住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

先週はなかなか時間に余裕がなくて寄れなかった現場に行きました。古家付き土地を仲介させて頂いたお客様の引渡しも年末に無事終わり、解体工事が始まっています。



現地に行くと、もう建物解体は終わってて、基礎と外構を残すのみになっていました。新築を建てられるので関係はないのですが（汗）、古家の解体写真をパシャリ。





昭和時代のハウスメーカー施工の建物だったのですが、所々がブロック基礎になってますね。昔とはいえ、こんな感じで普通に建ててたんだなぁと･････。



土地が更地の時って、これからもう見る事はないかもしれませんので、案外貴重な写真になるんですよ。何十年後かに写真を見て「あーこんな感じやった！」って。

ですので、新築にしてもリフォームにしても、工事中の写真って出来るだけ撮っていた方がいいですよ。思い出になります。

今日は寒かったですね、この冬一番の寒さだったかもしれない。朝６時前に家を出たのですが、車の温度計は－３℃。なかなかの温度でした。



そんな中、朝イチに事務処理を何とか終わらせて仕事で京都へ。京都でもほぼ奈良って言ってもいい立地で、木津川台。ずっと下道で１時間ちょいかな。

で、途中に四条畷～奈良～精華町の住宅街を通っていくんですけど、昔セキスイ時代によく来たんですよ。四条畷は田原台、奈良に入って白庭台、そして京都精華町に入ってからは光台・木津川台と。
お客さん、元気に暮らしているかなぁ。
光台ではたまたま２２年ほど前に建てたお客様宅のすぐそばを通るので、ふと前を通ってみました（覚えているもんですね）。外壁をリフォームされていまして、キレイにお住まいでした。打合せやまだ更地だった時の思い出が蘇ってきましたね。



これぞ、自由設計で住宅を建てた時の醍醐味！
何年経っても記憶に残るから、住宅の打合せはやりがいがあります。



昼過ぎには茨木市に戻ってきて、お客様と１件アポイントがあった後は法務局と市役所で物件調査。その後事務所に戻ってきて、２件分の新築一戸建ての間取りをずっと考えております。間取りパターンとしては全部で４パターン出来たかな（数パターン出来てしまう時って、実は自分の中で正解が見えてない時･････汗）。



まっでもそれでいいかな。最初は色んなパターンをお客様に見て頂くことでお客様もイメージや選択が出来る訳ですし、私も打合せする事で間取りの方向性が見つけやすくなる。
１件１件濃～い思い出が増えていく住宅の仕事は面白いです！

住宅のリフォームをする事、（伝え方は難しいのですが）それほど難しい事ではありません。物件によって注意事項は出てきますが、それさえ押さえていれば変な事になる確率は低い。

リノベーションは難易度がグッと上がりますね。配管の位置・高さや窓の位置によって間取りにかなり影響がでてきますので、一般の方が設計するのは難しいかと思います。

新築一戸建ては、リノベーションと比べて自由度が増すのでその点ではラクになるんですが、箱の大きさや形が決まっていない分ゾーニングのセンスが問われてきます。



お客様と話をしていて普通のリフォームをものすごく難しくお考えの方も多く、「諦めている人もいるじゃないかなぁ」と感じます。リフォーム業界にいてる人間にとったら、お客さんが難しく考えてもらっていた方が営業しやすくなるので、そっちの方がいいのかもしれませんが・・・(汗）、そんな事はないんですよね。



リフォーム・リノベーション・新築設計と色々なケースがあるのですが、私が伝えたいのは【楽しく打合せしましょう】って事。「楽しくって言われても、予算とかもあるし・・・」って言葉も承知しています、でもそんなんも含めてざっくばらんに楽しく打合せしたいんですね。



最近ホント強く思うのですけど、その為には【営業】って要素がゼロの方がいいんですよ。リフォーム会社とかに依頼すると営業マンが対応するでしょ、そうなったら契約が目標の第１段階になるので楽しく打合せする雰囲気は少なくなると思います。本来なら伝えた方がいい内容も「契約のタイミングが遅くなる」とか「見積り金額が上がってしまう」とか、そんな理由で言わない事も出てきます。コレは私がハウスメーカーの営業もやっていたので経験としてよく分かります。



