、楽しみに現場に行ってきました。



・ダイニングキッチンを望む。キッチンの腰壁はこれからモルタルで仕上げます。



・鉄製のストリップ階段。黒と木の組み合わせ。



・リビング上部は吹抜け。階段部も入れるとかなりの広さ



・フローリングは、イクタの挽き板。ナラ材です。
(オークとも言う)




【コチラは先程とは別の新築現場】

茨木市の新築一戸建てです。建築条件付き土地でしたが、売主である工務店さんが比較的柔軟に対応してくれたので、かなり密な打合せが出来ました。感謝です。




【マンション・リノベーション】

・カウンター一体収納付きのキッチン。リクシル製。



・リビング照明は、ダウンライトを4灯配置。
壁面は壁掛けテレビにして、コーニス照明でムーディーな空間に。



今日は以上の3現場を回る事が出来ました。
完全に工事完成しましたら、もっと写真を撮ってきますね。

【一戸建てを検討されている方へ】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/05/22 08:19


今日は一戸建てが欲しいって方へ当社からのご提案



まずは最近よく聞く話から

お気付きの方も多いかと思いますが

住宅の建築費用ってもう下がらないでしょ

いやどちらかというと上がっていく可能性が大。


コロナ禍が原因の建築部材値上がりは収まったけど、ここ数年で急激に上がっています。理由としては

インフレからの部材価格高騰

人件費もこれから上がっていく

少子化。これが一番大きくなりますが、若者人口が減るんだから、ハウスメーカーはじめ住宅会社の受注が減っていくのは当然。


じゃあどこで売上を出すんだといえば、住宅価格を上げて利益を確保いくしかないという状況(コレは現役の住宅営業マンも言ってる)。


3Dプリンター住宅や新しい発想の家(住まい方等)が出てこない限り、100%住宅価格は上がっていきます。



具体的なケースでご説明すると

阪急茨木市駅から徒歩15分圏内の土地なら、今坪単価120万円とかしてるケースが多くなっています(意図的に不動産会社が査定価格を上げているだけの物件もあるので要注意)。

30坪の土地なら3600万円

建物費用が3,500万円して、諸費用やらなんやらで総額7,500〜8,000万円・・・


いや買えんて!(汗)

土地が40坪以上あるならまだ納得感は出てきそうだが・・・それでも買えんて!


良い条件の土地は資産価値としてこれからも高止まりしていくでしょうから、一戸建ての購入をご検討の方はなかなか難しく悩ましいかと思います。



という事で当社へは去年から土地や中古物件のリノベーション相談が増えている


よくアピールさせて頂いている

①相場を把握して土地を見極める事

②2,000万円前後からの家づくり

③リノベーションやリフォーム工事は大工さんの直見積り

この当社の付随サービス3点を使って要望する住宅を取得できないかという相談。



資金計画は合いそうだけと土地がなかなか見つからないって方もいらっしゃるし、見つかって建てられた方もいる。新築注文住宅で考えてたけれど中古+リノベーションにされた方もいる。



不動産業界も住宅業界も「価格が上がってますから」という簡単な説明で説得するんじゃなく、もっとコンサルティングに力を入れていくべきですね。

【住宅会社のアフターメンテと保証について】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/05/21 15:20


お客様と話をしていて「そういえば今はどうなってるんやろ?」って再確認した事。

【大手ハウスメーカーのアフターメンテナンス制度(定期点検)と保証期間】


各メーカーによって微妙な差はありますが、大きく説明すると
「定期点検は最長60年間」
「保証は30年間」
となっているケースが多いですね。


定期点検は基本的に30年間は無償点検、それ以降60年目までは無償なのかと有償になるのかは会社によって違っている


保証の30年間にしても、10年目・20年目などの定期点検時に、必要な部分はキチンと補修工事を行っている事が前提になります。*補修工事は有償・無償で会社によって違いがあります。



私がセキスイにいてた時と大きく変化はないかな。

当時最長60年間の定期点検を始めた時は長過ぎてイメージ出来なかったが(汗)、たしか10年目以降の定期点検時に有償で補修工事を行っている事が条件でしたので、正直微妙な反応でした・・・


