「住宅・建築(リフォーム・新築の事)」の記事一覧(101件)
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/09/27 16:49
今作成しているのは、土地を購入予定の方の新築一戸建ての間取り。
4LDK+吹抜けを基本にして、シューズクロークやファミリークロゼット&遊びの空間をどれだけ作れるか?という間取りです。LDKは最低でも20帖以上確保するのがご要望ですので、それらを無理なく、でも余分な部分や工夫できる部分がそぎ落としながら間取りを考えていってます。
これだけなら普通なんですが、もう1つ大事なのは予算。
長期優良住宅対応(もしくはZEH基準)で、第1種換気はもちろん、無垢のフローリングや外観なども考慮しながら、最高でも税込み2,000万円以内にコーディネートする事。
このバランスを考えながら、間取りを作っていっております。
考え始めてから今日は2日目。昨日は全体のラフ・プランを完成させて、本日はさらに詰めていく作業をしていました。考えれば考える程、間取りってまとまっていくものです。
提案プランを気に入られるかどうかは打合せ次第ですが、ご予算内で希望の家が建てられるのか?その判断材料をまずはご提案していきます。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/09/01 17:36
土地を仲介させて頂いた3組のお客様の新築の間取りを現在考えています。
2組のお客様は間取りの方向性は大体決まってきたので、これから細かい部分の確認作業を進めていく感じ。(もちらんガラッと要望が変わってもOKですよ)
もう1組の方は今週に土地のご契約を頂いて、建築条件無しだったので今まで色々とハウスメーカーや工務店を回られていたのですが、間取り・予算とのバランスがしっくりきていなかった様で。
私の方でも間取り提案&建築会社のアドバイスをさせて頂く形になりました。「もしかして間取りの打合せになるかも」と思っていたので、土地の契約の時に間取りパターンを3通り作成していて良かった。
土地購入の不安を少しでも無くしてもらいたいので頑張ります。
作成した3パターンを元にして打合せをし、新たな要望もお聞きして、次回間取り提案する予定なのですが、結構難しい・・・
自分の中では「ご要望の間取りは可能」というイメージは出来ているのですが、どのパターンがベストなのか?がまだ定まっていない状況。
明日中には「これがベスト!」という間取りを完成させて、建築会社に確認と見積り依頼をしないといけない。
お客様にとって大切な住まいだし、予算の事もあるので責任は重いのですが、これが楽しいんだよなぁ。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/06/24 20:25
住宅の話について。
建築費(材料費・人件費など)が上がっているというニュースをここ数年よく聞きます。
現場にいてる身としても、確かに見積り費用は上がっていってる実感がある。
私がハウスメーカーで働いていた時代(20数年前・1990年代がメイン)の価格の話をしてみますね。
まずは、住宅価格といっても色々あって【建物本体費用、附帯費用(給排水・電気・ガス・残土処分などの屋外工事)・外構費用】の主に3つの合計が住宅価格となります。
私が特に初回接客で話をしていたのは
おおよそ30坪台後半~40坪の2階建てで坪単価は55万円~60万円。商品グレードによって価格差はありますと。それに附帯工事が(土地条件で変わりますが)一般的に250万円くらい。外構費用は200万円くらいって説明していました。
仮に38坪の延床面積の家なら「建物本体費用が38坪×60万円で2,280万円。附帯工事+外構工事で450万円なら合計で2,730万円」になります。今なら消費税が10%なので約3,000万円ですね。
消費税の条件を一緒とすると3,000万円÷38坪で、住宅価格すべて込みで坪単価が約80万円くらいでした。
それがいまやハウスメーカーで建てたら、普通に坪単価100万円超えてくるって話ですから3,800万円とか、それ以上の話になってきます。
土地をすでに所有されているかたは、まだ建て替えの建築費だけですからあり得ますが、土地から取得してってなると立地がそこそこ良ければもう7,000万円以上になってくる。
お客様もだけど、現役のハウスメーカーの営業マンも大変だろうなぁって思います。
これから人口が減っていくし、ネットで建築会社も見つける事ができる時代。競合する会社もどんどん増えていってるので、住宅メーカーとしての商品の提供する意義というか、住宅を提案する意味を変化させていかないといけない時代だろうなって感じます。
不動産も一緒ですが、ただ販売しているだけじゃダメって事です。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/06/18 08:58
家が欲しいっていっても
内装デザインはこうしたい・フローリングは無垢がいい・照明デザインも凝りたい・建具も・・・と
リノベーションが認知されてきた今、普通っぽい住宅はイヤっ人が増えてきています。
