2023年02月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

ご売却をお考えの方へワンポイント・アドバイス。

売却を依頼する時に不動産会社で選びがちだと思います。それ以外では査定価格で選ぶケースかな。

実際には大手の不動産会社に相談している人が多いでしょう。

この時にこう思ってませんか？

「この不動産会社はお客さんがいそう」

間違いではありませんが、8割は不正解。依頼した不動産会社が買主さんを見つけて成約になるパターンもありますが、不動産売却って不動産会社間で物件情報を共有して、広くそしてより良い条件で売っていきましょうというシステムなんですね。

ですので「この不動産会社は良い対応をしてくれそう」、これが正解です。

売却の窓口を決めるというスタンスが大正解になります。

大手の不動産会社含め、ほとんどの不動産会社は仲介手数料を売主・買主の両方から貰いたいために、他社には案内させない・広告させないという考えが多いんですね。

最近も「ホンマにひどい対応やな」っていう大手不動産会社がありました。

そんなん窓口でも何でもなくて、窓にワザと鍵かけとるやんっ！って話。

売却相談した時に

「お客さんがいっぱいいます」とかアピールする営業マンは要注意。

「当社はこんなに広告します」というのも、他社には広告不可にして、自社で囲い込もうとする会社が多い。

それはそれで「ぜひ頑張って下さい」くらいの感覚で大丈夫です。

それより

・不動産業界のシステムを説明する

・広告不可にはしませんと断言する

・他社から見学・申込みがあった時の対応

・レインズの説明と情報をオープンにしている事をアピール

これらの説明をしっかりしてくれる不動産会社が信用できる会社になります。

【売主様にとってより良い条件で売れる事を考えている】という言葉が感じられる人を選びましょう。不動産の売却では、自社のアピールばかりしている不動産会社は実は危険という話です。

今回は物件情報のご紹介。
現在売出しが非常に少ない阪急茨木市駅徒歩圏のマンション情報です。


【サンヴェール茨木】
　

住所：茨木市大池1丁目10-33
交通：阪急「茨木市」駅徒歩8分
学校区：大池小学校、東中学校
建築年月日：1997年1月
総戸数：56戸

【物件詳細】
価格：3,680万円
専有面積：77.37㎡
階数：3階部分、南向き、3LDK



2017年にリフォーム履歴がございます。浴室交換、クロス全貼り替え、洋室2部屋のじゅうたん貼り替え、畳表替え



3階部分と書きましたが、南側が現状駐車場となっていまして、日当たりがものすごく良好です。サンヴェール茨木はリビングダイニングが連続したワイドな窓になっていますので、南に向けてのパノラマを感じて頂けます。

　



最初に書きましたが、阪急茨木市駅近くで3,000万円台半ばのマンションが現在売りに出されていませんので、ぜひオススメです。



あと、77㎡の3LDKってかなりゆったりとした空間なんです（76㎡を超えると4LDK対応と言われている）。現状の間取りのまま追加でリフォームされてもいいし、好きな間取りにリノベーションされるのもＯＫ。広さがあるのでリノベーションもやりやすいと思います。

査定価格というのは、まず成約事例というのが基本中の基本。


マンションだったら同じマンションの過去の事例になるし、土地・一戸建ても含めて近隣周辺の成約事例が基になってきます。

【過去の】と書きましたが、あまり古い事例を出しても査定価格とはリンクしてこない。２・３年前くらいの成約事例から現在までで判断していくのがベストになってきます。


現在でしたら、２・３年間前と比較したら価格は上昇している。この幅がどれくらいか？というのが不動産会社によって多少差が出てくる部分だと思います。



ここで注意点として気を付けて頂きたいのは、不動産営業マンは売却の依頼をもらいたいという事。
だからイケイケの会社は良い事ばかり言ってくる傾向が強くなるでしょう。


「今でしたら高い価格でも売れますよ」＝（本音）「他社より良い価格をなんでもいいから言って、売却依頼を受ける事だけが目的だから」

「検討しているお客様が数組いてます」＝（本音）実際にいてるかもしれないが･････どんな価格でも買いたいという事ではないけどね。条件も合うかどうかは分からない。


良い事ばかり言う営業マンってこんな感じだと思います。
こういった人間性を見抜くのは１回の面談だけでは難しいかもしれませんが（汗）



不動産業界の人間として信用できる営業マンは

・過去の成約事例や周辺の現在売り出されている物件をしっかり説明してくれて、シビアに査定価格を教えてくれる

・それから売出し価格のアドバイスを提案してくれる（説得力がある）


相場より高くなればお客様の数は減っていくのは間違いないので、その売出し価格帯による検討者数のグラデュエーションを示してくれる事が大切です。すぐに売れるのがベストですが、売却期間・価格納得度などを打合せして、設定価格を決めていきましょう。



たまにポストとかで、どう考えても相場より1,000万円くらい高い価格を書いて「お客様がいます」みたいな内容になっているチラシを見るのですが、「成約事例や周辺事例を資料として提示して、説明してんのかな？」って疑問に感じる時が多いので（まさか偽造してるわけはないと思いますが）、書いてみました。

不動産の仕事してますので、スーモやホームズなどのポータルサイトも定期的に見ています。

普段は、土地・中古一戸建て・中古マンションしか見ないのですけど、今日は久しぶりに新築一戸建てもチェックしてみました。


土地や中古物件が少ない状況ですので、新築はなんか物件数が多く感じましたね。



印象としては「全体的に高いなぁ」というのと、「これは検討ＯＫやな」という物件はやはり少ないという事。

住宅業界出身で住宅価格は理解していますので、「普通に土地で売りに出ていたら（一般の売主様から）、もっと総額が安くなっているのにな・・・」という目でチェックしてしまいます。



