2018年10月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

すごい根本的な事を書いちゃいますが


仲介ってのはホンマ役に立つと思う。


不動産だけじゃないでしょうけど


双方の間に入るという事で


物事がうまく進む、もしく丸くおさまる


という性質があります。




ぶっちゃけて書きますと


「コレ、仲介入ってなかったら


絶対に決別してるよな・・・」


というのを実感する時もあります。


持ってられる性格にも


多々影響されるのではありますが


直接ではなく仲介役に話をする事で


納得感も出てくるでしょうし


一回クッションが入るので


ホンマだったら厳しい事を言われたとしても


感情的にならずに受け止めて


対応を考えていただく余裕も生まれます。




その分、我々は気を使いますが（汗）


胃が痛くなる時もありますが（笑）


その為の仲介ですからね。




スムーズにいくのがそりゃ嬉しいですが


困難な時でも何か役に立てそうで


テンション上がり気味かな。

各不動産会社のホームページでも


SUUMOみたいなポータルサイトでも


物件の写真って、全体像が分からないでしょ。




事例をあげるなら


・敷地の形が変形地→土地は写さない


・道路が狭い→これも道路は写さない


・線路が走っている→これも写さない


・ゴミ置場とかがある→これも写さない


・高低差がすごい→これも・・・・・


もう書くのシンドいっ（汗）




もう写さないばっかりですね。


問合せをしてもらう様にして


現地に行くまでは言わない


そんな不動産会社が多いです。


あとは駐車場がないとか。




それは売主さんの為なんかじゃない


と思いますけど、どうなんでしょう。


逆に悪い印象が残る気がします。




そんな不動産会社にはなりたくない。


なので、出来るだけ掲載しておきたい。


全体写真・部分写真・気になる部分


そして私自身のコメントも。


営業は営業なんですけど


コンサルティングの要素を


もっとアピールしていきたいですね。

ここ数年は

リフォームやリノベーションを伴う

不動産仲介をさせて頂く事が

かなり増えてます。

私が設計もするし、住宅が好きなので

当社としても

この様な取引がメインになっていく

そう感じてます。

大手の会社も不得意な分野だしね。

リフォーム部門に丸投げしたり

リフォーム会社を紹介するのが

この業界では主流になってますが

お客さんがリフォーム会社を

決めていない限りは

やっぱ流れが一度断ち切られる。

それに金額も高いし。

物件探し・間取り打合せなどを

一連の流れで提案したいんです。

その提案のキーワードは

【より安く】・【地域密着】。

工事内容や仕様によりますが

普通のリフォームに500万円とか

リノベに800万円とかの

見積り出す時代じゃない。

デフレは続くでしょうから

「こだわりの家を安く提案する」

これに尽きるかな。

建築条件付き土地について。


ちょっとヘビーな内容ですので


先に結論を書きます。


建築条件付き土地で提案されるのは

普通の間取りが多い。




補足しますと、普通がダメなんじゃなくて


お客さんの要望を聞いて


一から考えてるのではなく


先に作成していた決まったパターンの


間取りを出されたり


少し変えただけの間取りが多いかな。




通常は自由設計なら


お客さんの要望があり、イメージもして


「なぜこの間取りになったのか」


という根拠が大事になってきます。


＊お客さんの要望と照らし合わせた

根拠という意味です。


本来なら１邸１邸違って


当たり前なんですよ。


建築条件付き土地の場合は


それが感じられない。


なので同じような家が多いでしょ。




せっかくの家造りなんですから


もっと提案してもらいましょう。


具体的に指摘できなくてもいいんです。


そんな気を使わなくてもOK。


「なんかシックリ来てないんです。」


「他のパターンもいくつか出来ます？」


こんな漠然とした要望でも


投げかけるべき。




私だったら、逆に嬉しいなぁ。


打ち合わせが深くなって


正解に近づいていける感じがします。




そうやって計画を進めていく内に


お互い真剣に間取りを考えてますから


先にお伝えした【根拠】が出てくるんです。


