2023年10月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

家を建てたい！ってお考えの方。

まずは土地探しが先か、建てる会社を探すのが先か、人それぞれ（大体は同時並行だと思いますが）。

住宅展示場に見学に行ったり、ネットで住宅会社を調べたりと方法はいくつかあって便利になりました。

でもやはり実際に話を聞きに行かないと詳しくは分からないのが住宅。

高い買い物なので多くの住宅会社に聞きたいといっても、5社とかに話聞くのって、現実的に気分が重くなるでしょ・・・（汗）。なので本当はもっと調べたいけどシンドイからやめとくって人がほとんどなんじゃないかなと。

そのあたりの選択肢のアドバイスをしていけるのが当社の特徴。

一度ご相談いただけたら、建物の一般的な性能・仕様などをご説明した上で、参考プランを作成し、お客様に合った建物の見積りをご提案します。

ご予算の中で建てられる住宅はどういったものかや、建物のポイントなど知っておいた方がいい内容。

これらを知って頂くと土地探しの幅も広がります。お気軽にご相談ください。

お客様と必ず話するのは、相場（価格帯）の話。

茨木市もだけど、全国的に相場が上がっているのがマンション。土地（一戸建て）も上昇しているが、マンションほどの上がり幅ではないのが今の状況。

ネットニュースや不動産営業マンの話でも「不動産が上がっている」という言われる事が多いと思います。でも気をつけて欲しいのは、どこもかしこも上がっている訳ではないという事。

上がっていると聞くと全体的とイメージしがちですが、駅近くなどの好立地・人気学校区などの昔から需要が高いエリアが上がっていて、需要が高くないそれ以外は（多少影響は受けていえど）そこまでは・・・という感覚です。

業界内で仕事している身としては、物件が少なくて競争が激しく安く買えない不動産買取会社が高く買い取るので、需要が少ないエリアの相場も上がっているという感じですね。

新築一戸建てや建築条件付き土地、またはリフォーム済み物件（一戸建て・マンションとも）がそれに当たります。

なので、この辺りの感覚は非常に重要になりますので、教えてくれる・また意識が共有できる営業マンに対応してもらう様にしましょう。

経済状況によってこれからも不動産価格は上下するでしょうが、人口が減っていく時代ですからこの2極化は進んでいくと思われます。

需要があるエリアは多少高く感じても価値があると判断できますが、その逆なら将来相場は落ち着いてくるでしょう。2極化が進むともっと下がるかもしれない・・・。

大都市圏の大阪で、その中でも人気のある北部大阪なので、全国的には良いエリアですので地方より深刻に考える必要はないかもしれませんが。

でも茨木市の中での2極化は必ず出てきますので、しっかりと話をしていきましょう。

売却をお考えの方も価格設定を間違えると厳しくなりますので、気を付けてくださいね。

まだ先の話ではありますが、将来の住宅建築・リフォームに影響が出てくる可能性がかなり高い法改正について。


2025年4月の建築基準法の改正が予定されており、【4号住宅の特例が見直しされます】。
4号住宅？ってなられるかと思いますが、今回のブログでは簡略化して書いてみますね。



今まで、木造の2階建てで面積も大きくない住宅は確認申請を役所に提出する時に、構造計算は必要なかったんです。それが2025年からは必要になってきます。


現在国は省エネルギー住宅の普及に注力していまして、今後義務化されていきます。それに伴って、断熱材の量・密度UPや太陽光発電を搭載する住宅が増えてきますので、建物重量が重くなる。なので、木造2階建ての一般住宅でもキチンと構造計算などを行っていきましょうという方針。


新築建てる時も省エネ住宅による価格UPだけじゃなく、構造計算料などの申請費も上がってくる予想になります。



まぁこれはいいのですが、「やっかいかな」って思っているのがリフォーム。

今までは建物はそのままで、屋根・外壁の全面リフォーム・間取り変更を伴うリフォームは確認申請は必要ありませんでした。

それが2025年4月から、屋根の吹き替えやサイディング外壁などの貼替、間取り変更を伴う大規模なリフォームの場合は確認申請を出さないといけない可能性が大。


今までは可能だったリフォームが出来ないという事も出てくるかもしれませんし、確認申請に手間と費用もプラスになってきます。こうなったらリフォーム業界は特に大変になるかもしれませんね。



