住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

住宅を建てよう、または間取り変更を伴うリノベーションをしようとしている方、インスタをよく見られているかと思います

色んな事例が掲載されているので理想の家作りの参考になりますよね

キッチンや洗面などの設備だけでなく、内装やインテリアなど「こんなのがいいなぁ」とイメージもしやすいかと思います

ただ気をつけて頂きたいのが、それをすると他の部分や全体にどう影響してくるのか？という事

やろうと思えば出来るけど、全体のバランスがおかしくなる…

実は優先順位が違うのではないか

そういった全体の間取りバランスをみながら考えていく事が大切です

ここはお客様が考えるのは難しいので、私がいつも意識しているのは

①とにかく希望は伝えてもらう

インスタの画像や箇条書きでもいいので要望をLINEでも送ってもらう

②そのご要望を叶えられる様に出来るだけ取り入れて間取りを考える

③出来る事、出来ない事、そして出来るけどやらない方がいい事をお伝えする

④お客様の要望の間取りと別に、時には違ったパターンの間取り提案もしていく

この作業を意識しています

予算や面積などの関係でご要望が取り入れられない事もありますが、それは「色々と検討した結果なので納得です」という気持ちを持てる事が重要なんですよ

早く打合せを終わらせたい・時間を取りたくないっていう会社（担当）も結構いてますからね…

「これがベストの間取りです」

「良い間取りが出来ましたね！」

初期の段階でこんな事を言う担当は疑った方がいいかもしれない（笑）

毎回ベストを尽くして間取りを考えていますが、ある程度打合せや確認作業をしていかないとなかなかこんなセリフは言えませんからね

ここ1年程は土地の仲介をさせて頂く事も多く、必然的に新築の相談も受けております

もちろんどの住宅会社で建てるのか？はお客様の自由なので、当社でご提案する以外にも自由に住宅会社を周っていただき、総合的なアドバイスもしています



そのアドバイスの一環で、色んな住宅会社の見積り書も見せてもらうんですけど

分かりにくいですよね・・・

私は30年ほどこの業界にいてますので、見積書を見ればその項目がどこを指しているのかや、なんかおかしいなぁというのもある程度は判断できます



ただお客様は難しいと思う。普段は見ない工事項目なので、複数の住宅会社で比べる場合は分からないだろうなぁ


あと値引きを書いている住宅会社も結構多くて、色んな理由付けて値引いてますね（汗）
●●●キャンペーンとか、7月中のご契約なら●●●万円お値引きとか


もうねハッキリ書くと、最初から見積りに値引き分を乗せて引いてるだけでしょ・・・
なんなら最後の一押しとしてまだ乗せてる分を余らせているかのしれない



住宅業界にいてないとなかなかお客様が見積もり比較をする事は難しいと思いますので
結論は簡単に

・項目は無視して、最終の総額で判断する
・もう追加は無いか？確認しておく

この2点になります


当社ではそういった裏事情も含めたアドバイスもしていますので、不動産だけでなく建物のご相談もいてくださいね

物件調査に行った帰りに、先日も少しご紹介したもうすぐ完成の新築一戸建て現場にお邪魔してきました。



クロス工事が始まっています。

以前からはキッチンも設置され、1階部分が結構クロス工事も終わっている状況でした


照明器具も取り付けて、床の養生も外れれば、いよいよ全体の雰囲気が体感できます



前日も書いた通り、間取りの打合せ・提案に関わらせていただき、外観や内外装の色決めはお任せしていたのでどんな雰囲気を選ばれたのか？　楽しみです





●洗面所の横には、ファミリークロゼットも設計

住宅会社って何？を考えていきます

ハウスメーカーって呼ばれる事も多いですけど、メーカーって言ってるから【住宅を研究・開発・生産している会社】っていう認識になります

私が住宅業界に入った1990年代は住宅展示場に出展している会社はハウスメーカーと呼ばれていました

でも今は住宅着工数も減り、昔に比べてハウスメーカーも展示場への出展を注力していない気がします

住宅展示場は各ハウスメーカーが運営しているのではなく、ABCハウジングみたいな運営会社が別にあるんですね

運営会社はドンドン出展してもらわないと毎月の出展料が入ってこないので、ここ数年は昔ながらのハウスメーカーとか関係なく、出展希望があれば（審査みたいなのはあるのかもしれませんが）どこでも出展している感じがします

結果、「土地を買い取って、建築条件付きで販売したり建売をして、急に大きくなっていった住宅会社」が出展していたりします

住宅業界にいてるとよく分かるのですが、ハウスメーカーではないよな（汗）

土地をメチャクチャ買取って販売して、「なんか家も数を建てる様になったし、土地買ってばかりじゃ売り上げはこれ以上伸びないから、住宅だけの販売もしていこか」ってノリ

断熱・耐震・気密・換気などの住性能は決めているけれど、どちらかというとデザインでお客様の気持ちを持っていこうとする営業手法で、理念が感じられない

デザインというのは大事だけど、言い方は悪いが【普通の建物をデザイン性だけで魅力的に見せている】ってだけの住宅会社も多いなぁという印象です

経費はかかるのでコストパフォーマンスは良くないけど…これもデザインでうやむやに説明している

価格的には一般的に言われるハウスメーカーと被らないので、競合する事もそれ程多くないから共存できているのでしょう

ハウスメーカーというからには住宅という製品を作っているという事になりますが、そこには「性能やデザイン」ではなく、会社としての住宅に対する理念が社員に浸透しているというのも要因になるでしょう