・なぜこの間取りになったのか？


・このパターンの間取りが一番良いかな


この思いが感覚として分かってきたら


間取りについては


ある程度納得感が出てきた証拠かと


私はそう考えていますね。

不動産を購入しようとする時



ネットで物件情報を見たり



チラシを見たり



物件探しから始める方が



ほとんどだと思います。





もちろん私もまずは



「どんな物件があるんかな？」



ってなります。





でもその次のアクションとして



気になる物件が出てきたら



そこの不動産会社に連絡して



見に行くという形が多いかと。





全然OKなんですけど



私としたら本当は



【住まい探しの相談】から



問合せがあるのが



理想っちゃ理想です。



お客さんのご要望が先に



分かった状態で



話ができるから。



当社に限った話ではなく



他の不動産会社に問い合せる



場合でも同じかと思います。





もう１つの理由は



事前に営業担当の考え方や



合う・合わないも分かるから。



気になる物件があって



問合せの電話やメールをして



物件ありきの状態で



営業担当を見極めるのって



結構難しい部分もあるんです。



それなら、なんか良さげな



不動産会社があったら



事前に相談だけ行ってみて



担当を先に見極めれれば



気持ち的にすごく楽ですね。





相談のつもりやのに



今売りに出てる物件を



やけに勧めてきたり



なんか対応が冷たい。



また数回会えば、なんとなくでも



担当の性格が見えてくる。



そんなメリットが



お客さんの方にもありますよ。

売りに出されてましたマンション


【グランファーレ茨木】


住所は茨木市元町。


元町って聞いても分かりにくいかな


本町の商店街にあります


って言ったほうがピンときます。




で、阪急茨木市駅まで徒歩5分


って表示がありますが


雨に濡れずに・・・？


駅まで行けるという事で


実際に歩きました。


久しぶりに永代ビルとか


商店街をゆっくり見るのも


いいかなと。そういう主旨もあります。




という事で、スタートは茨木市駅。



改札出た2階からスタートと思いましたが


ここは地面から行きましょうか。


2階からだと、渡り廊下を渡って


永代ビルに行く方法もありますが


1階からだと、雨に濡れないように


駅出てすぐの永代ビルの地下へ。







ハイ、地下1階に下りました。


今ではシャッター通りっぽくなりましたが


昔は駅で遊ぶといえばココやったんですよ。


この地下を西へ進む。







突き当たりまで来ました。


来ましたといっても、すぐですが・・・


ここを右へドーン




写真の奥に階段が見えますか？


この階段を上って、地上へ。





地上です。場所は分かりますよね。


三井住友銀行とかある交差点の反対側ですね。


ここで左を見ると



・・・・・・・ん


・・・・・・・ん


アーケードまで雨に濡れるやん（汗）



雨に濡れずに駅まで行けるという


【グランファーレ茨木】の宣伝文句は


ここで終了・・・・・



まっ　ほんの10数メートルなんで


このまま行きますね。


本町の商店街に入りました。





茨木市で育ったら誰もが行った事ある


立ち食いそば・うどん屋。


逆にレトロ感があるのか賑わってるやん。


どんどん進みます。



スーパーKOHYOを過ぎて



はい、店で賑わう分岐の交差点まで


やってきました。


マンションへはもうすぐです。


ここをさらにまっすぐ西へ。




らんらんという芋のお菓子の店が


えらい流行ってます。





らんらんを過ぎると


右手に北おおさか信用金庫が。





その横がグランファーレ茨木の


エントランスへの入口です。


商店街の中に入口があるという


ちょっと珍しいマンション。



雨に濡れるかどうかの検証でしたが


駅エリアの紹介になってしまった。


結果


【ちょっと濡れる】

不動産仲介って



土地・一戸建て・マンション



さらに新築・中古と



ご紹介する物件にも



バリエーションがあります。





で、一番不動産仲介の王道というか



面白さが出るのが



中古の一戸建て。



