住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

８月に土地を引渡しさせて頂いたお客様の建物の方がクロス工事も大詰めに入ったという連絡があり、現地を確認してきました。建物引渡しに向けて、登記などの手続きがあるのでね。


まだ工事中で部材関係もあり、また養生もされている状態でしたので次回にまた写真等UPさせて頂きますが、見所の多い住宅になってますね。


間取り・仕様・設備・明るさ・クロスなど、完成が非常に楽しみです。
JR茨木駅まですぐ近くで、ゆったりとした住まいをご紹介できて良かった。


【リビングに入った場所から】奥行きもあり、広々とした空間】


【キッチン背面の収納関係】ポイントクロスと濃いめの木目でシックな雰囲気


【リビング部分を望む】部材も置いていて、養生もしているけど、明るい！


【リビング上部の吹抜け】


【ダイニングに続く和室】掘りゴタツ風のパソコンコーナーも

先週の土曜日に西宮の住宅展示場まで行ってきました。
古巣の会社の先輩のお客様の土地取引に関しての打合せです。


私が配属されていたのは北大阪営業所だったので、西宮展示場は神戸営業所管轄でセキスイ在籍時代も数回しか行った事はありません。
土曜日とはいえ、結構人がいて賑わっている感じでしたね。せっかく行ったので入り口に置いてある展示場の間取り図をもらってきました。




昔はもっと生活感のある間取りにしていましたが（それでも広いので現実味は薄いですが･･･）、完全にショールーム化していますね。LDKや洋室など部屋を見るというより、住宅の特徴を見る展示スペースやインテリア確認の要素が満載です。



「理想のマイホームを探すぞ！」っていう意気込みのお客さんは、どのハウスメーカーにすべきなのか？判断するのはかなり難しくなっているんじゃないかな（汗）。広いとはいえ、各ハウスメーカーの特徴が出た間取り・内装になっている方がまだ目に（頭に）入ってくるような気もします。



まぁ長年住宅業界の現場から離れている身ですので、今はこういった【見せる展示】が主流なのかは分かりませんので、これ以上勝手な事は書かない様にします。



しかし、１日で数社まわって数千万円の買い物先を決めるお客さんは本当に大変な作業だと思います。でもね、結論を言うと【最後は人（営業マン）ですよ】。

昨日は以前に土地を仲介させて頂いたお客様の建物が完成したので引渡しに立ち会ってきました。



色々と調べて・考えられて・悩まれた経緯を知っていますので、完成した建物はコダワリがあって見所の多い素敵な空間に仕上がっていましたね。

改めて【考える】ことの重要さを認識させてもらった良い経験でした。






ちなみに今回の引渡しで、町内の同じブロックにお住いのお客様が４組。地域に根ざして不動産仲介している醍醐味ですね。いつ通っても、どなたかには会えそうな気がします（笑）。



納得感を味わっていただきながらお住まい頂ければと思います。

マンションのリノベーションについて


リノベーションや間取り変更リフォームをしたいっていう時、【予算・広さ・築年数】がまずは問題になる事が多いかと思います。この３つは個別のものではなく、全て関係してきます。


まずは【広さ】。例えば、７３㎡・３ＬＤＫの住戸を間取り変更したい！ってなっても、特にマンションの場合は遊びの空間（余裕）がないので、希望の間取りが取れない事が多いかと思います。２ＬＤＫに変更なら別ですけど、３ＬＤＫのままだと８０㎡前後（せめて７６㎡以上）は欲しい。


ここから【予算・築年数】の話になってきます。予算が４，０００万円・５，０００万円あればある程度は物件が選べるかと思いますが、予算が３，０００万円前後の場合が難しいんではないでしょうか･･･。

茨木市の相場で考えると、駅徒歩１０分～１３分くらいの２，０００年（平成１２年）前後・７０㎡台のマンションで２，８００万円～３，０００万円くらいはしてきます。こうなってくると間取り変更リフォームをすると合計３，５００万円位はかかってしまうんですね。予算はある程度固定されますから、逆算すると２，０００万円台前半や１，８００万円くらいの物件が予算的に一番の狙い目となります。


１，０００万円台となるとほとんどが昭和５０年代のマンションになりますので、ここで外観や共用部分の雰囲気を気にされる方が増えてきます。もうね・・・これだけは好み（汗）、私の立場としては色々と説明はできますが最後はお客様自身で判断してもらうしかない。マンションの構造や将来的な話はお伝えできますが、そこではなく「イメージ」の部分ですね。


茨木市内で平成元年や昭和６０年代のマンション（外観が昭和っぽくなくなってくる時期）がいくつかあり、たまに２，０００万円前後～２，５００万円迄で売りに出されるケースがあります。どうしても気になるって方はその時期に建築されたマンションも見学して比較される事をおススメします。


