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「住宅・建築(リフォーム・新築の事)」の記事一覧(36件)

【結局は人なんですが・・・】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/04/02 10:38


一戸建てでもマンションでも、リフォーム済みの物件が多いかと思います。今回は「なぜリフォーム済み物件が多いのか?」という業界内部の話は置いておいて、検討の仕方について書こうと思います。



先に結論を言いますが、「正直に話をしてくれる、建築に詳しい不動産営業マンを見つける事」。これに限るかと思いますね。



リフォーム済み物件というのは、まず不動産会社が売主(物件の所有者)になっているケースがほとんです。物件を買い取って、リフォーム工事をして、利益を乗っけて販売しているんですね。

ここから、物件を買う価値があるのかどうか?の判断ですが、ポイントは2つ。

①リフォーム前の物件相場(価値)を知っている
②リフォームされた内容とその工事金額を推測する

この2つを知ると、その価値が分かります。



リフォームされた状態を見るとキレイだし、「まぁコレでいいかな」って思ってしまいがち。案内している不動産営業マンも「リフォーム済みでいいですね~」ってセリフで盛り上げてくるかもしれません(笑)。

営業マンとしたら、売主である不動産会社とお客様と、両方から仲介手数料を貰える可能性がありますから、こういった物件を積極的に紹介してくるんですね。



ココで
①「この物件の相場価格は●●●●万円だと考えます」
②「このリフォーム工事なら●●●万円くらいでしょう」

なので「逆算するとリフォーム前の物件価格は●●●●万円という事で、この価格ならまだ高いですよ」とか提案してくれるのが良い営業マンですよね。



不動産仲介の仕事って、物件を紹介して案内してっていうのがメインじゃないんです、それは業務をする上で当たり前の話。仕事の呼び方が悪いのかもしれない・・・提案&仲介ですね。

【予算の中で最高の選択肢を考える】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/28 17:36


みなさま「火の用心」です。昨日吹田市で火事があったようですし、一昨日も結構な数の消防車が走っていく音を聞きました。また寒くなるみたいですので、くれぐれもお気を付けくださいね。



で話は変わりまして、ここ数年は【住宅の断熱・気密・換気・空調】を検討される方がかなり増えてきたと実感します。もう20年以上前からハウスメーカーでもQ値・C値などの性能値は言われてきましたが、その頃とはレベルが違う。私が在籍してましたセキスイハイムはかなり住宅性能をアピールしていた会社でしたので、私もそれなりに知識や経験はしてきましたが、表面上の知識だけになってしまっていて、もっと常に勉強をしていないとお客様との打合せが出来なくなってしまいます・・・・・(汗)。



実際、住宅はさっき書きました断熱・換気など性能が本当に大事になるんですよ。耐震とかは当たり前の話であって、+性能値をどれだけ確保しているのか?の勝負。
空調(全館空調)については色んなパターンがあるので、私自身も確認していきます。



ローコスト住宅を選択した場合の対応策も不動産仲介としては考えておかなければいけませんね。そういった住宅会社はそもそも営業マンが性能に対しての知識がない事が多いので、私としたら「オプション対応で断熱を変更可能なのか?」「C値を上げる工事は対応できるのか?」など、お客様の代わりに確認していこうと考えています。



あっ、新築一戸建てや建築条件付き土地を見学した時に耐震や断熱について質問したら、不動産営業マンが「大丈夫ですよ。しっかりと建築確認も取ってますし・・・・・・」とか返事する事を聞きましたが、そんな営業マンはよく分かっていませんよ(笑)。本当に知っている人間なら、一般的な住宅の性能をまずは説明して、それからその物件の性能について説明してくれるはずです(断熱材は何を使用していて、その厚みは●●mmで、とかそんな話です)。



とにかく勉強あるのみ!お客様の予算の中で、最高の選択肢はどれなのか?間取りも含めて、追及していきます。

【建築関係の打合せもやっておきたい】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/25 13:08


先週はかなり忙しくさせていただき、ブログ更新が出て来てませんでした。打合せが終わった夜には、フゥ~って感じでブログの内容が思いつかない状態(汗)。



こんな感じで言い訳していますが、この1週間の予定の8割くらいかな?建築関係の打合せが占めております。先週では、【マンションの間取り変更リフォーム】と【マンションの部分リフォーム&造作工事】。【土地を仲介させて頂いたお客様の新築一戸建ての間取り作成や打合せが2組】でした。



