住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

久しぶりに新築一戸建てやリフォームの費用の話でも書きます。



物件をお探しの方はお存知かもしれませんが、コロナ以降建築費が上がっているとよくネットでも書かれています。たしかに上昇していますが、営業マンの言うことなんで･････どこまで本当か不安な人もいらっしゃるはず。


という事で、2025年も終わろうとしている現在の建築費の目安を再度書いてみたいと思います。



【新築一戸建て】

オーソドックスに2階建てで30坪位の建物の場合なら、建物費用は税込み1,800万円～1,900万円が目安。これにオプション費用や外構工事などがプラスされますので、2,000万円～2,200万円くらいを建物費用の目安にしてください。古家があった場合は解体費用を別に150万円～200万円見ておいてくださいね。


3階建て・30坪なら、解体費用だけ別にして2,400万円～2,500万円くらいが目安になってきます。



という感じで、数年前より少し建築費は上がっているのは間違いありません。

土地を買って、自分で新築を建てたいという方は、【2階建て・2,200万円】【3階建て・2,400万円】を目安として土地を探して頂き、資金計画を組み立ててください。



【リフォーム】

面積によりますが、詳しく書くとややこしくなるのでザクっと説明しますね。


・マンション

専有面積75㎡　3LDKの間取りだとして、フル・リフォーム工事をした場合、600万円～700万円が目安のリフォーム工事費用になります。


さらに間取り変更も伴うフル・リフォーム工事だとすれば、750万円～850万円が目安になります。

＊ここでのリフォームは最低限という内容では無く、設備・仕様などお客様の要望も取り入れながらの金額です



・一戸建て

こちらの場合は、ザクっとした目安を書くのが難しいのですが、700万円～800万円はみておいた方がいいかな。


外部（窓・玄関ドア・外壁関係）もリフォームされるなら、1,000万円は超えてくる可能性が高いので、目安としては1,000万円～1,200万円くらいはイメージして資金計画をしておいてください。



現在はこんな感じですね。

もう少し価格を下げようと思えば仕様等の打合せで可能ではありますが、ある程度はご要望も取り入れた設備・仕様になっているという前提になっていますので、参考にしてください。

住宅性能評価を取得していない新築建売もあるようですが、この時代にその選択肢をする事はちょっと驚き。

お客様の希望で取得しないのは分かりますが、どうなのか分からない状況で取得しないのは疑問が浮かびます…

耐震・断熱・気密などの住性能、UA値・Q値・C値、BELS・長期優良住宅・ZEH・・・お客様にとったら「一体どれを基準にしたらいいの？」というややこしい建物基準ですが（汗）、私としたらお客様に合ったものを選べばいいかなと考えています。

ハウスメーカーやこだわりのある住宅会社だと上記の性能値をアピールしていますが、「はい、建物だけで4,000万円です。」「3,000万円以上はします」と言われても、性能評価は上がるけど、生活評価は下がっちゃうんじゃないかと（涙）

そりゃ性能が良いに越した事はないけれど、「私は普通にZEH住宅でいい」とかいう選択肢はお客様が持っていた方がいいでしょう。

ぶっちゃけ20年・30年後の建物基準が現在と比べてどう変化しているか？なんて分からない。

それなら建物価格2,000万円で耐震と断熱の住宅性能評価を取得しておけばいいというのもお客様にとっては正解かもしれません。

私としたら【お客様が理解されて上で選択肢をご提供したい】こういうスタンスで建物打合せをしています。

ちょっと前にお客様と雑談していて、私のハウスメーカー時代の事を話していて



30年も住宅関係の仕事をしているので、当時より建築知識は全然増えていますが、じゃあ提案する内容は大きく変わるのか？と考えると･････もし私がハウスメーカー勤務のままだったら、若干ですが自信のない部分もある。



（現在は変わっているかもしれませんが）当時のお客様との打合せ場面を想像すると、「こうした方がいいかな」「ココに窓付けた方がいいな」「間取りはコッチのパターンもあり得るな」とか色々と提案したい事が頭に浮かんでも、すべてをお客様に伝えていなかった。