経験上、築年数を気にされていたお客様も、いざ踏ん切りつけて購入し好きにリノベーションとかすると、満足度が勝るケースの方が多いのですが、高い買い物ですし、その「いざ」が難しいのもよく分かります。

解決方法は【物件を見る】しかない。築年数が古くても雰囲気がいい、思ってたよりキレイというマンションもあるので、色々とご見学くださいね。当社では【お客様の要望や意図をキチンと理解して、最後までお付き合いさせて頂きます。決して物件購入を急いで進める様な行為はしませんのでご安心ください】。

リノベーションや間取り変更リフォームの場合は特に、意思疎通が重要になってきます。販売ではなく、相談相手に徹していますのでお気軽にお声をかけてください。

昨日は午前中アポイントが入っていなかったので、去年土地を仲介させて頂いたお客様の外構立会い（新築を建築中）に顔を出してきました。


一緒に内部も見てきまして、現在はクロス貼りの最中。細かい部分の仕上げをして、クロス貼りそして養生が外れたら完成です。







お客様と建築会社担当とでグループLINEを作成し、打合せや確認事項の経緯を全部見てきまして（途中からは細部の打合せになってきて、私は入っていけなくなりましたが･･･笑）、やっぱりコダワリの詰まった住宅は見るのも楽しいですね。



玄関から洋室・ＬＤＫ～屋上と間取りだけではなく、仕様や設備も色々と考えられた住まい。６月の下旬には完了検査を受けて、７月中旬頃の引渡しとなります。

あと１ヶ月くらいですが、またちょいちょい現場に顔を出して勉強させてもらいます。

最近は築年数が新しい物件の取引が多かったのですが、先日久しぶりに新築一戸建ての打合せに同席してきました。もうね･･･ちょっとあせった（汗）、気密・断熱の事だったのですが、お客様の質問に答えられない。経験や知識の上をいくといいますか、「なるほどなぁ」という見方をされていたので、ちょっと焦った･･･。



性能面だけではなくて、内部の仕様なんかも最近はインスタとかで色んな実例が出てくるじゃないですか。本当に便利な世の中になりました。



ネット情報なので良し悪しを判断しないといけないという危険性がありますけど、それはコチラが判断したり調べたらいいだけなんで、全体としては非常に良い傾向なんじゃないかなと思っています。



色々と打合せするのは思い出にもなるし、とにかく納得感があります。それ以外では（私が個人的に思っている事ですが）、住宅会社の営業マンの差別化にもなっていきます。お客様の要望に親身になって対応する担当なのか、それともサービス精神のない担当かがハッキリと判断できますからね。



特に建築条件付き土地や建売みたいな、住宅に何の興味もない不動産営業マンなんか選ばれない時代になった方がこの業界にとっては良い。お客様に取ったら更に良し！

せっかくの住宅ですからね、こだわっていきましょう。

新築一戸建てとリノベーションの打合せ、どっちが難しい？って聞かれると、返事しにくいですね。それぞれに難しさがある訳で、どうなんでしょう。



普通に考えると、リノベーションの方が難しいって話なんですけどね。今ある状態を理解しつつ（構造や配管・窓の位置など）、間取りや仕様をお客様の要望に合わせて変えていくというのは発想力だけじゃなくて、経験や現場の事をある程度は理解しておかないと出来ない作業です。

営業や設計だけじゃなくて、現場の人が一番難易度が高い仕事になります。



私はハウスメーカーに就職して、ずっと新築一戸建て（建て替え）をやってきたのですが、ここで磨かれるのは設計力と住宅の基礎。この２つがあるからこそ、リノベーションや中古のリカバリーの話ができるというメリットが生まれます。リノベーションしかやってこなかったら、この感覚は出てきにくい。



とりとめのない話になっちゃいましたが、結局はね、両方できないといけないんです。ただ順番としては新築→リノベーションの順番で経験を積むのが理想だと思います。

それは大工さんも一緒。新人がいきなりリノベーションの現場に入れられるのは、なにがなんでも無理がある･･･。新築で家を理解してから、リノベーション現場へ。これがセオリーですね。



不動産業界は家の知識を軽視しすぎで困るんですが、新入社員はマンション→新築一戸建て→中古一戸建ての順番で知識・経験を高めていく必要があります。契約する事しか考えていない営業マンが多いこの業界なんで、難しいかな･･（汗）。

一戸建てでもマンションでも、リフォーム済みの物件が多いかと思います。今回は「なぜリフォーム済み物件が多いのか？」という業界内部の話は置いておいて、検討の仕方について書こうと思います。