資金に余裕があれば新築でもいいけれど、なかなかそんな人は少ない。となると、自分好みの住宅を実現する可能性でいえばリノベーション(リフォーム)の選択肢が増えてきます。
当社でも最近はご相談が多いんですね。
その中でも、リノベーション向きだなってなるのは
【ほぼ土地価格の中古】と【建物面積が大きい中古】。
特に建物面積が大きい中古物件の方は可能性を感じます。大体は築年数が古くなってきた建物になりますが、「この大きさを新築で建てたら、かなりの金額するよな」ってケースだと、リノベーションをする事によって、新築では出来ない特別感が出てきますよね。
本来は、不動産営業マンが物件見学とあわせてリノベーション案を提示して「こんな選択肢もあるんですよ」ってお客様に選んでもらえるのがベスト。そこで、リフォーム会社や建築会社をはさまないといけないのはお客様にとってかなりの手間になるじゃないですか(汗)。
こういう状況だと、リノベーションありきの人しか検討できないでしょう。
当社では私の方でリノベーション案も同時提案出来ますので、このメリットを生かして、どんどん満足の家を増やしていきたいと考えています。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/06/08 13:16
新築を建てようと考えている方向け。
よく「建物坪単価は約70万円です」とか「30坪くらいの建物なら2,200万円くらいです」とか説明を受けた人もいらっしゃると思います。
住宅業界経験者からしたら「?」なんですよ。
それは建物本体の価格?それとも建物以外の附帯工事も含んでの大体の価格?ってまず考えます。
附帯工事っていうのは、ハウスメーカーか地域の建築会社によって変わってきますが、建物本体以外の主に屋外工事の事を指します。
屋外給排水・屋外電気工事・屋外ガス工事(このあたりは、地域でやっている建築会社なら建物本体工事に含んでいるケースも多い)、高低差がある土地だったり・特殊基礎が必要な建て方だと残土処分費用や、高基礎や深基礎などの特殊基礎工事、柱状改良などの基礎補強工事も入ってきます。
あとは外構工事ですね。これは道路と高低差があるかどうかによって大きく変わってくる。
そのほかは、解体工事や建築確認申請・設計費用など。
これらを合計すると、外構費用が安くできる土地だったとしても500万円とか、まぁ数百万円かかってきます。
仮に600万円必要だとしたら、30坪の建物なら、それだけで坪単価が20万円変わってくる。
このへんは、やっぱ住宅会社の営業マンがキチンと最初に説明しないといけない訳です。
説明したとしても、お客様は初めての事なので「2,200万円で建物が出来る」って思ってしまう可能性が高いんですから、念をいれて説明しないといけない。
2,200万円くらいで建てられると思ってたら、3,000万円だった
1,800万円くらいだと思ってたら、2,500万円だった
という話も多いので、予算組みは十分にご確認ください。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/06/05 18:15
今日は日中に調査などで京都市へ。
昼過ぎにたまたま通った店でランチしました。古民家を改装した店。
京都ではよくありそうな平屋の民家の1階天井をぶち抜き、柱や梁を見せて、大空間を演出しています。
最近「部屋を仕切ったりする間取りじゃなくて、吹き抜けを活用して、大空間の中に部屋があるという暮らし方(見せ方)もありなんやけどなぁ」ってイメージしていたので、こういったレストランやカフェ空間というのは参考になりますね。
古民家じゃなくても、普通の一戸建てでもそんな間取り提案ができたらなと。
店の中で、「2階建て・33坪くらいの家なら、1階面積がこれ位だから」と目視で広さ確認をして、イメージしていました。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/04/30 13:41
今日は朝から賃貸募集をするマンションで
2LDKだった間取りを3LDKに変更したリフォームの完成立会い。
阪急茨木市駅から徒歩8分の好立地のマンションです。
その後は、一戸建てのリフォーム現場も完成したので、その立会いに寄ってきました。
元々の間取りはあまり変えず(家相的にも良い間取りだったので)、設備・内装や奥様の好みの雰囲気へのリフォーム工事となっています。
落ち着いた雰囲気でいい感じ。さらに手を加えながら生活していくイメージが湧いてきますね。
<キッチンは位置を変えて以前の物を使用>
<どこのメーカーにも好みがなく、ドアは制作>
<和室は畳とふすま交換のみ、こういった造作は今では珍しい>
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/04/11 10:45
最近土地のご相談が多くなってきて
「現在の住宅会社の事も知っておかないといけないなぁ」と思い
買ってきました。
パラパラっとしかまだ見ていませんが
ここ数年はデザイン重視になってきていますね。
性能や間取りが良いっていうのは当たり前という事か?