なんにせよ、お金を払えば最大で60年間の保証が付くのでメリットにはなりますね。



一方、他の一般的な住宅会社は10年間定期点検とか無かったり、保証の延長もありません。このあたりの差をどう判断するのか?もお客様によって変わってくるでしょう。



ハウスメーカーと工務店等の住宅会社の両方を知っている私からすると、どうしてもトータルコストも考えてしまう。

●ハウスメーカーで建てると建物費用で4,000万円
●性能値が高い家を一般の住宅会社で建てたら2,500万円

この差の1,500万円をどう考えるか?ですね



仮に一般の住宅会社で、(ここまで必要ないと思いますが)15年目と30年目に外壁・防水・屋根の補修メンテナンス工事を完全に行ったとして2回で300万円かかりました。それでも価格差が大きいんですね。



私なら建築関係の知識はあるし知り合いの各業者も知っているので、建てた会社で補修工事しなくてもリフォーム会社に依頼してもいいやって考える方なので、60年目まで保証期間が延長できたとしても、30年目以降の補修は有償工事になるならそれ程メリットを感じない。



賛否両論あるかと思いますが、どう考えるかはお客様それぞれになりますね。
トータルコストのみで考えたらいけないのかもしれないけれど・・・。


【これから仕上げ工事に入る新築現場立会いへ】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/05/18 21:35


本日建築中の一戸建ての現地立ち合いに行ってきました。
クロス・照明の確認、そして外構工事の打合せです。



建築条件付き土地だったのですが、工務店の社長さんが色々と細かい部分でも対応して頂いたので、建築条件付きとは思えない位、基本仕様はほとんど関係ない位の注文住宅になったかなと思います


・ダイニングキッチン



・キッチン



・壁掛けテレビ設置予定



・2階のホール



・幅7m以上、奥行き1.3mのバルコニー



玄関入れば、シューズクローク&ファミリークロークもあり、2階にも各部屋のクロゼットとは別にファミリークロゼット3帖を確保したので、収納量も充分なはず。


全体の間取り的にも意図がある空間に仕上がったかと思っています

引渡しまではあと1ヵ月くらいですね。完成が楽しみです。

【リフォーム費用と住宅ローン】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/05/13 19:57


お客様に続けて聞かれたので、ブログ更新。


リフォームやリノベーション工事の費用も住宅ローンで組めるんですか?

リフォームもやっている不動産会社に「当社ではリフォーム費用も住宅ローンに含める事が出来るんです!」って言われたみたいです。


これ普通です

もうほとんどといっていい位の銀行で、住宅ローンとリフォームは1本のローンとして組めます


1本のローンとか書くとややこしいかもしれませんが、低金利である住宅ローンの金利でリフォーム分も組めます。返済期間も同じ


昔はリフォーム費用は別でみたいな銀行が多かったんですね。リフォーム分は別のローンとして、金利も少し高くて、返済期間も最長が短いみたいな感じで。



リフォームをお考えの方で、今はもうそんな借り方される方はほぼいらっしゃいませんので、ご安心ください。

物件を購入する時にリフォーム費用も合わせて審査しますので、お気軽にご相談くださいね。

【どんなキッチンにする?】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/05/07 16:52


4月からこのGWにかけて、いくつかのリノベーション打合せを進めています。


以前もブログで書いたかもしれませんが、ここ数年はキッチンの拘りが増えている傾向

いつも使う物だし、吊戸棚無しがほとんどなので昔の対面型キッチンと比較して、キッチンがよく見える間取りになっていてキッチンのデザインを重視されるのは分かります。

形だけでなく、水栓や食洗機などの機能・デザインも幅広くなっていますね。

必然的に価格も上がるので予算組みは難しくなりますが・・・(汗)



この2ヵ月でも4組のお客様と間取りや仕様の打合せをしていたので、各メーカーのショールームもかなり回ってきました。だいたい検討するグレードは同じ様になってきますが、最終的に選ばれるメーカーやグレードは結構バラバラいなるのも面白いところ

