住宅・建築(リフォーム・新築の事）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

本日から茨木市大池のマンションにてフル・リノベーション工事がスタート。

昼くらいに行ってみたら、もう半分くらいが撤去されていて、玄関から南側のリビングまで空間になっていました。





コロナ・戦争などで資材・設備の納期が遅れがちだったのに加え、某メーカーの工場が火災になったというのも重なり、建築業界はここ１・２年は特に工期が読みにくい状態が続いています。

ちなみに今回の現場は、工事期間は約２ヵ月強ほどを見込んでいます。今までだったら１ヵ月半もあれば完成していましたが、余分に工期をみている感じ（これもメーカーの納品次第で予想ですが・・・）。

面積は約７４㎡の住戸で、間取り変更のリノベーション工事。



今回キッチン・浴室などの設備関係、ドアやフローリングなどの建材関係を決めるのにショールームに行ったメーカーは【リクシル、パナソニック、ＴＯＴＯ、サンワカンパニー、タカラスタンダード、クリナップ、キッチンハウス】。
それぞれ納期の違いがありますが、同じメーカーでも商品によって結構差が出てきているので、お客様の好み＆納期が合致するのを確認していくのが必要になってきます。



今回採用したのを部位別に書くと

・キッチン→パナソニック
・浴室→パナソニック
・トイレ→ＴＯＴＯ
・トイレ手洗い→大工さんによる造作、手洗いボウルはサンワカンパニー
・洗面→大工さんによる造作。洗面ボウルはサンワカンパニー
・フローリング→リクシル
・ドア、引き戸→リクシル＊リビングドアだけはサンワカンパニー

こんな感じで決まりました。


現場は当社事務所からも近いので、このブログでもちょこちょこＵＰしていきますね。

もううんざりする暑さが到来してますが、そんな事いっても仕方ないので、住宅と暑さ対策について。

根本として家の断熱性能もありますが、ちょっと気が付きにくいのが【窓】。断熱性の高い窓だとしてもやっぱ壁には負けるんですね。西日がガンガン入る場所に大きな窓は…私なら避けるかな。

「西向き道路で西側しか光を入れる方角がないねんっ！」という人は仕方ないんですけどね（汗）。断熱窓や内サッシを取り付けて、出来るだけ対処していきましょう。

しかし家相では【西側は、和室造作や収納になっているのが吉】って言われてるじゃないですか。アレって実は暑さ（西日）対策も考えての事だったんだろうか？

よく分かりませんが、こういった昔から言われている事って結構合理的だったりするので、少しはあるのかもしれない。



しかし最近は家相ってほとんど聞かなくなりました（住宅業界ではまだあるかもしれませんが）。たぶん親世代まで気にする人が多くて、私ら世代以降は気にしない（知らない）んだと思います。

ちなみに私、基本的な家相は知ってますので、物件探しついでに気になる方はご相談ください。勉強したんじゃなくて、セキスイ時代に家相の相談をお客さんと一緒に行っていたので自然と基本は覚えたという感じです。

#茨木市　#不動産　#マンション　#リフォーム　#リノベーション　#売却

昨日のネットニュースで「リクシルが住宅設備値上げ　最大27% 9月から順次」という記事が出ています。



ちょっと前から値上がりしている傾向の設備メーカー、こうなると資金計画にも影響してくるかな。500万円のリフォーム工事に15%だったら、75万円。消費税や人件費の上昇も考慮したら100万円くらいのＵＰになる計算（住宅ローンに換算すると月々2,000円台後半の支払いＵＰ）。

昨日のホームページ内のブログで「リフォームやリノベーション工事の価格」について書きましたが〈https://www.i-with.co.jp/blog/jyuutakurifo-mu/rifomunokakaku〉

75㎡のマンションなら、リフォーム→400万円台、リノベーション→700万円台が目安になってきます。

物件を買って＋リフォームして住みたいとお考えの方の多くは、築年数的にはそれほど古くない（昭和50年代とかではなく）2,500万円〜3,000万円のマンションを買って、工事費込み3,000万円とか4,000万円までというのが需要が多いんですけど…そういった物件が少ないのが現状。

