2024年03月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

昨日の午前中は新築工事中のお客様から連絡があり「電気配線を少し変更したい」という事で、急遽打合せへ。午前の予定が空いていてよかった（汗）

そのまま現地に行って、業者さんとも打合せ・確認してきました。

やはりインスタの情報量はスゴイですね。

初めて聞く内容も多く、これからは住宅の打合せの仕方を変えていかないといけない。確認事項のチェックリスト雛形を作成していこうと考えています。

ある意味インスタのおかけで、打合せを出来るだけしたくない会社・住宅に興味のない会社（建築条件付き土地の不動産会社など）は淘汰されていくんではないでしょうか。

それはそれで良い事だと思います。

そういえば昨日の打合せでお客様に

「キッチンや浴室などまずはショールームを何メーカーも回って、その後決定したメーカーでも何回か行って打合せするのって大変ですか？」

「最初に標準的な仕様があって、その中から決めていく方がいいですか？」

って聞いてみたんです。

そうしたら「確かにいくつもショールームを回るのは大変だったけど、比較する事によって分かった事もあるし、回れた事でよかった」と。

大変ですが総合的に納得感が違うんだと思います。

という事で住宅の打合せでメーカーを決める事はしませんが、最初にある程度はメーカー・商品グレードを絞れる様にはご提案・参考見積りを作成していきます。

最近の不動産営業マンとの会話でよく出てくるのが「特に購入のお客様が減った」という話。

その理由は私なりにハッキリしてて、【売り出し価格が高過ぎるから】。査定通りと言わずとも多少高くてもキチンと相場帯で出していれば、買うお客様は全然減っていません。

それなのに売却を依頼されたいが為にワザと高額査定を出したり、業者買取りにばかり走るからこうなってしまうんですよね。

特に高額査定については大手の営業マンとの話でもよく出てきますが、査定額は普通に提案しておいて、「今物件が少ないので、これ位の売り出し価格でもいけるかもしれません」みたいな事を言って、とにかく売却依頼を受ける事だけが目的になってるみたい。

チャレンジ価格って呼びますが、チャレンジでも何でもなく、ウソやん（汗）

例えば相場が3,000万円とすると、査定は3,000万円〜3,200万円で出すけれど、チャレンジ価格として3,980万円とかヘタすると4,000万円台での売り出しを提案する様です。

これでまずは売却依頼を受けるという目的は達成。その後は普通に売れないので、数百万という大幅価格変更を繰り返して、結局相場くらいで売れるという訳・・・タイミングを逃して、相場より安く買取りになるケースもあると聞きます。

もうプロじゃないよね

ですので売却をお考えの方はもちろんですが、購入検討されている方も本当にご注意ください。

不動産会社（大手さんも含めて）から出ている情報だから正解という事はありませんのでね。

どのラインなら決めてもいいのか？

これをしっかりと把握していきましょう。併せて、このラインをキチンと正直に伝えてくれる担当を探す方が先決だと思います。

リフォームやリノベーションの時の予算組みで、一般的（基本的）な工事費用は言えるけれど、インスタとか色んな写真を参考に「こんな内装がいい」「こんなキッチンにしたい」っていうご希望が多いんですね。

そういう時に、どう予算組みをしていくか？というのが難しい部分でもあります。

予算配分を工夫できないかを検討するために、お客様の優先順位を再確認したり、工事内容や間取りで工夫出来る所はないかを大工さんと検討したり。

【あまり予算をかけたくない】と【コダワリの空間・設備にしたい】という間を、お客様だけでなく、私も毎回悩んでいます。

傾向としては、後からは工事出来ないしせっかくやるんだから、希望と内容でリフォームしたい！ってなりますが、その中でも出来るだけ許容範囲に価格がおさまる様にしていきたいので、工事が始まっても検討が続きます。

ハウスメーカーvs工務店vs設計事務所vsローコスト系住宅

コレについては【全てを経験した人じゃないと語れない】と思うんです。

私自身そうだったんだけど、ハウスメーカーにいてた時はハウスメーカー内部の事しか知らなかったのでそれが基準になっていた。

会社から出る仕様や性能の資料などを覚えて、そうだと思い込んで営業してました。

独立して外に出て、工務店と実際仕事をしたり、ローコスト住宅の打合せに入ったり、大工さんと直接発注のやり取りをして、家ってもっと自由だし、そんなに費用もかからないんだって事を知っていったという感じ。

