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【建築条件付き土地の考え方と判断】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/02/03 10:52


今日はちょっと突っ込んだ内容にしてみたいと思います。【建築条件付き土地】について。私自身、建築条件付きはあまり好きではない、理由はいくつかあるのですが上位にくる理由として
①建物のクオリティーが高くない
②建物の価格設定の問題
この2つがありますね。今日はこの2点についての私なりの解釈の仕方を書いていきますね。



①建物のクオリティ―

これはいくつかの意味合いがあって、「間取り提案レベル」「打合せ対応のレベル」という事も含まれます。もう、ココが自分の感覚と違ったらその物件はやめた方がいいかと思いますよ。立地や建物も大事ですけど、打合せ過程っていうのも同じくらい大事ですからね。建築条件付き土地を検討する場合は、売主である不動産担当のこの部分を先に私はチェックします。売主の熱量といってもいいかな、「あれ、ちょっとヤバイかな」って感じたらお客様に正直にお伝えして、おススメはしないですね。



②建物の価格設定の問題

①の建物クオリティーとリンクしてきますが、これは純粋に建物のコストパフォーマンスについての話。物件情報や資料に参考プランと建物価格が掲載されているじゃないですか、建物坪単価60万円(税別)って事が多いかと思います。中には、50万円とか65万円という物件もありますが、だいたいは60万円前後の設定。建物坪単価60万円の根拠についてチェックされる方ってどれ位いらっしゃるのかな?

難しいと思うんです・・・・・チェックするためには、住宅の基本知識が必要になるし、さらに一般的な住宅はどうなのか?という【平均値】みたいな部分も知っていないと比較できないんですよね。



これについてはネットでも少しは調査できますが(間違っている情報も多い)、信頼できる第3者の存在しかないかな。本来なら仲介する不動産会社(担当)がお客様側に立ってアドバイスするのがベストですけど、今の不動産業界はそうなっていないケースがほとんど(汗)、不動産営業マンが住宅知識を持っていないのも問題です。
不安をお持ち方は当社にご相談ください。純粋な視点でご説明させて頂きます。



話は戻りまして、「間取りはご要望に合わせて自由に設計できます。建物価格は坪あたり60万円(税別)で計算します。」って言われて、「そうなんや、自由設計なんや。30坪で1,800万円位かぁ」って終わりにしてたら不動産会社の思うツボですよ。



不動産会社の利益が乗っている事を省いたとしても、建物坪単価60万円が妥当なのか?という確認作業は必ず必要です。「建物の基本構造・外壁・断熱材とその厚み」など基本仕様に加えて、「断熱・気密・換気」とかの基本性能でも一般的な住宅と比べてどうなのかという確認をした方がいいですね。よく不動産会社はキッチンや浴室の設備関係を重点的に説明してきますが、(ストレートに言わせてもらうと)そこはどうだっていい。そこじゃなくて、あとで変更できない根本の確認になります。



建築条件付き土地はこれらを確認した上で、【立地・価格・打合せ提案レベル・建物のクオリティー】をバランスかけて判断していく事が重要になります。どうしても立地が先行されがちになりますが、それだと結果的に資産価値が低い買い方になるケースが発生してしまいます。



納得の物件探しをしていきましょう。建物の内容も確認していますので、ぜひご相談ください。

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