もしくはデザイン性重視の方が受け入れられる世の中なのか?
住宅経験者としては、基本デザインというのはそれ程お金をかけずに出す事ができると知っているので、=高級という打ち出し方をしている住宅会社だけは警戒した方がいいでしょう。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/04/02 18:42
今日は朝からリフォーム関係の立会いDAY。
朝イチは、数年前にお引渡ししたお客様から「部屋を間仕切る壁をたてたい」という依頼で、現地確認&雑談。よくある子供部屋を仕切らずに広く使っていたけど、大きくなったので壁をたてて2部屋に分けたいという要望です。
その後は、大工さんと5月には着工する一戸建ての現地打合せ。
続いて今月末に引渡しになるマンションの壁・クロス関係のリフォームでお客様と現地立会い。
午後からはお客様と一戸建ての増築&リフォームの現地打合せを。引渡しが終わって、荷物も何も無い状態での初めての打合せでした。
売主様の荷物の整理などで、引渡しを受けるまで内部確認が出来ず、ずっと図面で打合せをしていましたが本日現地を確認しながらリアルな打合せが出来て、かなり決定していきました。
やっぱ現場に勝るものはないですね。
今日は合計すると4時間半ずっと現地にて打合せしていたので、かなり疲れた・・・。
でもスッキリとする疲れなので気持ちはいい。
さっ変更内容のCAD入力を本日中にやっておきます。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/02/01 14:24
住宅の価格が上がってきていると、このコロナ禍になって一段と言われてきています。
たしかに現場でもそんな話はよく聞きますね。ハウスメーカーとか普通に4LDKとかで建てて4,000万円近くするとか、資金計画を組むのも大変になります。
予算6,000万円あってもハウスメーカーで建てたいとなったら、土地予算は2,000万円とかになってしまう(汗)。場所や広さにもよりますが、茨木市で2,000万円くらいの土地といえばかなり数は少ないし、かつ要望に合うかどうかでいったら確率は低くなるのが現状・・・。
だから建築条件付き土地っていうのが選択肢になるお客様も多くなるんじゃないでしょうか。
建築条件付き土地の建物坪単価って、なかなか良い線ついてるでしょ(汗)。ハウスメーカーならなんだかんだで坪単価100万円前後するところを、「建物坪単価は66万円や70万円です」みたいな感じで。
下請けになる工務店には建築費が上がっているとはいえ坪単価50万円とか55万円で発注して、70万円で販売する。30坪の建物なら坪当たり10万円(400万円以上)の利益が出る計算になります。
まぁ不動産業界の原則として建築条件付きが認められているし、販売しているので、おかしい事ではないです。
でも私がお客様に提案していきたいのは、「坪単価55万円の建物を直接建築会社と契約してもらったら、その分の予算が土地に回せる(=選択エリアが広がる)。全体の資金計画を下げる事が出来る」というもの。
直接契約は不安になると思うんですね。そこを私がお客様側としてフォローしていきます。よく間取りの打合せやアドバイスも行っています。
立地も大事だけれども、ハウスメーカーは高い。じゃあ建築条件付き土地を選ぶのも業者が不安。そんな悩みをお持ちで「なにか他に方法はないんだろうか?」という葛藤を抱えている方にアドバイスをしていますので、お気軽にご相談くださいね。