先に結論を言いますが、「正直に話をしてくれる、建築に詳しい不動産営業マンを見つける事」。これに限るかと思いますね。



リフォーム済み物件というのは、まず不動産会社が売主（物件の所有者）になっているケースがほとんです。物件を買い取って、リフォーム工事をして、利益を乗っけて販売しているんですね。

ここから、物件を買う価値があるのかどうか？の判断ですが、ポイントは２つ。

①リフォーム前の物件相場（価値）を知っている
②リフォームされた内容とその工事金額を推測する

この２つを知ると、その価値が分かります。



リフォームされた状態を見るとキレイだし、「まぁコレでいいかな」って思ってしまいがち。案内している不動産営業マンも「リフォーム済みでいいですね～」ってセリフで盛り上げてくるかもしれません（笑）。

営業マンとしたら、売主である不動産会社とお客様と、両方から仲介手数料を貰える可能性がありますから、こういった物件を積極的に紹介してくるんですね。

ココで
①「この物件の相場価格は●●●●万円だと考えます」
②「このリフォーム工事なら●●●万円くらいでしょう」

なので「逆算するとリフォーム前の物件価格は●●●●万円という事で、この価格ならまだ高いですよ」とか提案してくれるのが良い営業マンですよね。



不動産仲介の仕事って、物件を紹介して案内してっていうのがメインじゃないんです、それは業務をする上で当たり前の話。仕事の呼び方が悪いのかもしれない･･･提案＆仲介ですね。

みなさま「火の用心」です。昨日吹田市で火事があったようですし、一昨日も結構な数の消防車が走っていく音を聞きました。また寒くなるみたいですので、くれぐれもお気を付けくださいね。



で話は変わりまして、ここ数年は【住宅の断熱・気密・換気・空調】を検討される方がかなり増えてきたと実感します。もう２０年以上前からハウスメーカーでもQ値・C値などの性能値は言われてきましたが、その頃とはレベルが違う。私が在籍してましたセキスイハイムはかなり住宅性能をアピールしていた会社でしたので、私もそれなりに知識や経験はしてきましたが、表面上の知識だけになってしまっていて、もっと常に勉強をしていないとお客様との打合せが出来なくなってしまいます･････（汗）。



実際、住宅はさっき書きました断熱・換気など性能が本当に大事になるんですよ。耐震とかは当たり前の話であって、＋性能値をどれだけ確保しているのか？の勝負。
空調（全館空調）については色んなパターンがあるので、私自身も確認していきます。



ローコスト住宅を選択した場合の対応策も不動産仲介としては考えておかなければいけませんね。そういった住宅会社はそもそも営業マンが性能に対しての知識がない事が多いので、私としたら「オプション対応で断熱を変更可能なのか？」「C値を上げる工事は対応できるのか？」など、お客様の代わりに確認していこうと考えています。



あっ、新築一戸建てや建築条件付き土地を見学した時に耐震や断熱について質問したら、不動産営業マンが「大丈夫ですよ。しっかりと建築確認も取ってますし･･････」とか返事する事を聞きましたが、そんな営業マンはよく分かっていませんよ（笑）。本当に知っている人間なら、一般的な住宅の性能をまずは説明して、それからその物件の性能について説明してくれるはずです（断熱材は何を使用していて、その厚みは●●ｍｍで、とかそんな話です）。



とにかく勉強あるのみ！お客様の予算の中で、最高の選択肢はどれなのか？間取りも含めて、追及していきます。

先週はかなり忙しくさせていただき、ブログ更新が出て来てませんでした。打合せが終わった夜には、フゥ～って感じでブログの内容が思いつかない状態（汗）。



こんな感じで言い訳していますが、この１週間の予定の８割くらいかな？建築関係の打合せが占めております。先週では、【マンションの間取り変更リフォーム】と【マンションの部分リフォーム＆造作工事】。【土地を仲介させて頂いたお客様の新築一戸建ての間取り作成や打合せが２組】でした。



やっぱりですね、「建築は楽しい」。不動産仲介業として、物件の良し悪しなどチェックしていく作業も好きですが、建築もあってこその仕事の楽しさですね。



普通の不動産会社は嫌がるんですよ、実は。紹介した物件で、新築一戸建てやリフォーム（一戸建て・マンション）があると、自社のリフォーム部門や別業者に打合せを振るでしょ。（そんな感じなのでいつまで経っても建築知識が付かないのですが）専門分野じゃないでしょうから、別にアカン事ではない。



私は、全部の工程でお客様側に立っていたんです。建築の一般的知識を伝えたり、間取りの相談にのったり、疑問点にお答えしたり。

他の不動産会社があまり得意ではない事を積極的に行っていきたいんですね。出来るだけ安心感をもって、取引を進めて頂くには、一人の担当がベストだと思っています。