そうではなくて、「断って頂いても全然ＯＫですよ。せっかくですので楽しく打合せしましょう。」ってスタンスでいてると結果的に良い答えが見つかるんですね。最終的にはどうされるかを決定するのはお客様。
お客様のイメージに合いそうな提案だったらどんどん伝えるべきだと思います。予算を検討しながら選択してもらうスタンスの方が良い。



【リラックスして思っている事を言ってもらう＝コチラもストレートに提案して、最良の着地点を探す】。当社にご相談頂いたお客様には楽しさを味わってもらいたいので、これからもフラットな意識で提案していきます。

以前から考えていました【建築事例】。

ホームページ内に建築実例というページを作成しまして、今月お引渡ししたお客様からの事例を写真付きで紹介していきます。まずはマンション・リノベーションと新築一戸建ての実例を書きましたのでぜひご覧ください。
★ホームページのトップページ→左側中央くらいの【建築実例】です

今までのお客様の写真もいくつか残していますので、明日以降に１記事にまとめて掲載しようと考えています。



ブログで書いてますように、間取りや仕様・電気配線の打合せなど建築関係全般の提案も行っております。ぶっちゃけ当社で仲介させて頂いたら、不動産の業務より建築の打合せの方が圧倒的に多くなりますのでビックリされるお客様も結構いらっしゃいます。不動産２：建築打合せ８の比率かな。



例えて言うなら、ハウスメーカーで打合せする内容かそれ以上の密度にはなっているはず。設計士に依頼すると軽く設計料としては50万円～100万円請求されてもおかしくないと思います。

「いいんですか？」ってお客様に言われる事も多いのですが、私の気持ちとしては「打合せさせてくださいよ」って感じです。



土地にしても中古にしても、契約して・住宅ローン手続きして・引渡しして、ハイ終了です！って寂しいじゃないですか。もっと本音を書くなら仕事として面白くないじゃないですか。
たしかに建築全般の打合せをするのは作業量として大変になるのですが、やりたくてやっているのでお気遣いなくご相談ください。



ご満足いただいて、お知り合いやご親族に不動産の相談が出てきた時はご紹介いただければ、それが何より嬉しい。地道ですがそうやって輪を広げていけたらと思っています。

ネット広告を見て気になったのでその事について。



リフォームで有名な大手さんが手掛ける「●●そっくりさん」。一戸建てのリノベーション工事の広告で【工事が始まってから壁をはがしたら柱が腐っていた】【床をめくったら白蟻の被害にあっていた】と、そんな時でも追加費用はなし！っていう内容の広告になってましたが、かなり違和感を感じます・・・。
別途費用は発生せず、全額自社負担にて工事しますと。



これって、どう考えても最初からある程度の金額を見込んで見積もりに入っているんちゃうかなと考えますが、どうなんでしょうね。
「いや、そんな項目は見積もりに入っていない。そこは通常の価格だけになってます。」って言われたらそれまでなんですけど（汗）。通常の価格っていっても、見積もり提示単価なんてなんとでもなるのがこの建築業界ですから。



参考グラフにリノベーション工事価格の幅が書いてあって、1,100万円～1,500万円で説明されていますが、もうこの価格帯ってだけですでに高めなので、やっぱりある程度はリスクを含めた価格設定ちゃう？って思ってしまいます。



お客さんの不安をなくす為に本当に親切な気持ちでやるんなら、【もし工事が始まって、新たな不具合がなければ価格が下がります】っていう方が、建築業界に身を置く人間としたら正直だなって感じます・・・・・いや、これも微妙か。



どっちにしろ、正直かどうかが見積りでは判断しにくい方が業界として営業しやすいんでしょう。「リフォームやリノベーションって高いんでしょ」ってお客さんに思ってもらってた方がいいという事でしょう（汗）



