2021年02月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

ブログやツイッターもしているので不動産業界関係のSNSもよく見るのですが、まだまだイケイケの不動産業者も多いなぁって思うツイートなどを見かけます。

ちょくちょく感じるのは【売出し（物件）情報だけ価値がある】と思っている営業マンが多い事。仲介手数料＝物件情報・紹介って考えているんだと思います。



私はアメリカの不動産会社のホームページも見たりして勉強するんですけど（アメリカは不動産情報が非常にオープンになっています、日本の比じゃない）、ホームページに掲載されている物件情報やデータがめちゃくちゃ多いんですね。
日本では不動産会社しか見る事ができないレインズのようなシステムが一般公開されているので、個人でも多くの物件内容を確認していく事が可能です。

そんなアメリカでもお客様は営業マン（エージェントと言います）に依頼して仲介してもらうんです。情報が多くても、専門的な分野ですので物件をプロの目でしっかりと検証する・交渉ごとなど、本当にお客様側に立ったアドバイザーに基本徹していると思います。



個人と不動産会社の持つ情報に格差がなくなると、物件情報の提供や案内・書類作成よりも、それ以外のアドバイスや交渉ごとなどのサービス提供に注力されると思うんですね。



「情報に価値がある」ってだけ考えている不動産会社は難しい時代になってくると思います。不動産情報がすべてオープンになったら、情報提供に価値がなくなるし、買取とかもしにくくなるでしょう。そうなったら、どうしていくんでしょうね･･･。



お客様が物件情報やデータをすべて見る事ができたとしても「アイ・ウィズ不動産はどう判断するんだろう」って相談して頂ける仲介を目指しています。

とある金融機関の人に、ご自身の不動産の相談をされました。お客様の手続きの合間だったので物件探しや購入にあたってのアドバイスみたいな感じをさせて頂いたのですが、「いつも対応を見ていてお客様を向いて仕事してるのが分かるから、相談してみたんです」って言われました。

こういうのもホントにうれしい。



お客様の方を向いてやっていた事なんですけど、第３者が見て信頼してもらえるというのは仕事の自信にも励みにもなりますね。

誰が見ても、どこから見られても相談してみたいって思って頂ける仕事を心がけていきます。



話は変わりますが、東北でまた大きな地震がありましたね、今日は和歌山県でも震度４がありました。建物の耐震性能も日頃から気にかけてチェックしていく必要性を再認識させてくれます。



新築・中古と一戸建て・マンションと物件種別は違う事が多いのですが、お客様の資金計画の中で、自分でも納得できる物件をお客様におススメするのが前提です。契約するかどうかはその次の問題
。
ご入居されてからの生活をしっかりとイメージして取引していきますね。

最近ブログで書くことの多い【建築条件付き土地】について。ちょっと違った見方で書いてみようかと思います。



不動産会社の視点で言うと「物件を仕入れて、解体して（時には少し整備して）、販売するのが何が悪い。自分が所有している物件に建築条件付けるのは認められている。」って主張かと。

そこだけ見れば、そうだと思います。ただ、そこまでの経緯に誰も損をしていないかどうかが問題だと私は考えています。そこまでの経緯というのはどういった事なのか？まず買取りの意義（建築条件付きでも仕方ないかと思える正当性）について考えていきます。



①大きな土地を買って、３区画とかそれ以上に土地を分筆して販売している物件があるじゃないですか、それは全然いいと思いますよ。大きいままだと価格が高くて購入者がなかなか現れず元々の売主様も困るし、なにより３０坪とか買いやすい土地の大きさにして販売しているのは価値があると思います。

②その他では、元々の売主様が早く現金化したいので買い取って欲しいとか、内密に売りたいからとかならそれも意味のある仕事ですね。



世の中に合わなくなってきているのはそれ以外のケースですね。まずはどうやってその土地を仕入れる事になったのか？

今売りに出ている建築条件付き土地は、大手の不動産会社からの情報になっている事が多いんですね。その大手の不動産会社と日頃から付き合いをして、買取りする事ができるように誘導していってるのが現状です。



そこでの問題が【元々の売主様を騙しているのではないか】という事。「売主は納得して売った！」とかそんな言い訳みたいなのは無視で、そもそもそこに負のオーラが発生しているんですよね。

もう１つの問題は、大手の不動産会社と買取り不動産の蜜月関係がなければ、その土地は普通に市場に売りに出されて、建築条件なんかなく普通に購入できていたんです。←という事は、元々の売主様は買い取りで価格を下げる事もなく相場で売れてたという事。
建物が自由に選べて、建物に不動産会社の利益が乗ることなく価格的なメリットもあったんです。ここでもマイナスの傾向になっています。



【元々の売主様を誘導している】
【本来は普通に購入できている土地が出来なくなっている】
買取して、建築条件を付けるという事にマイナスの価値しか存在していないと思うんです。
先に書いた①と②は価値アリ。その他のケースは価値がない。そういう見方を私はしています。

