住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

この週末には不動産の業務以外に、住宅の打合せが入っています。


新築一戸建ての間取り打合せが１件、一戸建ての間取り変更リフォームが２件、マンションの間取り変更リフォームが１件という具合。


建築会社や大工さんにはチェックしてもったので、昨日から細かい部分をどうしようか？考えている状況です。

　↓（週末に打合せする間取り図面）作成途中



「お客さんってインスタでどんな雰囲気を見てるのかなぁ」って思ったので、最近は夜や朝起きた時とかにインスタで住宅の写真ばかり見ています。

ちょっとスマホの保存した写真が整理しきれなくなりそう・・・・・。


お客様によって好みは違うので、お客様以上にインプットを意識しないと（汗）と頑張っています。


インスタとか見てるとやっぱ最終的によく見えるのは【家具】の部分が大きいですね。
造作家具も取り入れていこうかなって思うこの頃です。

10月から12月にかけて、ショールームへ頻繁に行っています。

新築やリフォームのお客様への同行。



ここ2週間ほどはキッチンの見学で色んなメーカーを回っていました。

リクシルは２回、パナソニックは３回、タカラスタンダードは２回。他にもＴＯＴＯ・サンワカンパニー・ウッドワン・クリナップ。こんだけだっかたかな（汗）、なんか忘れている気もする。



ショールームに行くとアドバイザーの人が説明してくれて、商品グレードやオプション関係を決めて、仕様・見積りを依頼する。見積もりがメールで来るとそれを大工さんに送って、お客様への見積り金額を出してもらいという流れです。


メーカーによって仕入れの掛け率が違うし、同じメーカーでも商品グレードによって多少仕入れ額が変わるので、いくつかのメーカーで比較する事が重要になってきます。



お客様によってコダワル部分が違うので、どこメーカーが良いっていうのはないんですけど、これだけキッチンメーカーがあると逆に悩みますよね･････。

住宅の打合せ時間って結構長いんですね。
1時間なんか絶対に足りなくて、2時間とかすぐに経過してしまいます。


私は間取りや仕様の打合せアポイントがある時は、基本的に2時間は取るようにして、その後のアポイントはなるべくスグに入れないようにしています。

時間が決まっている建物の打合せって、なんか中途半端に終わる事が多くて、逆に効率が悪かったりするから。



セキスイ時代も含めて最長の打合せ時間記録は15時間だったかな（汗）。

今日で間取り決定しますねって、全ての間取りや仕様を全部確認していった時。昼に始まり、終わったのは明け方くらいでした。それだけお客様も真剣って事。



よく契約したら急に打合せ密度が減る営業マンがいてますが、本来は契約してからが本番。契約してから細部が気になってくるお客様も結構いらっしゃいますからね。



家の打合せをするとなぜかスッキリするんですよね。お客様とあーでもないこーでもないって想像や提案しながら決めていくのは楽しい。

予算的に実現が厳しい事も多々ありますが、【打合せした】っていう納得感も重要だと考えています。



想像や提案するためには、自分自身の建築設計のインプットも大事。時間がある時には積極的にネットサーフィンなどして、イメージを積み重ねていきます。

車の中ではユーチューブをラジオ代わりに聞くことが多く、内容も不動産・住宅系のユーチューブを多いんです。


で顔は見たことがある、結構登録者が多い不動産会社を経営しているユーチューブが流れまして、こんな事を言っていました。

「家を安く買いたいなら、不動産会社に紹介してもらえ」


もうビックリの発言･･････。

理由は？と思い聞いてみると、【不動産会社から紹介してもらったお客様に対しては、次から紹介してもらえなくなる可能性もあるので大きな値引きしてでも頑張ってくれる】という説明でした。


この不動産会社が年間で何十人のお客様を紹介してるのかどうかなど詳しくは知りませんが、ハウスメーカーの営業がこれを聞くとほぼ「何言ってんだ･･･」って思うんじゃないかな（汗）



私もハウスメーカー出身なのでこのへんの事情はよく分かります。

まず紹介だからっていう事で値引き幅は基本的に大きくならないでしょ。値引きできる決裁金額というのは決まっていて、そこを超えるのかどうかだけであって、不動産会社からの紹介って事で決済金額をマックス使用してくれるというのは経験でも考えられない。


値引き幅が大きくなるとしたら、その住宅会社の月の成績だったり、今期の数字を達成させるためにというタイミングならまだありえる。


こういった不動産会社って紹介料を請求するから、住宅会社としては利益率考えると逆に値引き幅が大きくなるのは考えにくいですね。



紹介は広告費がかかっていないからその分値引きしてくれるって言ってましたが、広告費計算して、会社として値引き幅で還元しようって発想には住宅会社はならないと思う。



色々と書きましたが、お客様に「住宅会社を紹介してください」って言わせて、紹介料を貰おうとする営業トークにしか聞こえてきませんでしたね。



てか住宅っていうのは、お客様によって希望する建物や予算、そして住宅営業との相性もありますからね。そんな簡単に紹介なんて出来るものじゃない気もするのですが（汗）。


（そんな）不動産会社の紹介に必死になってる住宅営業は、ハッキリ言って売れていない営業マンの可能性も高い。良い営業マンはもっとゆったりと構えているし、自分のお客様の紹介で十分に成績を上げているから、こんな「ウソみたいな話をする」紹介に対しては、静かにフェードアウトしていきます。

