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「2021年04月」の記事一覧(6件)

【新築とリノベーション、どっちが難しい?】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/04/15 18:01


新築一戸建てとリノベーションの打合せ、どっちが難しい?って聞かれると、返事しにくいですね。それぞれに難しさがある訳で、どうなんでしょう。



普通に考えると、リノベーションの方が難しいって話なんですけどね。今ある状態を理解しつつ(構造や配管・窓の位置など)、間取りや仕様をお客様の要望に合わせて変えていくというのは発想力だけじゃなくて、経験や現場の事をある程度は理解しておかないと出来ない作業です。

営業や設計だけじゃなくて、現場の人が一番難易度が高い仕事になります。



私はハウスメーカーに就職して、ずっと新築一戸建て(建て替え)をやってきたのですが、ここで磨かれるのは設計力と住宅の基礎。この2つがあるからこそ、リノベーションや中古のリカバリーの話ができるというメリットが生まれます。リノベーションしかやってこなかったら、この感覚は出てきにくい。



とりとめのない話になっちゃいましたが、結局はね、両方できないといけないんです。ただ順番としては新築→リノベーションの順番で経験を積むのが理想だと思います。

それは大工さんも一緒。新人がいきなりリノベーションの現場に入れられるのは、なにがなんでも無理がある・・・。新築で家を理解してから、リノベーション現場へ。これがセオリーですね。



不動産業界は家の知識を軽視しすぎで困るんですが、新入社員はマンション→新築一戸建て→中古一戸建ての順番で知識・経験を高めていく必要があります。契約する事しか考えていない営業マンが多いこの業界なんで、難しいかな・・(汗)。

【不動産業界の常識は・・・?】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/04/14 10:53


本日配信しました会員様向けのメルマガでも触れましたが「ハウスメーカーが土地を買い取って、建築条件付き土地として販売する方向へ更に力を入れている」という話。私の考えは【売出し情報は個人のお客様を優先するべし】なんです。



業者買取りになるとすれば

①売主様が周りに知られる事なく、すぐに契約・引渡しをしたい(なので安くなっても構わない)
②現状だと一般のお客様は買いにくい(見た目・加工が必要など)

のケースであって、買取の方向へ持っていこうとする不動産業界は流れに逆らっていると思いますね。



不動産会社やハウスメーカーは売る物件がないから買い取る(売り上げを上げる為)という話なんでしょうけど、こんだけ建築条件付き土地や新築一戸建てが増えると購入を検討している方の選択肢が更に少なくなってしまい、結果的に家を建てられないという悪循環になりますよ。



不動産業界の常識は、世の中の流れに対する非常識



巡り巡って帰ってくるんだから、購入を検討されているお客様の要望を優先する事。そして買取りの事ばかり考えるんじゃなくて、普通に売却して売主様にも喜んでいただける行動を、不動産業界はもっと考えていくべきだと思います。

【感情で物件情報を見てる】
カテゴリ:ホームページ奮闘中  / 投稿日付:2021/04/09 13:14


ホームページで物件情報を発信するにあたって、気をつけている事は【お客様と打合せしている感覚で】って事です。ネットで仕事をしていると「このデジタルの向こう側にはアナログ的な感情で判断している人がいる」って言われるじゃないですか。まさに同じような感覚。



不動産情報って、日当たり良好・南向き・4LDKとか在り来たりな内容が多いし、さらにホントかウソか(笑)分からないけど良い事ばかり書いている不動産会社ばかりだと思います。
良い事をアピールするのは大事なんだけど、明らかにデメリットな部分があれば先にお伝えしておく事も非常に重要だと思うんです。



問合せをして、現地まで行ってから知るって・・・・・お客様はもちろん売主様にとっても良くない。



私はホームページで物件情報を発信する時に気を付けているのは、良いと思う時はおススメするのはもちろん何か気を付けてもらいたいポイントがあれば出来るだけ書くようにしています。

・線路のそば、幹線道路沿い、道が狭いなどの物理的要因
・法律などの専門的な要因
・相場と照らし合わせた価格判断
・写真は多方面から(隠すような事はしない)

など、1次情報でお客様にある程度は判断してもらえる発信がだと思っています。



あんまり正直に書き過ぎると逆に売主様に嫌がられるかな?っていう不安もあったのですが・・・今となっては「正直に言ってくれそうなので、売却の相談をしました」と言ってもらえる事も増えてきました。
思いをくみ取って頂けて、本当に有難い。



という事で、このスタンスでの情報発信はこれからも変わりません。より楽しく見てもらえる様に工夫して、新しい発信にチャレンジしていきたいと考えています。

【物件チェックの毎日】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/04/07 14:25


お客様から聞かれて、「あーそっか。そういう部分も気になられるのか?」って思ったので、ちょっとした自己紹介と思って書きます。



「物件のチェックってどうしてるんですか?」

毎日の物件をチェックするソースはいくつかあります。でも不動産やっているなら、やっぱり基本になるのが【レインズ】。レインズとは、不動産会社だけが見る事ができる物件情報ネットワーク・システム。レインズは朝の7時から夜は11時まで稼働しています。



