カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2021/01/17 14:48
お客様からの質問がありまして、「中古一戸建ての時の価格の見極め方ってどうするんですか？」って内容です。たしかに難しいですよね・・・。
査定の方法はあるのですが、それ以外で簡単な計算方法だけお伝えしようかと思います。
例)中古一戸建て 3,000万円の売出し価格
・土地 90㎡（27.22坪）
・建物 90㎡（27.22坪）、平成10年建築、木造2階建
この条件だとしますね。では、ものすごくザックリしていますが簡単な計算をしていきます。
①まずは建物価格を算出
＊国の基準では木造建築は築22年で評価がゼロになるとなってますが、不動産市場ではそういうケースは少ないのが実情。ですので建物耐用年数30年として計算してみましょう。
平成10年建築という事は今年で築23年目。耐用年数はあと7年ほどになります。割合で表すと7年÷30年で23.3%の残存耐用年数になります。これを建物価格として計算すると、新築時の価格が坪単価60万円×23.3%＝13.98万円。現在は建物坪単価が約14万円の価値となり、建物面積27.22坪×14＝381万円が建物価格になる計算です。
②売出し価格3,000万円から381万円を引いた2,619万円が土地価格ですね。
土地 2,619万円、建物 381万円 という内訳。土地が27.22坪なので、土地坪単価は96.2万円。これが土地の相場なのかどうかをチェックという流れになります。
建物に関しては、上の様な計算に加えて、
・建物の状態は？
・間取りは一般的か？
・日当たりなど状況はどうか？
というのも考慮して、総合的にバランスをみて、検討する事も重要にはなります。
建物の耐用年数を一律で考えるのかどうか？という問題などもあるのですが、おおまかな計算としては近い価格が算出されますのでご参考にしてください。リフォーム済みの物件の場合は個別で計算していく必要があるのですが、フル・リフォーム済みの物件で通常の３LDKや４LDKならリフォーム費用が350万円くらいで計算してもらえればいいです。
慣れればすぐに計算できる様になりますので、いくつか売りに出されている物件で計算してみるのをオススメします。