でも土地などが少ない状況だと、マイホーム検討者は新築一戸建ての方に流れていくよなぁとも感じましたね。



当社の役割は「好きな家を建てたい」「中古を買って、好きにリフォームしたい」という需要に応えていく事。ポータルサイトを見ながら、独自の情報発信や提案をしていかねばと気を引き締める思いになりました。

今日は午前中に茨木市のマンション1物件案内とマンションのご売却相談。午後はマンション3物件のご案内をしました。物件の説明というより、価格（相場）の考え方みたいな内容の説明が多かった1日でしたね。


これって非常に重要な事だと思っていまして、不動産の営業マンって売る事ばかりに頑張ってくるでしょ（汗）。

そうではなくて、まずはこの物件の立ち位置というか、全体バランスから見た価値を説明するべきだと思うんです。



現在茨木市の不動産市場で売りに出されている物件でも、「これは高過ぎ」という物件と「これは良い価格設定になっています」という物件が入り混じっています。


感覚的に感じているお客様もいらっしゃいますが、まずは具体的に解説するのが不動産担当の役目。
信頼して相談して頂いているのに、裏切るような対応は決してしてはいけないと。まずは高過ぎの物件に手をつけるべきではない事を伝えています。



価格って、立地はもちろん築年数・広さ・向き、マンションなら階数とかである程度相場帯は決まってきます。でもその物件単体の査定ではなく、近隣の物件との比較が価格設定において非常に重要になります。


これは売却する時も一緒。売主という立場になると結構皆さん見えなくなるのですが、買主さんは他も見て比較検討しているんですね。そこで、周辺の売り出されている物件（競合相手）と比較して「なぜこの価格設定になっているのか？」を具体的な資料も含めて説明できないといけないんです。


同じ町内でも少し立地が変われば、価格設定も変わってくる時もあります。これは地元民が感じる事ができる感覚。



買う時も売る時も、ここは十分に理解して頂き進めていきましょう。

「不動産会社って、電話してこないよなぁ」って話。


今週、不動産会社２社に電話したんですね。物件の事を知りたいという事とご案内の件で。

２社とも担当者が不在で、「担当の方から電話させます」と言われ、社名・名前・連絡先を伝え待っていました。


その日は電話かかって来ず･･･、次の日も午前中に連絡がなかったので、こちらから電話しました。そうしたら２社とも担当者がいてたんですよ（汗）。


これ、働いている方なら普通に信じられないかもしれませんが、不動産業界あるあるです。



「なんでコッチから電話しなアカンねん」とか「他社に取引させたくない」のか分かりませんけどね。

でも売主様から売却を依頼されているんです。完全にアウトでしょう。

信用してもらって、大切な資産の売却を依頼されてるのに
どうしてこんな対応が出来るのか？理解ができません。

担当ではなく、会社の社風なんだと思います。

新築一戸建て、特に建売りでよくみかける間取りについて。


土地面積が40坪くらいあると、数パターンの間取りが可能になっています。
どれを優先順位にするか？で間取りが変わってくるんですね。


茨木市で土地40坪となると、土地坪単価が80～100万円前後するエリアもあり、新築一戸建てで5,000万円～6,000万円ほどの価格設定になっています。


そこで冒頭のよくみかける間取りの話になるのですが、駐車場を2台確保する事を優先にしたのか、日当たりが非常に良くない建物になっているケースが多い。

（たとえばこんな感じ↓）


下が南側とすると、隣地の建物も迫っているために南側の日当たりが見込めなくなってしまっている。メインの採光は西側（道路側）という間取り。


もちろんお客様の要望によりますが、最近は駐車場2台欲しい！というお客様も減ってきている気がしますし、さらに5,000万円・6,000万円級の買い物となるし、明るさや空間の広がりは必須にしたいじゃないですか。



そうなると、駐車場1台または1.5台で明るさや空間を考慮した間取りの方が気に入ってもらえる確率は上がると思うんですね。

（たとえばこんな建物↓）



ここまで極端じゃなくても、建売で「もっと工夫したら良い間取りが取れるのにな」って物件が多くて、もったいないなぁと思う日々です。

ここ最近よく記事に書いている【特にマンションのリフォーム済み物件】について、予告通り続々と売り出されてきそうな感じになっています。

そのほとんどは2,000万円前後～2,500万円前後の価格帯。

昭和50年台くらいの建築で、1,000万円台で売りに出されたマンションのかなりの物件が不動産業者によって買い取られ、リフォームされた上で、これから再度販売されてきます。


どう考えても2,000万円くらいの相場なのに、2,500万円前後で当たり前のように売り出されますので、このあたりはかなり比較検討した方がいいかと思いますね。



まぁ逆に考えると、同じような物件がいっぱいありますので数物件をイッキに見学できます。5物件も見ればどれが1番コストパフォーマンスを出せているのかが判断しやすいので、そういった意味ではメリットもあるかも。

住戸の面積・階数・リフォームの内容・間取り。これらを整理して最後に価格をチェック。


売出し当初は高めの価格設定にしてある事も多いので、売り出された時期や価格変更の経緯なども非常に重要な判断材料になるはず。



不動産営業マンの勢いだけのトークは話半分で（笑）、すべてのデータを説明してもらいましょう。