2021年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日お客様の住宅ローン契約があったので、立ち合いで行ってきました。で、ローン契約時は不動産担当ってそんなにやる事がないので、銀行の人と雑談。

銀行の人って色んな場面に遭遇しているので、「建物の住宅ローン融資手続きでお客さんと業者が揉めてて…」ってケースがたまにあるという話を聞きました。

まぁ経験上揉めてる場合、99%は業者が悪いんですよ。業者の言い分もあるんでしょうが、お客さんが不満の残る対応しかできていないんですね。

今日も突っ込んで聞いてみたら、揉めてるケースは建築条件付き土地を購入した時が多いんじゃないかなぁ。

不動産営業マン（もしくは売主業者）が「間取りとか自由にできますから！」とか気軽に説明して、実際打合せが始まったら【お客さんの期待と業者の対応レベル】に相違があるみたいな…

銀行の人とも言ってたんですけど、建物仕様もあるけど結局は【人と知識】になります。

良い事や表面的な内容ばかりではないのか？担当する営業マンの見極めは時間をかけて行いましょう。

ご売却の相談をいただき査定価格を出す時も多いのですが、色々と調査する中でも重要な項目が【周辺の事例】。現在売りに出されている物件（いわゆる競合相手）と過去の成約事例の両方ですね。

この事例は多ければ多いほどいい訳で、それらを計算していくと、売れそうな価格というものが見えてきます。



で、査定価格というものを導き出した後に、その価格を見直すんです。ここからはエリアの物件を常に観測して、（ここが重要）お客様と話をしているからこそ分かる領域になるのですが、【じゃあこの価格で実際に反響があるのか？】っていう感覚と言ってもいい判断になってきます。



一般的には流通性と呼んだりもしますが、要は需要のあるエリアか？需要のある価格帯はどのへんか？という部分になります。
普通に査定したらこの価格になるんだけど、実際にはどうなんやろ･･･？
っていうのは、エリアを知っていないと確信が持てないんですね。

特に現在の不動産市場は上がり気味ですので、より難しい判断になっています。



コレ逆に言うと、購入する側にとったら面白い物件と出会えるチャンス。不動産会社が売主になっている物件は相場の上を出来るだけ狙おうとするので面白みはないんですけど、一般の方が売主になっている場合に「良い価格設定やなぁ」って思える物件も出てくるんですね。

こういった物件をアドバイスするのが私ら不動産仲介としての役割でもある訳です。



●売主様に対しては、可能な範囲で良い条件で売却する

●買主様に対しては、相場幅の範囲で価値のある購入をして頂く

利益が相反しているような取引なんですけど、双方がハッピーな点というのも間違いなくある。その点を導き出していくのが不動産仲介の面白いところです。

マスメディアの影響力が小さくなってきたと言われる時代。不動産業界ではまだまだ大手の力は大きいですね（実際に業界にいてる人間としたら、大手の良い部分も悪い部分もありますが）。



飲食業界で考えると、茨木市では個人店って増えてる様な気がする。それもコダワリが持って、専門性もある店。不動産業界もこういった流れに早くなっていかないといけないですね。



街の不動産会社や小さい会社は「なんか怖い･･･大丈夫かな」ってイメージがあるじゃないですか。実際、かなりイケイケの会社が多いので、そう思われるのは仕方ない（汗）。


なぜ不動産業界は営業マンの対応が悪いのか？

こうなる原因はいくつかありますが、まず１つには、【リピートが非常に少ない業界】っていうのがある。飲食業界なんてリピートしてもらわないといけませんから、そりゃ味も対応も雰囲気も、不動産業界よりもっと必死だと思いますよ。



それ以外には【紹介に対する意識が低い】。私はハウスメーカー出身で住宅業界は結構紹介に対しての意識が高かったので、不動産業界に来た時の紹介してもらうっていう考えの無さにかなりビックリした記憶があります。

