2021年01月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

「一番おススメの物件はどれですか？」

このご質問をされるお客様の考えといいますか意図は重々理解しているのですが、ものすごく答えにくい･･･（汗）



一時期、物件に対して点数みたいな感じで☆を付けるのはどうかな？って考えた事もあったのですが、そもそも他の人が所有されている不動産に点数付けるなんておこがましいし、何より（探されているエリアを別に考えたとしても）ご要望によってかなり変わるのがこの不動産。



結論を書きますと、【それぞれのお客様と話をしていく事で、おススメ物件が浮かび上がってくる】。

お客様像が自分の中で確率されればされるほど、物件を見た時に「これは物件的にはいいと思うけど、合わないなぁ」とか「見た目は分からないけど、加工すれば（この問題をクリアできれば）一気におススメになるな」とか判断がしやすくなるんですね。



だから以前から何回か書いた事もありますが、初めてお客様と会って、ものの数十分案内しただけで「この物件がいいですよ！」って強引に言ってくる営業マンは信用できないんです。



かといって打合せだけで何回も時間を取って頂くこともできませんので、色んなアンテナを立てて、イメージをする能力が不動産営業にも必要になってきます。

みなさま「火の用心」です。昨日吹田市で火事があったようですし、一昨日も結構な数の消防車が走っていく音を聞きました。また寒くなるみたいですので、くれぐれもお気を付けくださいね。



で話は変わりまして、ここ数年は【住宅の断熱・気密・換気・空調】を検討される方がかなり増えてきたと実感します。もう２０年以上前からハウスメーカーでもQ値・C値などの性能値は言われてきましたが、その頃とはレベルが違う。私が在籍してましたセキスイハイムはかなり住宅性能をアピールしていた会社でしたので、私もそれなりに知識や経験はしてきましたが、表面上の知識だけになってしまっていて、もっと常に勉強をしていないとお客様との打合せが出来なくなってしまいます･････（汗）。



実際、住宅はさっき書きました断熱・換気など性能が本当に大事になるんですよ。耐震とかは当たり前の話であって、＋性能値をどれだけ確保しているのか？の勝負。
空調（全館空調）については色んなパターンがあるので、私自身も確認していきます。



ローコスト住宅を選択した場合の対応策も不動産仲介としては考えておかなければいけませんね。そういった住宅会社はそもそも営業マンが性能に対しての知識がない事が多いので、私としたら「オプション対応で断熱を変更可能なのか？」「C値を上げる工事は対応できるのか？」など、お客様の代わりに確認していこうと考えています。



あっ、新築一戸建てや建築条件付き土地を見学した時に耐震や断熱について質問したら、不動産営業マンが「大丈夫ですよ。しっかりと建築確認も取ってますし･･････」とか返事する事を聞きましたが、そんな営業マンはよく分かっていませんよ（笑）。本当に知っている人間なら、一般的な住宅の性能をまずは説明して、それからその物件の性能について説明してくれるはずです（断熱材は何を使用していて、その厚みは●●ｍｍで、とかそんな話です）。



とにかく勉強あるのみ！お客様の予算の中で、最高の選択肢はどれなのか？間取りも含めて、追及していきます。

当社の仕事のスタンスを再度見直すと同時に、お客様にもお伝えしようかと思いまして、ブログ更新です。当社の活動は色々と行っていますが、メインとなっている（ルーティン）のは、【ホームページ毎日更新・ブログ・チラシ】。
当たり前って感じなんですけど、それぞれどんなスタンスで取り組んでいるのか？をご紹介します。



①ホームページ

毎日更新しています。新着物件の登録・価格変更・成約済み物件の削除、この３つですね。一番気を付けている事は【決して宣伝（紹介）だけではない】という事。物件の備考欄には私が感じたコメントや物件の注意事項、そして価格変更の経緯・ハザードマップ表示など、見て頂いたお客様が物件を出来るだけ判断しやすい様に発信しています。
詳細な事は個別に相談となりますけど、お客様がストレスを感じないって所を気にしながら運営しています。