第3者の立場から言える事は

ハウスメーカー

メリットは、展示場やカタログ・人員など打合せをしていく環境が整っている事。そして制度としてメンテナンスが長期で決められている事、というのが大きいかな。

ただ価格は高い！ハッキリ言って高い。商品と価格のバランス（コストパフォーマンス）は取れていないですね。よく言われる様にサービスを買っていると考えるべき。

工務店

この分野は結構幅が広くて大きく分けると、昔ながらの街の工務店と、広告活動に力を入れて特にデザイン性をアピールしている工務店とで分かれてきます。

価格についてはハウスメーカーとローコスト系住宅のホント中間って感じ。ハウスメーカーが4,000万円で、ローコスト系が2,000万円なら、3,000万円前後。

昔ながらの工務店は、SNSで多くの知識と強い要望が増えた現在のお客様には正直厳しい状況。

デザイン系工務店は勢いがある会社が増えていまして、打合せの密度と価格のバランスを重視するお客様を取り込んでいってる感じですね。

ここでの問題点は、イケイケの営業マンが多くて・・・、拡大していく業績と社員の能力とがアンバランスになってますね。大きくなる会社はどこも通る道かもしれませんが…

あとは建築の受注だけじゃ売上げが増えていかないので、土地を買って建築条件付き土地で販売してる会社が多いかなぁ。

ローコスト系

企画住宅とお客様の要望に合わせて家を建てる会社とで分かれるんだけど、ここの問題点はハウスメーカーのメリットと逆。

ご要望が多岐にわたって、打合せを密にしていきたい！色んな提案をして欲しい！って方には不向きでしょう。

書いてて私も訳分からなくなってきたけど・・・予算と要望の密度によって選択肢が変わってきます。そもそも各社で対決するのが間違い。対決するんじゃなくて、お客様の状況に合わせて選択しましょうというのが正解。

でもこの選択が難しいって事も重々分かりますよ（汗）

建物の判断って専門知識がないと普通は出来ないですからね。

この問題を解決していくために、私は不動産仲介の仕事を通じて、建築アドバイスのサービスも行なっています。

利害関係のない立場で、一般的な判断の上でお客様の側についた提案や説明をしていく。

選択肢が多岐になった業界では大切になってくるサービスだと感じています。

昨日は新規のお客様のご相談や打合せDAYでした。


2組の方は偶然にも3・4年前（コロナ前か、入った時くらい）にご相談して頂いてたお客様で、4年ぶり位に連絡を頂き、久々にお会いできました。

前から結構時間が経っていますが、覚えていてくれてまたお声をかけて下さるのは本当に有難い。


良い物件をご紹介できるかどうかは、その時の物件との縁やタイミングによりますが、頑張らせて頂きます。



話は変わってこの1年くらいかな･･･傾向として多いなぁと感じるのは、当初はかなり高めの価格設定で売り出されて、そして数百万円という大幅な価格変更をしていく物件が増えている事。


大幅な価格変更がされた後に売れている物件もいくつか見受けられるのですが、安くなったという訳ではなく、相場帯に近づいてきたというだけになります（まだ相場より高いケースも結構あります）。



どういう経緯で契約になったのは分かりませんが、これが不動産営業の戦略だとしたら、ちょっと気を付けた方がいいでしょうね。



売却の査定と一緒で、購入する時も「なぜその価格なのか？」という根拠を示してもらう必要があります。こういった成約事例をキチンと出してくれて、判断基準を示してくれる担当を選ぶようにしていきましょう。

今日はご契約者の建築関係の打合せが3組。

朝は土地仲介したお客様の新築一戸建ての間取り打合せ。
今まで何パターンかの間取りをご提案してきて、本日出したパターンの方向で進みそうになりました。次回は金額を早めに確定していく為にショールームにて設備の確認をしていく予定です。

