住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日は朝からリフォーム関係の立会いＤＡＹ。


朝イチは、数年前にお引渡ししたお客様から「部屋を間仕切る壁をたてたい」という依頼で、現地確認＆雑談。よくある子供部屋を仕切らずに広く使っていたけど、大きくなったので壁をたてて２部屋に分けたいという要望です。


その後は、大工さんと５月には着工する一戸建ての現地打合せ。


続いて今月末に引渡しになるマンションの壁・クロス関係のリフォームでお客様と現地立会い。


午後からはお客様と一戸建ての増築＆リフォームの現地打合せを。引渡しが終わって、荷物も何も無い状態での初めての打合せでした。

売主様の荷物の整理などで、引渡しを受けるまで内部確認が出来ず、ずっと図面で打合せをしていましたが本日現地を確認しながらリアルな打合せが出来て、かなり決定していきました。

やっぱ現場に勝るものはないですね。



今日は合計すると４時間半ずっと現地にて打合せしていたので、かなり疲れた･･･。
でもスッキリとする疲れなので気持ちはいい。

さっ変更内容のＣＡＤ入力を本日中にやっておきます。

住宅の価格が上がってきていると、このコロナ禍になって一段と言われてきています。

たしかに現場でもそんな話はよく聞きますね。ハウスメーカーとか普通に4LDKとかで建てて4,000万円近くするとか、資金計画を組むのも大変になります。


予算6,000万円あってもハウスメーカーで建てたいとなったら、土地予算は2,000万円とかになってしまう（汗）。場所や広さにもよりますが、茨木市で2,000万円くらいの土地といえばかなり数は少ないし、かつ要望に合うかどうかでいったら確率は低くなるのが現状･･･。


だから建築条件付き土地っていうのが選択肢になるお客様も多くなるんじゃないでしょうか。



建築条件付き土地の建物坪単価って、なかなか良い線ついてるでしょ（汗）。ハウスメーカーならなんだかんだで坪単価100万円前後するところを、「建物坪単価は66万円や70万円です」みたいな感じで。
下請けになる工務店には建築費が上がっているとはいえ坪単価50万円とか55万円で発注して、70万円で販売する。30坪の建物なら坪当たり10万円(400万円以上）の利益が出る計算になります。


まぁ不動産業界の原則として建築条件付きが認められているし、販売しているので、おかしい事ではないです。



でも私がお客様に提案していきたいのは、「坪単価55万円の建物を直接建築会社と契約してもらったら、その分の予算が土地に回せる（＝選択エリアが広がる）。全体の資金計画を下げる事が出来る」というもの。


直接契約は不安になると思うんですね。そこを私がお客様側としてフォローしていきます。よく間取りの打合せやアドバイスも行っています。



立地も大事だけれども、ハウスメーカーは高い。じゃあ建築条件付き土地を選ぶのも業者が不安。そんな悩みをお持ちで「なにか他に方法はないんだろうか？」という葛藤を抱えている方にアドバイスをしていますので、お気軽にご相談くださいね。

ハウスメーカーの営業マンから「この土地はどうですか？」って質問を受ける事も度々あります。これってお客様の事を考えている良い営業マンなんですね。相場やそのエリアの事を知らないから、実際どうなのかを教えて欲しい＝紹介する土地に責任を持ちたいって事。

ハウスメーカー経験者なのでよく分かるのですが、要望が合いそうとか資金計画が合いそうって理由だけで、土地を紹介する営業が結構多いんです。相場よりかなり高い土地だったとしても･･･。



これってリフォームやリノベーションでも同じ事が言えて、例えば中古マンションを買って好きなリノベーションがしたいってお客様がいたとしたら、「エリア・大きさ・予算」が合いそうってだけでガンガン紹介するリフォーム会社も多いみたいです。その物件が相場よりかなり高いとかはあまり考慮しないんでしょうね（汗）。



まぁ現実問題、これは正解がない部分も正直あるかもしれない（私は反対派です）。

将来売る気はない・資産価値は関係ない・理想のリノベーションをするのが第一
というお客様がいたら、いくら相場よりかなり高くても、購入する事で目的を達成できる事にはなる。でも、それは不動産会社（リフォーム会社）がラクをしてるのも含まれているんじゃないかと。



お客様目線ではなく、会社目線から考えたらどーなんだろうか？

リフォーム会社ならリフォームする事が目的だから、問題はないかな。

じゃあ不動産会社なら？物件を紹介して・リノベーションも一緒に提案する形の不動産会社も多いけれど、物件の仲介もする立場なら【盛り上がりだけで仕事をこなすのはプロじゃない】と考えています。