その理由は？

①価格が上がるから

窓1つ付けると、5万円・8万円と上がっていく訳です。私がいたセキスイハイムだけで検討されているならいいのですが、やっぱり競合他社が複数ありその中から選んでもらわないといけないんですね。


間取り提案内容や仕様で差別化するケースも多いですが、やはり価格でも判断される訳です。


良い提案はどんどん出来るけれど、価格が高くなっていって予算オーバーしたら･･･根本として選ばれなく可能性が出てきます。


そうすると【頭の中では思い付いているが提案しない】という選択肢を取った経験もあります。



②契約までの時間がかかる

会社ですので契約というのも大事。でも打合せしているお客様がいてると、会社からは「いつに契約出来るんや？」「今月中に契約しろ」とか言われるんですね（汗）、今は知らんけど。


そうなると、なかなか間取りの打合せに時間をかけているのが難しくなる＝提案がしにくくなるという具合です。



結果、ハウスメーカーの営業というのは、契約まではスピード感を重視して、契約してから詳細を詰めていきましょうというスタイルになってきます。だから契約してからドンドン価格が上がっていくケースが多くなるんでしょうね。



今は誰からも契約設定を言われる事もなく、ある程度お客様の予算に合わせて建物提案できますので、そういう部分でノン・ストレス。



最初に提出する全体の資金計画書では、提案した間取りの建物見積り＆これからの打合せで出てきそうなオプション費用をあらかじめ予算組みするようにしています。


30年やってきて、これが一番現実的な住宅打合せかなって感じていますね。

今日は定休日ですが、一戸建ての引渡し（決済）があるので梅田の銀行まで行ってきます。



その前に時間があったので、茨木市の建築現場に寄ってきました。





実はこれ本当に偶然なんですけれど、隣の土地でも建築の相談があり、お世話させて頂きました。そちらの状況は基礎着工中。もうそろそろ棟上げとなりますので、楽しみですね。





棟上げが完了している現場では、現在大工工事中。


お客様は日当りを気にされていましたが、秋口になって天気も曇っていて、さらにクロスも貼られていない暗めの空間でも十分に明るさを感じました。





中庭の存在が効いていましたね。
色々とこだわりの空間も設計させて頂いたので完成が楽しみです。



11月下旬くらいかなぁ。

当社で建物のご提案をする時の価格について、しばらく書いてなかったんでお話します。土地を購入して新築を建てたい！と検討されている方は参考にしてください。

建物を建てる時、みなさんどうやって調べますか？またどこに行きますか？

一般的には住宅展示場かと。

以前は住宅展示場といえば大手ハウスメーカーだけが出展していましたが、ここ数年は中堅住宅メーカーも出展していて、お客様にとってはバリエーションが増えていい事かと思います。

大手ハウスメーカーで建てると（建物面積や付帯・外構工事によりますが）目安としては3,500万円〜4,000万円はするでしょう。

中堅住宅メーカーならそれより安いと思いますが、3,000万円前後はするんじゃないかな。

他には地域でやってる住宅会社や工務店等が選択肢としてありますが、こちらも概ね2,500万円〜3,500万円位と聞きます。

という事で「じゃあアイ・ウィズ不動産はどれ位の建物価格で提案するの？」と聞かれると

「建物費用・その他付帯工事・外構工事を全て含んで、【2階建てなら2,200万円】【3階建てなら2,400〜2,500万円】で予算組みしています」とお答えしています。

