住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

本日お引渡しが無事終わりまして一戸建ての現場がスタートしました。午前中に売主様から鍵をもらって、その足で現地立会い。

内容は設備一式（キッチン・浴室・洗面・トイレ・給湯器）の新調、クロス全貼り替え、いくつかの造作工事、リビングと洋室の一部を畳へ変更などですね。リフォーム工事になります。期間は丁度１ヶ月くらい。

明日から解体スタートという事で、コチラで４つの現場が現在進行形となります。う～ん、建築ができる不動産会社としてはまだまだ現場を増やしたい。



当社で仲介させていただくお客様の約７割はこういった建築工事が発生する（中古住宅ならリノベーション・リフォーム、土地なら新築の間取りなど打合せ）取引となっています。

午後からセキスイ時代の先輩と会う機会があったのですが「橋本、もう建築会社になってもいいんちゃうん」って言われましたが（笑）、いやいやお客様は【物件探し】も大変なんですよ。なので、不動産＋建築ができるという事でお客さんに役に立ちたい！



建築がからんでくる要望になると下の３つが必須でしょ。

①まずは物件の判断をキッチリする事・・・相場価格・価値・取引の安全性など
②物件に不具合がないかの判断・・・そもそも不具合があったら、リフォームどころじゃない
③お客様の要望（間取り・工事費含めた費用・資金計画）・・・建築知識がないと出来ない

②と③は建築会社でも可能だと思いますが、①はエリアの物件を知っている不動産会社にしか出来ない事なんです。根本となる【物件】の価値を精査できていないと、お客様が損しちゃうでしょ。それは絶対にアカン！



お客様だけではなくて、やっぱり私自身も納得できる物件を購入してほしい。建築の事はその次の段階の話ですよ。

「建築会社でどう選んでいいのか分からない」

こんな質問をよくされます。【ハウスメーカー・工務店・ローコスト住宅】の比較という事になるかと思います。さっ！建物の事を考えようって時に、「？」ってなりますよね。
この質問があった時には、それぞれの違いをお伝えするようにしています。

ざっくりとですが　価格差・性能差・打合せレベル　など業界にいないと分からない内容と感覚を、経験を交えて話しています。感覚って書きましたけど、この部分が非常に大切でして、お客さんによって建物に対する考え方・思いが違うんですよね。

大きく分けると、【価格・性能】という部分で分けられますが優先順位の問題。どっちかでいいって事はありえませんので、価格（予算）と性能期待値のバランスを出来るだけご説明する様にしています。


価格優先ならローコスト系住宅の選択となりますが、ローコスト系の中でも会社によって違いがあるのでそこは確認しておいた方がいい。簡単に書くと、新築建売り住宅を検討されてるなら完成形はだいたい同じ感じになります（耐震・断熱・外壁とかに差が出るケースが多いのでその確認）。

ハウスメーカーと工務店・設計事務所の違いも判断しにくいでしょう。価格はほぼ間違いなくハウスメーカーの方が高い。じゃあ性能値はハウスメーカーの方がいいのか？といえば一概にそうとも言えない。
あんまり性能についてはアピールせずにデザインで勝負しているメーカーもあるし、工務店で性能に力を入れて頑張っている会社もある。ハウスメーカーの数値を超えている工務店もありますからね。


こんな話をしながら、各選択肢の違いを説明して、お客さんの住宅に対する考えをヒアリングしながら、方向性を出していく作業になります。



どんな内容？・・・ここでは書けない（汗）、情報をオープンに！とか言っておきながら書けない。結構生々しい利益率とかの話もあるのでね（汗）。あと話のニュアンスってものがあって文章では伝わらないし、お客さんによって捉え方が変わるからなぁ。すいません、この内容は個別にご相談ください。きっと選択すべき方向は見つかるはずです。



最後に打合せのレベルについて。住宅を検討するにあたってコレがかなり大事。

ハウスメーカーがやはり上をいってるケースが多いと思います。性能に力を入れているような工務店だったら、この打合せレベルはたぶん大丈夫。

問題はローコスト住宅ですね。営業マンが退職したりして人員の動きも激しいし、値段勝負になってしまってる営業スタイルの会社も多い。あとは、住宅に対する意識が足りない人も確かにいてる･･･。間取りとかも決まっている企画から選ぶならまだしも、自由設計だったら担当者選びが重要になりますね。