マイナスっぽく書いていますが、これから優良な住宅をストックしていく・優良なリフォーム会社が残る、という事は非常にいい事だとも捉えられます。



でも構造計算もして確認申請を出すって事は、リフォームする前の現状の住宅をまずは調査して計算しないといけない訳でしょ。建てた時の図面を残しておられない方も結構いらっしゃいますし（リフォームするって事は古い建物である事が多い）、残ってたとしても構造計算できるまでの図面じゃないしね･････（汗）



現地調査を綿密に行って、構造計算しなおして確認申請を出すとなると、かなりの時間と費用が必要になってきます。リフォーム工事が始まるまでに、確認申請書作成や許可に1～2ヵ月、申請費用が50万円とかヘタしたら100万円以上かかるというケースもありえるんじゃないかも。



中古住宅を流通させようとする方針と優良な住宅を増やしていこうとする方針は、なかなか相反する部分もあり難しいだろうな。個人的には新築はOKにしても、中古住宅まで法律として固めるのはまだ行き過ぎな気もしますが･･･。



大規模リフォームがどうなっていくのか？まだ法律や対応が見えない部分も多いですが、大きな関心事です。

公的な申請・許可を抜きに考えると、中古を買って・リノベーションして住みたいって方は2024年度中に買った方がいいのかもしれません。

最近は土地の相談（土地を購入して新築を建てる）が多くて、マンションのフルリフォームやリノベーションが減った気がします。

当社での話ですので、全体の取引では分かりませんが・・・

その理由を考えると2つあって

①そもそも価格帯が高いマンションが多くなっている

間取り変更リフォームしようと探すマンションの価格帯って、2,000万円〜3,000万円の半ばくらいが需要として多いんですけど、今は4,000万円〜5,000万円前後の物件が増えてきて、ちょうどいい価格帯が少ない。

5,000万円のマンションを購入して、間取り変更リフォームしたら、もう諸費用も入れると6,000万円じゃないですか…そりゃ高額だし、その他の選択肢も選べそうになりますからね。

逆に2,000万円台や3,000万円台前半の物件は目立ちます。

②すぐに不動産会社が買い取って、リフォームして販売するから。

①と理由がかぶる部分もありますが、需要のある（買いやすい）価格帯の物件はすぐに買い取られる…。だから結果的により物件が少なくなってしまうんですね。

相場や供給量の問題ならいいんですけど、この原因はちょっと納得しにくい。

本来ならお客さんが購入して、自由にリフォーム出来て、さらに安く買えるのになぁ。

今リフォームの相談が少なくなっているのはコレが原因かなぁと考えています。フル・リフォームするなら500万円くらい、間取り変更も伴ったリフォームなら600万円〜くらいが目安。

立地・価格・リフォーム内容のバランスがご要望にあう物件があるのか？ご相談ください。

新築の間取り打合せってどれ位やってます？
決まりはありませんが、回数でいえば10回以上はしていくと思います。


お客様に「こんな間取りがしたいっ！」って希望があれば比較的早くイメージに近い間取りになっていくでしょうけど、土地を購入して新築を建てるケースでは、どんな間取りが可能なのか？ってお客様がイメージするの難しいでしょ･･･



だから当社では希望の部屋数とその他希望をザクっとでもお聞きして、私の方で原案として最初にご提案しています。原案といっても、適当じゃなくて、土地の特徴・ガレージの停め方・玄関へのアプローチなどを考えて自分の中では作り込んでご提案しています。



実際にその土地に間取りが当てはまった状態だとお客様もイメージしやすくなるのか、「こんな事できますか？」「ここはもう少し広く欲しい」「動線はこうしたい」など色々と追加のご希望が出てきます。