やっぱりですね、「建築は楽しい」。不動産仲介業として、物件の良し悪しなどチェックしていく作業も好きですが、建築もあってこその仕事の楽しさですね。



普通の不動産会社は嫌がるんですよ、実は。紹介した物件で、新築一戸建てやリフォーム(一戸建て・マンション)があると、自社のリフォーム部門や別業者に打合せを振るでしょ。(そんな感じなのでいつまで経っても建築知識が付かないのですが)専門分野じゃないでしょうから、別にアカン事ではない。



私は、全部の工程でお客様側に立っていたんです。建築の一般的知識を伝えたり、間取りの相談にのったり、疑問点にお答えしたり。

他の不動産会社があまり得意ではない事を積極的に行っていきたいんですね。出来るだけ安心感をもって、取引を進めて頂くには、一人の担当がベストだと思っています。

【工事中の思い出を撮影】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/18 16:33


先週はなかなか時間に余裕がなくて寄れなかった現場に行きました。古家付き土地を仲介させて頂いたお客様の引渡しも年末に無事終わり、解体工事が始まっています



現地に行くと、もう建物解体は終わってて、基礎と外構を残すのみになっていました。新築を建てられるので関係はないのですが(汗)、古家の解体写真をパシャリ。





昭和時代のハウスメーカー施工の建物だったのですが、所々がブロック基礎になってますね。昔とはいえ、こんな感じで普通に建ててたんだなぁと・・・・・。



土地が更地の時って、これからもう見る事はないかもしれませんので、案外貴重な写真になるんですよ。何十年後かに写真を見て「あーこんな感じやった!」って。

ですので、新築にしてもリフォームにしても、工事中の写真って出来るだけ撮っていた方がいいですよ。思い出になります。

【注文建築はずっと打合せの思い出が残る】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/08 20:25


今日は寒かったですね、この冬一番の寒さだったかもしれない。朝6時前に家を出たのですが、車の温度計は-3℃。なかなかの温度でした。



そんな中、朝イチに事務処理を何とか終わらせて仕事で京都へ。京都でもほぼ奈良って言ってもいい立地で、木津川台。ずっと下道で1時間ちょいかな。

で、途中に四条畷~奈良~精華町の住宅街を通っていくんですけど、昔セキスイ時代によく来たんですよ。四条畷は田原台、奈良に入って白庭台、そして京都精華町に入ってからは光台・木津川台と。
お客さん、元気に暮らしているかなぁ
光台ではたまたま22年ほど前に建てたお客様宅のすぐそばを通るので、ふと前を通ってみました(覚えているもんですね)。外壁をリフォームされていまして、キレイにお住まいでした。打合せやまだ更地だった時の思い出が蘇ってきましたね。



これぞ、自由設計で住宅を建てた時の醍醐味!
何年経っても記憶に残るから、住宅の打合せはやりがいがあります



昼過ぎには茨木市に戻ってきて、お客様と1件アポイントがあった後は法務局と市役所で物件調査。その後事務所に戻ってきて、2件分の新築一戸建ての間取りをずっと考えております。間取りパターンとしては全部で4パターン出来たかな(数パターン出来てしまう時って、実は自分の中で正解が見えてない時・・・・・汗)。



まっでもそれでいいかな。最初は色んなパターンをお客様に見て頂くことでお客様もイメージや選択が出来る訳ですし、私も打合せする事で間取りの方向性が見つけやすくなる。
1件1件濃~い思い出が増えていく住宅の仕事は面白いです!