（ちなみに当社では間取り作成・打合せ同席・建物全般のアドバイスもやってますので、ご安心ください←ここはアピール）



とにかく建物を検討する上で、こういった住宅業界の全体像・選択肢を理解して進めていくのはかなり有効だと思いますので、お気軽にご相談くださいね。

「リノベーションってよく聞くけど、イメージが沸かない」
「なんか現実的じゃない世界かなぁ」

だいぶ浸透してきた感じではありますが、いざ自身の事となると知らない事が多くて、なかなか踏み込めないんじゃないでしょうか・・・。不安や怖さ、分かります。なので、ちょっと詳しく説明したいと思います。

①まずは、物件探し

これはリノベーションに関係なく関わってきます。「エリア関係なく、リノベーションできる物件を優先する」って方は少ないでしょう。学校区・地域など希望されるエリアを決めて、【どんな物件が売り出されているか？（今はなくても）どんな物件が出てくる可能性があるのか？】コレを知って頂きます。部屋の広さ・条件もここでチェックしていきます。

②資金計画

先の①とは同時並行の作業にはなるのですが、予算ですよね。【月々の支払額はいくらまでか？】って言った方がスッと分かりやすいかもしれません。

マンションと一戸建てで計算が変わってくるのですが、ココではマンションで計算してみましょう。
たとえば、「月々は９万円まで」とします。マンションの場合は、管理費・修繕積立金・駐車場代が月々必要になりますので９万円から引きましょう。リノベーションする物件って新しいマンションではない事がほとんどですので管理費など３つ合計で３万５千円とすると、残りは５万５千円。
この金額を住宅ローンの借入額として計算すると約２,１００万円となります。
この金額に自己資金を加えたものが総予算という事になりますね。

＊ちなみに諸費用も必要になります（登記費用・仲介手数料・住宅ローン諸費用・印紙代・固定資産税清算金など）。２,０００万円くらいの物件ならだいたい１８０万円までみておけばいいですね。

③物件の絞り込み

この①と②の作業で物件は結構絞り込まれます。希望するエリア内で該当する物件はあるのか（出るのか）？、あったとしても気に入りそうか？（外観・立地など、まぁ雰囲気ですよね）
まずはココまでやっていきます。お客様でも絞り込みは可能かと思いますが、できれば信頼できる不動産担当がいれば、より精度は高まります。

④次にリノベーションに入っていきます。

リノベーションっていっても正直色んなパターンがあります。

＜リフォーム＞･･･部屋の間取りは変えずに、仕様・設備を新しくする→キッチン、浴室、洗面、トイレ、クロス、フローリング、ドアなど。これは【リフォーム】って呼ばれます。
ゴッチャになっている方もいらっしゃいますが、リノベーションとは違います。壁など全部解体して、再度イチから作るのがリノベーション（全体の間取りを変える事もリノベーションって呼ばれてますね）。リフォームはあくまで間取りは変更せずに新しく交換する工事ですね。予算は７０㎡台の３LDKで３００万円～３５０万円。

＜リノベーション＞･･･家全体をまるごと変えてしまいましょう。間取り・設備・仕様など好みに合わせて作っていきます。予算は５００～６００万円前後。

＜もっと凝ったリノベーション＞･･･フローリングやドアを無垢材にしたり、造作家具を製作したり、凝った空間にしたり、こだわりを追求していきたい人ですね。予算は７００万円前後～８００万円。

こんな感じでしょうか。これくらいの予算組みでイメージして頂けたら、だいたいのご要望はクリアーできる感じになると思います。

⑤さっ！ここまで来たら、先程の資金計画に落とし込んでいきましょう。

自己資金=諸費用って場合だと、２,１００万円からリノベーション費用を引いた金額が狙うべき物件価格という事ですね。

●リフォームなら　→　２,１００－３００＝１,８００万円
●リノベーションなら　→　２,１００－５５０＝１,５５０万円
●凝ったリノベーションなら　→　２,１００→７００＝１,４００万円

＊月々の返済額・自己資金額によって狙うべき物件価格に差が出てきますので、個別に計算していただく形になります。

いかがでしょうか。
【エリア？　築年数？　広さ？】優先順位をつけていく作業は本当に悩むかと思いますが、考えた上で出来上がったリノベーションはきっと満足して頂けると思います。