不動産会社としては、需要を作るという意味で、そういった物件にも重点的に売却を依頼される動きが必要かと考えています。

#茨木市　#不動産　#マンション　#リフォーム　#リノベーション　#売却

リフォームやリノベーションをお考えの方に価格について解説。今回はマンションの場合。



リフォームやリノベーションってメチャクチャ高い！って思われている方も多いんですね（もちろん数百万円の工事ですから安くはありませんが･･･）。で、「マンションを購入してリフォームしたい！」や「今の自宅をリフォームしたい」って人に目安価格を書いていきます。



まずはリフォームとリノベーションの違い。

リフォームは今の間取りのまま、キッチンや浴室・洗面やトイレなどの水廻り、そしてクロスやフローリグ・ドアなどの建具関係を全て新しくする工事。内装設備が新品になりますのでほぼ新築みたいな状態になります。

一方リノベーションというのは、壁なども全部解体してしまって、一度スケルトン状態（ただの空間）にしてしまい、イチから施工していきます。間取り変更する場合が多いですね。



で、それぞれの価格についてですが、当社で工事を行う場合は設計・打合せは私の方で行うので設計料などは必要なし。工事についてはリフォーム会社ではなく、実際に施工する大工さん・業者に直発注しますので、よくネットで見るリフォーム会社より安くご提案できているはずです。

●リフォーム工事の場合 → ㎡あたり６万円

●リノベーション工事の場合 → ㎡あたり１０万円

こんな感じになります。



７５㎡のマンションなら、リフォーム工事なら４５０万円前後、リノベーション工事なら７５０万円前後っていうのが目安かな。数年前はもっと安かったんですけど、水廻りなどの設備関係や木材などの金額が上がっているので、今はこれくらいをイメージして頂ければ結構しっかりした内容の工事ができると思います。



購入時のリフォームだけではなく、ご自宅やご実家などのリフォーム工事のみも承っていますので、お気軽にご相談くださいね。

マンションのリノベーション打合せで、ショールームへ。
今回はキッチンの見学がメイン。


お客様のイメージと私のイメージの共有はある程度は出来ているのですが、そのイメージに合うキッチンがなかなかなかったんですよね。デザイン・色・食洗機、そして価格ももちろん大事。


リクシルやパナソニック、キッチンハウスやサンワカンパニーなど見てきて、今日はＴＯＴＯとクリナップのショールームへ。見積りをとってみてですが、ＴＯＴＯでなんだかいけそうな気がしています。



・ＴＯＴＯのキッチン。



・これはサンワカンパニー。
良かったんですけど、食洗器の選択幅が少ない･･･




リフォーム工事では、こういった設備関係にこだわるのかどうかってお客様によって分かれてくるんですけど、せっかく好きなものを選べる機会なので、納得感を得ていただきたい。

最後には「価格と予算」の壁が待っていますが（汗）、そこは工夫して乗り切っていきましょう。

今日は建物坪単価について。


よく建物の坪単価は６０万円ですとか聞かれた事あるかと思います。その６０万円の内容はどーなのか？って事は本日は置いておいて、【広さと坪単価の関係】について書いてみますね。



これあまりご存知じゃない方が多いのですが、建物が広くなれば坪単価は安くなる。



坪単価６０万円と言っているのは、一般的な大きさ（４ＬＤＫ、面積３０坪前後～４０坪弱）の建物の場合となっていまして、例えば面積が５０坪の建物なら坪単価は５５万円とかいう風に下がります。

ハウスメーカーとかはそれぞれの設計ごとに見積もりを作成するので必然的にそうなっているはずですが、建築条件付き土地である「建物は自由設計です。建物価格は坪あたり６０万円で計算」ってのは気を付ける必要があります。



３５坪くらいの設計になるなら許容範囲だと思いますが、５０坪とか少し大きめになるなら、厳密に書くと下がらないとおかしい･･･。



なぜ坪単価が下がるのか？
その理由は、単世帯ならキッチンや浴室などの単価が高い設備関係は１つずつ。面積が広いっていうのは単価があまりかかっていない空間がほぼ占めているっていう事になります。