②ブログ
アメブロとホームページ内ブログ、と２つ運営しています。これは、私の考え方を知ってもらうのはもちろん、不動産や住宅を検討するにあたって気を付けてもらいたいポイントや業界の裏話など、お客様の参考になるような記事を書くように心がけています。



③チラシ
「チラシの効果が落ちてきた」って以前から言われていますが、地域密着で不動産業をしているならやっておかないといけない。効果というよりも、継続する事による認知ですね。
チラシでいうと、当社は配布しているチラシの半分以上は【売却を求めています】系のチラシ。これは純粋に売却を依頼して頂きたいのと、あと大きいのは「当社ホームページの会員様に売出し情報をダイレクトで発信したい」という気持ちですね。
この売りチラシというのも、本当に継続が大事なんですよ。ずーと配布していないと効果は出ませんので。



ザっと書きましたが、ルーティンとして毎日やっている内容と考え方はこんな感じになります。これから改良を重ねて変化していくと思いますが、【お客様のストレス解消の為に】これだけはブレずに運営していきます。

先週はかなり忙しくさせていただき、ブログ更新が出て来てませんでした。打合せが終わった夜には、フゥ～って感じでブログの内容が思いつかない状態（汗）。



こんな感じで言い訳していますが、この１週間の予定の８割くらいかな？建築関係の打合せが占めております。先週では、【マンションの間取り変更リフォーム】と【マンションの部分リフォーム＆造作工事】。【土地を仲介させて頂いたお客様の新築一戸建ての間取り作成や打合せが２組】でした。



やっぱりですね、「建築は楽しい」。不動産仲介業として、物件の良し悪しなどチェックしていく作業も好きですが、建築もあってこその仕事の楽しさですね。



普通の不動産会社は嫌がるんですよ、実は。紹介した物件で、新築一戸建てやリフォーム（一戸建て・マンション）があると、自社のリフォーム部門や別業者に打合せを振るでしょ。（そんな感じなのでいつまで経っても建築知識が付かないのですが）専門分野じゃないでしょうから、別にアカン事ではない。



私は、全部の工程でお客様側に立っていたんです。建築の一般的知識を伝えたり、間取りの相談にのったり、疑問点にお答えしたり。

他の不動産会社があまり得意ではない事を積極的に行っていきたいんですね。出来るだけ安心感をもって、取引を進めて頂くには、一人の担当がベストだと思っています。

先週はなかなか時間に余裕がなくて寄れなかった現場に行きました。古家付き土地を仲介させて頂いたお客様の引渡しも年末に無事終わり、解体工事が始まっています。



現地に行くと、もう建物解体は終わってて、基礎と外構を残すのみになっていました。新築を建てられるので関係はないのですが（汗）、古家の解体写真をパシャリ。





昭和時代のハウスメーカー施工の建物だったのですが、所々がブロック基礎になってますね。昔とはいえ、こんな感じで普通に建ててたんだなぁと･････。



土地が更地の時って、これからもう見る事はないかもしれませんので、案外貴重な写真になるんですよ。何十年後かに写真を見て「あーこんな感じやった！」って。

ですので、新築にしてもリフォームにしても、工事中の写真って出来るだけ撮っていた方がいいですよ。思い出になります。

お客様からの質問がありまして、「中古一戸建ての時の価格の見極め方ってどうするんですか？」って内容です。たしかに難しいですよね・・・。

査定の方法はあるのですが、それ以外で簡単な計算方法だけお伝えしようかと思います。

例)中古一戸建て　3,000万円の売出し価格

・土地　90㎡（27.22坪）

・建物　90㎡（27.22坪）、平成10年建築、木造2階建

この条件だとしますね。では、ものすごくザックリしていますが簡単な計算をしていきます。

①まずは建物価格を算出

＊国の基準では木造建築は築22年で評価がゼロになるとなってますが、不動産市場ではそういうケースは少ないのが実情。ですので建物耐用年数30年として計算してみましょう。