初めてで分からない未知の領域かもしれませんが、踏み出してみれば楽しいし、満足感・納得感が得られて、マイホームへの考え方が変わってくると思いますよ。

アイ・ウィズ不動産では、今ご説明した①～⑤（間取り作成・工事費見積りも含めて）をすべて一貫してノンストップでご提案・アドバイスさせて頂いています。

最後に決め台詞を言わせてもらいますね。

「あなたの住まいを完成させます」

家を建てる、またはリフォームするって時に


ショールームに行かれる方が多いと思います。


特に新築を建てる場合なんかは


決める設備・仕様も多いから


楽しみではあるんですけど


結構大変な作業かと思います。




で、昨日にリクシルのショールームに


お客さんと一緒に行ってきたのですが


お客さん多いですね。


「こんなに住宅検討してる人いるんや」


って思ってしまうくらい。




でね、これから本題なんですけど


ほぼ１００％、お客さんだけで


ショールームに来てるんです。


同行している建築会社の人（営業）を


昨日は全然見ませんでした。


私も都合が入っていたりして


同行できない事もあるので


えらそうな事は言えませんが（汗）


あんなけのお客さんの数がいて


建築会社の人を見なかったって事は


同行しない事が当たり前なんでしょうね。




たしかにショールームの係りの人が


ほとんどの説明をしてくれるのですが


設計的な事や寸法の事を伝えたり


もっと書くと、選んでいるお客さんの話を


聞いているだけでも


ご要望を再認識することができます。




２時間とか時間はかかりますが


打合せ業務の一環として


立ち会った方がベターだと思いますね。

リノベーションがもっともっと

増えてくれば楽しい。

今は購入してリノベして

っていうのがメインですが

これからリノベがもっと増えてくれば

売却でもね、そりゃ楽しみ。

間取りだけじゃなくて

どんな雰囲気に仕上げてんだろうって。

こんなん言っちゃえばなんですが

マンションなんか下から上まで

同じ間取りでしょ。

新築一戸建ても大体似た感じ。

それが一軒一軒テイストが違えば

見る楽しさがあるわけです。

大量生産ではない個々の物件。

それに築年数だけでは

判断できない

個々の物件の雰囲気。

査定するのも楽しそうだ。

建築の知識も必要になるから

不動産業界もより専門性が

増していくでしょう。

いま不動産会社が売主の

リノベーション物件って

『コレはリノベか？』

っていう中途半端なものが

多いですからね。

お客さんの目がもっと肥えて

買い取り業者のレベルが

上がっていく事も期待できます。

不動産業界も企画物じゃなく

個性のある物件が出てくる

方向性になると思いますね。

今日はあまり時間がなく


手短なブログになっちゃいます。




移動中にリノベ現場を通り


ちょっと見てきました。


キッチンが搬入と聞いたので。




キッチンが入るとグッと雰囲気出てきます。


もうちょっとで完成だな。


養生取れるのが楽しみです。




ついでと言ったらなんですが


リビングのテレビ掛け用の壁。




打合せしてる内に、リビング部分が広かったので


壁を新たに作って、そこをテレビスペースに。


最初はポイントクロスで提案してたんですけど


お客さんの希望でタイル貼りに。


金額は上がりますが、結果正解でしたね。


重厚感がクロスとは違う。




ちなみにこの壁の後ろは本棚と電話置場にしました。


せっかく壁作って、スペースにも余裕があったんで


遊びの部分も必要かなと。


こちらの通路もいいアクセントになってます。

今日は朝イチで決済（引渡し）があり


午後は一戸建てとマンションの間取り作成が


全部で3件。


間取りを考えて、CAD入力してと


目がやばいくらいにショボショボしてます。


昨日にちょっとやっててよかった～。




でもですね、頭はボォ～とするんですが


気持ちは楽しいんですよ。


やっぱ住宅は楽しい。


しょっちゅうあるんですが、自分が


不動産やってるのか、住宅やってるのか


分からなくなる時があります。




お客さんの要望に合いそうな


土地とか戸建・マンションを探して


間取りを考えて、図面も作成して


んでもって打ち合わせもしてって


普通に不動産仲介してるより


数倍作業は増えるんですが


結論いうと楽しい。




取引全部で間取り作成の打合せが


あってもいいのになぁって思うくらい。


なんなんだろうな。


やっぱ基本は住宅畑なんでしょうね。


なんだか自己紹介みたいなブログです。

私は元々早起きな方ですが


最近はさらにパワーUPしてまして


AM3時には目が覚めてる。