２０坪の中に設備全部を含めた物が入っている空間と５０坪の中に同じ物が入っている空間なら、そりゃ５０坪の空間の方が坪あたりの単価が薄まるという訳です。



下図みたいに同じ１２帖の空間ですが、Ⓐの設備が揃ったこの１２帖の空間を購入するのと、Ⓑみたいなクロゼットとドアしかない１２帖の空間を購入するのでは、価格は変わってくる。同じならおかしい。


　　　　　　　　　　Ⓐ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ⓑ



じゃあなぜ建築条件付き土地の場合はこういう計算をしているのか？

理由は【下請けの建築会社と坪当たり４０万円とかで仕切っているから】ですね。それに一律坪当たり１５万円とか２０万円を乗せて販売しています。



ですので、もしご要望が４５坪とか５０坪くらいあって（もちろんそれ以上の場合も）、６０万円で請求されたとしたらその分損しているという事。聞いてみた方がいいと思いますよ。
その返事も含めて検討した方がいいかと思います。



「坪単価は下がりません」って言われたら、上の理屈をし知らない建築に対して素人の営業担当、もしくは「決まりですから」って利益優先の可能性が大。本来なら、不動産会社と下請けの建築会社にも当てはまりますので「坪単価４０万円で仕切っているけど、３７万円とかにならへん？」って確認すべき内容。誰も損していない話です。

要望の建物面積が３０坪台でしたら気にされる事はありませんが、大きい人は要チェックです。



＊ちなみに２５坪とか、それ以下をご希望でしたら坪単価は上がりますのでね。そこを「いや坪単価６０万円やっ」って言っちゃうと理屈に合っていませんのでご注意を。

今日は暑い（汗）、5月だというのに車の温度計は35度になっていました･･･夏の暑さを少し思い出しましたね。



で大阪市内に行ったので、現在進行中の一戸建て・リノベーション現場に寄ってきました。床はもちろん、間仕切り関係もだいぶ出来てきて、様子を見てとれる状態になっていましたね。

でね、1階～2階をチェックしてると、断熱材がかなり敷き詰められてるんですよ。「こんなに入ってる打合せというか、見積もりだったかな」って思って、大工さんに連絡。








そしたら「気まぐれで入れておきました」って。
解体した時に、断熱が入っていない部分があったりと断熱が弱いって確認はしていましたが、気持ちでこんなに入れておいてくれるとは。



こういうのって私の立場では出来ないので、現場でお客さんの事を考えて、良い風にしてくれるのはものすごく助かるし有難いです。

2022年4月から【建築物等の解体・改修工事の石綿事前調査結果の報告】が始まっています（この制度はスタートしていますが、厳密には2023年10月から着工する工事に適用）。



＊石綿とは？アスベストとも呼ばれていますが、肺がんや中皮腫の原因となり、解体・リフォームなどの工事の際に工事従事者が石綿を吸い込んだり、飛散するおそれがあるもの



解体工事は今までもやっていましたが、リフォーム工事にも石綿調査が義務付けられます。全部って訳じゃなくて、請負金額が税込み100万円以上になるリフォーム工事が対象。クロス貼り替えくらいじゃそこまでしないですが、ちょっと水廻りも･･･となれば超えてくる金額ですのでほとんどのリフォーム工事に義務付けられるといってもいいでしょう。



工事着工前に、建築物石綿含有建材調査員または日本アスベスト調査診断協会の登録者が行う必要があります。

登録者になるには講習を受ければなれるって話を聞きましたが、どうなんだろう？時間ある時に詳しく調べてみます。



まぁ安全のためとはいえ、やる事が増えますねぇ（汗）

今後の建物の価格についての見解。

私がハウスメーカーに入社した1995年ごろはお客様に「建物本体価格の目安は坪単価55万円〜60万円です」と言ってました。あとは水道・外部電気・ガスなどの附帯工事や土地の状態によって大きく変わる外構工事がプラスされます。