ここからは間取り打合せ回数の決まりはないですね。

最初の原案から変更していくパターンもあれば、ガラっとコンセプトごと変わる事もある。お客様によって違うので、毎回私としては楽しい部分です。

そうやってまぁ10回以上打合せを重ねて、「あっ、これかな」って間取りに行き着くとそれがほぼ完成形。


その条件としては

①無理をしていない（ある意味シンプル）
②予算からあまりブレていない
③間取りを変更する隙間がない

そんな感じになります。



予算もありますから苦しい時もあるかと思いますが、納得感があるのが一番大事。打合せの経過というのがこれからの一生の思い出になりますので、楽しんでいきましょう。

いま取り組んでいる事は【新築一建てをどう買いやすく提案するか】という事。

建売ではなく、土地を購入して建築会社を選んで好きに建てる新築の方。

ハウスメーカーで建物価格4,000万円以上しても資金計画が合うなら悩む必要は少ないけれど、それでも「納得できる建物で出来るだけ予算を抑えられないのか？」という欲求はほとんどの方が持つんじゃないかなぁって。

住宅購入って初めての人が多いので、色んな心配・悩みがあるかと思います。

●一般的な建物の基準は？

●どこに依頼したらいいかわからない

●間取りの打合せとか大丈夫

お客様への説明で、そんな心配を無くしていく事が第一歩になってきます。

来年以降の住宅ローン控除の内容や借入金額にもよりますが、省エネ基準を満たしている、場合によっては長期優良住宅まで取得した上で、納得できる建物は可能なのか？に応えていきたいと現在提案をし始めています。

いま打合せしている数物件は、延床面積35坪くらいで建物価格・申請費用・オプション関係も含めて2,000万円位（税込）。

総額で5,000万円～5,500万円くらいで検討されている方なら、土地価格3,000万円超でも資金計画が成り立つので、選択肢が少しは増えるんじゃないかなと考えています。

3階建てもＯＫなら、土地面積が少し減っても大丈夫ですのでかなり探せる土地は増えるはず。



間取りの提案や打合せは私の方でさせて頂き、建築会社選定のアドバイスや紹介もする。建物の性能や仕様はお考えに合わせて決めていく。その結果バランスが良い新築計画が出来るのであれば、ベストな不動産購入が可能になってくると思います。

最終的に決めるのはお客様だけど、可能性の選択肢を提示できるのは当社のメリットだと思います。



以前みたいに土地価格が相場より安い建築条件付き土地を購入するならメリットもありましたが、現在は土地価格も高い（なんなら相場より高い）建築条件付きばかりですので･････そんなメリットの少ない物件を選ぶのはもったいない。



これから建築費用が下がっていく要素は少ない時代ですので、私の経験を生かしてもらえる付加価値を提供していきます。

売却について、以前に何度か同じような事を書いていますが、秋の不動産シーズンに伴って売却をお考えの方もいらっしゃると思いますので書きます。

ポストによく入っている売却相談・査定のチラシ。

「予算●●●●万円でお客様が2組いらっしゃいます！」みたいなチラシも見かけると思います。

相場より1,000万円くらい（わざと）高い金額がかかれているので、「えっ、こんな価格で売れるの…」って思う人も多いかと。

まぁオトリ広告ですから。売却相談を受ける為のオトリです。

でもね…もしかしたら…って気持ちになるのも分かります。過去に売却相談あったお客様からも「このチラシは本当ですか？」って聞かれた事は何度かありますので。

本来は絶対に依頼したらダメなんですけど、それでももしやるとなるなら、どうするのがいいのか？

・2週間とかだけ依頼する。

お客様がいるのだから、その期間あれば十分でしょう。サクラのお客様を連れてくる可能性もあるので、ご注意を。

・絶対に価格は下げない。

そういう会社ってとりあえず売却を依頼されるのが目的で、売れなかったら理由付けて徐々に値下げを言ってきます。その予算でお客様がいると言ってたのだから、責任は持ってもらいましょう。

って書きましたが、やっぱり依頼しない事が基本。

チラシの文言をよく考えてください。

●●●●万円で買います！とは書いてません
●●●●万円で売れます！とも書いていません

予算●●●●万円でお客様がいます！と書いています。売れなくても責任を感じない、こんな書き方をする不動産会社は信用しない方がいいですよ。

一括売却査定も同じ。高額査定で興味を引こうとする不動産会社には最後まで責任感を持って、対応してもらいましょう。