不動産業界こそ地域密着（地場産業）なんですから、ご紹介がメインになる仕事なんですけどね。
リピートが少なく、接客する回数もそれほど多くないってなると、そういった接客・サービス精神の低い人間が集まってしまう状況になっているんだと思います。



当社では今でこそホームページやブログからの直接問合せが増えていますのでご紹介の比率は下がってきましたが、それでも半分くらいのお客様はご紹介絡み。コレが本当に有難い！



ご紹介とリピートへの意識付け、これが一番大切だと思っています。「お知り合いにいらっしゃったらぜひ紹介してくださいね！」って声をかける事も重要ですが、自然に紹介して頂けるような仕事をご提供できる様に努めていきます。

梅雨が明けて、もうすでに夏真っ盛りという天気。不動産市場は梅雨～夏場は動きが鈍ってくるのが通年なんですけど、今年はご相談はまだ多い状況ですね。厳密に言うと購入のご相談は多いけど、売出し物件は少ない状態。



原因についてはハッキリとつかめていないのですが、感覚としては【住み替えが減ってるんじゃないかな】と。転勤が少なくなったとかもあると思いますが、純粋にマンションから一戸建てへの住み替えとかも減っている気がします。持ち家から持ち家への住み替えですね。



一方、現在賃貸にお住まいの方が購入するという需要は相変わらず多い状態。ですので需要と供給のバランスが取れていないのは間違いないですね。



かといってじゃあ今は購入時ではないかというと、それはまた別の問題。不動産市場の予測というのはとても大切な事なんですが、やっぱりね、欲しいって思った時が買い時っていうのは正解だと思うんです。

供給が多くて物件が一杯ある状態だったとしても、良い物件が買えるかどうかは、その時の判断の仕方になります。



大事なのは【しっかりと相場を確認して、間違った判断をしない事。納得感のある買い方をする事】です。この為の判断材料をキチンと正直に出してくれる不動産営業マンが良い営業マン。



まずはこの基準をクリアした中から、シックリとくる物件を見つけていきましょう。

昨日は以前に土地を仲介させて頂いたお客様の建物が完成したので引渡しに立ち会ってきました。



色々と調べて・考えられて・悩まれた経緯を知っていますので、完成した建物はコダワリがあって見所の多い素敵な空間に仕上がっていましたね。

改めて【考える】ことの重要さを認識させてもらった良い経験でした。






ちなみに今回の引渡しで、町内の同じブロックにお住いのお客様が４組。地域に根ざして不動産仲介している醍醐味ですね。いつ通っても、どなたかには会えそうな気がします（笑）。



納得感を味わっていただきながらお住まい頂ければと思います。

衝撃・・・詳しくは書けないけど、土地坪単価が200万円超えの物件が出てき始めました。不動産会社が売主になっている新築一戸建てです。

念の為書いておくと、実際の相場がそこまで上がってる訳ではなくて、値付けに問題があるだけですけどね。その価格帯で売り出そうと決断した経緯が気になる（汗）。

こういう事例をみると、「相場を上げているのは不動産業者自身」というのが分かります。新築マンションで営業マンがお客様への説明で「今は不動産価格が上がってますから、このマンションは相場ですよ」とか「これから販売される物件はもっと高くなりますよ」って言ってますが、価格上げてるの自分らやんっ！って話。

マンションに限らず、不動産会社や投資家が仕入れたいから（販売する物件や転売で利益を得たいから）価格が上がる訳で、一般の方が居住用で買う分にはここまで相場は上がりませんからね。

しかし、いくら立地がよくても（冒頭の200万円超えの土地は駅には近いけど、そこまで良い場所とは思いません・・・）、価格に対しての見極めはもっとシビアに判断していかないといけませんね。

これから不動産価格がどう変化してゆくのか予想はしにくいけど、間違いなく200万円超えは現状では高過ぎ。「こんなもんですよ」ってススめる営業マンはお客さんの事を考えてないですね。

【立地・予算・価格・間取り・雰囲気】など、お客さんにとってどれがベストなのか？物件数がそれほど多くない中、助言するのは難しくなりますが、不動産仲介に求められる能力です。