＊建物は耐震等級3、断熱等級6が基準で、ある程度のオプションを見込んだ予備費も含んでいます。

＊道路と高低差がある等、土地状況によっては変わります。

最初にこれらの内容をお客様にお伝えした上で、土地探しをスタートする事が多いですね。

総予算5,500万円としてハウスメーカーで検討すると土地予算が1,500万円とかになるでしょ……汗

茨木市でその土地価格はほとんど無いのが実情。

当社でご提案する建物なら、土地価格3,000万円強までが可能になる。

この差は大きいと感じています。

という事で、30年の住宅経験を活かして、間取りはガッツリ私が打合せをして、建物の性能・仕様は予算やお客様の考えに合わせてご提案。

このやり方が土地購入&建物建築にはピッタリくるし、納得感も上がるかと考えて日々取り組んでおります。

今日は午前中に土地の打合せ。

現地で土地確認や参考プランを作成していたので間取りのイメージ確認と打合せをしていました。



実は･･･土地の仲介は当社ではなく、建てる新築のみでのご相談です。

もはや不動産会社ちゃうやん･････って話ですが、ここ1年間でも数件建物だけの依頼を受けていまして、こういう業務も非常に楽しくやらせてもらっています。



打合せが終わり事務所に戻る途中に、現在建築中の新築現場2件によってきました。


1件は設備設置もされていて、クロス工事も終わっている。
もう仕上げという状況になっていました。





次は先日に棟上げしたばかりの現場へ。

車がスッポリと入るくらいのビルトインガレージに、グランドピアノを置く予定のピアノ室も。


ピアノ室は防音室まではしていなくて、隣地側には窓を一切設けず&換気口も無し。そして壁内には防音材を入れる様にしています。


窓はビルトインガレージ内にピアノ搬入のためもあって大き目の掃き出し窓を設置しています。ビルトインガレージの側面も音漏れを防ぐために全壁。


この窓もあとからインプラスという内窓を付ける予定。ペアガラスが2枚にシャッターまで閉めればかなり効果は出てくるんじゃないかな。

新築一戸建てのご依頼を頂いている現場がスタートしました。

まずは古家の解体工事から。久しぶりの鉄骨造。

ここ数年は解体工事も少しずつ値上がりしていますね。10年前と比較すると1.5倍位になってる感じ。

ハウスメーカーや住宅会社に依頼すると、解体業者の見積りにその住宅会社の利益も乗っかってくるから、なかなかの解体費用になるんじゃないかと思います。

という事で、当社では住宅ご提案の一環として、信頼できる解体業者に直で見積り依頼してお客様に出す様にしています。

ハウスメーカーと比較するとココで数十万円は差は出てるはず。

こういう積み重ねって大事なんですよね。すぐに百万円単位の違いが出てきます。

今日の朝イチに現在建築中の一戸建て現場に寄ってきました。


足場は外れて、外観はもう見える状態にまでなっていました。内部は石膏ボードを張り終わって、設備設置やクロスを待っている状態。



2階建てがご希望でしたので、お客様のご要望を落とし込む間取りコンセプトを決めるのに結構考えましたが、良い感じでまとまっているんじゃないでしょうか。


来月には完成かな。また仕上げが近づいてきたら寄らせてもらいます。


●バルコニーを落として、リビング窓をフラットに。



●最近は玄関部の収納バリエーションが増えてきました

最近は売却関連の記事が多かったので、久しぶりに住宅の仕事について。



今日は定休日でしたが、建物のご依頼を頂いているお客様の図面関係を本日中にチェックして、住宅会社に確認依頼しておかないといけないので出社。


1件は間取りは大詰めに入っていて、電気配線図の訂正とチェック依頼。



照明・スイッチとコンセントやリモコン関係の確認です。


住宅会社から電気配線図の原案が送られるわけでもなく･････イチから配線計画を考えながらCAD入力していくので結構大変です（汗）


一度私の方で原案を作成し、お客様と打合せ確認したので、その追加変更と住宅会社への確認事項を作成しました。

特に照明関係で家の雰囲気が変わりますからね。重要な打合せです。



それが終わったら、先週に新築一戸建てをご契約いただいたお客様の訂正プランをチェック。今週末にお客様と打合せがあるので、その建物変更見積りを出してもらうための図面チェックです。


住宅の仕事って、裏では結構地味なんですよ（汗）

でもこの地味な作業をやっていないと、あとで「あれ？内容どうやったっけ？」って忘れちゃうし、打合せの流れっていうものがあるので最後にイッキにやるものでもない。


どんな仕事もそうだと思うけれど、住宅打合せは地味な作業が出来る人間の方が合っている。



とこんな感じで、住宅の仕事の比率が多くなっていて大変有難い。

不動産と建物はセットですので同時に提案出来るのをもっとアピールしないとなぁって考えています。



そういえば昨日に他の不動産会社から現在取引中の物件について連絡があって、「ちょっと関係ない話ですけど、間口が●ｍで奥行きが●ｍの土地なんですけど、こんな要望って入ります？」って聞かれました。