今日はリフォーム済み物件、特にマンションについて書いてみます。



去年くらいから、大手の不動産会社も物件を買い取り、リフォームして販売するケースが増えてきました。過去大手の不動産会社は買い取りをあんまり積極的にはしてこなかったんですね。理由は
①営業マンが仲介ではなく買取りの方に意識が行ってしまう
②営業力・提案力が落ちる
③純粋に会社として在庫を抱えたくない
と色々とあったと思います。

でもそんな事も言ってられなくなったのかもしれません、競争が激しくなって、買取りもして利益を確保しようとする流れになっている様な気がしますね。
そこでリフォーム済み物件を検討する場合の注意点をいくつか。



【売出し価格がかなり高めの物件が多い】

地元で仕事している会社ならさすがに相場を把握してますので、相場より高いっていう認識はあると思います。じゃあなぜ高く設定するのか？というと、リフォームしたら見た目がよくなるので高めでも買う人がいるだろうという事と、特に大手さんが売主になっていたら「こんなものかな・・・」っていうイメージがお客様に存在してしまう事が大きいかと考えます。



【見た目に惑わされたらダメ】

キッチンや浴室などの設備関係・ポイントクロスで雰囲気出しているとか、ちょっと凝った物を使用していてもそこは重要ではありません。そんなにお金がかかっている訳ではありませんからね。
見た目ではなく、「このリフォーム内容ならどれ位の費用がかかっているのか？」「逆算すると、正味の物件価格はいくらになるのか？」ここの確認が重要になります。



【営業マンのトークを見極める】

「相場的にはこんな感じですよ」
「売主が不動産会社なので契約不適合（瑕疵担保）が付いていますよ」
こんな事を言う営業マンがよくいると思います。相場については、過去の事例・現在の周辺の売出し物件そしてリフォーム工事の内容を説明して根拠を言ってくれなければ、信用しない方がいいと思います。
契約不適合については確かにそういう安心もあるかもしれませんが、それだけで数百万円も高いっていうのは納得できませんね。それでしたら、古い物件を買って、リフォームしたとしても工事会社が責任持ってくれる話と一緒になりますから。



結論としては、いくら見た目が良くてもそこで判断したらダメという事ですね。見極める時はどの物件も共通します【価格（相場）＋内容＋価値】！この組み合わせをキチンと説明するのが本来の不動産仲介担当の役割です。

リフォーム済みや建築条件付き土地・新築一戸建ての販売物件が多くて、お客様におススメしたいと思える物件が（正直）あまり多くない状況です･･････。



そんな中でもいくつかは「選ばれても全然ＯＫかな」という物件も存在するのは確か（お客様のご要望によってＯＫな物件かどうかは判断が変わってきますので、ご相談頂いているお客様には個別で発信しています）。

今年に入ってからだと、ほとんどは土地か中古一戸建て（リフォームしていない物件）ですね。新築やマンションは今の所あまり目を引く売出しがないかな・・・。



目を引く一番のポイントは【価格が相場である事】、コレはMUSTの条件ですね。いくら立地が抜群に良くてもあまりにも高ければおススメ物件ではなくなりますので、そのあたりの判断の匙加減が私ら不動産仲介する立場としての責任になります。



それ以外では中古物件で【この物件をリノベーションしたら、買う価値出てくる】ってパターンですね。パッと見ただけでは普通の物件なんだけど、加工したら「あれ？結構良いんちゃう」ってジワジワと浮上してくる物件です。価格的には、リノベーションしても新築買うより１段階安くなっている事。

これについては【建築知識と工事価格の判断】ができないと難しいかと思います。普通の不動産会社に聞いてもよく分からん返事されるか、「いいですね」って根拠も少なく営業される可能性がある（汗）。



これから売出し物件が増えてくることは間違いないので、１つ１つの物件をしっかりと判断して、間違いのない物件情報発信・提案をしていきます。

ネットニュースの内容でコメント。（アメブロの方ではハザードマップについて書きました）ホームページ・ブログの方では耐震基準適合証明について。



ネットでこんな内容の記事がありました。【旧耐震基準のマンション内の１つの住戸。その住戸だけを新耐震基準に適合するように工事する】。細かく書くと、建築士等に依頼して、現在の耐震強度を調査してもらう。その結果、耐震が劣る箇所があったら室内側から補強工事を実施して、耐震強度を上げる。そして耐震基準適合証明書が取得できれば、新耐震マンションと同等の安全性と資産評価が得られる】とあります。



これを読むと、なんか腑に落ちないんですよね・・・。柱や梁は共用部分で勝手に施工できないので、内側から突っ張る様な補強工事になるのかな？強度計算はマンション全体に与えられるものだと思うのですが、１つの住戸だけ対象に強度を上げてもなぁって感じます。
確かに耐震基準適合証明自体は各住戸ごとに発行されるものではあるのですが（汗）



一戸建てで考えると、昭和４０年代建築の建物ですが、２階の１部屋だけ耐震補強工事したのでその部屋だけ耐震基準に適合している事を証明しますと言われている感覚ですね。
それはそうなのかもしれませんが、木を見て森を見ずみたいな対応で果たしてお客様は納得しているのだろうか？



