住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

間取りを設計するにあたって


色々な考え方や手法がありますが


今日はオーソドックスな考え方を１つ。



参考に今売り出されてる土地に


間取りを考えていきますね。


土地面積約114㎡（約34坪強）


建ぺい率50％・容積率100％


北側斜線あり。


要望は4LDK。車庫は1.5台か2台。


1階LDK・和室・水廻り。


2階洋室3部屋・トイレ・バルコニー。


リビングは南側にしたい。




まずはCADで土地を正確に作成


これをしないと次へ進めない。


私の場合は土地を作成したら


９１ｃｍのグリッドを土地にあてはめます。



（ちょっと見えにくいですね･･･CAD作成したパソコン画面）


と同時に車の絵も入れておきます。


車庫の取り方は結構重要で


帰ってくる方向・隣地の状況などを


充分に考慮して、位置決めてください。




で、先程の土地の法律関係をチェック。


建ぺい率とかの確認ですね。




1階の建築面積は57.29㎡まで。


先程のグリッド升でいえば、69.1マスまでが限界。


これを把握しながら間取りを考えます。


私はこの段階で先ほどパソコンで作成したのを


プリントアウトして、紙に書いて考えます。


まずは全体像をイメージしながら外枠。




これで６６マス。建ぺい率はOKです。


つぎはやっぱ玄関でしょうか。




ちょっとギリギリな感じですが


参考という事ですので、つきすすみます･･･


先にお伝えしますが、玄関の部位を書いてますが


頭ん中では常に全体像を考えてます。


次にどこをイメージするかはバラバラですが


水廻りが多いかな。










要望として　南側のリビングはｍａｓｔなので


和室や階段も書いていきましょう。






サクッとですが１階はこんな感じ。


ちなみに階段の位置は非常に重要です。


リビングを南に配置して


ダイニング・和室を続けた大空間にしました。



次は２階


ちなみにですが１階を書けば


２階は頭の中ではほぼ完成してます。


書きながら、微調整する感じ。


では、イッキに書いていきます。





って事である程度全体を書いたので


壁を強調してみて確認。




もっと細かい部分とか考えるんですが


大体はこんな感じで書いてみて


訂正していったり


考えていく内に違うパターン思いついたりで


間取りを仕上げていきます。


「うん、これっ」って思えたら


CADで正式に入力していきます。




いかがでしょうか。


間取りを考えている経過をご紹介ですね。


ここまで書く所要時間は約３０分～１時間かな。

ここ数年は

リフォームやリノベーションを伴う

不動産仲介をさせて頂く事が

かなり増えてます。

私が設計もするし、住宅が好きなので

当社としても

この様な取引がメインになっていく

そう感じてます。

大手の会社も不得意な分野だしね。

リフォーム部門に丸投げしたり

リフォーム会社を紹介するのが

この業界では主流になってますが

お客さんがリフォーム会社を

決めていない限りは

やっぱ流れが一度断ち切られる。

それに金額も高いし。

物件探し・間取り打合せなどを

一連の流れで提案したいんです。

その提案のキーワードは

【より安く】・【地域密着】。

工事内容や仕様によりますが

普通のリフォームに500万円とか

リノベに800万円とかの

見積り出す時代じゃない。

デフレは続くでしょうから

「こだわりの家を安く提案する」

これに尽きるかな。

不動産仲介って



土地・一戸建て・マンション



さらに新築・中古と



ご紹介する物件にも



バリエーションがあります。





で、一番不動産仲介の王道というか



面白さが出るのが



中古の一戸建て。



これは間違いない。





私が建築関係の経験があるので



当社は比較的中古一戸建ての



取引や相談は多いと思います。



リノベーションやリフォームが



基本的は発生しますからね。



物件が大変身する可能性を



大いに秘めています。



そこを提案していけるのが



中古一戸建ての醍醐味。





もちろんマンションでもありますよ。



築年数が古めのマンションが



どっちかというと主流ですね。





物件の資産価値を引き上げる



お客さんがワクワクする



そんな提案をしてきたいですね。

移動中に、引渡しが終わったお客さんの



建築現場に寄ってきました。



リノベーション現場と新築現場。




（新築現場1）


（新築現場2）




（リノベーション現場1）

写ってる人は落ち込んでるじゃありません（笑）

クロス屋さんです。


（リノベーション現場2）





大工さんと話をしても



予定通りには進んでる感じ。



リノベ現場の方は壁の設置と



床下地が終わっていて



だいぶ設計図面が現実に見えてきた感じ。





新築現場の方も



もうそろそろ仕上げの状態に。





両現場ともに



クロス貼り・フローリング・照明器具



その他細かい仕上げ処理が完成したら



もっと見え方が変わってくるはず。



あと１ヶ月もすれば



ほぼ完成かな。楽しみです。

先日にお引渡しが終わり



現在リフォーム工事中の現場へ



寄ってきました。





解体工事が終わり



大工工事が始まったところ。



今日は電気屋さんも来てましたね。





まぁなんといってもデカイLDK。







家電置場兼パントリーをとって



対面キッチンにして



さらにそれでも広いので



テレビを壁にかける壁をつくって



その裏を本棚と通路にしても



充分の空間になってます。









工事完了はあと１ヶ月半は



かかるだろうな。



ちょくちょく現場に寄るのが



楽しみです。

朝の移動中に


以前土地を仲介させて頂いた


お客様の新築の建築現場に


寄ってきました。




年内は工事がかかりますので