場所も知らんし、お客様のくわしい要望も知らないので（笑）なんとも言えなかったのですが、相談したい気持ちは分かる。


その土地の寸法だと、駐車場の取り方の影響で間取りが取りにくいんです。
たぶんお客様の間取り要望がオーソドックだと間取りが取れないと思う。

その解決策を少しだけ伝えておきました。



不動産営業マンって住宅に興味ない人間が非常に多いんですよ。中古物件も扱うので、みなさんプロだと思っているかもしれませんが、かなり素人の営業マンが多いです（汗）



でもこの相談してくれた営業マンみたいな「なんとか出来へんのかな」って考える人は好きですね。

その悩みが経験につながると思うし、お客様もその気持ちをくみ取ってくれると願っています。

ハウスメーカーで建てた家の不動産査定について、実際のところを書いてみたいと思います。



将来売却するって決めて家を建てる人は少ないと思いますが、建てた家が資産価値としてどうなるのか？という視点では知っておいた方がいいかと思います。


まず結論として「現在の不動産業界のレベルでは、ハウスメーカーで建てた家は資産価値（将来の価格）が低くなる」となります。

普通の工務店で建てた家より低くなるという意味ではなく、建築時にかけたコスト分高く売れる訳ではないという意味になります。要は値下がり率が高くなる。



これはハウスメーカーを否定するものではありませんので、ご注意ください。ハウスメーカーにしかない良さも多くあるし、「●●●の外観が好きなので、このメーカーで建てたい」というのも満足する暮らしへの大事な選択です。



と前置きはここまでにしまして、例えば築20年のハウスメーカーで建てた家・一般的な工務店で建てた家の中古一戸建てとしての査定価格を比較してみると、（分かりやすく言うと）少しは査定額が上がるという具合。


20年前というとハウスメーカーではQ値やC値など住宅性能表示をアピールし始めていた時代ですので、それなりの住性能が担保されています（今と比べると低い性能ですが･･･）

一方工務店では「建築確認が下りればOK。住宅性能って何？」って言っても言い過ぎではない時代。


普通なら売却査定時に差が出てもおかしくないのですが、問題は査定をする不動産会社（担当）がよく違いを分かっていない事。「ハウスメーカー施工の家ですから！」っていうだけのアピールが現実ではないでしょうか（汗）


売却するお客様にとったらたまったもんじゃない･･･
でもそれが不動産業界レベルの現実になります。



もっと具体的に書くと、今セキスイハイムの昔の商品である木造２×４の家（セキスイツーユーホーム）が中古で売りに出ています。コメントにはセキスイツーユーホームの家！だけの表示。


厳密にはセキスイツーユーホームの中でも商品グレードがあって、その時代は上から「アーシア　グラシス　セントワ　ミ・オーレ・・・」と色々あります。その中でも売りに出ているのは上級グレードのアーシア。不動産営業マンがそれを分かって査定しているとは思えないし、買主様への接客時にもアピール出来ないでしょう。




じゃあ、今から家を建てる人はどう考えるべきか？


現在は国の政策として、住宅性能評価を受ける事が必須になっています。耐震等級や断熱等級とかですね。


ハウスメーカーでなくても今から家を建てる場合は、その家の住宅性能が証明されている。


もう将来売却する時には、「この家の住宅性能は●等級です」って表示することはマストになってきます。等級が示されていないなら、建物価値はゼロと言われても仕方ない時代になってくるでしょう。



ここで考える事があって、どの家も住宅性能評価がなされているなら「ハウスメーカーで建てた家のメリットは何？」となります。

等級の差？アフターメンテナンスの差？



予想なのでこれからどうなっていくのか分かりませんが、査定する不動産担当に住宅・建築知識が十分にあったとしても、価格差を論理的に説明するのが難しくなってくるでしょう。



価格差を出すには、ある意味バックや時計と類似するような【そのハウスメーカーのブランド構築】が必要になってくるんじゃないかと思います。