こんなやり方とは無縁でやっていきます。

マンション・リノベーションの見積りが明日か明後日には大工さんから上がってきます。
見積内容のチェックを行って、予算に対して再度精査していく作業をしていきます。



最初の見積り依頼時は要望をこれでもかと詰め込むので、経験上「なんか見積金額が安いなぁ」って事は少ないと思いますので（それでもこの大工さんの出す見積りはコストパフォーマンスが高い方なので安心）、このチェック＆再プラン調整が必ず必要になってきます。

・お客さんの要望として外せない部分

・「こうすれば価格が抑えられますよ」っていう提案部分

・無駄な部分を削ぎ落していくために間取りを調整する部分

この３つの作業を事前に行ってから、お客様に提出するようにしています。



①リノベーションするんだから、出来るだけの事を実現させていきたい
②価格は安い方がいい！

お客様はこの２つを口に出すのって勇気がいると思うんですね。だからコチラがそれを意識して提案していかないといけないと考えています。あと、私からそれを言う事もお客様の安心や言いやすさに繋がると思う。



リフォーム会社とかが競合する事もありますが、どこを選ばれるかはお客様が決める事。
気付けばもう自分の中では【営業】っていう感覚はほとんどゼロになっていますね。いいのかどうかは分かりませんが、集中してご提案するのみです。

新築一戸建てやリノベーションの引渡しがこの１週間で３件あります。
全部間取りの打合せなど行いましたので、完成が楽しみです。



で、ここ数年は新築にしてもリフォームにしてもデザインを優先されるお客様が非常に増えてきました。もちろん要望に対する間取りも大切なんですが、「このデザインを出すために間取りをどうしようか」という事を考えながら打合せをしないといけない時代です。私としたらコッチの方が楽しいのでウェルカム。



間違いなくネットの恩恵ですね。昔は参考にするといえば「本か住宅展示場」くらいしかなかったん違うかなぁ。私もハウスメーカー時代は間取りの打合せや色打合せくらいで、デザイン性まで拘るお客様は少なかった。

それが今やネットを検索してけば、ある程度のパターンのデザイン（内装も外装も）を見る事が可能になっています。お客様も自分の好みを見つけやすくて、住宅にとっては良い傾向ですね。



細かく言うと、間取りでデザイン性を出すのはもちろん、（以前からブログでも書いてる通り）素材（材質）・クロス・照明計画でかなり住宅の雰囲気は変わります。

同じ間取りでもクロスと照明で全く違った空間に演出する事が可能になります。



クロスっていっても、よくリフォーム済み物件で見るような「なんでもかんでも柄もんのクロスを貼っとこう」っていうのではなく、もっとポイントを絞った上品な見せ方ですね。



せっかくの家作りですので、【ワクワクする空間】を考えていきましょう。きっと愛着のあるマイホームが出来ていくと思いますよ。

久しぶりに間取りの話でも。



不動産会社が売主になっている、新築一戸建てや建築条件付き土地の物件資料を見る時、立地や価格なども当然チェックしますが、個人的には【間取り】＊建築条件付きなら参考プランがどうしても先に目に入ってきます。

８割くらいの確率で「いや・・・ないやん・・・」っていう間取りになっている事が現実。



先日の物件なんか、玄関が「１LDKの家？」っていう位狭かったし、窓も全然なし（汗）。具体的に書くと、各居室には１ヵ所しか窓を付けていない。玄関や廊下・階段にも窓がない・浴室などの水廻りも窓がない・・・という、ある意味徹底した（汗）コスト削減の参考プランになってました。



この時点で、物件がよかろうと安かろうと、私的にはアウトになるんです。だって建売やったらまだしも、建築条件付きならまともな打合せができへんでしょ。売主を選ぶっていうのも、物件探しでは非常に重要になってきますからね。



で、さすがにそのまま建てる人はおらへんやろうって考えていたのですが、同じ売主の過去の物件の横を通ったんです。そしたら、窓が全然ない・・・驚。嘘やろと。なんぼなんでも間取りの打合せ時に訂正するべき部分なんですけど、参考プランそのままに建ってました。