平成10年建築という事は今年で築23年目。耐用年数はあと7年ほどになります。割合で表すと7年÷30年で23.3%の残存耐用年数になります。これを建物価格として計算すると、新築時の価格が坪単価60万円×23.3%＝13.98万円。現在は建物坪単価が約14万円の価値となり、建物面積27.22坪×14＝381万円が建物価格になる計算です。

②売出し価格3,000万円から381万円を引いた2,619万円が土地価格ですね。

土地　2,619万円、建物　381万円 という内訳。土地が27.22坪なので、土地坪単価は96.2万円。これが土地の相場なのかどうかをチェックという流れになります。

建物に関しては、上の様な計算に加えて、

・建物の状態は？

・間取りは一般的か？

・日当たりなど状況はどうか？

というのも考慮して、総合的にバランスをみて、検討する事も重要にはなります。

建物の耐用年数を一律で考えるのかどうか？という問題などもあるのですが、おおまかな計算としては近い価格が算出されますのでご参考にしてください。リフォーム済みの物件の場合は個別で計算していく必要があるのですが、フル・リフォーム済みの物件で通常の３LDKや４LDKならリフォーム費用が350万円くらいで計算してもらえればいいです。

慣れればすぐに計算できる様になりますので、いくつか売りに出されている物件で計算してみるのをオススメします。

住宅ローンの審査って、銀行にもよりますが、ネットでやるパターンが増えてます。簡単審査とかじゃなくて、キチンとした事前審査や申込みの手続きですね。



で、事前審査の場合は銀行から発行された当社のID・パスワードで審査フォームに入って、お客様情報の入力と物件の資料関係などをアップロードして、送信。そうしたら早かったら翌日、通常でも3日以内には審査結果が返ってきます。



住宅ローンの本申込みの場合は、お客様宅に郵送された書類にID・パスワードが書いており、入力していってくださいって流れになるんですけど･････やっぱり慣れてない書類とかもあるので、お客様は難しいと思うんです。という事で、書類関係はコチラで用意して、入力も手伝うのでほぼコチラで手続きをやっている形になります。



ネットでする意味あるんかなぁって正直感じる時も多い（汗）。銀行としては人手が少なくできる分、金利も安くできるって事なので、それに合わせていくべきなんでしょう。



今日もね、申込み手続きをしてたんですよ。そうしたらアップロードしないといけない書類があるのに、アップロードできる場所がないんですね。「？」って感じで色々と探したんですけど、やっぱり入力フォームのどこにもないんです。

仕方ないので銀行の担当者に「●●の書類って必要ないの？」って電話したら、「メールで送ってください」って言われました（汗）。

えーっ！ネットの意味ないやん。

銀行の方でやりますって言われました。



ん～、ネットでの住宅ローン手続きは慣れてはきたのですが、まだ空中にパンチしているような、書類はOKなのか分からないような･････アナログ人間なんかな。
お客様に手間がかからない方向にいくんなら、いいかな。

大阪も緊急事態宣言に追加されました。う～ん、どうなるんでしょう（汗）。感染対策をキチンと行って、注意を払う環境に引き続きしておくのは間違いない。個人的には睡眠と栄養も気にして生活しております。

以前にも何回か書いてきましたが、このコロナ禍でも不動産業界は結構動きが活発です。株価が上がっているので、それに引っ張られて不動産価格も上昇＆活発になるという流れは確かにあるのですが･････なんかそれだけとも言えない感覚にもなっています。

投資用の不動産取引は株価が影響している面はあると思いますよ、でも実需（自分で住むための不動産購入）はそこまで影響しているようには感じられないんですよね。

コロナ禍で家にいる時間が多くなり、「家の事・家の大切さ・好きな空間に住みたい」っていう欲求が無意識にも増えてきたんじゃないかと思います。だから持ち家って話じゃないです、賃貸かもしれないし、マンションなのか一戸建てなのかは分かりません。そんな種別で分けられるものではないですね。