理想の住まいを造るのが目的でも「高くても全然いいよ」って人はほとんどいない訳で、物件とリノベの両方に対して正解を狙っていかないといけない。



その分難易度は上がりますが、一緒に頑張っていきましょう。

昭和建築のマンション（築４０年以上）のマンションが、リフォームされて２，０００万円台の半ばとかで成約になっている事例をここ１年以上よく見かけます。


不動産会社にとったら好ましくない内容のブログだと思いますけど（汗）、「今はこれ位の価格ですよ。相場です。」っていう担当の説明が合っているのかを検証。



仮に昭和５０年代のマンションで、フル・リフォーム済みの物件が２，２００万円で売られているとします。

こういった物件ってそれほどお金をかけてリフォームされている訳ではないので、リフォーム工事費用としては４００万円くらいのイメージ。まぁ余分をみて４５０万円が工事費用だったとしましょう。
そうすると正味の物件価格は２，２００万円－４５０万円＝１，７５０万円ですね。

これが相場なのかどうかの判断になります。


イッキに結論になっちゃいますが、大体こういったマンションだと相場は１，５００万円前後だったりしますね（もう少し安い時も多い）。

１，５００万円で古い状態の物件を購入して、リフォームをすれば１，９５０万円で完成できるという事（１，５００万円＋４５０万円）。



という事は、２，２００万円でリフォーム済みを買う理由ってなんでしょうか？

「リフォームの打合せなどするのが面倒くさい」完成している方がラクって人もいてるでしょう。

他には「すぐに住みたいから」というのもありえる。購入してからリフォームならプラス２ヵ月くらいは入居が遅くなるので。

大きな理由はこんな感じじゃないかな。


キレイな状態でないとイメージが付かないってケースも多いかと思いますが、それは理由ではないかと。他のリフォーム済みの物件をいくつか参考見学して、「あの古い状態の物件もリフォームしたらこんな感じになるんだ」って確認すればいい話だと思います。



売主である不動産会社にとったら利益である２５０万円（２，２００万円－１９５０万円）だけれども、お客さんにとったらリフォーム工事の手間代・時間代みたいなもの。

ここを納得できるかどうかがポイントですね。

「今はこれ位の価格ですよ」っていうのは不動産会社の立場の説明。物件が少なくて、高値で買取しないと買えない状況で、結果こういう価格になったというだけ。リフォーム済み物件ばかり提案してくる営業マンは要注意です。物件価格が上がるので仲介手数料が増える＆売主からも仲介手数料が貰えるというのが本心でしょうね。



ですので気を付けるべきポイントは

①リフォーム前の状態の相場を知る事

②リフォーム工事費用を知る事

この２つです。この２つをキチンと教えてくれて、判断材料を提供してくれるのが良い担当です。

今日の午前中は、京橋のパナソニック・ショールームへ。年末にも行ったので、２週間ぶり。
年末はキッチンの見学で、今日は別のお客様ですが浴室とフローリング・ドアの見学。






浴室は新商品が出ていて（去年の秋口に）、メーカーとしてはそれを推したい感じ。

以前にも書きましたが、特に設備関係は大きく変化する事はありませんけど、細かい部分が少しづつ進化していますね。オプションになるので絶対に欲しいかどうかはまた別の話･･･。



キッチンとか浴室ってこれからどうなっていくんだろう？

グレードが３つあったとして、説明をされると良いグレードは確かに良く感じるんだけれども、だからといって一番安いグレードでも充分だしね（汗）。

お客様も機能面よりもデザインで選んでいる傾向が多いですので、機能面はシンプルに価格を抑えて、デザイン面に全振りした設備が出てきたらそっちに流れるような気がします。

最近だとサンワカンパニーがその販売方法になっているけど、業者さんとかの納品面でやりにくいからなぁ。



３月まではリフォーム現場が３現場あるので、あと何回かはショールーム巡りが続きそうです。

新築戸建てやリフォーム（リノベーション）の打合せしていて、予算ってものすごく気になるじゃないですか。私もものすごく気になっています・・・。



ある程度は余裕を持って資金計画するようにしていますが、やっぱり打合せしていると増えていくケースが多いんですね。それに対応出来るように、最後の予算枠みたいなものを確認しながら打合せする様にしています。２０万円とか、そういった金額。



間取りや大きな設備関係は元々の資金計画の中で進めるように打合せをしていきますが、最後の方になってくると、例えばフローリングの素材を上げたくなったり、照明計画を凝った方がいいかなという事でダウンライトやダクトレール設置とかで工事価格が上がる事があるんですね。