これは間違いない。





私が建築関係の経験があるので



当社は比較的中古一戸建ての



取引や相談は多いと思います。



リノベーションやリフォームが



基本的は発生しますからね。



物件が大変身する可能性を



大いに秘めています。



そこを提案していけるのが



中古一戸建ての醍醐味。





もちろんマンションでもありますよ。



築年数が古めのマンションが



どっちかというと主流ですね。





物件の資産価値を引き上げる



お客さんがワクワクする



そんな提案をしてきたいですね。

不動産の事ではないのですが



ホームページ内にも



ブログを開設しましたので



2つを運営していってます。



なかなか大変・・・汗





アメブロの方では



この7年ほどの間に



2，000記事ほど書きましたからね。



我ながら　よく書いたなと。





という事でせっかくの記事ですので



このホームページのブログへ



アメブロ記事を少しずつ



移転する作業をしています。



時間取られる作業なので



ホンマに少しずつですが。





このまま2つを運営するかのか？



ホームページに比重が行くのか？



流れのままに頑張ってみます。

今日は間取りを検討する上でも


必ずといっていいほど出る


洋室（子ども部屋）の大きさについて。




よくご要望を初めにお聞きすると


『子ども部屋は６帖で』


って言われる時が多い。


で、もう１つよーく質問します。


『クロゼットは別で６帖ですか？』


いきなり聞かれると


『・・・・・』何とも言えない方も


結構いらっしゃいます。




私が確認したいのは


こんな感じの事↓





Ａ→６帖とは別にクロゼットがある

Ｂ→６帖の空間の中にクロゼットがある


いかがでしょうか？


どっちが正解とかではなく


子ども部屋にどれだけのスペースが


必要なのかの確認です。




ベッドと机も置いてみます。





両方の間取りで配置可能。


違うのは多少の使い勝手と


残りの空間の大きさ。


それとクロゼットの奥行も


変えてます。


壁芯寸法で９１cm必要ですか？


実際洋服かけるなら６５cmあれば


全然可能です。


このあたりの確認も必要。


クロゼットの中に洋服のBOXを


置かれる方もいらっしゃいますので


BOXの大きさも確認要です。




もう優先順位の話になりますね。


『Bで充分やん』ってなれば


仮に２部屋子ども部屋があれば


あわせて３帖が省ける。


延床面積を減らして総額を抑えるか


もしくはその３帖分で


リビングダイニングを広げる


という考え方も可能です。




間取りを検討される時は


こういった質問をしていく事が


とても大事かなと考えています。

少し前にアメブロの方で


書いた気もしますが


ホームページにも書いとかないと。




消費税が来年に上がる予定です。


８％から１０％へ。


先日テレビでも特集をしていて


なにげなく見ていると


ものすごく勘違いをしている様な･･･


新築も中古も全部消費税UPで


価格が上がるみたいなコメント。




せめてこのブログを見て頂いている


お客さんには知っておいてほしい。




何点かポイントがありますが


①売主さんが一般の方の場合


消費税はかかりません。


コレご存知じゃない方も多い。


一般の方が売主の時は


事業として売却してる訳じゃないので


消費税がかかりません。


売主が不動産会社・建築会社の場合は


商売でやってるのでかかります。


新築マンション・新築一戸建てや


リフォーム済みの住宅でも多い。




②土地には消費税がかかりません。


建物部分だけにかかります。


例えば、新築一戸建て・4,000万円なら


土地2,500万円・建物1,500万円と


内訳が表示されて


1,500万円の建物分にかけられています。


マンションも一緒。




なので、私がやっている仲介という分野では


消費税がかかる・かからない？


売主さんが一般の人・業者？


この確認が必要になってきます。




厳密に言うと


仲介手数料や登記費用の消費税も


％が変わりますので


UPにはなってきますが


高い買い物。駆け込みで簡単に決める


っていう事はなしにしましょう。