とはいえ古いマンションでも強度は基本的にはしっかりとしているケースが多いし、寿命もコンクリート造は長い。もっと根本の話をした方が生産的な気がした記事でした。

今日はちょっと突っ込んだ内容にしてみたいと思います。【建築条件付き土地】について。私自身、建築条件付きはあまり好きではない、理由はいくつかあるのですが上位にくる理由として
①建物のクオリティーが高くない
②建物の価格設定の問題
この２つがありますね。今日はこの２点についての私なりの解釈の仕方を書いていきますね。



①建物のクオリティ―

これはいくつかの意味合いがあって、「間取り提案レベル」「打合せ対応のレベル」という事も含まれます。もう、ココが自分の感覚と違ったらその物件はやめた方がいいかと思いますよ。立地や建物も大事ですけど、打合せ過程っていうのも同じくらい大事ですからね。建築条件付き土地を検討する場合は、売主である不動産担当のこの部分を先に私はチェックします。売主の熱量といってもいいかな、「あれ、ちょっとヤバイかな」って感じたらお客様に正直にお伝えして、おススメはしないですね。



②建物の価格設定の問題

①の建物クオリティーとリンクしてきますが、これは純粋に建物のコストパフォーマンスについての話。物件情報や資料に参考プランと建物価格が掲載されているじゃないですか、建物坪単価６０万円（税別）って事が多いかと思います。中には、５０万円とか６５万円という物件もありますが、だいたいは６０万円前後の設定。建物坪単価６０万円の根拠についてチェックされる方ってどれ位いらっしゃるのかな？

難しいと思うんです・・・・・チェックするためには、住宅の基本知識が必要になるし、さらに一般的な住宅はどうなのか？という【平均値】みたいな部分も知っていないと比較できないんですよね。



これについてはネットでも少しは調査できますが（間違っている情報も多い）、信頼できる第３者の存在しかないかな。本来なら仲介する不動産会社（担当）がお客様側に立ってアドバイスするのがベストですけど、今の不動産業界はそうなっていないケースがほとんど（汗）、不動産営業マンが住宅知識を持っていないのも問題です。
不安をお持ち方は当社にご相談ください。純粋な視点でご説明させて頂きます。



話は戻りまして、「間取りはご要望に合わせて自由に設計できます。建物価格は坪あたり６０万円（税別）で計算します。」って言われて、「そうなんや、自由設計なんや。３０坪で１，８００万円位かぁ」って終わりにしてたら不動産会社の思うツボですよ。



不動産会社の利益が乗っている事を省いたとしても、建物坪単価６０万円が妥当なのか？という確認作業は必ず必要です。「建物の基本構造・外壁・断熱材とその厚み」など基本仕様に加えて、「断熱・気密・換気」とかの基本性能でも一般的な住宅と比べてどうなのかという確認をした方がいいですね。よく不動産会社はキッチンや浴室の設備関係を重点的に説明してきますが、（ストレートに言わせてもらうと）そこはどうだっていい。そこじゃなくて、あとで変更できない根本の確認になります。



建築条件付き土地はこれらを確認した上で、【立地・価格・打合せ提案レベル・建物のクオリティー】をバランスかけて判断していく事が重要になります。どうしても立地が先行されがちになりますが、それだと結果的に資産価値が低い買い方になるケースが発生してしまいます。



納得の物件探しをしていきましょう。建物の内容も確認していますので、ぜひご相談ください。

建替えやリフォーム工事のみの相談も頂いており、不動産業の枠組みを超えて、楽しみなこの頃です。　



建て替えってなると、ハウスメーカー時代はメインだった仕事でもあり、土地を購入して家を建てるといった打合せとは少し雰囲気が変わってきます。なんたってそこにお住まいになられている訳で、今まで住んできてどうだったというニュアンスも含まれてきますので、お客様の発想も少し変わる気がしますね。



今ご相談頂いている建て替えは、【家相】をかなり重視されているご要望。ブログでも何回か書いてきましたが、家相は結構得意？というか、経験してきたのである程度は知識があると思います。
鬼門・裏鬼門に始まり、それぞれの空間の方位・位置、家の形など色んな要素を考えながら、間取り配置を考えていかなければならない。



と同時に、駐車場の位置や玄関の位置って、道路付け・土地の形・隣地との関係などである程度はベストポジションが決まってきますので、必然的に家相を重視した間取りって方向性が絞られてきます。



じゃあ「それでＯＫ！」って訳ではなくて、そこから色んなパターンが出来るんじゃないか？っていうのを更に検討していくんですね。もう納得感の問題、限られた（家相上、大丈夫な範囲）空間配置の中で逆にパターンを削っていく作業です。結局は最初の間取りに戻るかもしれませんが、それもやりきった納得感があってこそ。



一応原案は完成しているのですが、お客様に提出するまではさらに悩んでいきます。