工事はまだまだこれからですが


やっぱ現場の空気はいい！


なんやろな～、ワクワクしますね。




今まで数百軒の家を設計してきたので


図面で完成のイメージは湧きますが


やっぱ現場でしか実感できない事がある。




営業・設計とやってますが


気持ちは現場主義です。

新築一戸建てや新築マンションを

探している方も多いと思いますが

中古を買ってリノベーションという

選択肢をされるお客さんも

結構いらっしゃるんです。

ただリノベーションの



決断をするためには



リノベ最優先の方以外は



新築も見学して

中古も見学して

って段階を踏み、目を肥やす

作業が必要になります。

価格的には、リノベ工事費込みで

新築と中古の間を狙う訳。

やっぱ「中古はどうなん？」

っていう不安があると思うので

数を見ていかないと

なかなか決断しにくい。

そう思います。

中古+リノベーションは

新築では味わえない

【どう変化させるか】という

楽しさがあるし

【価値をプラスしていく】

納得感もありますよ。

当社では、土地を仲介したら新築の参考プラン



中古住宅では、リフォームやリノベーションのプランを



ご提案する様にしています。




物件を決めるには、総額はもちろん



要望の間取りが出来るかどうかも知っていただく為です。



でも私自身が住宅好きですので



その後の打合せやアドバイス・家具や照明計画の提案も



行っております。





で、最近の事例で



木材を売っている材木屋に行き



好みの木を選んで、打合せした大きさで製材。



それで家具を製作してみたり



現地にて造り付け家具として工事をしました。





コチラはダイニングテーブルの造り付け↓







写真では伝わりにくいけど、かなりの大きさ。



一番長い部分で幅３ｍはありますからね。



材木屋でチーク材を選んで、カットしたテーブル板を



現地に運んで、大工さんに壁埋め込みで取り付けたパターン。



なにげないですが、LDKにアクセントが生まれます。





続いては、選んだ木にネットで購入した脚を取り付け



ダイニングテーブルを製作した事例↓







コチラはマンションのリフォーム。



市販のダイニングテーブルでは出せない



存在感とやさしい感じが出てましたね。





家作りって、分からない事が多いかと思いますが



色々と楽しい部分も多いんですよ。



材木屋に行けば、買うより安く出来ますよ。



こんな事も不動産仲介の一貫として



お手伝いさせて頂いてます。

みなさん　結構ご存知ではない



リフォームの費用についても書いておきます。




まずは当社の仲介＋リフォームの仕組みについて。



私が設計もしておりますので、物件を見学したあとに



CADでご要望に合うリフォームプランを作成し、概算金額を提示。



その後に、信頼している大工さんに直で見積りしてもらってます。



リフォーム会社や不動産会社のリフォーム部門とかじゃないので



金額的にもかなり安くご提案しているはず。



特にリノベーション工事（間取りの変更）が入る場合だったら



見積りを出す大工さんが、現場工事もするので



お得感が倍増してます。（現場での対応も安心ですしね）




で、ここから本題なんですが



リフォームした場合の標準的な金額。



●マンションで、７０㎡の３LDKをフル・リフォーム



３００万円くらいを予算としてみてください（多少は前後します）



フル・リフォームっていうのは



キッチン・浴室・洗面・トイレの設備全部。



そして、クロス・フローリングなどの内装全般です。




●一戸建てで、１００㎡（約３０坪）の２階建て・４LDK



４００万円ほどみて頂いたら大丈夫かな。



もちろん築年数にもよりますが



これくらいあればフル・リフォーム可能。



あとは、外壁塗装・屋根が必要な時は



１８０万円とか２００万円くらいを



プラスで予算組みしておいてください。



ホント大体で書いてますが、ほぼ近い金額。




お客さんと打合せしてると



「普通のリフォームで６００万円～８００万円はするでしょ」



「ちょっと仕様や内装を凝ったリノベなら



１，０００万円超えるでしょ」



とかよく聞くのですが



そんなに金額するもんじゃないですよ。




不動産会社のリフォーム部門とかリフォーム会社の金額は



私からみれば　ちょっと高過ぎる・・・。



雑誌とかに掲載されてる金額も高い。



リフォーム会社はお客さんが高いと思ってくれている方が



都合がいいんでしょうけどね。




キチンとした提案・キチンとした工事・そして見積り。



建築についての詳しい話もぜひ伝えていきたいです。

リノベーションをお考えの方の


お悩みでよくあるのが【部屋数】。

リノベやっちゃうと


リビングダイニングを広くしたり

 
空間のゆとりを出す設計が多くなるので

元々３ＬＤＫの住戸が


２ＬＤＫになるケースがあります。

もしくは　２ＬＤＫ＋納戸。

そーなると８０㎡以上の住戸を


探す事になったりで

予算組みも変わってきますよね。

そんな時に検討してみてもいいのが


【ちょいリノベ】。

ガッツリやりたい派には不向きですが

『オシャレな雰囲気の家がいい』

『ちょっと木目を多く見せたい』

などの雰囲気重視の方も


多いじゃないですか。

そんな方に元々の３ＬＤＫとかの


間取りは大きく崩さず

ＬＤＫと玄関の集中リノベを行う事で

オリジナルかつ好きな雰囲気を出しましょ

っていうのがちょいリノベです。

材質にこだわったり


建具を無垢にしたり

本棚やくつろぎスペースを作ったり

塗料を活用してD･I･Yっぽくしたり

色んなやり方ってあるもんですよ♪

そんな感じだと


設計事務所に依頼するまでもないし

リフォーム会社に頼むと


何かと高いしで

『どーしていいか分からん』って方も


いらっしゃると思います。

なので　当社にご相談ください（笑）。


（ココは営業です）

物件の相談と併せてリノベの打合せも

楽しくやっていきましょう。