こういった結果を知る事も経験になっていくので、住宅打合せは楽しい。



このGWは着工しているリノベーション現場の電気配線の打合せをしました。照明配置とデザイン、スイッチ、コンセント関係の提案・確認になります。



電気配線まで終われば、決める事はほぼ無くなってきて、あとはクロス関係くらいかな。


引き続き頑張っていきます。

【一戸建てとマンションの間取り変更リフォームがスタート】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/04/26 09:57


今週からリフォーム現場が2物件着工。



一戸建ては1階が大幅な間取り変更のフル・リフォーム
2階は書斎を増やして、あとはフローリングやクロスのリフォームとなります。

1階の解体工事が始まっています。







もう1現場は、マンションの間取り変更リフォーム

1部屋以外はほぼ原形なく間取り変更。解体工事も完了したてで、スケルトン状態となりました。





これから約2ヵ月の工事期間。
随時報告していきますね。

【平屋は理想だが、間取りにはご注意】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/04/05 19:20


インスタやネットで住宅関係を見る事が多いからか分かりませんが、平屋の写真を最近よく見ます

流行ってんのかな?


事務所周辺の並木町や水尾・大池などでも平屋を建てている現場を見る事はありますが、流行っている事はないだろう。そもそも平屋を建てられる土地もそんなに多くはないので・・・。


推測するに、もしかして人口減で特に若い世代が減っていて、ハウスメーカー等の受注が少なくなり高齢者をターゲットにし出したんじゃないかと

平屋でゆったりと暮らそうみたいなコンセプトで。



理想は平屋ですが、不動産的な観点(将来売却する時)から言うと気を付けた方がいい点があります。

間取りには気を付けましょう
3LDKあればまだいいんですが、2LDKだと極端に売れにくくなります。


ご年配の方が「そんなに大きな家はいらんし、部屋数も少なくていいねん」「建物価格も安い方がいいし」って2LDKとかにしちゃうケースが結構あると思うんですね。


ただ将来売却する時に、買う人っていうのは4LDKまたは3LDKって探していますので、立地がよくても売れにくくなり、価格を下げないといけなくなる可能性が出てきます。


築20年以上経過していれば、(買う人が建替え前提で)ほぼ土地価格になってもまだ納得できますが、築10年とか15年だとね・・・さすがに我々不動産会社としても厳しい査定はしにくい(汗)。

結果売却するのに時間がかかってしまうかもしれません。



売る時には、間取り(部屋数)はかなり重要な要素になりますので、平屋を検討されている方はご注意ください。

【住宅打合せでのインスタの情報量】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2024/03/29 08:45


昨日の午前中は新築工事中のお客様から連絡があり「電気配線を少し変更したい」という事で、急遽打合せへ。
午前の予定が空いていてよかった(汗)

そのまま現地に行って、業者さんとも打合せ・確認してきました。



やはりインスタの情報量はスゴイですね。

初めて聞く内容も多く、これからは住宅の打合せの仕方を変えていかないといけない。確認事項のチェックリスト雛形を作成していこうと考えています。


ある意味インスタのおかけで、打合せを出来るだけしたくない会社・住宅に興味のない会社(建築条件付き土地の不動産会社など)は淘汰されていくんではないでしょうか。

それはそれで良い事だと思います。



そういえば昨日の打合せでお客様に

「キッチンや浴室などまずはショールームを何メーカーも回って、その後決定したメーカーでも何回か行って打合せするのって大変ですか?」

「最初に標準的な仕様があって、その中から決めていく方がいいですか?」

って聞いてみたんです。


そうしたら「確かにいくつもショールームを回るのは大変だったけど、比較する事によって分かった事もあるし、回れた事でよかった」と。



大変ですが総合的に納得感が違うんだと思います。

という事で住宅の打合せでメーカーを決める事はしませんが、最初にある程度はメーカー・商品グレードを絞れる様にはご提案・参考見積りを作成していきます。

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