2023年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

リフォームか？建替えか？

現在住んでいる家だけじゃなく、購入しようとしている築年数がある程度経過している中古一戸建てを判断する時に悩むと思います。

その判断を分かりやすく書くと【建てられた年によって変わってきます】。



では詳しく解説していきますね。

●1981年5月以前の確認申請の建物→建替え

これは旧耐震基準といって、今の建築基準法が大幅に変わる前の建物。基本性能から根本的にリフォームするとなるとなかなか難しいし、費用面から考えても建替えした方がいいでしょう。

●2000年以降→リフォーム

建築基準法は2,000年にも変更になっている部分があります。ですので、2,000年以降は基本的に現在の基準の建物。リフォームが第一の選択肢になります。

●1981年〜2000年→個別判断

この年代の建物が一番難しいかと思います。経験上は、リフォーム（リノベーション）で対応できる事が多いのですが、結論から言うと【個別で建物の調査をしてください】。

しっかりと建っている家もあれば、結構古くなってリフォームだけではなく、メンテナンスにも多額の費用がかかってしまうケースがあります。もちろんそれでもOKですが、1,500万円前後かかってしまうなら建替えという選択も考慮にいれた方がいいでしょう。


＊ただ1つ条件があって、それは建物の大きさがあまり変わらない時。建物が40坪あって、リノベーションに1,500万円かかる。じゃあ建替えといっても30坪で1,500万円かかったら、住むという面ではメリットが少なくなる可能性がありますからね。



という事で、判断については建てられた年代というのがまず大事。それからは個別で信頼できる人に確認してもらうのがいいと思います。

60坪とかそれ以上の土地が売りに出ると、結構不動産会社や建築会社が購入申し込みを入れています。たぶん皆さんが想像する10倍以上の感じで･･･（汗）



この位大きくなると土地価格も高額価格帯になるので仕方ない部分もあるんですが、あまりにも高い金額で購入しようとしているのもどーかと思うんですね。



通常広い土地というのは坪単価が下がります。

例えば土地面積30坪で坪単価が100万円くらい（土地価格3,000万円ですね）という相場のエリアだったら、土地面積60坪なら坪単価は80万円台になるという感じ（土地価格は5,000万円前後～5,300万円くらい）。

30坪の相場が100万円だからって60坪が6,000万円にはならないという訳です。



でも最近は60坪以上の広い土地でも坪単価100万円近くで普通に売りに出されていて、それを不動産会社や建築会社が仕入れようとしている状況･･･

多少は価格交渉しているでしょうが、古家の解体費用や購入の諸費用・土地の（若干でも）利益を考えると、2区画・3区画に割って分譲する場合には、30坪で坪単価110万円以上になります。



なんかその位の坪単価の差は【誤差】みたいな感じで、販売できる！という雰囲気が漂っている。

こういうのってよくないよね･･･



買いやすい様に土地を割って分譲するのは意味がありますが、それは広い土地を相場の坪単価80万円台で購入して、30坪を坪単価100万円くらいで売るケースだと思います。それなら価値がある。



先程の状態だと、不動産・建築会社が売るものが無いから、「高くても売り上げの為に買っておこう」みたいな要素が強くなり、結局しわ寄せが最後のエンドユーザーにいってるだけのような気がします。

仲介する立場としては、こういった事も説明をして、キチンと理解してもらった上でお客様に判断してもらえる事が重要になってきます。

結論から書けば「査定合戦」。
なぜそうなってしまうのか？具体的に書いていきますね。



例えば、東中条町のマンションの査定依頼がきたとします。築15年・専有面積75㎡・南向きの住戸。普通に相場というもので考えると査定は4,500万円強。売出し価格としては4,600万円～4,800万円くらい。