そういったものではなく、純粋に居心地のいい家に住みたいっていう感覚です。

その感情の動きがいくらか影響出てきて、実需の不動産が動いている気がするんです。

せっかく居心地のいい空間に住むんだったら、家を買おう

賃貸でいい！、場所（環境）を変えたい

住み替えるなら立地も重要。駅距離？環境？

お客様の潜在意識も気にしながら物件探しのお手伝いしないといけない。話をしていると何となく伝わってきますけどね、ニュアンスやイメージが。打合せで大事な部分は結局は一緒です。

ホームページの物件紹介のコメント欄が大好評いただいており、有難い。
以前から私の本音を出来るだけ書くようにしていましたが、何となく書き方も分かってきて、これはもっと工夫もして続けていきたい。



でね、一番お薦めなのが【会員登録】なんです。なぜか？
会員情報って普通は何も掲載されないんですよ。「会員登録して頂いた方のみ閲覧可能」っていうシステム。別にワザと会員情報にしているんじゃなくて、物件の情報元が【広告不可】にしている為なんですね。だから通常は見えない様にしていて、会員登録して頂く事によって全ての情報が閲覧可能になる。要は不特定多数の人に発信しているのではなく、特定の人だけが見られますよという状態にしている訳です。



でも逆に会員登録システムが役に立っているんですね。物件コメント欄に本音トークが書きやすくなるんです。

やっぱりね、オープンな発信だとあんまりマイナス面な事って書きにくいじゃないですか･･･。それが会員情報だと特定の人にしか見る事ができないので、書きやすい。
さらに物件を探している方って本当はそういう本音の部分を確認したい訳でして、お互いにメリットが出るんです。



昔は「また広告不可にして、イヤな感じやなぁ」って思っていたんですが、今となってはお客様に出来るだけ正直な情報を発信したいので「あれ？全部会員情報でもいいんじゃない」ってくらいに気持ちが変化しています。



まぁ、さすがに当社のホームページを開いて全てが会員情報だったら、初めての方は警戒してそこで離脱してしまう可能性があるので、今くらいの感じが丁度いいのかな。
とにかく【会員登録がおススメです】。ぜひお気軽にご登録くださいね。

今日は寒かったですね、この冬一番の寒さだったかもしれない。朝６時前に家を出たのですが、車の温度計は－３℃。なかなかの温度でした。



そんな中、朝イチに事務処理を何とか終わらせて仕事で京都へ。京都でもほぼ奈良って言ってもいい立地で、木津川台。ずっと下道で１時間ちょいかな。

で、途中に四条畷～奈良～精華町の住宅街を通っていくんですけど、昔セキスイ時代によく来たんですよ。四条畷は田原台、奈良に入って白庭台、そして京都精華町に入ってからは光台・木津川台と。
お客さん、元気に暮らしているかなぁ。
光台ではたまたま２２年ほど前に建てたお客様宅のすぐそばを通るので、ふと前を通ってみました（覚えているもんですね）。外壁をリフォームされていまして、キレイにお住まいでした。打合せやまだ更地だった時の思い出が蘇ってきましたね。



これぞ、自由設計で住宅を建てた時の醍醐味！
何年経っても記憶に残るから、住宅の打合せはやりがいがあります。



昼過ぎには茨木市に戻ってきて、お客様と１件アポイントがあった後は法務局と市役所で物件調査。その後事務所に戻ってきて、２件分の新築一戸建ての間取りをずっと考えております。間取りパターンとしては全部で４パターン出来たかな（数パターン出来てしまう時って、実は自分の中で正解が見えてない時･････汗）。



まっでもそれでいいかな。最初は色んなパターンをお客様に見て頂くことでお客様もイメージや選択が出来る訳ですし、私も打合せする事で間取りの方向性が見つけやすくなる。
１件１件濃～い思い出が増えていく住宅の仕事は面白いです！