さすがに早すぎるとは分かってますが･･･




今日なんかもAM3時すぎに目覚め


ちょっと出勤してもなぁ


って真っ暗の中布団で考え事してたら


ドドスコスコッスコッ


ドドスコスコッスコッ


って楽しんごが頭で鳴りはじめて


いきなり･･･なんでか･･･




って事で早めに家出ました。


で、車で走ってると


ちょっと気になる玄関ドアがありまして


こんな玄関ドア↓


（リクシルのHPから拝借）


玄関引戸ってやつですね。


これはこれでいいんですが


道路側正面についてると


外観がなんとも淋しい


玄関の枠が丸見えで


高級感が失われるんですよね。


せめて、上のレールだけにしてみるとか



外観デザインも考慮したいかな。





コレは室内でもいえる事で


リビングに引戸を設計する場合



なんぼリビングのデザインとかを気にしてても


出来上がって引戸の枠が


ガラ～ンと見えてると『惜しいっ！』って思う。


この場合もリビング側じゃなく廊下側にするとか


さっきの玄関と一緒で上吊りレールにするか


それか天井までのハイ引き戸にするとか




なんか対応策を検討したいですね。


図面だけでは分からない


立体的な図面の見方です。

間取りを設計するにあたって


色々な考え方や手法がありますが


今日はオーソドックスな考え方を１つ。



参考に今売り出されてる土地に


間取りを考えていきますね。


土地面積約114㎡（約34坪強）


建ぺい率50％・容積率100％


北側斜線あり。


要望は4LDK。車庫は1.5台か2台。


1階LDK・和室・水廻り。


2階洋室3部屋・トイレ・バルコニー。


リビングは南側にしたい。




まずはCADで土地を正確に作成


これをしないと次へ進めない。


私の場合は土地を作成したら


９１ｃｍのグリッドを土地にあてはめます。



（ちょっと見えにくいですね･･･CAD作成したパソコン画面）


と同時に車の絵も入れておきます。


車庫の取り方は結構重要で


帰ってくる方向・隣地の状況などを


充分に考慮して、位置決めてください。




で、先程の土地の法律関係をチェック。


建ぺい率とかの確認ですね。




1階の建築面積は57.29㎡まで。


先程のグリッド升でいえば、69.1マスまでが限界。


これを把握しながら間取りを考えます。


私はこの段階で先ほどパソコンで作成したのを


プリントアウトして、紙に書いて考えます。


まずは全体像をイメージしながら外枠。




これで６６マス。建ぺい率はOKです。


つぎはやっぱ玄関でしょうか。




ちょっとギリギリな感じですが


参考という事ですので、つきすすみます･･･


先にお伝えしますが、玄関の部位を書いてますが


頭ん中では常に全体像を考えてます。


次にどこをイメージするかはバラバラですが


水廻りが多いかな。










要望として　南側のリビングはｍａｓｔなので


和室や階段も書いていきましょう。






サクッとですが１階はこんな感じ。


ちなみに階段の位置は非常に重要です。


リビングを南に配置して


ダイニング・和室を続けた大空間にしました。



次は２階


ちなみにですが１階を書けば


２階は頭の中ではほぼ完成してます。


書きながら、微調整する感じ。


では、イッキに書いていきます。





って事である程度全体を書いたので


壁を強調してみて確認。




もっと細かい部分とか考えるんですが


大体はこんな感じで書いてみて


訂正していったり


考えていく内に違うパターン思いついたりで


間取りを仕上げていきます。


「うん、これっ」って思えたら


CADで正式に入力していきます。




いかがでしょうか。


間取りを考えている経過をご紹介ですね。


ここまで書く所要時間は約３０分～１時間かな。

ここ数年は

リフォームやリノベーションを伴う

不動産仲介をさせて頂く事が

かなり増えてます。

私が設計もするし、住宅が好きなので

当社としても

この様な取引がメインになっていく

そう感じてます。

大手の会社も不得意な分野だしね。

リフォーム部門に丸投げしたり

リフォーム会社を紹介するのが

この業界では主流になってますが

お客さんがリフォーム会社を

決めていない限りは

やっぱ流れが一度断ち切られる。

それに金額も高いし。

物件探し・間取り打合せなどを

一連の流れで提案したいんです。

その提案のキーワードは

【より安く】・【地域密着】。

工事内容や仕様によりますが

普通のリフォームに500万円とか

リノベに800万円とかの

見積り出す時代じゃない。

デフレは続くでしょうから

「こだわりの家を安く提案する」

これに尽きるかな。