北側道路で、南側はピッタリと隣地の建物が建っているので、かなりの暗さだと思います。そして窓がない分、室内もなんか圧迫感があるはず。

仲介した不動産会社がいるなら、提案して何とかしてあげないといけない話だとも思います。



売主も仲介会社も「土地と建物があったらいいでしょ」みたいな感じでお客さんの事を何とも思ってない不動産会社なんでしょう。



物件を買って売る事しか考えていない不動産会社はいなくなるべきだとホントに思います。
でも、そんな会社に大手の不動産会社や銀行が買い取り物件として情報を持っていくかならなぁ。どっちもプロではないんですよね。

現在進行形のマンションのリノベーション現場に寄ってきました。
壁のボード張り中。だいぶ形が見えてくるようになりましたね。
あと１週間もすれば、おおかた大工工事完了といった所です。


造作工事の取り付け工事をして、設備機器も取り付いて、クロス貼ってと
完成がかなり見えてきた感じ。


で、今回は【洗面台・玄関収納・本棚】は造作工事となっています。
家具ではなく、大工さんの手作り造作。
味があって、個人的には好きな仕上がりになります。

（カウンターの本棚）


（洗面台）途中


（玄関収納）･････隠れてて見えにくいけど


オリジナルな住まいが出来たかなと思っています。
完成まであと２０日間ほど。楽しみです。

今回の内容はあまり深く考えても仕方ない･･･のですが、家を建てようとされている方には１つの参考くらいになればと思い書いてみます。



昨日、セキスイ時代の先輩と話をしていまして、昔と比べて今はどうなっているのか？という事で「営業マンの契約数」について聞いてみました。

ちなみに私が在籍していた時（1,995年～）は月に１件の契約が基本でした。とはいっても、毎月必ず契約できる人間は限られている状況で、半年で３件～４件くらいの営業マンが多かったんじゃないかな。
で現在はと言いますと、半年で４件の契約ならかなり上位の成績だと。３件でもまぁ頑張ってるやんって雰囲気になるみたい。

かなり数字としたら減ってるんですが、住宅着工件数を見れば当たり前なんですよね。当時は１００万戸超えだったのですが、２０２０年度の予想は７０万戸台。約３分の２になっているんだから、先輩が言う数字はまさしくという感じです。


でこれからの話なんですが、２０４０年度（今から２０年後）には年間着工件数が４０万戸くらいに減るという予想がされています。こちらも人口が減るんだから当たり前の話。

住宅着工件数が減ればどーなるんでしょうか？

・ハウスメーカーなど建築会社は減る
・数での売り上げUPは見込めないなら、利益率が高くなる→価格は上がる

この２つはなんとなく予想ですますが、他はどうだろう。

・リフォーム（リノベーション）市場は拡大する
・個性が強調されるようになって、空間作りが多様化する
・新築建売り住宅は減っていく

こんな状態にもなっていきそうな気がします。



もちろん不動産市場にも影響が出てくるのは必至なんでけど、住宅という観点から考えると【新築の建売は減る】という予想ですね。

住宅の間取りや素材など空間の見せ方という点でこの２０年で本当に多様化してきていると思うんです。２０年前といえば２０００年の年。私はハウスメーカーにいてましたが、打合せのメインといえば「間取り・設備・価格」がほとんどを占めていて、現在みたいに素材・照明・間取りの多様化というような空間提案という観点はほとんどなかったん違うかなと・・・。
当時の感覚で住宅の打合せをしたら、たぶん盛り上がらないと思う（汗）。



現在の建売住宅（建築条件付き土地も含めて）は、まず場所ありき。不動産的には場所は大事な要素なんですが、住宅のレベルという点で全然進歩していないと思っています。いや、進歩する気がないと言った方が正解かな。場所さえおさえれば、建物は必然的に付いてくるという感覚であぐらをかいている。



住宅着工件数が減っていけば、不動産価格にも影響が出て来て、建売を買わなくても土地を購入して自分の好きな建築会社を選んで好きな家を建てたいっていう需要の方が出てくると思います。住まいに対するこだわりの多様化という流れになるかもしれません。

私としたら、そっちの方が楽しくていいんですけどね！リノベーションも含めて、知識や事例をつけていって、建築打合せレベルの向上に対応していこうと考えています。