一括売却査定から依頼を受けたA不動産会社が、このように普通に（普通と書いていますが、正しい査定です）査定書を作成して、お客様にお渡しする時に考えること。

「他社がもっと高い査定金額を出していたら･･･どうしよう･･･」
「これでは絶対に当社に依頼してくれないだろう」

こう考えるんですね。



では、ここからどういう行動になるかといえば

提案してみる根拠のない売出し価格が上がったりする傾向が強くなります。

「売出し価格5,000万円からいけますよ！」とか「今は相場が上がっているので、5,200万円から売り出してみましょう」とかいった具合です。

ヒドイ会社だと、査定価格さえ変えてくるでしょう。査定価格4,900万円・売出し価格5,300万円といった感じ。



これが一括売却査定を受けた時の不動産会社の心境。
査定価格がどんどん高くなっていく原因になります。
選ばれるための逆オークションみたいな･･･変な査定システムですね（汗）。



これだけはご理解いただきたいのは【高い査定や高い売出し価格をしてきた会社が、一番高く売ってくれる訳ではない】という事。


査定価格や売出し方法の根拠をしっかりと提示してくれて、信用できる会社に依頼するのが売却成功への第1歩です。

売却を検討する時の2大不安

「いくらで売れるんだろう」

「早く売れてくれるかな」

間違いないです。

今回は早く売れてくれるかな…を掘り下げていきます。

早く売れるためには、1つしかないと言ってもいい。高く売りたいという願望と少し相反する答えになりますが、それは【売出し価格がバッチリ合っている】。

ここで気をつけてもらいたいのが、安く売るんではないって事です。

安くではなく、相場帯の範囲で高く売りましょうというのが正解になります。

相場はドンピシャの価格ではなく、例えば4,000万円〜4,200万円という風に幅があるんですね。それなら4,200万円で売りましょうっていうのが早期売却への第一歩になります。

一括売却査定とか、不動産会社による高額査定にはくれぐれも注意してくださいね。

高いのを理解された上で、「時間がかかっても、この価格で売りたい」という事でしたらOKですが、正直に書くと早期売却の可能性は低くなります。

不動産会社の査定って「●●●●万円までいけますよ！」「この価格て探している人がいます！」とかよく言うでしょ。ならすぐに売ってよって私なら思うんですけど・・・そういう会社に限って、すぐに売却可能ですとは言わない傾向があります。

売れる可能性だけを醸し出しといて、売却を依頼されるのが目的ですからね。依頼されたら、あとはジックリと価格下げるか、実際お客様がいても大幅な価格交渉の申込みをして売主様を説得すればいいやみたいな考えです。

そんな売却ってなんか気分はよくない（汗）。

売れずに価格を下げたり、大幅な価格交渉だったりで、結局元々の査定に近づくんだったら最初から相場帯の高い方で売り出しておいて、スムーズに売れた方がいいと思いません？

売主様も買主様もお互い有難うって取引になり、気持ちよく売却できます。

空き家だったらまだいいんですが、居住中だと見学される負担も時間が経てば大きくなってきます。

高めに売出ししておいて、他の不動産会社には見学させずに（物件情報の囲い込み）、なかなか売れずに疲れてきたところで「●●●●万円で買うという人がいてます。不動産会社です」みたいに買取にわざと誘導する不動産会社もありますからね（大手さんも）。

「高く売りたい」と「早く売りたい」を実現するには【相場帯の中で高く売り出し価格を設定する事】、これにつきます。

新着で売りに出される、特にマンションの価格で「う〜ん、意味は分かるけど高過ぎちゃうかな」って微妙な物件がチラホラ見受けられます。

「相場帯だけど高め」というんじゃなく、「その上」を少しいってる感じ。

お客様によって希望エリアは違うので個々では判断しにくい部分とありますが、こういった物件の売れ行きは気になります。



「その上」を検討して判断するには色んな条件を確認しておく必要がある。

・現在の経済状況と将来予測
・立地の需要があり、価値が保たれそう
・その物件に特徴がある（眺望が良い・庭付きなど）



最後は、資金計画に無理がなく、お客様にとって合うかどうかの判断にはなりますが
色んな条件を考えて、納得して仲介できる物件である事を自問自答する担当でいていたいです。

