2021年05月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

中古一戸建ての価格について。



マンションの場合は新築と中古の価格差が茨木市の場合はある程度差が出ているのでまだ判断しやすいですけど、一戸建ての場合は分かりにくい時がありますよね。

厳密に査定していくとハッキリしますけど、不動産って立地・雰囲気など全く同じ物はないのでボヤけてしまうんじゃないでしょうか。



築１０年以内とかならね、計算はしやすい。それが築１５年とか２０年くらいになると、どう判断するの？ってケース。フル・リフォーム工事も視野に入ってくるので総額で判断しないといけないんです。そして構造や建物状況も非常に重要になってくるので、この判断はお客様には難しくなってきます。



たとえば同じエリアで新築と中古の価格差が１，０００万円あった時。築年数からみるとリフォーム費用に４００～５００万円はかかるかもしれない。そうなれば価格差は５００万円くらいになってきます。「それやったら新築の方がいいかな・・・」って判断をした方も多かったと思います。



でも、ここで考えないといけないのは、建物の差（土地の条件は今回除く）。

・新築の構造・性能は？いわゆる価値ですね、一律でみない事。
・中古の売出し価格はそもそも妥当なのか？
・中古物件の建物の状態とリフォーム後の資産価値

こういった内容を確認して比較していく必要があります。



ここは不動産営業マンの力の見せ所なんですけど、「こんな感じですよ」とか「なかなか出ないので早くしないと先越されます！」みたいな、説明になっていない営業マンが多いんです。



対策としては（不動産は個別判断になりますので）不動産担当の意見・判断を聞いて、自身のフィーリングも大切にしながら考えるしかない。だから担当との信頼関係が非常に重要になります。

営業ではなく、アドバイザーに徹する担当と出会う事が一番大切。そうするとなかなか物件が決まらないという状態になる確率は上がりますが、大切な住まいですのである程度は覚悟が必要になってきます。



ノリで営業されて、それで終わりっていうのは何か違うんじゃないかと思いますね。まぁ決まってからも、リフォームやリノベーションで住まいの完成形に向けてしっかりと提案してくれるんならまだいいですが・・・。

コッチのホームページ内ブログの方はお堅い内容で書いていきます。


不動産仲介とは？

根本の話ですね（汗）。世間一般では不動産会社って、ものすごく営業してくるイメージがあると思います。ハイ、正解です。色んな話を聞いていると、かなりグイグイとくる営業マンがほとんど。

ちょっと説明が必要になるんですけど、不動産会社といっても様々な形態に分かれていまして、ここでは物件を仲介する会社の事で書いています。物件を買い取って、再販売する不動産会社（いわゆる売主）ではありません。

「会社からの指示で」とか「ノルマがあって」などを理由にしている営業マンも多いと思いますが、営業マン自身も「売る事が仕事」って考えている。
合っていると思うんですけど、売り方の問題ですよね。



私ら不動産仲介会社って、読んだ通り【仲介】なんです。自ら売主になっていないので私が仕事をするスタンスとしては販売ではないと思っています。



お客様とお客様の間を取り持つという仕事なので、コンサルティングの要素がないと不自然。
・購入検討者の要望を聞いて物件をチェックする
・検討しようとしている物件が本当に合うのか確認する
・専門的な立場でアドバイスする
そうすると販売ではなくなるはず。時にはストップをかける場合も出てきます。



不動産仲介の仕事をしていると購入だけではなく売却の依頼も受けるんですが、売却の話になると「売主様から依頼をされて販売するんだから、それが仕事やろ」っていう意見も出てきます。もちろん売るのも仕事、それは査定をして売却価格を決めてと色々と売主様と打合せをした上で、【売主様が納得する価格】＆【検討するお客様に説明できる価格】という前提になります。こうなるともちろん興味を持って頂いた方にはしっかりと説明（営業）してもOKだと思います。