【建築の打合せは、営業要素ゼロが理想】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/12/18 19:48


住宅のリフォームをする事、(伝え方は難しいのですが)それほど難しい事ではありません。物件によって注意事項は出てきますが、それさえ押さえていれば変な事になる確率は低い。

リノベーションは難易度がグッと上がりますね。配管の位置・高さや窓の位置によって間取りにかなり影響がでてきますので、一般の方が設計するのは難しいかと思います。

新築一戸建ては、リノベーションと比べて自由度が増すのでその点ではラクになるんですが、箱の大きさや形が決まっていない分ゾーニングのセンスが問われてきます。



お客様と話をしていて普通のリフォームをものすごく難しくお考えの方も多く、「諦めている人もいるじゃないかなぁ」と感じます。リフォーム業界にいてる人間にとったら、お客さんが難しく考えてもらっていた方が営業しやすくなるので、そっちの方がいいのかもしれませんが・・・(汗)、そんな事はないんですよね。



リフォーム・リノベーション・新築設計と色々なケースがあるのですが、私が伝えたいのは【楽しく打合せしましょう】って事。「楽しくって言われても、予算とかもあるし・・・」って言葉も承知しています、でもそんなんも含めてざっくばらんに楽しく打合せしたいんですね。



最近ホント強く思うのですけど、その為には【営業】って要素がゼロの方がいいんですよ。リフォーム会社とかに依頼すると営業マンが対応するでしょ、そうなったら契約が目標の第1段階になるので楽しく打合せする雰囲気は少なくなると思います。本来なら伝えた方がいい内容も「契約のタイミングが遅くなる」とか「見積り金額が上がってしまう」とか、そんな理由で言わない事も出てきます。コレは私がハウスメーカーの営業もやっていたので経験としてよく分かります。



そうではなくて、「断って頂いても全然OKですよ。せっかくですので楽しく打合せしましょう。」ってスタンスでいてると結果的に良い答えが見つかるんですね。最終的にはどうされるかを決定するのはお客様。
お客様のイメージに合いそうな提案だったらどんどん伝えるべきだと思います。予算を検討しながら選択してもらうスタンスの方が良い。



【リラックスして思っている事を言ってもらう=コチラもストレートに提案して、最良の着地点を探す】。当社にご相談頂いたお客様には楽しさを味わってもらいたいので、これからもフラットな意識で提案していきます。

【建築事例のコンテンツ作りました】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/12/10 19:15


以前から考えていました【建築事例】

ホームページ内に建築実例というページを作成しまして、今月お引渡ししたお客様からの事例を写真付きで紹介していきます。まずはマンション・リノベーションと新築一戸建ての実例を書きましたのでぜひご覧ください。
★ホームページのトップページ→左側中央くらいの【建築実例】です

今までのお客様の写真もいくつか残していますので、明日以降に1記事にまとめて掲載しようと考えています。



ブログで書いてますように、間取りや仕様・電気配線の打合せなど建築関係全般の提案も行っております。ぶっちゃけ当社で仲介させて頂いたら、不動産の業務より建築の打合せの方が圧倒的に多くなりますのでビックリされるお客様も結構いらっしゃいます。不動産2:建築打合せ8の比率かな。



例えて言うなら、ハウスメーカーで打合せする内容かそれ以上の密度にはなっているはず。設計士に依頼すると軽く設計料としては50万円~100万円請求されてもおかしくないと思います。

「いいんですか?」ってお客様に言われる事も多いのですが、私の気持ちとしては「打合せさせてくださいよ」って感じです。



土地にしても中古にしても、契約して・住宅ローン手続きして・引渡しして、ハイ終了です!って寂しいじゃないですか。もっと本音を書くなら仕事として面白くないじゃないですか
たしかに建築全般の打合せをするのは作業量として大変になるのですが、やりたくてやっているのでお気遣いなくご相談ください。



ご満足いただいて、お知り合いやご親族に不動産の相談が出てきた時はご紹介いただければ、それが何より嬉しい。地道ですがそうやって輪を広げていけたらと思っています。

【リノベーションの価格提示について】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/12/05 15:40


ネット広告を見て気になったのでその事について。



リフォームで有名な大手さんが手掛ける「●●そっくりさん」。一戸建てのリノベーション工事の広告で【工事が始まってから壁をはがしたら柱が腐っていた】【床をめくったら白蟻の被害にあっていた】と、そんな時でも追加費用はなし!っていう内容の広告になってましたが、かなり違和感を感じます・・・
別途費用は発生せず、全額自社負担にて工事しますと。