そういった時は、リフォーム工事費予算枠が５００万円あるとしたら、出来るだけ４７０万円とか４８０万円で打合せするようにして、最後の仕上げ用に少し残しておく感じ。

予算パツパツだったら、提案したくてもやっぱ言いにくくなるでしょ･････。



そこは営業担当がお客さん以上に予算枠を気にしてあげないと、最後に「６５０万円になります」って見積り出して「ええっｰｰｰ！」ってなるのが目に見えている（汗）。



お客さんの要望を出来るだけ言ってもらって、それらを取捨選択しながら、納得度を上げていく打合せも、設計をする上で大切な能力だと思っています。

かなり小さい土地面積の土地が多く、「どれくらいの建物が建てられるの？」という質問もあるので、ざっとですが土地面積と建物間取りの判断基準を書いてみます。


細かい建物大きさは書きにくいの間取り表示でいきますね。駐車場1台分（ビルトインガレージ）を取って、どれだけの部屋数が確保できそうか？



まず◆土地面積50㎡台後半～60㎡台（17坪～18坪超）

3階建てで3LDK。1階はビルトインガレージ＋玄関＋水廻り、2階はLDK＋トイレ、3階に3部屋。コレが基本。


◆土地面積70㎡超（21坪超）

3階建てで4LDKが可能になってくる。1階はビルトインガレージ＋玄関＋洋室。2階にLDK＋水廻り、3階は3部屋。


◆土地面積が80㎡台（24坪超）

これ位になってくると、3ＬＤＫなら2階建ての間取りも可能になってきます。3階建てなら結構余裕のある間取りも可能になってきます。



大体はこんな感じでしょうか。たまに40㎡台の土地が売りに出たりしますけど、正直なかなかキツイ･････。駐車場は必要ないとか2ＬＤＫでＯＫとかならチャレンジしてもいいかなという大きさになりますね。



ちなみに3階建てだと、前面道路の幅も影響してきますので、要チェック。
道路斜線（1：1.25a）がかかってくるので、道路に寄せて総3階建てというのが厳しくなったり、天井高を下げないといけなくなります。
道路の幅が4ｍか5ｍか6ｍで設計できる間取りがかなり変わってきますのでね、気を付けてください。



予算もあるかと思いますが、4LDKでお考えなら70㎡以上で探してください。

【ストック住宅】って聞かれた事ありますか？
広くは中古住宅という意味合いで言われています。


日本社会がストック維持の段階に入っているのは間違いなくて、道路や水道管など高度成長期に出来たインフラをこれからどう維持していくんだ？という問題が顕著になっています。私も車で入っていて、「将来人口が減って税収入も少なくなったら、この高架道路は大丈夫なんかな」って思いますもん。


住宅も一緒で、中古住宅への意識というのはこれからもっと変化していくはず。

建替えや土地を購入して好きな家を建てるという需要はありですが、建売や建築条件付きという販売手法はこれから減っていくと考えられています。



私も不動産仲介していて、一番気合いが入るのが中古住宅。
一戸建て・マンションとも現在の状況を確認して、（物件により程度の差はあるけど）リフォームまたはリノベーションをして住むという選択ですね。



まだまだ中古に対して不安をお持ちの方が多いんです。

我々不動産会社がもっと対応していかないといけません。間に入る不動産会社がプロに徹して、安心を担保しているという認識を持ってもらえる様にならないと中古住宅は流通しませんからね。

・現状を確認する知識・技術を深める事
・契約関係書類の明確化
・同時リフォーム提案

最低この３つが標準化しないと安心してもらえません。



「この中古物件を買っても大丈夫なんだろうか？」
不動産会社って、強引に売ろうとする・売ったらおしまい、というイメージがあるでしょ･･･。買った後は、何かあった時の対応や責任所在の確認などで味方になってくれる人がいないのでは？という不安。


これって、キチンとしている不動産会社なら基本的に安心は出来るんです。

・見学時や検討時の不具合確認
・契約書類で責任所在の説明
・契約時に一緒に添付される設備表や告知書で、現状の不具合点の有無や、売主様が今まで住んでいて把握している事の申告

こういった事を事前に確認をして、契約前にしっかりとご説明し、出来るだけ安心（把握）してもらえる様になっております。

ホームインスペクション（建物診断）もかなり身近になっていますので、資格を持った専門家に建物チェックをしてもらうのも良いと思います。



仲介不動産会社というは本来、中古住宅を取り扱いする事がメイン。
あと最後に大事なのは【取引したお客様への責任を引渡し後も持つこと】。これですね。

一般的には南向きの土地の方が価値が高いとなっています。
という事は、価格も高いという事。


広い土地だったら、向き関係なく、南側にある程度広い空間を確保できるので日当たりは問題になりませんが、土地が20坪台とか30坪になると気になりますよね。



北側道路の土地をどう考えていくのか？書いてみます。

まず私は住宅設計も行っているので、その立場として言いますと、【北側道路は全然好き】。


じゃあ、最初に気になるのは、土地の間口ですね。
（ホワイトボードの手書きですいません･･･）



ⒶとⒷなら、Ⓐの方が間取りは圧倒的に考えやすい。



では、建物と駐車スペースを案として配置してみると



南側にピッタリと隣地建物が建っているとして、Ⓐの方が、南側に空間（庭）を確保できる可能性が高くなります。南側建物との距離を取れると言ってもいいかな。
間取りの考えやすさ＝1階の明るさを確保できる間取りを考えやすい。