ハウスメーカーなどの住宅会社の着工数が減っているのは以前からの流れ。

着工数といっても、私が気にする純粋な着工数は【建て替えするお客様の数】。あとは、普通に土地を購入して家を建てる人の数。

ここ数年住宅会社は建て替えのお客様だけだと売上が上がらないので、土地を買い取って、建売や建築条件付き土地として販売棟数を増やす傾向が強くなっていますが、そういったものは重要視していません。

考え方が古いのかもしれないけど…住宅会社ってやっぱ建て替えなどの受注がメインでないと、会社としての力が落ちると思ってます。



建売住宅って商品の説明はするけど、目の前に実物があるからお客様ってそれほど建物について気にならないんですね。立地や間取り・資金計画などを他物件と比較するして判断してもらう感じになる。

建築条件付き土地の場合は間取り打合せが入ってくるので少し打合せ精度が上がりますが、先に土地ありきのケースが多いので、建物打合せに緊張感が足りていない。


やっぱり住宅会社の本質は、選んでくれるか分からない（競合が存在する）、気に入ってもらえないと打合せの土俵にも乗れないという建て替えなどの受注数が多いかどうかにかかってきます。



実はこれは不動産会社にも言える事でして、不動産会社への買取ばかり優先していて、エンドユーザーとの取引をメインに考えていない営業マン（会社）は売上は上がっても、営業力（提案力）はガタ落ちします。購入の場合でも、リフォーム済み物件や建売ばかりススめているともう提案力なんか付くはずがない。



住宅なら建替え、不動産売買なら中古物件・土地の取引に本質が詰まっていますので、当社は引き続きココに注力していきます。

家を建てたい！ってお考えの方。

まずは土地探しが先か、建てる会社を探すのが先か、人それぞれ（大体は同時並行だと思いますが）。

住宅展示場に見学に行ったり、ネットで住宅会社を調べたりと方法はいくつかあって便利になりました。

でもやはり実際に話を聞きに行かないと詳しくは分からないのが住宅。

高い買い物なので多くの住宅会社に聞きたいといっても、5社とかに話聞くのって、現実的に気分が重くなるでしょ・・・（汗）。なので本当はもっと調べたいけどシンドイからやめとくって人がほとんどなんじゃないかなと。

そのあたりの選択肢のアドバイスをしていけるのが当社の特徴。

一度ご相談いただけたら、建物の一般的な性能・仕様などをご説明した上で、参考プランを作成し、お客様に合った建物の見積りをご提案します。

ご予算の中で建てられる住宅はどういったものかや、建物のポイントなど知っておいた方がいい内容。

これらを知って頂くと土地探しの幅も広がります。お気軽にご相談ください。

まだ先の話ではありますが、将来の住宅建築・リフォームに影響が出てくる可能性がかなり高い法改正について。


2025年4月の建築基準法の改正が予定されており、【4号住宅の特例が見直しされます】。
4号住宅？ってなられるかと思いますが、今回のブログでは簡略化して書いてみますね。



今まで、木造の2階建てで面積も大きくない住宅は確認申請を役所に提出する時に、構造計算は必要なかったんです。それが2025年からは必要になってきます。


現在国は省エネルギー住宅の普及に注力していまして、今後義務化されていきます。それに伴って、断熱材の量・密度UPや太陽光発電を搭載する住宅が増えてきますので、建物重量が重くなる。なので、木造2階建ての一般住宅でもキチンと構造計算などを行っていきましょうという方針。


新築建てる時も省エネ住宅による価格UPだけじゃなく、構造計算料などの申請費も上がってくる予想になります。



まぁこれはいいのですが、「やっかいかな」って思っているのがリフォーム。

今までは建物はそのままで、屋根・外壁の全面リフォーム・間取り変更を伴うリフォームは確認申請は必要ありませんでした。

それが2025年4月から、屋根の吹き替えやサイディング外壁などの貼替、間取り変更を伴う大規模なリフォームの場合は確認申請を出さないといけない可能性が大。


今までは可能だったリフォームが出来ないという事も出てくるかもしれませんし、確認申請に手間と費用もプラスになってきます。こうなったらリフォーム業界は特に大変になるかもしれませんね。



マイナスっぽく書いていますが、これから優良な住宅をストックしていく・優良なリフォーム会社が残る、という事は非常にいい事だとも捉えられます。



でも構造計算もして確認申請を出すって事は、リフォームする前の現状の住宅をまずは調査して計算しないといけない訳でしょ。建てた時の図面を残しておられない方も結構いらっしゃいますし（リフォームするって事は古い建物である事が多い）、残ってたとしても構造計算できるまでの図面じゃないしね･････（汗）



現地調査を綿密に行って、構造計算しなおして確認申請を出すとなると、かなりの時間と費用が必要になってきます。リフォーム工事が始まるまでに、確認申請書作成や許可に1～2ヵ月、申請費用が50万円とかヘタしたら100万円以上かかるというケースもありえるんじゃないかも。



中古住宅を流通させようとする方針と優良な住宅を増やしていこうとする方針は、なかなか相反する部分もあり難しいだろうな。個人的には新築はOKにしても、中古住宅まで法律として固めるのはまだ行き過ぎな気もしますが･･･。



大規模リフォームがどうなっていくのか？まだ法律や対応が見えない部分も多いですが、大きな関心事です。

公的な申請・許可を抜きに考えると、中古を買って・リノベーションして住みたいって方は2024年度中に買った方がいいのかもしれません。