ただね、世に売り出されている物件の全てがそうとは限らないじゃないですか・・・。売主様と依頼された不動産会社がどういった経緯でその価格で売りに出しているのかまでは分からない。

そこで仲介＝コンサルティングになってきます。物件のバランスをトータルで考えて、提案や意見を言うべきだと思いますね。



実は強引な営業って売主様にとっても良くない話だと思うんですよ。私が売主の立場だったら何か気持ち悪い（汗）。気持ちよく買って頂きたいし、仲介ってお互いにとって純粋に「ありがとう」が大切になってきます。

そこを目指して調整するのが仲介の仕事の重要な要素ですね。

ご売却を依頼されると「レインズ」っていう不動産会社間の情報共有システムに登録するんですけど、そうすると買取をメインにしている不動産会社から電話がかかってくる事があるんですね。要は【ウチで買取りできませんか？】って話。特に築年数の古めのマンションや土地（古めの中古一戸建て）に対して問合せがよくあります。

レインズに登録している価格近辺で買うんならまだしも、結構大きめの価格交渉してくる事が多いんです。



当社としては「価格交渉しても、売主様はOK出ないと思いますよ」って返事をします。もっと本音で言うとね「そんな価格交渉が通るんだったら、当社の会員様や一般のお客様に売るっちゅんねん」。



当社が売却を依頼されて不動産会社買取にて売却になるケースはただ１つ【売主様がそれを望んだ時】。条件が厳しくて売却に時間がかかるって時や、安くなってもいいから早く処分したい（不動産会社は現金買取も多いので引渡しまでが早い）ってケースだけですね。



不動産会社が買い取って再販売する時は相場価格になって更に建築条件付きだったりするから、結局は購入を検討する方に取ったらほとんどメリットがないんですよね。



こんな考えの不動産会社は珍しいと思うんですけど、やっぱりね地域に根ざすんなら、頭の中を全て一般のお客様に向けて考えておかないといけないと思うんです。



大手の不動産会社を筆頭に買取り・再販売（建築条件付き・リフォーム済み）が横行している業界ですけど、色んな情報が飛び交う世の中、そんな隠し事をする仕事の進め方はもう相手にされないと思う。

一般の売主様や買主様に対して正直に対応しないと生き残れない時代です。

アメブロの方で【建売を検討する時の注意点（心構え）】という記事を本日更新しましたが、それを書くキッカケになった事を書いてみようと思います。



全国のキチンと更新している不動産会社のブログもよく読んだりするんですね。で、「仕事にプライドを持って取り組んでいるなぁ」って感じたり、「お客様の事をよく考えてキチンと対応してるなぁ」って思う会社も多いんです。

その中の１つのブログに【●●●（全国展開している大手の新築建売会社）に土地をよく仲介している】という記事を見たんです（よく仲介しているというのは、一般のお客様から売却依頼があった土地をその会社に売っているという意味になります）。



ぶっちゃけ書くと、私はその新築建売会社の家は好きではないんです。住宅性能もそうなんですが、なんか販売姿勢が気に入らない・・・。それを知らない訳ではないと思うのですが、売却を依頼された土地をバンバンその会社に売っているという記事を読んで、かなりショックでした。



あとは、その会社が建てた新築建売を優先的に販売をしているのですが、キッチンや浴室などの設備関係をアピールしていたり、「この価格は安いですよ」みたいな宣伝をしていて、ちょっと残念な気持ち。



「自社の街にローコストの建売を建てて、買いやすい価格帯にして、お客様に貢献するんだ」という様な理念があればまだ理解できるのですが、まさかそんな事はないでしょうし。逆に商圏の不動産の将来的な資産価値を落としている仕事だと思うんですね。



本当にお客様ファーストで真面目に仕事に取り組んでられるんです。でも気を付けなければいけないのは、【住宅の事を詳しく知らない（理解していない）と、長い目で見ると逆の仕事になっている】んじゃないかと。



愚痴っぽくなってしまいましたが、自分の中ではショックな事だったので書いてみました。