これって、どう考えても最初からある程度の金額を見込んで見積もりに入っているんちゃうかなと考えますが、どうなんでしょうね。
「いや、そんな項目は見積もりに入っていない。そこは通常の価格だけになってます。」って言われたらそれまでなんですけど(汗)。通常の価格っていっても、見積もり提示単価なんてなんとでもなるのがこの建築業界ですから。



参考グラフにリノベーション工事価格の幅が書いてあって、1,100万円~1,500万円で説明されていますが、もうこの価格帯ってだけですでに高めなので、やっぱりある程度はリスクを含めた価格設定ちゃう?って思ってしまいます。



お客さんの不安をなくす為に本当に親切な気持ちでやるんなら、【もし工事が始まって、新たな不具合がなければ価格が下がります】っていう方が、建築業界に身を置く人間としたら正直だなって感じます・・・・・いや、これも微妙か。



どっちにしろ、正直かどうかが見積りでは判断しにくい方が業界として営業しやすいんでしょう。「リフォームやリノベーションって高いんでしょ」ってお客さんに思ってもらってた方がいいという事でしょう(汗)



こんなやり方とは無縁でやっていきます。

【リノベーション見積りが出た時に】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/12/04 16:47


マンション・リノベーションの見積りが明日か明後日には大工さんから上がってきます。
見積内容のチェックを行って、予算に対して再度精査していく作業をしていきます。



最初の見積り依頼時は要望をこれでもかと詰め込むので、経験上「なんか見積金額が安いなぁ」って事は少ないと思いますので(それでもこの大工さんの出す見積りはコストパフォーマンスが高い方なので安心)、このチェック&再プラン調整が必ず必要になってきます。

・お客さんの要望として外せない部分

・「こうすれば価格が抑えられますよ」っていう提案部分

・無駄な部分を削ぎ落していくために間取りを調整する部分

この3つの作業を事前に行ってから、お客様に提出するようにしています。



①リノベーションするんだから、出来るだけの事を実現させていきたい
②価格は安い方がいい!

お客様はこの2つを口に出すのって勇気がいると思うんですね。だからコチラがそれを意識して提案していかないといけないと考えています。あと、私からそれを言う事もお客様の安心や言いやすさに繋がると思う。



リフォーム会社とかが競合する事もありますが、どこを選ばれるかはお客様が決める事。
気付けばもう自分の中では【営業】っていう感覚はほとんどゼロになっていますね。いいのかどうかは分かりませんが、集中してご提案するのみです。

【住宅は空間作りの方向へ】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/12/01 14:08


新築一戸建てやリノベーションの引渡しがこの1週間で3件あります。
全部間取りの打合せなど行いましたので、完成が楽しみです。



で、ここ数年は新築にしてもリフォームにしてもデザインを優先されるお客様が非常に増えてきました。もちろん要望に対する間取りも大切なんですが、「このデザインを出すために間取りをどうしようか」という事を考えながら打合せをしないといけない時代です。私としたらコッチの方が楽しいのでウェルカム。



間違いなくネットの恩恵ですね。昔は参考にするといえば「本か住宅展示場」くらいしかなかったん違うかなぁ。私もハウスメーカー時代は間取りの打合せや色打合せくらいで、デザイン性まで拘るお客様は少なかった。

それが今やネットを検索してけば、ある程度のパターンのデザイン(内装も外装も)を見る事が可能になっています。お客様も自分の好みを見つけやすくて、住宅にとっては良い傾向ですね。



細かく言うと、間取りでデザイン性を出すのはもちろん、(以前からブログでも書いてる通り)素材(材質)・クロス・照明計画でかなり住宅の雰囲気は変わります。

同じ間取りでもクロスと照明で全く違った空間に演出する事が可能になります。



クロスっていっても、よくリフォーム済み物件で見るような「なんでもかんでも柄もんのクロスを貼っとこう」っていうのではなく、もっとポイントを絞った上品な見せ方ですね。



せっかくの家作りですので、【ワクワクする空間】を考えていきましょう。きっと愛着のあるマイホームが出来ていくと思いますよ。

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