Ⓑ土地でも、2階をリビングの上を吹き抜けにして上の方から光を取り入れる間取りも可能ですが、庭を取るのは難しいケースが多くなります（2階の部屋数確保も難しくなる）。





不動産的には、土地の間口が広いと査定プラスになりがちだけど、いざ間取りを検討していくと悩む事が増えるのが、間口は広いけれど奥行きが少ない土地。


多くの不動産会社って参考プランを用意するだけで、個々のお客様の要望やより良いアドバイスをしてくれないので、間口と奥行きのバランスは土地探しにおいて非常に重要になります。

建物価格のバランスの話をもう1回書いてみます。


「どんな家がいいのかまだ分からないから、とりあえず住宅展示場に行ってみよう」ってなり、（建てたいメーカーがあるなら全然OKだけど）ハウスメーカーに相談すると土地に割り当てられる予算はかなり減ります。

予算5,000万円で新築建てたいって方だと、35坪前後の家なら建物予算で3,000万円前後～3,500万円は必要になってくる。そうすると土地予算は1,500万円～2,000万円。

経験上、ご要望に合うその予算の土地ってない事が多いですね。
駅から離てもいい！や面積が小さくても良い！なら可能性はあるんですけど、立地・広さなどのバランスでなかなか見つからないって苦戦します。


セキスイ時代の先輩が建築家集団の会社に転職してて、偶然会ったときに「土地と建物の予算配分は半々位にしましょうと最初にお客様に提案する」って言ってました。

立場変わればですが…不動産会社はある程度土地予算が欲しいし、住宅会社はその逆。本当はこれらをうまくまとめる立場の人間が必要なんです。



ですので順番としては①まずは総予算を決める事。これは何より先に決めないといけません。

次は自問自答してもらう必要があるのですが、②「立地を優先するのか」それとも「建てたい家を優先するのか」、難しいと思いますが、これをイメージしてください。

ここからが立場関係なしにアドバイスできる存在が必要になってくるんです。


「立地を優先する方」･･･エリアと土地相場（面積）を知る。そうすると、逆算で建物の予算配分が決まる。その建物予算でどんな家を建てる事が可能なのか？ハウスメーカー・地元の建築会社・ローコスト系メーカーなどから自分が納得できる選択肢を決めていく作業。


「建てたい家がある方」･･･どちらかというとコチラの方が決めやすい。土地予算が必然的に決まるので、その中でどのエリアが対象になるのかをピックアップしていく作業。



「当たり前やん。みんなやっていて、そこで悩んでるんよ」って思われるかもしれませんが、このバランスを全て知識として把握して、全体を俯瞰で見ることが重要になるんです。

エリアが決まっている人でも、2階建てしかダメか、3階建てもOKなのか？土地に高低差があって、建物以外の外構工事や附帯工事にお金がかかる土地なのか？という事も判断していかないといけません。



不動産会社やハウスメーカーはそれぞれが自分とこの予算を確保したいと考えがちなので、良い方向に誘導してあげるというのが難しいんじゃないかなぁと（ハウスメーカー勤務経験の実感として）。

かといって、〇〇〇カウンターみたいな場所に相談しに行っても、広告掲載している会社やぶっちゃけ都合の良い会社を紹介されるので、おススメ出来ません･･･。

＊余談ですがこのサービスってすごい無責任だなぁって。相談されて建築会社を紹介するんだったら、打合せの経過とかの紹介後の流れも全部把握して、時には打合せに入っていく覚悟はあるんかって思うんですよ。



結論として本来は、土地（情報）知識＋相場把握＋住宅会社の選択＋建築の知識の全体をバランス良く提案できる担当が必要になってきます。頭が痛くなってくるかもしれませんが（汗）、まずは知識を付けてまとめていく作業になります。お気軽にご相談くださいね。

もしかしたら
・建物にそれ程こだわりがなかったので、住宅会社の選択肢が増えた
・中古一戸建てを購入してリノベーションした方が、満足度が上がるやん
ってなるかもしれませんので。