で、私は朝早いのでレインズが稼働する朝の7時にはチェック。「日報」というのがありまして、前日に新規登録した物件や価格変更された物件が出てくるんですね、それを毎日確認。



価格変更なら、価格変更の経緯を書いて、ホームページに掲載している価格も変更します。

新規物件なら、まずは物件情報に一通り目を通して、ホームページへの入力。そして売出し価格が相場かどうかも計算してみます。そのあと、実際に物件を見に行って写真撮影&現地チェック。



価格変更・新規ともに、出来るだけコメントを入力するようにしていますので、価格計算や現地チェックにて気になった事を追加で書いていきます。あとはハザードマップの確認と入力ですね。
これを毎日続けている。そういう感じです。



別に特別な事ではなくて、不動産会社なら当たり前の話でして・・・。

ただ毎日チェックしていると、物件勘みたいなものは確実に身に付くのは間違いなく、逆に1週間でもその行動をしなかったら(した事ないですが)、不安になってしまう(汗)。
お客様に説明する義務がありますので、この物件勘というのは常に養っていかないといけないと思っています。

【最近増えた相談内容~アメブロの続き~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/04/05 20:51


建築条件付き土地について、最近お客様のご相談がかなり増えているという話をアメブロの方でも書きました。

アメブロの記事はコチラ→【最近一段と増えたご相談内容】

その中でも書いています「建物の性能、仕様に満足できない」という声について詳しく書いていきたいと思います。



建築条件付きの建物って、だいたいが坪当り@60万円での価格設定になっていると思います。この設定がまぁ絶妙になっているのでしょう・・・(汗)

ハウスメーカーで建てると現在坪単価@80万円とかそれ以上するでしょ、ハウスメーカーとは全く競合しない設定にして、なおかつ最大限の利益を確保できる価格ですね。



じゃあ建物の性能や仕様は?というと、物件によって若干差があります(差があるのに一律坪単価@60万円というのもおかしな話ですけどね)。耐震等級3を取得していたり断熱材だけ少しこだわってみたりしている物件もあれば、「確認申請許可が下りればいいやん」レベルの建物までバラバラ。

このあたりの判断をお客様がしていくのは難しいかもしれない。本来なら建築の事が分かる不動産仲介営業マンが親身に相談に乗る必要があるのですが、(建物の事をよく知らない)売る事しか考えていない人が大半ですからね・・・。



建物の事をぶっちゃけで書くと、建築条件付き土地の売主である不動産会社が施工会社に建ててもらっている価格は坪単価にして@40万円~43万円くらいが多いかなぁと思います(あくまで平均の話)。という事は建物坪単価が40万円くらいの建物を坪@60万円でお客様に売っているという事になります。坪あたり15万円~20万円、延床面積30坪なら500万円~600万円の利益を不動産会社が計上している訳なんですね。



建物坪単価@60万円も出すなら、ハウスメーカーは無理でも、地域のしっかりと対応する工務店・設計事務所なら耐震・断熱・気密・換気、空調まで考えた住宅を提供してくれますね。



結論になりますが、そこまで考えて【その建築条件付き土地の立地に価値があると考えるかどうか?】。この判断になると考えます。

なかなか土地が少ないからと言って、「建築条件付きでいいか・・・」という消去法での決断は避けた方がいいですね。建築条件というのはお客様が求めるクオリティーに達していないのと、時代の流れから逆行しているという意味で、今後は無くなっていくんちゃうかなって感じています。

【結局は人なんですが・・・】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/04/02 10:38


一戸建てでもマンションでも、リフォーム済みの物件が多いかと思います。今回は「なぜリフォーム済み物件が多いのか?」という業界内部の話は置いておいて、検討の仕方について書こうと思います。



先に結論を言いますが、「正直に話をしてくれる、建築に詳しい不動産営業マンを見つける事」。これに限るかと思いますね。



リフォーム済み物件というのは、まず不動産会社が売主(物件の所有者)になっているケースがほとんです。物件を買い取って、リフォーム工事をして、利益を乗っけて販売しているんですね。

ここから、物件を買う価値があるのかどうか?の判断ですが、ポイントは2つ。

①リフォーム前の物件相場(価値)を知っている
②リフォームされた内容とその工事金額を推測する

この2つを知ると、その価値が分かります。



リフォームされた状態を見るとキレイだし、「まぁコレでいいかな」って思ってしまいがち。案内している不動産営業マンも「リフォーム済みでいいですね~」ってセリフで盛り上げてくるかもしれません(笑)。

営業マンとしたら、売主である不動産会社とお客様と、両方から仲介手数料を貰える可能性がありますから、こういった物件を積極的に紹介してくるんですね。



ココで
①「この物件の相場価格は●●●●万円だと考えます」
②「このリフォーム工事なら●●●万円くらいでしょう」

なので「逆算するとリフォーム前の物件価格は●●●●万円という事で、この価格ならまだ高いですよ」とか提案してくれるのが良い営業マンですよね。



不動産仲介の仕事って、物件を紹介して案内してっていうのがメインじゃないんです、それは業務をする上で当たり前の話。仕事の呼び方が悪いのかもしれない・・・提案&仲介ですね。

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