他社でも物件の相談をした事があるお客様の話を聞くと、ちょっと気に入りそうな物件があったとしたら、グイグイ押してくるみたいですね。昔から変わらず･･･といった感じ。

押すのはいいけれど、その前に色々と解説する事があるだろうと思います。



まずはその価格がどうなのか？周辺事例と併せて説明しないといけません。最近お客様から聞いた内容だと、どう考えても相場より500万円は高いのに、そういった事には一切触れずに話を進めていこうとしたみたい。



あとは、中古ならその物件の状況がどうなのか？なにか問題点はないのか？問題点までいかなくても、知っておいた方がいいという情報を伝えてから、商談に入るべき。



最近は相場を説明するのが難しいのですが、それでも●●●●万円～●●●●万円という自分で判断した相場帯は伝えるのがプロだし、それに「立地・状態・希少性」なども加味してアドバイスしていくのが本来の不動産営業マンの役割です。

お客様との接点で最初にしたいのは【会話】。会話→ヒアリング。

お客様がどう考えているのか？どういう暮らし方をイメージしているのか？を出来る限り共有するためには、雑談も含めた会話は非常に重要になります。

雑談は苦手・物件を知りたいって方ももちろんいらっしゃるので、その時は物件の説明や不動産全般の説明をしながらお客様のイメージを聞く（感じる）ことに集中しています。

ただ（本当に申し訳ないですが）何回話をしても、イメージが湧かないという時もある。私のヒアリング力が足りないとか、お客様の気持ちになり切れていないのも原因ですが、お客様のイメージが決まっていないというケースもあります。

住まい探しは難しいから、よく分かる。



「マイホームが欲しくなったけど、なにか良いのかよく分からない･･･」

そんな時は、色々と物件を見学しにいくしかない。それでイメージが決まる訳じゃないけど、どこかで「何かいいかも」という物件に巡り合うかもしれませんからね。そこからご自身の希望を深掘りしていっても遅くない。

見学しに行きましょう！

私としても気を遣わずにどんどん相談しておらいたいので「もしネットとかで見たい物件があればLINEください」と伝えて、出来るだけお客様に気軽に見学してもらえる状態にする事に気をつけています。

お客様と一緒に見学を重ねないと、私もイメージが湧かないので、というのも本音ですが（汗）。

当社で仕事をする上で、必ず気を付けている事。
ミッション（使命）といってもいい事を書きます。

①「満足」へ変化させよう

ハウスメーカー時代から設計をしてきましたので、間取り提案や建築の話は、私が一番得意な分野。

不動産会社って、中古物件だと目の前にある物件で判断しようとするでしょ。リフォームやリノベーションありきの物件探しでも、その打合せは建築会社（リフォーム部門）まかせ。

でも物件探しと同時に建築の提案もしていかないと、全体の流れが良くはならないと考えます。

新築の価格が非常に高騰している現在、築年数関係なく「この物件を変化させて、自分（家族）にとって満足する住まいにする」事ができる可能性を中古住宅は秘めています。

②適正な価格（相場帯）で買いましょう。

相場というのはピンポイントではなく、ある程度の価格帯幅があります。ただその相場を超えた物件も数多く売り出されているのが現実。

その原因は売主様にある訳ではなく、不動産会社間の査定合戦によるもの・「高く売ります」みたいなオトリ広告によるもの、など色々とあります。

立地がいい！建物がいい！など需要が高い物件は多少高めでも買おうという判断が出てくる時はありますが、住まい探し＝ブランド感覚ではありませんので、正しい適正な価格をお客様に提示していきます。



不動産営業マンって目の前にある物件だけで判断させようとするでしょ。

物件の問題点・気をつけるべき（知っておくべき）ポイント・価格判断とかはウヤムヤにしておいて、お客さんが単に気に入っていれば契約に持っていくという作業。

そんな仲介業務はいたしません。
正直さと建築知識を生かして、お客様との関係性をつくっていくのがミッションです。