昼からはマンション・間取り変更の最終確認。
今週に物件の引渡しも無事に終わり、あとは工事を進めていく状態。フローリングや建具の色の最終確認でショールームへ行ってきました。

夕方からは一戸建て・リノベーションの間取りと見積り確認。間取りは原形がない位にガラッと変更します。あとは、外壁・屋根や窓もリフォーム。

もうほぼ新築といってもいい位の内容になります。今日で間取り変更の方向性が決まったので、来週からはショールーム回りですね。

こんな感じで建築打合せの1日でした。

明日はうって変わって、新規のお客様のご相談ばかり・・・というか、不動産仲介なんで本来はコチラが本業（汗）。

でも建築の打合せもないと楽しくないですからね。頑張っていきます。

昨日基礎着工した現場にも寄ってきました。設計は私の方でさせて頂いたので、これから工事が進んでいくのが楽しみです。

で、現地を見たついでに近くの気になってた近くの店にも寄ってきました。

「みずは北川本店」和菓子の店

わらび餅といちご大福が有名との事で購入（写真撮ってなかった…）。わらび餅を食べましたが、メチャ柔らかくて、程よい甘さが後から来る感じで美味しかった。

んでもって、その隣の肉屋へ。

「肉のしげくに」

（店の裏から写真です･･･）

名物の焼豚とあまりに美味しそうだったので追加で牛肉のタタキも購入。コチラも両方美味。特にタタキは柔らかくて肉の旨さも出てて最高だったな。他にも厳選された黒毛和牛とかも売ってたので次回寄った時に買ってみよう。

不動産や住宅の仕事をしていると、普段は行かない場所に行けて、こういったお店の出会いもあるので楽しいですよ。

明日は親知らずの抜歯。
初めてなのでどんな感じになるやら･･･ですが、手術のやり方を聞くとなんだか怖い気もする（汗）

木曜日は朝から決済(引渡し）・リフォーム打合せ、そして夜はお客様宅に訪問予定ですので、問題がないように願っておきます。



話は変わって、去年にマンションを引渡しさせて頂いたお客様がいらっしゃって、入居はしばらく先だったのでそれまでの管理をお願いされています。


本日溜まりに溜まったポストを整理しにいったら、不動産関係のチラシが多いですね（当社も投函していますけど･･･）。売却チラシ（売却相談募集！）がほとんどで、やっぱりありました【おとり広告】。


「当社のお客様が当マンションで真剣に物件を探しておられます。予算6,000万円。」

このマンションの相場は、㎡数にもよりますが一般的な70㎡台の南向きで4,000万円～4,800万円くらい。6,000万円って、かなり広い住戸になるので、そんなの限られます。

真剣に物件を探しているお客様ほど相場をよく知っているので、こんな金額はありえない。


こういった広告をする不動産会社って結構売却を依頼されているので、結構「こんな金額で売れるの？」って問合せする方も多いんでしょう。価格を書いているチラシには絶対に問合せしたらダメですよ。

売却をお考えの方は【物件の囲い込み】に気を付けてくださいという話。

囲い込みっていっても

①レインズに登録しない

②レインズに登録するけど、他社には案内（申込み）させない

③レインズに登録するけど、図面（物件資料）は載せない

④住所を教えない

⑤広告不可にする

他にもありまして、全部アカンのですが…程度は色々とあります。

⑤で疑問に思うのですが、売却を依頼される時に広告の説明・打合せしてるんだろうか？

現在レインズに登録されている物件の8割は広告不可になってるので素朴な疑問。当社はもちろん広告OKで、「広告する時は広告承諾書を下さい」という形にしています。それならコチラで管理できますからね。

専任媒介で依頼されるとID・パスワードを発行して売主様も自分のレインズ登録だけは見る事が出来るので、まさか勝手に広告不可にはしていないと思うのだが…

・ネットに多く掲載されると売れ残り感が出ますよ

・色んな不動産会社が間違った広告する事もありますので

こんなトークで広告不可にする事を説明しているんだろうか（汗）

こんなの自社に都合がいい様に、根拠のない理由言ってるだけですからね。

広告不可にしていながら、売れずに価格変更して下げていく物件も多いので、「なんか辻褄合ってないやん」って不思議に感じる不動産業界です。