35坪〜40坪くらいの建物面積で総額は2,800万円〜3,000万円位というのが平均でした。

それが現在では「坪単価80万円くらい」という説明になってると聞きます。500万円から800万円くらいは価格帯が上がっている。

20何年前と住宅の性能は変わってますし、性能値を上げるための色んな設備機器が付いてるので、単純比較はできませんが上がっているのは間違いない。

物価も人件費も上がってるでしょう。でも、大きな部分としては着工数の減少もあるんじゃないかと思います。当時は年間の新築着工数は100万戸を超える時代でしたが、今は80万戸。これからもっと減って、半分くらいになると言われています。

そりゃ利益率上げないとやっていけないでしょう。

価格が上がっても、1棟1棟のクオリティー（性能や打合せ内容）が上がるならOKかとは考えますが、建物への考え方というのを今一度整理して選択していく必要もありますね。



工務店なども含め多建築会社の選択・建物性能の優先順位・暮らしのどの要素を優先するのか？（空間・性能・デザインなど）



とても大事な事ですのでしっかりと検討して頂きたいのですが、それらを第３者の立場としてご説明して、お客様に合った住まいをご提案していきたいと思っています。

今日は新築一戸建てをお考えの方向け、土地と建物トータルでの考え方。

自分で好きな建物をってなると（今回は建売や建築条件付き土地は除外）、まずは土地探しからスタートするのが一般的。今回は考え方をクリアにするために【全く同じ場所に２つの土地が売りに出た】と仮定しますね。

Ⓐ土地面積３０坪の土地が３,０００万円（坪単価＠１００万円）
Ⓑ土地面積２３坪の土地が２,５００万円（坪単価約＠１０８万円）

ありえる価格設定ですね。
Ⓑの土地は面積的にも家を建てるなら３階建てになります。



ここで自身の予算は５,０００万円だとします。さぁやっていってみましょう。



当社にご相談頂いたお客様は個別に説明を受けた方も多いと思いますが、建物を検討する時に選択肢は大きくみて３つ。・ハウスメーカー　・工務店や設計事務所　・ローコスト住宅　になります。

ハウスメーカーは５,０００万円の予算となるとなかなか資金計画が合致しないので今回は省きます。他２つの選択肢に対してどう感じるかが分かれ目。



ここで建物に対する考え方をハッキリするために【工務店や設計事務所は、住性能（断熱・気密・換気・耐震）が高い、そしてデザイン性もある優良な建築会社】としますね（普通の性能で、建築坪単価６０万円する工務店は除外でOKという事です）。



面積３２坪・４LDKの建物なら、価格帯は下のような感じが目安になると思います。（２階建てと３階建てでは坪単価が変わりますが、ここでは幅を持たせています）

①優良な建築会社→２,５００万円前後～２,８００万円
②ローコスト住宅→１,８００万円～２,０００万円

Ⓐと①の組合せだと、予算５,０００万円を超えちゃうんですね･･･。そうなってくると組合せの選択としたら、【Ⓐ＋②】もしくは【Ⓑ＋①】となってきます。
土地面積を選ぶのか？建物の性能・デザインを選ぶのか？という判断。難しいと思いますよ（汗）。



でもですね、ここはキチンと判断して欲しいところ。判断できるようになるには【建物の違い】と【建築会社の打合せや対応の違い】を理解しないといけません。



ここが難しいのも分かる。
ネットで調べても良い事ばかり書いているし、そもそも標準を知らないので判断できないって気持ちはよく分かります。本当は色んな会社に行って確かめて比較するのがベストだけど、それも煩わしい。
そんな方の為に、当社では、建築会社の選び方・判断基準・その後のアフターフォローもさせて頂いています。



今回のテーマに結論はないんですけど･･･土地の面積 ⇔ ２階建てor３階建て ⇔ 建物性能・デザインの優先順位をキッチリと理解して判断した方がスッキリしますよ。

このへんが有耶無耶になると、建売や建築条件付き土地、さらにはスー●カウンターとか斡旋会社の思うままになってしまいます。



難しいとは思いますが、まずは住宅の標準（基準）を知る事・教えてくれる第３者がいればベスト。頑張りましょう！