今日は今年の春に土地をお引渡しさせて頂いたお客様の建築現場に寄ってきました。



設計の方は最初から私の方でさせて頂き、途中からご主人が設計のコツを早くも掴まれたので、最後の仕上げはほぼお任せという感じでした。



●1階はLDK（畳コーナー付き）＋水廻り＋ファミリークロゼット
●2階は3部屋＋書斎＋ファミリークロゼット

という間取りで、全体的にバランス良くまとまっているんじゃないでしょうか



だいぶ完成近くなっていますので、クロス工事が終わり、床養生が取れるのも楽しみです
あと足場が外れて、どんな外観が現れてくるのか。

また現地確認しにきます

今日は朝イチに北春日丘・見付山方面に行ってまして、車で回っている途中に、7月から着工しているリフォーム現場に寄ってきました。



RC（鉄筋コンクリート造）打ちっぱなしの一戸建てで、色んな部分のリフォーム工事は入っていますが、主要な工事は外部の補修・改修と「断熱工事」。









RC打ちっぱなしで断熱材がないとね、ものすごく断熱性能が良くないんですよ･･･

夏は外部の高温でコンクリートが温められて、それがモロに部屋に伝わってくる
冬は逆に･･･もうなんて言うか冷える。寒いじゃないんですよ、冷える



なぜリアリティを持って書いているかというと、当社事務所もRC打ちっぱなしだから（汗）

今の時期だと、夜も30度前後で暑いでしょ。夜にエアコン消して事務所出るじゃないですか、次の朝事務所に来たらもう熱がこもった空間に入っていく感じ。

それで急いでエアコンで急速冷房するんだけど、外壁のコンクリートが蓄熱しちゃってるもんだから、なかなか冷えないんですよ

って事で、帰りにはエアコンタイマーかけて。事務所来る30分・1時間前には冷房かけて、少しでも冷えてる状態にセッティングしています



やっぱ断熱材入れるとだいぶ変わってくるでしょうね。

またちょくちょく現場に寄ってきます

需要の多いエリアなんかは特に、土地の価格がかなり高いじゃないですか。

「土地買って、新築建てたらいくらになんの･･････？」
ってお困りの方も多いかと思います。

実際そういったご相談も増えてきています。



詳しくは個別にお会いして打合せ・ご説明が必要になりますが、それぞれのケースにおいての【新築やリフォーム・リノベーションの参考価格】を書いてみようと思います。



●新築一戸建て

2階建て　延床面積33坪前後　長期優良住宅仕様で2,000万円～2,200万円


●リフォーム

一戸建てかマンションかで多少は変わってきますが、600万円前後～


●大幅な間取り変更を伴うリフォーム（リノベーション）

マンションなら800万円前後。一戸建てでも内部だけならそれ位で可能になってきますが、外部工事（外壁・屋根など）も含めると、1,000万円前後～


本当に大体ですがこれが目安になってきます。



あとはキッチンなど仕様設備をどこまでコダワルかによって変わってきますので、そこへんは打合せしながらという感じになります。



土地をお考えの方なら、2,000万円～2,200万円プラスして頂ければ、土地建物の総額になります。
中古物件を買ってリフォームするなら、上記のリフォーム費用を物件価格に加算してください。



あくまで一般的な目安になりますので、個別にご相談くださいね。
設計・見積り提案まで全てさせて頂きます。

最近は「リフォームだけ相談したい」「新築の建物の相談出来ますか？」という依頼を結構頂いています。

不動産仲介会社なんだけど、建築だけの相談をしてもらえるというのは普通に考えたらスゴイ事だと思うし、非常に有難い。


たまに同業者からも「リ〇ベ不動産とか加入したらいいんちゃう」とか「建築設計の看板あげたら」とも言われますが、そうなると自分の中での接客スタイルが変わりそうで、そういうのは今のところ全く考えていない。



そもそも加入したら、（当たり前ですが）加盟金みたいな費用が必要だし、リフォームの契約をする事が目的になってしまい、今みたいなフラットな対応が出来なくなってしまう。


加入の案内とか以前に見たこともあるけど【リフォームの利益が3割見込める！】みたいな内容が多くて、お客さんに提供したい価値とは根本としてズレていました。



メインとしては不動産仲介の仕事があって、どんな物件でもお客さんが気に入ってリフォームできたらいいって訳ではなく、原則は相場帯というのを提示する事＝物件の不動産価値を見極めてご提案する事。これが基本です。


それにプラスして、他のリフォーム会社や住宅会社よりコストパフォーマンスの優れた建築提案をしていきたい。

ふとポストを見ると、建築条件付き土地の不動産チラシが入っていました。

こういう時って職業柄、土地坪単価のチェックと建物参考プランのクオリティー、そして建物価格も確認します。

3階建て・延床面積は34坪程で、建物価格は2,700万円強。

坪単価にしてちょうど80万円。

別途費用有りとしか書いていないので、消費税や建築確認・外構費用が入っているかどうかは不明･･･。

確実に建築費用が上がっていますね

これから建築費用が下がる事は可能性としてもう低いでしょう。

最近新築住宅やリフォームの相談が非常に多くて、建築関係で悩まれている方が増えているのを実感しています。

建物や仕様設備は出来るだけコダワリたい！
コストもかけたくない！
打合せや提案のレベルも求めたい！

お客様が求める事と現実の乖離が大きくなってきてる状況。

当社としては、そのような乖離を無くして、納得・満足の建築をご提供していく事だと考えています。